Onteigeningsvergoeding via onderhandeling

De onteigenende instantie doet een billijk en transparant voorstel aan de persoon die onteigend wordt. De onteigenende instantie baseert zich daarvoor op de inschatting van de huidige marktwaarde van de eigendom. Die inschatting noemen we ‘de venale waarde’.

Is de onteigenende instantie een rechtspersoon van het Vlaams Gewest of de Vlaamse Gemeenschap, dan gebeurt de berekening van de vergoeding door de commissaris van de afdeling vastgoedtransacties van de Vlaamse overheid. Andere instanties kunnen kiezen wie de berekening maakt.

De onteigenende instantie neemt steeds met een voorstel in de hand contact op met de persoon die onteigend wordt, en start een onderhandeling. Dan zijn er 2 mogelijkheden:

• De overheid en de eigenaar komen tot een akkoord over de onteigeningsvergoeding en sluiten een minnelijke verkoopovereenkomst af.
• De overheid en de eigenaar komen niet tot een akkoord over de onteigeningsvergoeding. De overheid kan dan naar de rechtbank gaan voor een gerechtelijke onteigening.

De onteigeningsvergoeding bestaat uit 2 delen:

1. compensatie voor het verlies van het eigendom en andere zakelijke rechten
   • een vergoeding voor de huidige venale waarde van de eigendom
   • een wederbeleggingsvergoeding
   • optioneel: een vergoeding voor waardevermindering bij gedeeltelijke onteigening
2. compensatie voor het verlies van het gebruik van het eigendom
   • een vergoeding voor het gebruik als woning
   • en / of een vergoeding voor beroepsgebruik
   • en / of een vergoeding voor landbouwgebruik.

Deze vergoeding bestaat uit een bedrag voor de huidige venale waarde van de eigendom en een voor de administratieve kosten die de eigenaar maakte bij de aankoop ervan. Gaat het om een gedeeltelijke onteigening? Dan heeft de eigenaar mogelijk nog recht op een vergoeding voor de waardevermindering van de delen die niet onteigend worden.

Vergoeding voor huidige waarde eigendom

De commissaris van de afdeling vastgoedtransacties baseert de vergoeding op de huidige marktwaarde van de eigendom. Dat is de venale waarde.

Hij gebruikt daarvoor een vergelijkende schattingsmethode. Dat betekent dat hij de eigendom vergelijkt met de verkoopwaarde van gelijkwaardige gebouwen of gronden die recent werden verkocht. Die liggen in de buurt of bevinden zich in een vergelijkbare omgeving.

Bij zijn inschatting houdt de commissaris ook rekening met deze factoren:

• staat van het gebouw
• oppervlakte van de grond
• eventuele recente renovaties

De commissaris houdt geen rekening met de eventuele meer- of minderwaarde die ontstaat door de onteigeningsdreiging of door het doel van de onteigening.

De vergoeding die de eigenaar krijgt, is gebaseerd op de huidige waarde van de eigendom – niet op de waarde van de woning die de eigenaar eventueel wil kopen.

Wederbeleggingsvergoeding

Bovenop de vergoeding voor de huidige waarde van de eigendom, krijgt de eigenaar een wederbeleggingsvergoeding. Dit compenseert de kosten die de eigenaar maakte bij de aankoop:

• notariskosten
• registratiebelasting
• overschrijvingskosten

De vergoeding bestaat uit een vastgelegd percentage van de venale waarde (en eventueel de minwaarde van het restant). Dat percentage schommelt, net zoals de notariële tarieven, tussen 13,5 en 24,5 procent.

Gedeeltelijke onteigening

Onteigent de overheid maar een deel van de eigendom?

Is een achtertuin bijvoorbeeld 6 meter diep, en onteigent de overheid er 5 meter van? Dan krijgt de eigenaar ook een compensatie voor de waardevermindering van de overblijvende delen.

Soms krijgt de eigenaar daar nog extra vergoedingen bovenop, bijvoorbeeld voor een bestaande afsluiting op het terrein.

De eigenaar kan bij een gedeeltelijke onteigening ook vragen om volledig onteigend te worden. Heeft de resterende grond door de onteigening geen reële waarde meer? Dan is de onteigenende overheid verplicht om op die vraag in te gaan. Heeft het restperceel wel nog reële waarde? Dan staat het de overheid vrij om te beslissen of ze al dan niet op de vraag tot volledige onteigening ingaan.