Berekening van de onroerende voorheffing
Het totaal bedrag van de onroerende voorheffing wordt bepaald door het kadastraal inkomen, de indexatie en de opcentiemen. Daarnaast heeft u misschien ook recht op verminderingen.
Bereken uw onroerende voorheffing zelf
- U kunt uw onroerende voorheffing eenvoudig zelf berekenen via de simulatietool van de Vlaamse Belastingdienst. U moet daarvoor wel het kadastraal inkomen van uw onroerend goed kennen.
- Is je gemeente of stad recent gefuseerd? Dan krijg je mogelijk geen juiste resultaten voor (de gemeentelijke opcentiemen van) bepaalde aanslagjaren. Probeer het dan even opnieuw met de (volledige) gemeentenaam van voor of na de fusie, al naargelang het geval.
Kadastraal inkomen als basis
De onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het jaarlijks geïndexeerde kadastraal inkomen (KI).
Het KI is geen reëel inkomen, maar een fictief huurinkomen dat aan elk onroerend goed (gebouwen, gronden,...) wordt toegekend, ook al wordt het niet verhuurd. Het wordt jaarlijks geïndexeerd.
Basisheffing en opcentiemen
De onroerende voorheffing die u betaalt, bestaat uit 3 delen:
- de basisheffing voor het Vlaamse Gewest;
- opcentiemen voor de provincie (op de basisheffing);
- opcentiemen voor de gemeente (op de basisheffing).
Elke gemeente en elke provincie bepaalt volledig zelf de hoogte van haar opcentiemen. De Vlaamse Belastingdienst heeft daar geen zeggenschap over. Wil u meer informatie over de hoogte (stijging - daling) van de gemeentelijke of provinciale opcentiemen? Dan kunt u terecht bij uw gemeente- of provinciebestuur.
U kunt hier een historisch overzicht van de opcentiemen raadplegen of downloaden
De basistarieven voor het Vlaams Gewest
Normaal tarief
Het basistarief voor alle onroerende onroerende goederen bedraagt in het Vlaams Gewest 3,97%.
Verminderd tarief voor sociale huisvesting
Voor woningen die sociaal verhuurd worden is er een verlaagd tarief.
Verminderd tarief voor materieel en outillage
Voor materieel en outillage is er een verminderd tarief, dat jaarlijks wordt vastgesteld door het basistarief met een desindexatiecoëfficiënt te vermenigvuldigen.
Heb ik recht op bepaalde verminderingen?
Er bestaan verschillende verminderingen van onroerende voorheffing. Sommige daarvan kent de Vlaamse Belastingdienst u automatisch toe, andere moet u aanvragen. Het totaal bedrag van de verminderingen is wel altijd beperkt tot de onroerende voorheffing die normaal betaald zou moeten worden. De onroerende voorheffing kan door toepassing van verminderingen dus nooit negatief worden.
U vindt alle informatie op de pagina over de verminderingen van onroerende voorheffing.
Voorbeeld van de berekening van de onroerende voorheffing
De onroerende voorheffing voor een woning in Aalst met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 720 euro, wordt in het aanslagjaar 2018 berekend zoals beschreven in de volgende stappen. Er wordt een eenvoudig voorbeeld gekozen zonder toepassing van verminderingen.
- Stap 1
Eerst wordt het kadastraal inkomen geïndexeerd:
720 euro x 1,7863 (indexatiecoëfficiënt 2018) = 1.286,136 euro. Dit bedrag wordt afgerond naar het dichtstbij geheel getal in euro, dus 1.286 euro. - Stap 2
De basisheffing of het aandeel van het Vlaams Gewest bedraagt in 2018 3,97%. De basisheffing wordt afgerond op de eurocent.
3,97% op 1.286 euro geeft een basisheffing van 51,05 euro. - Stap 3
De provincie Oost-Vlaanderen heeft de opcentiemen voor 2018 vastgesteld op 148,87. De provinciale opcentiemen worden berekend op de basisheffing. Voor de woning in Aalst geeft dit: 51,05 euro x 148,47/100 = 75,79 euro.
- Stap 4
De gemeente Aalst heeft de opcentiemen voor 2018 vastgelegd op 944. De gemeentelijke opcentiemen worden berekend op de basisheffing. Voor de woning in Aalst geeft dit: 51,05 euro x 944/100 = 481,91 euro.
- Stap 5
Om het totale bedrag van de onroerende voorheffing zonder verminderingen te krijgen, moet u de basisheffing voor het Vlaams Gewest, provincie en gemeente optellen: 51,05 euro + 75,79 euro + 481,91 euro = 608,75 euro.