Tijdens de huurovereenkomst
Tijdens de huurperiode gelden duidelijke afspraken tussen huurder en verhuurder.
Op deze pagina leest u wat belangrijk is om te weten over de huurprijs en verplichtingen van huurder en verhuurder. U vindt ook informatie over medehuren, onderhuren en wat er gebeurt bij de verkoop van een gehuurd pand.
Heeft u een huurcontract dat afgesloten is vóór 1 januari 2019, dan moet u rekening houden met de regels van de federale Huurwet.
De huurprijs indexeren
De huurprijs mag 1 keer per jaar geïndexeerd worden, behalve wanneer in het contract uitdrukkelijk staat dat er niet geïndexeerd zal worden. De huurprijs kan elk jaar vanaf de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract geïndexeerd worden.
De huurprijs herzien
De huurprijs blijft in principe dezelfde voor de volledige duur van het contract. Wordt het contract verlengd? Ook dan blijft de huurprijs dezelfde.
De huurprijs kan in bepaalde gevallen worden aangepast:
- op vaste momenten als de huurwaarde is gestegen of gedaald
- na uitvoering van energetische maatregelen
- De huurprijs herzien
- Op vaste momenten
- Bij energiebesparende maatregelen
Verplichtingen huurder
Een huurder heeft een aantal wettelijke verplichtingen.
De huurder moet de huurprijs en de kosten en lasten betalen op het overeengekomen tijdstip. Alle huurders zijn tegenover de verhuurder hoofdelijk en ondeelbaar gehouden voor de uitvoering van de verplichtingen van de huurovereenkomst, dit betekent dat de verhuurder elke huurder kan aanspreken voor het volledige bedrag van de huur of huurschade.
De huurder moet de woning gebruiken als een goede huisvader (een voorzichtig en redelijk persoon) en volgens de bestemming die in de huurovereenkomst is vastgelegd. Als de woning niet correct gebruikt wordt of een bestemming krijgt die nadelig is voor de verhuurder, kan dit leiden tot ontbinding van de huur via de vrederechter. De huurder moet ook de verhuurder op de hoogte brengen van herstellingen die ten laste van de verhuurder vallen.
De huurder staat in voor kleine herstellingen en voor herstellingen die nodig zijn door verkeerd gebruik, slecht onderhoud of door een tekortkoming aan zijn meldingsplicht. Herstellingen die enkel nodig zijn door ouderdom of overmacht, zijn ten laste van de verhuurder.
👉 Meer weten? Ga naar Onderhoud en herstellingen aan huurwoningen
Bij het einde van de huur moet de huurder de woning teruggeven in de staat waarin hij ze ontvangen heeft, volgens de plaatsbeschrijving.
Als er geen plaatsbeschrijving werd opgemaakt, dan wordt de huurder verondersteld de woning ontvangen te hebben in de staat waarin hij die teruggeeft. Er kan hem dan geen huurschade aangerekend worden, tenzij de verhuurder toch kan bewijzen dat de schade door hem veroorzaakt werd, wat niet evident is.
Sinds 1 januari 2019 bent u verplicht om een brandverzekering af te sluiten voor de woning die u huurt. Als huurder ben u aansprakelijk voor brand- en waterschade, tenzij u kunt bewijzen dat de brand en de waterschade buiten uw schuld is ontstaan. Met een brandverzekering voor huurdersaansprakelijkheid dekt u dus de schade die u als huurder door bijvoorbeeld brand of een waterlek veroorzaakt. U kunt ook een extra inboedelverzekering afsluiten, maar dit is niet verplicht.
Hebt u een huurcontract van vóór 2019? Dan is een brandverzekering niet verplicht, maar het is toch sterk aangeraden om een brandverzekering te nemen.
Verplichtingen verhuurder
Ook een verhuurder heeft een aantal wettelijke verplichtingen.
De verhuurder is verplicht om de woning in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen. Het gehuurde goed moet ook voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen inzake veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. Indien nodig moet de verhuurder een conformiteitsattest kunnen voorleggen.
De verhuurder moet de huurder het rustig genot van het gehuurde goed verzekeren.
De verhuurder mag de woning enkel betreden om na te gaan of hij herstellingen moet doen en of de huurder zijn verplichtingen nakomt, maar dat moet steeds na voorafgaande afspraak met de huurder en met een redelijke periodiciteit.
Enkel in noodgevallen mag de verhuurder een reservesleutel gebruiken, bijvoorbeeld bij brand, schade aan het dak na een storm, een gesprongen waterleiding, …. en enkel wanneer hij de huurder niet kan bereiken.
De verhuurder moet alle herstellingen uitvoeren die noodzakelijk zijn om het goed in een staat te houden die geschikt is voor bewoning, behoudens de kleine herstellingen die ten laste van de huurder vallen. Herstellingen die voortvloeien uit ouderdom of overmacht zijn altijd ten laste van de verhuurder.
👉 Meer weten? Ga naar Onderhoud en herstellingen aan huurwoningen
Sinds 1 januari 2019 bent u verplicht om een brandverzekering af te sluiten voor de woning die u verhuurt. Als verhuurder ben u aansprakelijk voor schade die ontstaat door een gebrek in de woning/gebouw, zoals bijvoorbeeld verouderde waterleidingen, mankementen aan de elektriciteit,… . De brandverzekering dekt de aansprakelijkheid van de verhuurder.
Medehuur
De regels rond huren met iemand anders verschillen naargelang de datum van het huurcontract en het statuut van de samenwoners.
Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen huurovereenkomsten gesloten vóór en na 1 januari 2019.
- Als beide huurders de huurovereenkomst hebben ondertekend, dan moeten ze die in principe ook samen opzeggen. Er is evenwel rechtspraak die stelt dat een huurder in eigen naam kan opzeggen (cassatiearrest van 17 februari 2017). Indien de verhuurder hiermee akkoord is, wordt de andere huurder voor de toekomst alleen huurder. Er moet geen nieuwe huurovereenkomst gesloten worden. De huurovereenkomst loopt verder met de blijvende huurder als enige huurder.
- Het kan ook dat zowel de verhuurder als de huurders onderling akkoord zijn dat één van de huurders in de huurwoning blijft wonen. In dat geval moet er geen opzeg gegeven worden, maar volstaat het om een addendum aan de huurovereenkomst op te maken waarin uitdrukkelijk wordt vermeld dat X vanaf ../../…. niet meer onder de huurovereenkomst valt en dat de huurovereenkomst blijft verderlopen met Y als enige huurder. Dit addendum moet ondertekend worden door alle partijen. Zo niet kan de vertrekkende huurder nog steeds aansprakelijk worden gesteld voor het niet nakomen van de huurdersverplichtingen (bvb. bij wanbetaling, schade, ...). Het addendum moet ook geregistreerd worden. Gezien de huurovereenkomst zelf blijft doorlopen, blijven de huurvoorwaarden ongewijzigd (op het vlak van huurprijs, duurtijd,...). Er moet dus geen nieuwe huurovereenkomst gesloten worden.
Er moet er een onderscheid gemaakt worden tussen gehuwden en wettelijk samenwonenden enerzijds en feitelijk samenwonenden anderzijds.
Gehuwden en wettelijk samenwonenden
Als één van de partners wil vertrekken, dan moeten de huurders aan de verhuurder de gegevens bezorgen van de persoon die in de woning blijft en vanaf wanneer. Het huurcontract loopt dan verder met die persoon als enige huurder. Als de partner die vertrekt het huurcontract mee ondertekend heeft, kan de verhuurder de partner die de woning verlaat nog tot 6 maanden na zijn beëindiging van de huur aanspreken voor het betalen van de huur.
Feitelijk samenwonenden
Een huurder kan voor zichzelf opzeggen met een opzeggingstermijn van 3 maanden, dit betekent dat hij nog gedurende 3 maanden mee de huur moet betalen. Hij moet geen opzeggingsvergoeding betalen. Het contract loopt immers verder.
Als de huurder die vertrekt het huurcontract mee ondertekend heeft, kan de verhuurder de vertrekkende huurder nog tot 6 maanden na zijn beëindiging van de huur aanspreken voor het betalen van de huur.
De vertrekkende huurder kan ook vervangen worden door een nieuwe medehuurder. Dan is de vertrekkende huurder vanaf zijn vertrek niet meer aansprakelijk.
In beide gevallen moet geen nieuwe huurovereenkomst opgemaakt worden. Het bestaande huurcontract blijft verderlopen.
Als alle samenwonenden het huurcontract getekend hebben, dan zijn zij allen aansprakelijk voor de huurdersverplichtingen, namelijk het betalen van de huur (en kosten) en eventueel huurschade. Gehuwden en wettelijke/feitelijke samenwonenden zijn immers hoofdelijk en ondeelbaar gehouden voor de uitvoering van de verplichtingen van de huurovereenkomst. Dat betekent dat de verhuurder zich tot elke medehuurder kan richten voor het volledig bedrag van de huur en kosten.
Heeft slechts één van de huurders het contract ondertekend? Dan is enkel die huurder aansprakelijk voor de huurdersverplichtingen. De andere bewoners hebben geen huurdersverplichtingen, maar ook geen huurrechten.
Opgelet! Gehuwden en wettelijk samenwonenden worden altijd samen als huurder beschouwd, ook al is het contract maar door één van hen ondertekend.
Als één huurder vertrekt, wordt er in de praktijk eerst een nieuwe huurwaarborg gesteld door de huurder die blijft, waarna de oude huurwaarborg wordt vrijgegeven. Zo niet, zou de vertrekkende huurder nog aansprakelijk kunnen gesteld worden voor schade die na zijn vertrek wordt veroorzaakt. Anderzijds kan de blijvende huurder dan nog aangesproken worden voor schade die de vertrekkende huurder zou veroorzaakt hebben. Dus het stellen van een nieuwe huurwaarborg, na de opmaak van een tussentijdse plaatsbeschrijving, is in ieders belang.
Onderverhuur en overdracht van huur
Mag de huurder zijn woninghuurovereenkomst overdragen? Of de huurwoning waar hij zelf zijn hoofdverblijfplaats heeft onderverhuren? En wat zijn de regels rond huren met iemand anders?
Een huurder van een woning mag slechts een gedeelte van deze woning onderverhuren als hij daarvoor toestemming van de verhuurder heeft en op voorwaarde dat hij het overige gedeelte van de gehuurde woning als zijn eigen hoofdverblijfplaats blijft bewonen.
Beëindigt de verhuurder de hoofdhuurovereenkomst? Dan brengt de hoofdhuurder de onderhuurder daarvan binnen de 15 dagen na ontvangst van de opzegging op de hoogte.
Bij opzegging van de hoofdhuurovereenkomst door de huurder, moet hij de onderhuurder een opzeggingstermijn van 3 maanden geven. Als dat gebeurt tijdens de eerste 3 jaar, moet hij ook een opzeggingsvergoeding betalen. De onderhuurder kan geen verlenging vragen wegens buitengewone omstandigheden.
Opgelet! Vormen de hoofdhuurder en onderhuurder twee aparte gezinnen, dan is het aantal woongelegenheden gewijzigd en moet er vooraleer de bewoning van start gaat een omgevingsvergunning bij de gemeente worden aangevraagd. Als de hoofdhuurder en onderhuurder daarentegen op duurzame wijze samenleven en dus één gezin vormen, moet er geen vergunning worden aangevraagd.
Een huurder mag zijn woninghuurcontract overdragen aan iemand anders, als de verhuurder daar schriftelijk mee heeft ingestemd. Heeft hij die toestemming niet, dan is hij aansprakelijk voor alle nadelige gevolgen, met mogelijk een schadevergoeding en interesten tot gevolg.
In dat geval moet er geen nieuw huurcontract worden opgesteld. Het volstaat om een addendum op te maken waarin zowel de oude huurder, de nieuwe huurder als de verhuurder verklaren dat de huurovereenkomst op datum van XX/XX/XXXX wordt overgedragen van huurder X naar huurder Y, waarbij de oorspronkelijke huurder X wordt ontslagen van alle verplichtingen vanaf die datum. Dezelfde huurovereenkomst loopt gewoon verder qua duur, huurprijs, e.d.
Het voordeel van een huuroverdracht is dat er geen nieuw huurcontract wordt afgesloten en er dus ook geen nieuwe startdatum ontstaat.
Verkoop van huurwoning: wat met het huurcontract?
De verkoop van een huurwoning beëindigt het huurcontract niet en is geen geldige reden voor opzegging.
Wanneer een woning verkocht wordt, neemt de nieuwe eigenaar automatisch alle rechten en plichten van de vorige eigenaar over. Het bestaande huurcontract loopt dus gewoon verder.
De nieuwe eigenaar kan wel opzeggen, maar enkel conform de bepalingen van de Woninghuurwet.
Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen een geregistreerd en een niet-geregistreerd contract.
Indien de huurovereenkomst geregistreerd is, kan de nieuwe eigenaar enkel opzeggen in de volgende gevallen:
- voor eigen gebruik (op elk ogenblik)
- voor het uitvoeren van verbouwingswerken (bij het einde van een driejarige periode)
- zonder motief, mits het betalen van een vergoeding (bij het einde van een driejarige periode).
De verhuurder moet hierbij een opzeggingstermijn van 6 maanden respecteren.
Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd is, kan de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst binnen de drie maanden na het verlijden van de authentieke akte opzeggen voor eigen gebruik, verbouwingswerken of zonder motief, maar met vergoeding, mits het in acht nemen van een opzeggingstermijn van 3 maanden.
De nieuwe eigenaar kan wel opzeggen, maar enkel conform de bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet:
- voor eigen gebruik (op elk ogenblik, maar voor familie ten vroegste tegen het einde van het derde jaar)
- voor het uitvoeren van verbouwingswerken (op elk ogenblik, maar ten vroegste tegen het einde van het derde jaar)
- zonder motief mits het betalen van een vergoeding (bij het einde van een driejarige periode).
De verhuurder moet hierbij een opzeggingstermijn van 6 maanden respecteren.
Veelgestelde vragen
De huurder mag de verhuurder via een aangetekende brief vragen om het bedrag dat hij te veel betaald heeft terug te betalen. Daarvoor heeft de huurder 5 jaar de tijd. Reageert de verhuurder niet? Dan heeft de huurder na de verzending van de aangetekende brief 1 jaar de tijd om naar de vrederechter te stappen.
De huurder moet de huur betalen op de contractueel overeengekomen tijdstippen (meestal maandelijks). Bij herhaalde of aanhoudende wanbetaling kan de verhuurder via een aangetekend schrijven de huurder aanmanen om zijn verplichtingen toch nog na te komen. De verhuurder mag de huurder niet zelf uit de woning zetten, en kan ook het contract niet zelf ontbinden.
Betaalt de huurder de achterstallige huur toch niet? Dan kan de verhuurder naar de vrederechter gaan om:
- de achterstallige huur te vorderen
- een schadevergoeding en/of interesten te vorderen
- de ontbinding van het contract te vragen
- de huurder uit de woning te laten zetten.
De rechter zal in principe eerst de huurder een termijn opleggen waarin hij zijn verplichtingen alsnog kan nakomen. Algemeen wordt aangenomen dat vrederechters de huurovereenkomst ontbinden zodra er drie maanden huurachterstand is.
Na 5 jaar kan de verhuurder niet meer vragen om de huurachterstand te betalen.
Alleen de vrederechter kan het huurcontract ontbinden. Een clausule in de huurovereenkomst die zegt dat de huurovereenkomst automatisch wordt ontbonden bij wanbetaling, is niet geldig.
Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen
Vooraleer naar de rechter te gaan, kunnen huurder en verhuurder ook proberen om de achterstal weg te werken met behulp van het OCMW. Het OCMW kan hiervoor een tussenkomst van het ‘Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen’ aanvragen wanneer ze huurders begeleiden bij de afbetaling van achterstallige huur.
De verhuurder kan in zijn brandverzekering een clausule ‘afstand van verhaal’ laten opnemen. Als u als huurder onbedoeld schade veroorzaakt aan de woning door bijvoorbeeld brand of waterschade, zal de verzekeraar van de verhuurder die schade vergoeden zonder de kosten van u terug te vorderen.
In principe moet u als huurder dan geen aparte brandverzekering voor zijn huurdersaansprakelijkheid afsluiten. Maar u houdt er best wel rekening mee dat deze clausule ‘afstand van verhaal’ vaak minder bescherming biedt dan een eigen brandverzekering. Zo is uw inboedel (meubels, kleding,...) niet mee verzekerd en wordt de schade aan derden of buren niet altijd gedekt.
De verhuurder mag de meerkost van de clausule ‘afstand van verhaal’ aan zijn huurder doorrekenen, maar enkel als u daarmee akkoord gaat.
U bent als huurder dus niet verplicht om die clausule ‘afstand van verhaal te aanvaarden. U kunt er ook voor kiezen om zelf een brandverzekering af te sluiten die uw huurdersaansprakelijkheid dekt en daarbij een bijkomende inboedelverzekering afsluiten.
Kort samengevat: Heeft uw verhuurder een brandverzekering met afstand van verhaal? Dan bent u als huurder meestal mee verzekerd voor schade aan het gebouw. Uw eigen spullen zijn daarmee niet verzekerd. Daarom is een aparte brandverzekering voor uw inboedel aangeraden.
Nee. Uit de interne documentatie die ik vond blijkt dat een huurder niet verplicht kan worden om zijn huurdersaansprakelijkheid via de clausule “afstand van verhaal” te verzekeren.
Gehuwden of wettelijk samenwonenden
Neen, de ex-echtgenoten of ex-wettelijk samenwonende partners delen de gegevens van de echtgenoot of wettelijke samenwoner die de huurovereenkomst verderzet, mee aan de verhuurder.
Als de huurovereenkomst van bij het begin door beide echtgenoten of wettelijke samenwoners is ondertekend, kan de verstrekkende huurder gedurende 6 maanden, nadat hij geen huurder meer is, aangesproken worden voor de betaling van de huurprijs.
Feitelijk samenwonenden (iedereen die niet gehuwd is of niet wettelijk samenwoont)
Neen, de opzegging van de vertrekkende huurder volstaat. De vertrekkende huurder kan voor een periode van 6 maanden wel worden aangesproken tot het betalen van de huurprijs, wanneer hij geen nieuwe huurder voorstelt.
De partijen doen er in elk geval wel goed aan een addendum op te maken, dat aan de huurovereenkomst wordt gevoegd. Naargelang het geval kan dan worden vermeld dat
- huurder X vanaf (datum) niet langer onder de huurovereenkomst valt en dat zijn plaats wordt ingenomen door Y, die vanaf (datum) onder de huurovereenkomst valt
- huurder X vanaf (datum) niet langer onder de huurovereenkomst valt en dat Y de huurovereenkomst vanaf dan alleen verderzet.
Het addendum moet geregistreerd worden. Dit is gratis.
Als de bewoner geen huurder wil worden, is er geen toestemming van de verhuurder vereist. De verhuurder kan de bijwoner niet verplichten de woning te verlaten, tenzij de bezettingsnorm overschreden wordt en er dus teveel personen in de woning verblijven. De huurder blijft zelf verantwoordelijk voor de betaling van de huurgelden en ook voor de huurschade, zelfs als die door de bijwoner wordt veroorzaakt. Als de bewoner (die niet de echtgenoot of de wettelijke samenwonende partner is) medehuurder wil worden, is de toestemming van de verhuurder nodig.
Opgelet: komt de echtgenoot bijwonen of een persoon met wie de huurder meteen wettelijk gaat samenwonen, dan worden zij automatisch medehuurder.