Verplicht EPC bij overdracht en verhuur

  • Het energieprestatiecertificaat voor een klein niet-residentieel gebouw (EPC kNR) informeert toekomstige eigenaars, kopers en huurders over de energetische prestaties van hun pand. Op het EPC staan ook concrete aanbevelingen om de gebouweenheid energiezuiniger te maken.
  • Sinds 1 januari 2020 is een energieprestatiecertificaat (EPC) verplicht bij de en verhuur van kleine niet-residentiële gebouweenheden.

Renovatieverplichting

De renovatieverplichting die sinds 1 januari 2022 geldt, is een eerste stap richting de langetermijndoelstelling (koolstofneutraliteit). Zo moet elke niet-residentiële gebouweenheid binnen de 5 jaar na verplicht aan een aantal energiebesparende maatregelen voldoen.

De renovatieverplichting bestaat uit twee onderdelen, en aan beiden moet worden voldaan:

  • een minimaal maatregelenpakket
  • een minimaal te behalen energielabel.
Samenvatting van de renovatieverplichting voor kleine niet-residentiële gebouweenheden

Eigenaars van grote niet-residentiële (kNR) gebouweenheden kunnen niet voor dit traject kiezen maar moeten voldoen aan het standaard traject voor niet-residentiële gebouweenheden, met het energieprestatiecertificaat voor niet-residentiële gebouweenheden (EPC NR) en het langetermijnpad dat daarbij hoort.

    Minimaal maatregelenpakket bij renovatieverplichting

    Binnen de 5 jaar na moet aan de volgende 4 maatregelen voldaan zijn:

    • Als voor dakisolatie de minimale R-waarde van 0,75 m²K/W niet gehaald wordt, moet dakisolatie met een maximale U-waarde van 0,24 W/m²K geplaatst worden.

      De keuze voor dakisolatie is geïnspireerd op de dakisolatienorm. Die norm geldt al langer voor woningen om een minimale woonkwaliteit te garanderen.

    • Als enkel glas aanwezig is, moet u dat vervangen door beglazing met een maximale U-waarde van 1 W/m²K.

      De keuze voor isolerende beglazing is geïnspireerd op de dubbelglasnorm. Die norm geldt al langer voor woningen om een minimale woonkwaliteit te garanderen en de energievraag terug te dringen.

    • Alle centrale opwekkers voor ruimteverwarming die ouder zijn dan 15 jaar moeten vervangen worden, tenzij u kunt aantonen dat de installatie aan de minimale installatie-eisen voor renovatie voldoet.

      Als er een aardgasnet aanwezig is in de straat, mag een stookolieketel niet vervangen worden door een nieuwe stookolieketel.

      Met deze maatregelen verbeteren we de efficiëntie en verminderen we de CO2-uitstoot van de verwarmingsinstallatie.

    • Alle koelinstallaties die ouder zijn dan 15 jaar en gebruik maken van koelmiddelen op basis van ozonafbrekende stoffen of koelmiddelen met een GWP-waarde van 2500 of hoger, moeten vervangen worden door koelinstallaties die geen gebruik maken van die schadelijke koelmiddelen.

      Daarmee bouwen we verder op Europese regelgeving, namelijk het verbod op het gebruik van koelmiddelen op basis van ozonlaagafbrekende stoffen in nieuwe koelinstallaties sinds 2004. En het verbod op het vullen van koelinstallaties op basis van diezelfde stoffen sinds 2015.

    Het minimale maatregelenpakket geldt enkel voor de individuele onderdelen van de gebouweenheid die overgedragen wordt. Onderdelen van gebouweenheden die niet overdragen worden of collectieve onderdelen (bv. gemeenschappelijke dakdelen, installaties die ook andere eenheden koelen of verwarmen) moeten niet aangepakt worden.

    Minimaal energielabel bij renovatieverplichting

    Naast het minimale maatregelenpakket moet de gebouweenheid binnen de 5 jaar na overdracht een minimaal energielabel behalen.

    Als eigenaar kunt u zelf beslissen welke extra maatregelen u neemt om het energielabel te behalen. Op die manier bepaalt u zelf welke maatregelen het meest kostenefficiënt zijn of het best passen bij de energetische renovatie van uw pand.

    Het minimaal te behalen label bij ligt vast tot 2050. Er wordt een onderscheid gemaakt op basis van de positie van de kleine niet-residentiële eenheid binnen het geheel:

    • Een kleine niet-residentiële eenheid die in een niet-residentieel gebouw ligt dat in totaliteit wordt verkocht, start vanaf 1/1/2022 met een minimale labelverplichting C en volgt vanaf 2035 hetzelfde langetermijnpad als eengezinswoningen (vb. een kleine baanwinkel in zijn geheel verkocht).
    • Alle andere kleine niet-residentiële eenheden, starten met een minimale labelverplichting D vanaf 1/1/2023 en volgen hetzelfde langetermijnpad als appartementen (vb. krantenwinkel onderaan een appartementsgebouw).

    Situaties waarvoor de renovatieverplichting geldt

    De renovatieverplichting geldt:

    • voor elke niet-residentiële die vanaf 1 januari 2022 wordt overgedragen,
      • bij het verlijden van authentieke aktes van een notariële overdracht in volle eigendom (zoals een aankoop, erfpacht, opstalrecht),
      • bij het vestigen van een opstalrecht of erfpacht(opent in nieuw venster) op alle gebouweenheden met een niet-residentiële bestemming.
    • voor de feitelijke toestand op het moment van het verlijden van de akte of het vestigen van het opstalrecht of erfpacht. Hoe de gebouweenheid na verkoop zal worden gebruikt, of welke functie de eenheid daarna zal krijgen, speelt geen rol.

    Overdrachten waarvoor de renovatieverplichting geldt

    • Overdracht van een opstalrecht of erfpacht aan een derde partij

      Het Energiebesluit bepaalt dat, naast het vestigen van een opstalrecht of erfpacht, ook het overdragen van een opstalrecht of erfpacht onder het toepassingsgebied van de renovatieverplichting valt en dus moet voldoen.

      Wetgeving

      Overdracht tijdens de looptijd van de renovatieverplichting

      De koper, erfpachter, opstalhouder of ontvanger van de schenking moet dan binnen de resterende termijn voldoen aan de eisen waaraan de vorige eigenaar of houder van de zakelijke rechten moest voldoen.

      Een erfenis valt niet onder een notariële overdracht in volle eigendom en moet dus niet standaard aan de renovatieverplichting voldoen. Echter, bij een erfenis die plaatsvindt tijdens de looptijd van de renovatieverplichting moet de erfgenaam/legataris binnen de resterende termijn voldoen aan de eisen waaraan de erflater moest voldoen.

      Wetgeving

      Inbreng of overdracht van een bedrijfstak of algemeenheid

      Volgens de principes die omschreven staan in Omzendbrief OMG/VEKA 2021/1(PDF bestand opent in nieuw venster), vallen deze overdrachtsvormen wél binnen het toepassingsgebied van de renovatieverplichting.

      Zowel de inbreng of overdracht van een bedrijfstak, als de inbreng of overdracht van een algemeenheid worden in het Wetboek voor Vennootschappen en Verenigingen (WVV) omschreven als ‘rechtshandelingen waarbij een vennootschap of vereniging een bedrijfstak of haar volledig vermogen overdraagt, zonder dat daarbij de overdragende vennootschap of vereniging wordt ontbonden’.

    • Verlenging van een opstalrecht of erfpacht

      Bij een verlenging van een opstalrecht of erfpacht((opent in nieuw venster)) tussen dezelfde partijen, moet de niet-residentiële gebouweenheid niet aan de renovatieverplichting voldoen.

      Meer daarover in de omzendbrief OMG/VEKA 2021 over erfpacht en opstalrecht(PDF bestand opent in nieuw venster).

      Wetgeving

      Een fusie of opslorping

      Als het gaat om een ‘fusie’ of ‘opslorping’ zoals bedoeld in het Wetboek voor Vennootschappen en Verenigingen (WVV), moet niet voldaan worden aan de renovatieverplichting.

      Dat geldt zowel voor ‘een fusie door overneming’ als voor ‘een fusie door oprichting van een nieuwe vennootschap/rechtspersoon’.

      Bij de beide overdrachtsvormen wordt namelijk het volledige vermogen van een vennootschap/rechtspersoon ingebracht in een andere of nieuwe vennootschap/rechtspersoon. Daarbij verdwijnt de overdragende vennootschap/rechtspersoon en neemt de verkrijgende vennootschap/rechtspersoon de rechten en plichten over.

      De overdragende vennootschap/rechtspersoon gaat als het ware op in de verkrijgende vennootschap/rechtspersoon. Volgens het Energiedecreet en Energiebesluit is de renovatieverplichting daarvoor niet van toepassing.

      Meer daarover in de Omzendbrief OMG/VEKA 2021/1 over fusie en opslorping(PDF bestand opent in nieuw venster).

      Een erfenis

      Een erfenis valt niet onder een notariële overdracht in volle eigendom en moet dus niet standaard aan de renovatieverplichting voldoen.

      • Voor een gebouw dat betrokken is in een erfenis, en waarop geen renovatieverplichting rust, zal de ontvanger van de erfenis dus geen renovatieverplichting moeten uitvoeren.
      • Voor een erfenis die plaatsvindt tijdens de looptijd van de renovatieverplichting moet de erfgenaam/legataris binnen de resterende termijn voldoen aan de eisen waaraan de erflater moest voldoen (zie ‘overdrachten waarvoor de renovatieverplichting wél geldt’).

      Een (partiële) splitsing

      Bij een splitsing moet men niet aan de renovatieverplichting voldoen.

      De splitsing kan volgens het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV) diverse vormen aannemen: er kan sprake zijn van een splitsing door overneming, een splitsing door oprichting van nieuwe vennootschappen/rechtspersonen, een gemengde splitsing of een partiële splitsing.

      Bij zowel de splitsing door overneming, splitsing door oprichting van nieuwe vennootschappen/rechtspersonen als de gemengde splitsing wordt de overdragende vennootschap/vereniging ontbonden en neemt (één van) de verkrijgende vennootschappen/verenigingen de rechten en plichten van de gesplitste vennootschap/vereniging over. Deze overdrachtsvormen vallen niet onder de principes van het toepassingsgebied van de renovatieverplichting.

      Meer daarover in de Omzendbrief OMG/VEKA 2021/1(PDF bestand opent in nieuw venster).

      De ‘partiële splitsing’ wordt in het WVV gelijkgesteld aan een splitsing. Daaruit volgt dat ook de partiële splitsing niet tot het toepassingsgebied van de renovatieverplichting behoort.

      Een ‘share deal’

      Bij een share deal is er sprake van een overdracht of verkoop van aandelen.

      In het geval van een share deal verandert enkel het aandeelhouderschap van een vennootschap. Het vastgoed van de vennootschap ondergaat geen transactie en blijft bij dezelfde rechtspersoon (namelijk de vennootschap in kwestie).

      Bij deze overdrachtsvorm is er dus geen sprake van een renovatieverplichting die moet uitgevoerd worden.

    Situatie als huurder

    Van zodra de niet-residentiële die u huurt, verkocht wordt, zal de nieuwe eigenaar actie moeten ondernemen om aan de verplichtingen te voldoen. De huurder zal daarbij rekening moeten houden met eventuele hinder tijdens werken aan het gebouw.

    Doorgaans houden de nieuwe voorwaarden voor niet-residentiële gebouweenheden geen verplichtingen in voor huurders.

    Bij een gebouw dat casco verhuurd wordt en waarbij de huurder bijvoorbeeld een koelinstallatie plaatst om de gebouweenheid te koelen, zal de huurder moeten instaan voor de uitvoering van de maatregel die gericht is op de koelinstallatie.

      Sancties

      Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap start de handhavingsprocedure:

      • als er 5 jaar na overdracht geen EPC aanwezig is,
      • of als uit het beschikbare EPC blijkt dat er niet aan de vereiste energieprestatieniveaus is voldaan.

      De gevolgen voor u:

      • als u de renovatieverplichting niet naleeft, riskeert u een administratieve geldboete van 500 euro tot 200.000 euro.
      • de boete heft de verplichting niet op: het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap legt meteen een nieuwe termijn vast waarbinnen u aan de verplichting moet voldoen.

      Verplichtingen voor niet-residentiële gebouwen op Kanaal Z (4 min.)

      Inhoud is aan het laden