Verplichtingen voor kleine niet-residentiële gebouwen

Verplicht EPC bij overdracht en verhuur

Sinds 1 januari 2020 is een energieprestatiecertificaat (EPC) verplicht bij de en verhuur van kleine niet-residentiële gebouweenheden.

Het EPC informeert eigenaars, kopers en huurders over de energetische prestaties van hun pand. Op het EPC staan ook concrete aanbevelingen om de gebouweenheid energiezuiniger te maken.

Renovatieverplichting

De renovatieverplichting die sinds 1 januari 2022 geldt, is een eerste stap richting de langetermijndoelstelling (koolstofneutraliteit) voor alle niet-residentiële gebouwen. De verplichting houdt in dat een kleine niet-residentiële binnen de 5 jaar na overdracht (verkoop, erfpacht, opstalrecht):

aan energiebesparende maatregelen moet voldoen (het minimale maatregelenpakket)
een minimaal energielabel moet behalen.

Samenvatting van de renovatieverplichting voor kleine niet-residentiële gebouweenheden

Minimaal maatregelenpakket bij renovatieverplichting

Binnen de 5 jaar na moet aan de volgende 4 maatregelen voldaan zijn:

Als voor dakisolatie de minimale R-waarde van 0,75 m²K/W niet gehaald wordt, moet dakisolatie met een maximale U-waarde van 0,24 W/m²K geplaatst worden.
De keuze voor dakisolatie is geïnspireerd op de dakisolatienorm. Die norm geldt al langer voor woningen om een minimale woonkwaliteit te garanderen.
Als enkel glas aanwezig is, moet u dat vervangen door beglazing met een maximale U-waarde van 1 W/m²K.
De keuze voor isolerende beglazing is geïnspireerd op de dubbelglasnorm. Die norm geldt al langer voor woningen om een minimale woonkwaliteit te garanderen en de energievraag terug te dringen.
Alle centrale opwekkers voor ruimteverwarming die ouder zijn dan 15 jaar moeten vervangen worden, tenzij u kunt aantonen dat de installatie aan de minimale installatie-eisen voor renovatie voldoet.
Als er een aardgasnet aanwezig is in de straat, mag een stookolieketel niet vervangen worden door een nieuwe stookolieketel.
Met deze maatregelen verbeteren we de efficiëntie en verminderen we de CO₂-uitstoot van de verwarmingsinstallatie.
Alle koelinstallaties die ouder zijn dan 15 jaar en gebruik maken van koelmiddelen op basis van ozonafbrekende stoffen of koelmiddelen met een GWP-waarde van 2500 of hoger, moeten vervangen worden door koelinstallaties die geen gebruik maken van die schadelijke koelmiddelen.
Daarmee bouwen we verder op Europese regelgeving, namelijk het verbod op het gebruik van koelmiddelen op basis van ozonlaagafbrekende stoffen in nieuwe koelinstallaties sinds 2004. En het verbod op het vullen van koelinstallaties op basis van diezelfde stoffen sinds 2015.

Minimaal energielabel bij renovatieverplichting

Naast het minimale maatregelenpakket moet de gebouweenheid binnen de 5 jaar na overdracht een minimaal energielabel behalen.
Als eigenaar kunt u zelf beslissen welke extra maatregelen u neemt om het energielabel te behalen. Op die manier bepaalt u zelf welke maatregelen het meest kostenefficiënt zijn of het best passen bij de energetische renovatie van uw pand.
Het minimaal te behalen label bij ligt vast tot 2050. Er wordt een onderscheid gemaakt op basis van de positie van de kleine niet-residentiële eenheid binnen het geheel:
- Een kleine niet-residentiële eenheid die in een niet-residentieel gebouw ligt dat in totaliteit wordt verkocht, volgt vanaf 2035 hetzelfde langetermijnpad als eengezinswoningen (vb. kledingwinkel in een winkelcomplex dat in zijn geheel wordt verkocht).
- Alle andere kleine niet-residentiële eenheden volgen hetzelfde langetermijnpad als appartementen (vb. krantenwinkel onderaan een appartementsgebouw).

Eigenaars van kleine niet-residentiële gebouweenheden hebben 2 opties om tot een minimaal energielabel te komen:

Ofwel kiest u voor het EPC voor kleine niet-residentiële gebouwen: EPC kNR.
- Dit EPC kNR heeft een energielabel op basis van een berekende energiescore.
- Dit EPC kNR (en de methode erachter) lijkt sterk op het EPC van woongebouwen en is bedoeld voor kleine niet-residentiële gebouwen die op het vlak van architectuur, installaties, materialen, gebruik,… sterk lijken op woongebouwen.
- Vanaf 2022 is het energielabel C of beter vereist binnen de 5 jaar na overdracht.
- U volgt het bijzonder traject voor kleine niet-residentiële gebouwen (huidige pagina).
Ofwel kiest u voor het EPC voor niet-residentiële gebouwen (grote, maar ook kleine): EPC NR.
- Dit EPC NR heeft een energielabel op basis van het gemeten aandeel hernieuwbare energie.
- Dat aandeel moet minimaal 5% bedragen binnen de 5 jaar na overdracht.
- U volgt het standaardtraject voor niet-residentiële gebouwen.

Situaties waarvoor de renovatieverplichting geldt

De renovatieverplichting geldt:

voor elke niet-residentiële die vanaf 1 januari 2022 wordt overgedragen,
- bij het verlijden van authentieke aktes van een notariële overdracht in volle eigendom (zoals een aankoop, erfpacht, opstalrecht),
- bij het vestigen van een opstalrecht of erfpacht ((opent in nieuw venster)) op alle gebouweenheden met een niet-residentiële bestemming.
voor de feitelijke toestand op het moment van het verlijden van de akte of het vestigen van het opstalrecht of erfpacht. Hoe de gebouweenheid na verkoop zal worden gebruikt, of welke functie de eenheid daarna zal krijgen, speelt geen rol.

Wat als er één gebouweenheid verkocht wordt?

Wat als er ook andere dan niet-residentiële gebouweenheden (vb. industrie) voorkomen?

Een kan verschillende bestemmingen huisvesten.

De gebouweenheid valt onder het toepassingsgebied van de renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen, als de gebouweenheid een niet-residentiële hoofdbestemming heeft.

Wanneer is de hoofdbestemming ‘niet-residentieel’?

Wat de hoofdbestemming is van een gebouweenheid, hangt af van de oppervlakte die de verschillende functies innemen binnen de gebouweenheid.

Als de delen van de eenheid waar een industriële activiteit plaatsvindt meer dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte van de gebouweenheid innemen, is de hoofdbestemming van de gebouweenheid industrie en valt de gebouweenheid niet onder het toepassingsgebied van de renovatieverplichting.

In alle andere gevallen geldt dat de hoofdbestemming van de gebouweenheid gelijkgesteld wordt aan de bestemming die de grootste bruikbare vloeroppervlakte beslaat. Als er geen grootste aandeel in de bruikbare vloeroppervlakte bepaald kan worden, is de hoofdbestemming van de gebouweenheid niet-residentieel.

Voorbeelden

Voorbeeld van gebouweenheid met als verdeling van de bruikbare vloeroppervlakte:	Moet deze gebouweenheid voldoen aan de renovatieverplichting?
25% heeft de bestemming ‘niet-residentieel’ 75% heeft de bestemming ‘industrie’	Nee. De hoofdbestemming van de gebouweenheid is ‘industrie’, want meer dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte van de gebouweenheid heeft een industriële bestemming.
55% heeft de bestemming ‘niet-residentieel’ 45% heeft de bestemming ‘wonen’	Ja. De hoofdbestemming van de gebouweenheid is ‘niet-residentieel’, want er is geen industriële bestemming in deze gebouweenheid en de niet-residentiële bestemming beslaat de grootste oppervlakte.
35% heeft de bestemming ‘niet-residentieel’ 65% heeft de bestemming ‘industrie’	Ja. De hoofdbestemming van de gebouweenheid is ‘niet-residentieel’, want de industriële bestemming binnen de gebouweenheid beslaat minder dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte.
50% heeft de bestemming ‘niet-residentieel’ 50% heeft de bestemming ‘wonen’	Ja. De hoofdbestemming is niet-residentieel, want er is geen industriële bestemming in deze gebouweenheid en de niet-residentiële en residentiële delen zijn exact even groot.
25% heeft de bestemming niet-residentieel 20% heeft de bestemming wonen 55% heeft de bestemming industrie	Ja. De hoofdbestemming is niet-residentieel, want de industriële bestemming binnen de gebouweenheid beslaat minder dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte (waardoor de hoofdbestemming per definitie niet industrie kan zijn) en het niet-residentiële deel binnen de gebouweenheid is groter dan het aandeel ‘wonen’.

Wat bij een overdracht tijdens de looptijd van de renovatieverplichting, of bij verlenging (van erfpacht, opstalrecht....)?

Wat bij fusie of opslorping?

Wat bij slopen?

Wat bij een beschermd monument?

Situatie als huurder

Van zodra de niet-residentiële die u huurt, verkocht wordt, zal de nieuwe eigenaar actie moeten ondernemen om aan de verplichtingen te voldoen. De huurder zal daarbij rekening moeten houden met eventuele hinder tijdens werken aan het gebouw.

Doorgaans houden de nieuwe voorwaarden voor niet-residentiële gebouweenheden geen verplichtingen in voor huurders.

Bij een gebouw dat casco verhuurd wordt en waarbij de huurder bijvoorbeeld een koelinstallatie plaatst om de gebouweenheid te koelen, zal de huurder moeten instaan voor de uitvoering van de maatregel die gericht is op de koelinstallatie.

Sancties

Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap start de handhavingsprocedure:

als er 5 jaar na overdracht geen EPC aanwezig is,
of als uit het beschikbare EPC blijkt dat er niet aan de vereiste energieprestatieniveaus is voldaan.

De gevolgen voor u:

als u de renovatieverplichting niet naleeft, riskeert u een administratieve geldboete van 500 euro tot 200.000 euro.
de boete heft de verplichting niet op: het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap legt meteen een nieuwe termijn vast waarbinnen u aan de verplichting moet voldoen.

Wetgeving

Toepassingsgebied renovatieverplichting niet-residentiële gebouwen: Energiebesluit artikel 9.3.1 ((opent in nieuw venster))
Uitzonderingen: Energiebesluit artikel 9.3.2 ((opent in nieuw venster))
Sancties: Energiedecreet artikel 13.4.9/1 ((opent in nieuw venster))
Definities
- Definitie niet-residentieel: Energiebesluit artikel 1.1.1, 72°/0/1 ((opent in nieuw venster))
- Definitie kleine niet-residentiële eenheid: Energiebesluit artikel 1.1.1, 60°/1 ((opent in nieuw venster))
- Definitie hoofdbestemming: Energiebesluit artikel 1.1.1, 47°/2/1 ((opent in nieuw venster))
- Definitie gebouweenheid: Energiedecreet artikel 1.1.3, 56°/0 ((opent in nieuw venster))

Verplichtingen voor kleine niet-residentiële gebouwen

Verplicht EPC bij overdracht en verhuur

Renovatieverplichting

Minimaal maatregelenpakket bij renovatieverplichting

Dakisolatie

Beglazing

Verwarming

Koeling

Minimaal energielabel bij renovatieverplichting

Situaties waarvoor de renovatieverplichting geldt

Minimaal maatregelenpakket

Minimaal energielabel

Wanneer is de hoofdbestemming ‘niet-residentieel’?

Voorbeelden

Overdracht

Verlenging

Wetgeving

Situatie als huurder

Sancties

Wetgeving

Contact

Ook interessant