Art. 3.7 §1 VCW (09/06/2023)

Het verzoek, vermeld in artikel 3.6, §1, eerste lid, wordt ingediend bij de burgemeester van de gemeente waarin de woning ligt, door de natuurlijke persoon of de rechtspersoon die als houder van het zakelijk recht of onderverhuurder een woning verhuurt of te huur of ter beschikking stelt.

Voorheen kon een conformiteitsattest enkel uitgereikt worden voor woningen die verhuurd, te huur of ter beschikking gesteld werden als hoofdverblijfplaats of voor de huisvesting van studenten. Vanaf 9 juni 2023 kunnen alle verhuurde, te huur gestelde en ter beschikking gestelde woningen een conformiteitsattest krijgen.

Als een gemeente het conformiteitsattest verplicht, kan ze er – in functie van de beschikbare capaciteit en het bepalen van prioriteiten – wel nog voor kiezen om die verplichting te beperken tot hoofdverblijfplaatsen.

Art. 3.6 VCW §1 (9/06/2023)

De burgemeester die bij de toepassing van de procedure, vermeld in artikel 3.12, vaststelt dat een woning conform is, levert ambtshalve een conformiteitsattest af aan de verhuurder en de houder van het zakelijk recht.

De burgemeester was al verplicht om in de waarschuwingsprocedure bij elke vaststelling van conformiteit een conformiteitsattest uit te reiken. Dat principe wordt nu ook doorgetrokken naar de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid. Het volstaat dus niet om na een positief conformiteitsonderzoek in de procedure OO een besluit te nemen, maar de gemeente moet dan ook een conformiteitsattest uitreiken.

Wonen in Vlaanderen zal in de toekomst altijd een conformiteitsattest uitreiken als ze in de volgende situaties de conformiteit van een woning vaststelt:

• 1° voor een woning die voor verhuring aangeboden wordt aan een woonmaatschappij;

• 2° na een conformiteitsonderzoek voor de tegemoetkoming in de huurprijs, vermeld in artikel 5.73 en 5.74, dat verloopt conform de procedure, vermeld in artikel 3.3;

• 3° na een besluit bij de behandeling van een beroep, vermeld in artikel 3.14 en 3.15;

• 4° na een conformiteitsonderzoek, uitgevoerd op eigen initiatief.

De gemeente zal een vergoeding kunnen vragen voor het uitvoeren van een conformiteitsonderzoek. De Vlaamse regering zal in een nieuw woningkwaliteitsbesluit (ontwerp BVR is begin juli 2023 een eerste keer principieel goedgekeurd) het maximale bedrag dat de gemeente mag aanrekenen voor het uitvoeren van conformiteitsonderzoeken optrekken tot de werkelijke kostprijs, met een maximum van 200 euro. De vergoeding mag echter niet aangerekend worden voor het eerste onderzoek bij de melding van een woningkwaliteitsprobleem door een bewoner. De houder van het zakelijk recht zal dus enkel een vergoeding moeten betalen bij hercontroles en bij zijn aanvraag tot afgifte van een conformiteitsattest.

De datum van inwerkingtreding van de vergoeding voor het conformiteitsonderzoek zal in het nieuwe woningkwaliteitsbesluit worden vastgelegd. Dit besluit is nog in opmaak. Het ontwerpbesluit voorziet 1 juni 2024 als datum van inwerkingtreding. Bestaande gemeentelijke bepalingen over een vergoeding voor het conformiteitsattest blijven dus voorlopig behouden.

De jaarlijkse indexatie van het bedrag voor het uitvoeren van een conformiteitsonderzoek gebeurt telkens op 1 januari. Deze bepaling is wel al in werking getreden.

Bij het uitwerken van een gemeentelijk woningkwaliteitsreglement zoals een verordening om het conformiteitsattest te verplichten of een kamerreglement, diende de minister van wonen in een laatste stap steeds zijn goedkeuring te geven aan dit reglement. Met het middellange termijndecreet is de goedkeuring van de minister niet langer nodig. Wel zal u tijdens de opmaak van zo’n reglement, voorafgaandelijk aan de goedkeuring van de gemeenteraad, het advies van Wonen in Vlaanderen moeten inwinnen. Dit is een verplichting, maar het advies van Wonen in Vlaanderen is niet bindend.

Deze bepaling treedt in werking op 9 juni 2023, maar er is wel een overgang voorzien. Voor de gemeentelijke ontwerpreglementen woningkwaliteit die vóór 9 juni 2023 ter goedkeuring zijn voorgelegd en waarover de minister op 9 juni geen beslissing heeft genomen, valt het goedkeuringstoezicht weg. Wonen in Vlaanderen zal in dat geval een advies bezorgen en dit binnen de drie maanden vanaf de datum waarop het ontwerpreglement werd voorgelegd.

Art 3.7 §2 VCW (09/06/2023)

§2. Als de burgemeester de afgifte van het conformiteitsattest weigert of geen beslissing neemt, kan de verzoeker binnen dertig dagen na de ontvangst van de weigering of na het verstrijken van de termijn, vermeld in paragraaf 1, tweede lid, een conformiteitsonderzoek aanvragen bij de gewestelijk ambtenaar, die in dat geval binnen zestig dagen na het indienen van de aanvraag zelf het conformiteitsattest kan afgeven.

Tweede opinie is nu een nieuwe beoordeling door het agentschap, met een vastgestelde deadline. Tot 8 juni 2023 was er geen termijn bepaald waarbinnen Wonen in Vlaanderen een vraag CA tweede opinie moest behandelen. Vanaf 9 juni 2023 is dat wel het geval is die nieuwe beoordeling dus eigenlijk een beroepsprocedure (tegen een weigering of tegen het stilzitten). Wonen in Vlaanderen heeft 60 dagen tijd om het beroep te behandelen.

Art. 3.10 VCW, 4de alinea (09/06/2023)

Bij de afgifte van een conformiteitsattest, vermeld in het derde lid, kan de bewoner binnen dertig dagen na de dag waarop hij de beveiligde zending, vermeld in het derde lid, heeft ontvangen, een conformiteitsonderzoek aanvragen bij de gewestelijk ambtenaar…

Het resultaat van een nieuwe beoordeling door het agentschap is ofwel een bevestiging van het CA, ofwel een advies ongeschikt- onbewoonbaarheid aan de burgemeester. In het tweede geval is de mogelijkheid van de waarschuwingsprocedure decretaal uitgesloten. Het advies aan de burgemeester heeft op zich geen rechtgevolgen want het is geen eindbeslissing. De procedure O/O moet dan gewoon gevolgd worden, met de termijn van orde, de hoorplicht en de beroepsmogelijkheid die daarbij hoort.

Als een woning als gevolg van die nieuwe beoordeling O/O verklaard wordt door de burgemeester (of in beroep door de minister), dan vervalt het CA zoals altijd op datum van het besluit O/O. Het CA heeft in dat geval wel even bestaan.

Art.3.10 VCW, 1ste alinea (09/06/2023)

Een gemeente die een melding ontvangt over de mogelijk gebrekkige kwaliteit van een woning geeft een ontvangstbewijs aan de melder, verstrekt hem informatie over de procedures, vermeld in dit deel en in deel 5, titel 1, en kan binnen een korte termijn, die de Vlaamse Regering nader bepaalt, een conformiteitsonderzoek uitvoeren, dat verloopt volgens de procedure, vermeld in artikel 3.3. Als de melding de vorm heeft van een mededeling van een dergelijk conformiteitsonderzoek, kan de gemeente zich op dit conformiteitsonderzoek baseren om vast te stellen of de woning al dan niet conform is.

De gemeente kan voortaan onmiddellijk de waarschuwingsprocedure toepassen - na een melding van een woningkwaliteitsprobleem - op basis van een technisch verslag van een erkende woningcontroleur. Op deze manier wint de gemeente tijd als er - voorafgaand aan de melding - al een conformiteitsonderzoek werd uitgevoerd. U kunt als gemeente dus meteen waarschuwen en een hersteltermijn opleggen. Zo wordt het vb. mogelijk om op basis van een conformiteitsonderzoek voor huursubsidie de waarschuwingsprocedure op te starten.

Art. 3.12 VCW (09/06/2023)

Na een advies naar aanleiding van een vraag huursubsidie of huurpremie kan de gemeente er voor kiezen om in eerste instantie de waarschuwingsprocedure te doorlopen.

De Gewestelijk ambtenaar kan de toepassing van de waarschuwingsprocedure wel uitsluiten. Dat kan uitzonderlijk aangewezen zijn, vb. bij zeer acute risico’s voor de bewoners.

Art. 3.10 VCW, 4de alinea (09/06/2023)

Bij de afgifte van een conformiteitsattest, vermeld in het derde lid, kan de bewoner binnen dertig dagen na de dag waarop hij de beveiligde zending, vermeld in het derde lid, heeft ontvangen, een conformiteitsonderzoek aanvragen bij de gewestelijk ambtenaar.

Het was in de waarschuwingsprocedure niet mogelijk om in beroep te gaan tegen de afgifte van het conformiteitsattest. Om de rechten van de bewoners te respecteren, voorziet het middellange termijndecreet nu wel deze beroepsmogelijkheid. Beroep is evenwel enkel mogelijk door de bewoner(s) van de woning(en) waarvoor een CA werd afgeleverd. De procedure is conform het aanvragen van een tweede opinie in de CA-procedure met een beslissingstermijn van 60 dagen.

Artikel 3.10 VCW, 2de alinea (09/06/2023)

Bij melding van herstel en uiterlijk binnen drie maanden na de melding, vermeld in het eerste lid, onderzoekt de gemeente de woning een tweede keer conform de procedure, vermeld in artikel 3.3. Als wordt vastgesteld dat de woning conform is, geeft de burgemeester een conformiteitsattest af aan de houder van het zakelijk recht en aan de verhuurder die bij de gemeente bekend is. De gemeente brengt de bewoners met een beveiligde zending op de hoogte van deze afgifte en bezorgt hun daarbij een afschrift van het conformiteitsattest en het technisch verslag.

Bij afgifte van een CA na het succesvol doorlopen van de waarschuwingsprocedure, bezorgt de gemeente het CA aan de HZR en de verhuurder. Aan de bewoner wordt het CA samen met het technisch verslag bezorgd via een beveiligde zending gezien de bewoner de mogelijkheid heeft om over de afgifte van een CA een nieuwe beoordeling te vragen aan het agentschap.

Artikel 3.10 VCW, 3de alinea (09/06/2023)

Het ontbreken van een melding van herstel binnen de toegekende hersteltermijn als vermeld in het derde lid, of het ontbreken van een vaststelling van conformiteit binnen honderdenvijf dagen na de melding, vermeld in het eerste lid, geldt als de indiening van een verzoek om de woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren, vermeld in artikel 3.13, eerste lid. In dat geval kan de gemeente de procedure, vermeld in het eerste, tweede en derde lid, niet meer herhalen.

De waarschuwingsprocedure wordt een administratieve procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarheid bij

• het ontbreken van melding herstel binnen de toegekende hersteltermijn à dag 1 na de hersteltermijn wordt gezien als startdatum van een verzoek om de procedure ongeschikt en onbewoonbaar op te starten.
• het ontbreken van een vaststelling van conformiteit binnen 105 dagen na de melding à dag 106 na de melding wordt gezien als startdatum van een verzoek om de procedure ongeschikt en onbewoonbaar op te starten.

Art. 3.12 VCW (01/01/2025)

§3. De Vlaamse Regering kan de burgemeester vrijstellen van de verplichting om het advies van de gewestelijk ambtenaar, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, te vragen, onder de voorwaarden die ze bepaalt. De Vlaamse Regering kan de vrijstelling op elk moment intrekken als blijkt dat niet meer voldaan is aan de voorwaarden waaronder ze verleend is.

Vanaf 1 januari 2025 kan de minister van Wonen gemeenten vrijstelling van de adviesverplichting geven zonder dat die gemeenten daar zelf formeel een verzoek voor hebben ingediend. Voor alle gemeenten die de minister op die manier vrijstelt valt de verplichting weg om het advies van Wonen in Vlaanderen in te winnen in de procedure tot ongeschikt-, onbewoonbaar-, en overbewoondverklaring.

Uiteraard moet de gemeente aan enkele voorwaarden voldoen. Het gaat alvast over:

• U baseert uw beslissing op een conformiteitsonderzoek van een erkend woningcontroleur.
• U gebruikt VLOK voor de gegevensuitwisseling (en dus ook het invoeren van het onderzoek).

Aan deze decretale voorwaarden zal de Vlaamse Regering er nog enkele toevoegen. In het ontwerpbesluit woningkwaliteit is vb. de voorwaarde voorzien om in VLOK alle verzoeken voor ongeschikt- en onbewoonbaarheid te registreren.

Een vrijgestelde gemeente mag wel nog altijd het advies van Wonen in Vlaanderen vragen.

Wonen in Vlaanderen kan daarnaast altijd ambtshalve de procedure tot ongeschikt-, onbewoonbaar en overbewoonbaarverklaring starten (naast een melding doen).

In de beroepsprocedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid bleek de beslissingstermijn bij hercontrole soms heel krap. Bovendien bepaalde vaste rechtspraak van de Raad van State dat betrokkenen na hercontrole gehoord moeten worden. Het middellange termijndecreet verlengt daarom de beslissingstermijn van de minister tot 4 maanden wanneer een hercontrole in de beroepsprocedure nodig is.

Het woordgebruik in het Besluit Vlaamse Codex Wonen (BVCW) was niet altijd even duidelijk. Voor boek 3 (woningkwaliteitsbewaking) bestond er een eigen definitie van beveiligde zending en werden de term ‘kennisgeving’ en het ‘betekenen van documenten’ onvoldoende verduidelijkt. Om deze verwarring te verhelpen, zijn de volgende aanpassingen doorgevoerd: De definitie van beveiligde zending is uit het BVCW geschrapt, waardoor de algemene definitie van de Vlaamse Codex Wonen (artikel 1.3, eerste lid, 5° VCW) doorwerkt in het BVCW. − De definitie van ‘kennisgeving’ is een bekendmaking of mededeling zonder specifieke vormvoorwaarden. − Een ‘betekening’ in het BVCW moet steeds gebeuren met een beveiligde zending. Het aanvangspunt van een eventuele termijn na de betekening is ook verduidelijkt. Deze aanpassingen gelden voor heel boek 3 van het BVCW.

Voor uw lokaal bestuur betekent dit concreet:

• Elke beslissing in de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring en de procedure tot overbewoondverklaring moet met een beveiligde zending (dit is een aangetekend schrijven of afgifte tegen ontvangstbewijs) gebeuren. Hierdoor staat de aanvangstermijn voor het beroep bij de minister van Wonen vast.
• Naast een afschrift van de beslissing moet u nu ook altijd het bewijs van de beveiligde zending aan de gewestelijk ambtenaar bezorgen. Het is immers de datum van de afgifte bij de post die bepalend is en niet de datum van de brief waarmee de kennisgeving gebeurt.
• U noteert de datum van afgifte bij de post in VLOK (Vlaams Loket Woningkwaliteit, het dossieropvolgingssysteem voor woningkwaliteit). Dit is nu al voorzien in VLOK.
• Voor de hoorzitting is niet uitdrukkelijk bepaald dat de uitnodigingen met beveiligde zending moeten gebeuren. Het is wel aanbevolen om dit te doen zodat u kunt aantonen dat u de uitnodiging heeft verstuurd.

De ontvankelijkheidsvoorwaarden voor beroepen tegen een beslissing of het stilzitten van een burgemeester zijn verruimd. Om ontvankelijk te zijn moet het verzoekschrift aan de volgende voorwaarden voldoen:

• Het beroep wordt met een beveiligde zending ingediend op volgend adres : Wonen in Vlaanderen, afdeling Premies & Woningkwaliteit, Team Handhaving, Herman Teirlinckgebouw, Havenlaan 88 bus 40C, 1000 Brussel;
• De maximale termijn om beroep in te dienen is 30 dagen vanaf de betekening van de beslissing;
• Het beroep wordt ingediend door een van de bevoegde personen of door een persoon die het bewijs levert dat hij de voormelde personen rechtsgeldig mag vertegenwoordigen.
• Het verzoekschrift vermeldt de beslissing waartegen beroep wordt aangetekend, het adres van de woning die het voorwerp uitmaakt van het beroep en de reden van het beroep.
• De woning waarover het beroep gaat, bestaat nog altijd op het moment dat het beroep wordt ingediend.

Wonen in Vlaanderen paste het sjabloon voor de begeleidende brief in VLOK en op de website aan, alsook het modelbesluit op de webpagina ‘modeldocumenten’. Deze nieuwe voorwaarden vermeldt u duidelijk in de begeleidende brief en de beslissing van de burgemeester.

De minister kan in de beroepsprocedure voortaan ook een woning conform verklaren, het beroep zonder voorwerp verklaren en geen besluit nemen.

Art. 3.20 VCW (09/06/2023)

De woningen, vermeld in artikel 3.19, §1, 2°, worden ingeschreven op de inventarislijst op de datum van het besluit van de burgemeester op voorwaarde dat dit besluit binnen drie maanden nadat het is genomen, meegedeeld is aan de inventarisbeheerder.

De gemeente moet een onbewoonbaarheidsbesluit op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet voortaan binnen de 3 maanden aan de inventarisbeheerder Wonen in Vlaanderen bezorgen. Als het onbewoonbaarheidsbesluit NGW niet binnen deze termijn werd bezorgd, zal Wonen In Vlaanderen de woning ook niet meer in de inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen (VIVOO) opnemen. Vanzelfsprekend kan er dan ook geen heffing op de woning zijn.

Art. 2.5.6.0.2 VCF (09/06/2023)

§ 1. De houder van een zakelijk recht wordt vrijgesteld van de heffing op :
...
6° de woningen geheel of gedeeltelijk verkregen bij erfopvolging of testament, gedurende een periode van twee jaar die volgt op de datum van de verkrijging.

Het Vlaams Gewest vestigt, onder bepaalde voorwaarden, een heffing op ongeschikte of onbewoonbare woningen. Bij decreet van 21 april 2023 “tot wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen” (BS 30 mei 2023) wordt nu een bijzondere regeling ingevoerd voor “de woningen geheel of gedeeltelijk verkregen bij erfopvolging of testament”.

Renovatie van de woning was voor erfgenamen de enige manier om de heffing te vermijden. Zij krijgen dan gedurende twee jaar een opschorting van heffing. Maar complexe situaties van erfopvolging of familiale geschillen na een erfenis maken renovatie in onderling akkoord regelmatig moeilijk. Hierdoor wordt een heffing zo goed als onvermijdelijk, zelfs voor erfgenamen die bereid zouden zijn om te herstellen. Bovendien is verkoop vaak de enige oplossing om tot een vereffening/verdeling van een erfenis te kunnen overgaan.

Om de effectiviteit van een hercontrole van de wooninspectie te verhogen, krijgt de wooninspecteur de mogelijkheid om het bewijs van herstel te vragen alvorens de hercontrole uit te voeren.

Art. 3.6 VCW § 2 (09/06/2023)

Na de melding, vermeld in artikel 3.37, kunnen de burgemeester of de gewestelijk ambtenaar geen conformiteitsattest afleveren zonder toestemming van de wooninspecteur. Dat kan evenmin na de opname van de herstelvordering, vermeld in artikel 3.43, op het register van herstelvorderingen, vermeld in artikel 3.44, §1, derde lid, zolang uit het proces-verbaal van uitvoering, vermeld in artikel 3.46, derde lid, niet blijkt dat de herstelmaatregel volledig is uitgevoerd.

(Art. 3.37 De wooninspecteur deelt, na de controle ter plaatse, aan de burgemeester en de gewestelijk ambtenaar mee voor welke woningen hij een aanvankelijk proces-verbaal zal opstellen)

De mogelijke interferentie tussen de administratieve procedure en de strafrechtelijke procedure, zorgde voor onduidelijkheid voor de burger. Tot 8 juni 2023 kon u als gemeente tijdens de strafrechtelijke procedure immers nog een conformiteitsattest afleveren zolang er geen herstelvordering was. Dit is sinds 9 juni 2023 veranderd. Zodra er een actie van de wooninspectie is, is het afleveren van een conformiteitsattest niet meer mogelijk.

Een van de gevolgen van de opname van een woning op de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen (VIVOO) was het recht van voorkoop voor bepaalde rechthebbenden, waaronder de gemeente. Het middellange termijn decreet van 21 april 2023 wijzigt dit echter.
Het functionele voorkooprecht voor woningen op de inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woning (VIVOO) alsook het leegstandsregister en register van verwaarlozing stopt vanaf 9 juni 2023.
Dit betekent dat het voorkooprecht niet meer van toepassing is voor woningen op VIVOO. Er is natuurlijk wel een overgang voorzien. Voor woningen, op VIVOO waarvan de compromis werd getekend of waarvan de laatste zitting bij openbare verkoop plaats vond voor 9 juni 2023 (datum van inwerkingtreding van het decreet), geldt het voorkooprecht wel nog.