De onteigeningsvergoeding

Bij een onteigening wordt de overheid de eigenaar van een gebouw, pand of grond. Ze gaat soms over tot die procedure om werken van openbaar nut of algemeen belang uit te voeren. De overheid respecteert bij elke onteigening de principes die daarover in de Belgische grondwet staan.

Schade vergoed

De overheid vergoedt de schade die het rechtstreekse gevolg is van de onteigening. Dat gebeurt billijk en objectief. Hoeveel de vergoeding precies bedraagt, is afhankelijk van uw situatie en de impact van de onteigening. U hebt dus niet altijd recht op alle onderdelen van de vergoeding die hieronder beschreven staan.

Hieronder leest u hoe de vergoeding wordt bepaald en uit welke delen ze kan bestaan.

Wie bepaalt uw onteigeningsvergoeding?

De commissaris van de afdeling vastgoedtransacties van de Vlaamse overheid berekent uw onteigeningsvergoeding. Daarvoor baseert hij zich op de inschatting van de huidige marktwaarde van uw eigendom: de venale waarde.

Daarna gaat hij als volgt te werk: de commissaris komt bij u langs om op basis van zijn inschatting te onderhandelen over uw vergoeding. Dan zijn er 2 mogelijkheden:

  • minnelijke verkoop: jullie komen tot een akkoord en de commissaris handelt de aankoop verder af.
  • gerechtelijke onteigening: jullie raken het niet eens en het dossier komt voor de rechtbank.

Wat wordt er vergoed?

De onteigeningsvergoeding bestaat uit 2 delen:

  1. compensatie voor het verlies van uw eigendom en andere zakelijke rechten
    • een vergoeding voor de huidige venale waarde van de eigendom
    • een wederbeleggingsvergoeding
    • optioneel: een vergoeding voor waardevermindering bij gedeeltelijke onteigening
  2. compensatie voor het verlies van het gebruik van het eigendom
    • een vergoeding voor het gebruik als woning
    • en / of een vergoeding voor beroepsgebruik
    • en / of een vergoeding voor landbouwgebruik.

1. Vergoeding voor verlies van eigendom

Deze vergoeding bestaat uit een bedrag voor de huidige venale waarde van uw eigendom en een voor de administratieve kosten die u maakte bij uw aankoop ervan. Gaat het om een gedeeltelijke onteigening? Dan hebt u mogelijk nog recht op een vergoeding voor de waardevermindering van de delen die niet onteigend worden.

Vergoeding voor huidige waarde eigendom

De commissaris van de afdeling vastgoedtransacties baseert uw vergoeding op de huidige marktwaarde van uw eigendom. Dat is de venale waarde.

Hij gebruikt daarvoor een vergelijkende schattingsmethode. Dat betekent dat hij uw eigendom vergelijkt met de verkoopwaarde van gelijkwaardige gebouwen of gronden die recent werden verkocht. Die liggen in de buurt of bevinden zich in een vergelijkbare omgeving.

Bij zijn inschatting houdt de commissaris ook rekening met deze factoren:

  • staat van het gebouw
  • oppervlakte van de grond
  • eventuele recente renovaties

De commissaris houdt geen rekening met de eventuele meer- of minderwaarde die ontstaat door de onteigeningsdreiging of door het doel van de onteigening.

De vergoeding die u krijgt, is gebaseerd op de huidige waarde van uw eigendom – niet op de waarde van de woning die u eventueel wilt kopen.

Wederbeleggingsvergoeding

Bovenop de vergoeding voor de huidige waarde van uw eigendom, krijgt u een wederbeleggingsvergoeding. Dit compenseert de kosten die u maakte bij uw aankoop:

  • notariskosten
  • registratiebelasting
  • overschrijvingskosten

De vergoeding bestaat uit een vastgelegd percentage van de venale waarde (en eventueel de minwaarde van het restant). Dat percentage schommelt, net zoals de notariële tarieven, tussen 13,5 en 24,5 procent.

Gedeeltelijke onteigening

Onteigent de overheid maar een deel van uw eigendom? Is uw achtertuin bijvoorbeeld 6 meter diep, en onteigent de overheid er 5 meter van? Dan krijgt u ook een compensatie voor de waardevermindering van de overblijvende delen.

Soms krijgt u daar nog extra vergoedingen bovenop, bijvoorbeeld voor een bestaande afsluiting op uw terrein.

2. Vergoeding voor verlies van gebruik

Uw eigendom kan gebruikers hebben: bijvoorbeeld omdat u er woont, u er huurders laat wonen, of omdat u er uw zaak uitbaat. De onteigening heeft invloed op dat gebruik. Daarom krijgt u daarvoor een vergoeding. Het bedrag is afhankelijk van:

  • de omvang van het gebruik
  • de duur van het gebruik
  • de activiteit waarvoor uw eigendom gebruikt wordt

Verhuurt u uw huis? Dan hebben ook de bepalingen en de voorwaarden van het huurcontract invloed op de berekening. Soms is het mogelijk om de rechten van de huurder te beëindigen door de huurtermijn te laten verstrijken of door de wettelijke voorziene opzegmogelijkheid toe te passen.

Uw vergoeding is afhankelijk van uw situatie:

U of uw huurders gebruiken uw eigendom als woning

U of uw huurders krijgen een vergoeding voor de verhuiskosten. U gebruikt die bijvoorbeeld om een verhuisfirma in te huren.

Soms krijgt u daarbovenop nog extra vergoedingen. Bijvoorbeeld een dubbele verhuisvergoeding als u of uw huurders het huis op korte tijd moeten verlaten.

U gebruikt de eigendom voor uw beroepsactiviteit, handelszaak of onderneming

Daarbij gaat de commissaris ervan uit dat u uw onderneming of activiteit voortzet op een andere locatie. Hij berekent en vergoedt de verplaatsings- en aanpassingskosten die het resultaat zijn van de onteigening.

U gebruikt uw eigendom voor landbouw

Daarvoor passen we een algemeen aanvaard schema van vergoedingselementen toe.

Veelgestelde vragen