Voor de realisatie van sociale huurwoningen verstrekt de VMSW een FS3-lening. Dit is een marktconforme lening met een looptijd van 33 jaar tegen een markt-referentierentevoet (eventueel verhoogd met een marge). Maar de overheid geeft op de datum van jaarlijkse aflossing een tussenkomst waardoor de initiatiefnemer kan genieten van ongeveer -1% rente.

De kapitaalaflossingen van deze marktconforme lening stemmen overeen met de kapitaalaflossingen op een theoretische lening voor hetzelfde bedrag en met dezelfde looptijd, maar met een negatieve rentevoet van -1% waarvan de annuïteiten jaarlijks met 2% toenemen. Op de marktconforme lening wordt een tussenkomst in de leningslast verleend bij elke aflossing op de marktconforme lening, inclusief de tussentijdse vereffening van interesten. De tussenkomst is gelijk aan de verschuldigde rente op een theoretische lening voor hetzelfde bedrag, met dezelfde looptijd en waarvan de annuïteiten jaarlijks met 2% toenemen. Zodra de aflossingsperiode van de marktconforme lening begint te lopen, wordt de tussenkomst verhoogd met 1% van het openstaande af te lossen kapitaal.

Waarvoor is een FS3 lening mogelijk?

De FS3-lening is mogelijk voor de volgende verrichtingen bij HUURprojecten:

• Verwervingen
• Nieuwbouw + sloop
• Vervangingsbouw
• Renovatie
• Verbeteringswerken
• Aanpassingswerken

De FS3-lening is bij deze verrichtingen dan zowel voor:

• Verwerving
• Opbouw
• Studiekosten

Belangrijk:

• De FS3-lening wordt pas toegewezen aan het concrete project nadat dit geprogrammeerd is binnen de VMSW (zie programmatiecyclus)
• De FS3-lening wordt pas toegekend op het ogenblik dat de bouwwerken kunnen gegund worden aan de aannemer. Hierdoor moeten de initiatiefnemers alle eerder gemaakte kosten zelf prefinancieren. Deze kosten gaan over de verwerving van de grond, de erelonen van de ontwerpers…

Wie kan een FS3-lening krijgen?

• Woonmaatschappijen
• Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen

Als de initiatiefnemer een verwerving doet en daar moet nog een project op gerealiseerd worden, dan kan hij gebruik maken (geheel of gedeeltelijk) van een tussenkomst van de overheid voor de verwervingskost.
Voor een welbepaald gedeelte van de verwervingskost kan de VMSW een bulletlening op 10 jaar (ook wel renteloze prefinancieringslening genoemd) verstrekken.

Wat houdt de renteloze prefinancieringslening in?

Als de initiatiefnemer een verwerving doet en daar moet nog een project op gerealiseerd worden, dan kan hij gebruik maken (geheel of gedeeltelijk) van een tussenkomst van de overheid voor de verwervingskost.

Voor een welbepaald gedeelte van de verwervingskost kan de VMSW een bulletlening op 10 jaar verstrekken. Aan deze bulletlening is een tussenkomst bij elke betaling van de jaarlijkse interesten op 31 december gekoppeld.

Deze ‘renteloze’ bulletlening is nooit groter dan de helft van het bedrag van de theoretische verwervingssubsidie.
De prefinancieringslening is dus beperkt en dekt nooit de gehele aankoopprijs.

De tussenkomst stopt na 5 jaar (de VMSW kan de periode voor koop verlengen) of op het ogenblik van definitieve financiering binnen de 5 jaar.

Het komt er dus op neer dat er 2 financieringswijzen zijn voor verwerving:

• Renteloze prefinancieringslening (= bulletlening met tussenkomst in de interest)
• Eigen financiering door de woonmaatschappij

Deze leningen worden omgezet (en verrekend) in een FS3-lening op het ogenblik wanneer het HUURproject klaar is om in uitvoering te gaan. Voor de KOOPprojecten wordt de renteloze prefinanciering verrekend in de subsidies.

Waarvoor is er renteloze prefinancieringslening mogelijk?

De renteloze prefinanciering is mogelijk voor de volgende verrichtingen bij HUURprojecten:

• Verwervingen

Wie kan een renteloze prefinancieringslening krijgen?

• Woonmaatschappijen
• Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen

Woonmaatschappijen zijn verplicht om onroerende goederen die geschikt zijn voor sociale huisvesting maar die buiten hun werkingsgebied liggen over te dragen aan de bevoegde woonmaatschappij. Een overdracht kan via een fusie of splitsing gebeuren maar ook via een verkoop. In het geval dat een overdracht via een verkoop plaatsvindt, kunnen woonmaatschappij hiervoor renteloze financieringen krijgen.

Er zijn twee types renteloze financieringen mogelijk. Enerzijds zijn er renteloze annuïteitenleningen voor de overdracht van sociale huurwoningen. De looptijd is vrij te kiezen maar bedraagt minimaal 20 jaar en maximaal 33 jaar. Anderzijds zijn er de renteloze bulletleningen voor de overdracht van onbebouwde percelen. De looptijd hier is minimaal 1 en maximaal 10 jaar. Deze renteloze lening is een tijdelijke financiering die later omgezet kan worden in een FS3-annuïteitenlening.

Het bedrag waarvoor een renteloze lening toegekend kan worden is gelijk aan de verkoopprijs verminderd met de openstaande leningen (op de onroerende goederen die overgedragen worden) én de subsidies die bijdroegen tot de marktwaarde van de onroerende goederen.

Sociale woonactoren die aanmelden op deze website vinden meer informatie over de overdrachten in het kader van de vorming van de woonmaatschappijen, de renteloze leningen en hoe deze leningen aangevraagd kunnen worden op de pagina over de vorming van de woonmaatschappij en de impact in toepassingen van Wonen in Vlaanderen en VMSW.

U kunt kapitaalsubsidies SSI (Subsidie Sloop & Infrastructuur) krijgen voor de aanleg of de aanpassing van wooninfrastructuur maar ook subsidies uit het Vlaams Klimaatfonds voor energetische maatregelen. Ook kunt u via een open oproep een subsidie aanvragen voor innovatieve projecten.

U kan een sociaal woonproject geheel of gedeeltelijk marktconform financieren voor bijvoorbeeld kosten die buiten de FS3-plafonds vallen, niet-subsidiabele werken of werken waarvoor u het programmatietraject niet doorliep.

Het is ook mogelijk om voor andere investeringen die niet meteen verband houden met sociale woonprojecten, een marktconforme financiering aan te gaan.

Als woonmaatschappij kunt u kiezen tussen verschillende mogelijkheden:

• een annuïteitenlening op 5,10,15,20,25 of 30 jaar met een vaste of variabele rentevoet
• een bulletlening op maximaal 10 jaar met een vaste of variabele rentevoet

De toekenning van een marktconforme lening gebeurt onder voorbehoud van een mogelijke kredietwaardigheidsanalyse. Bij een dergelijke analyse gaat de VMSW na of de financiering past binnen uw financiële planning en of uw woonmaatschappij voldoende financiële draagkracht heeft. Bij een negatieve kredietwaardigheidsanalyse kan een lening geweigerd worden. Meer info vindt u onder ‘financieel beheer’: https://www.vlaanderen.be/sociaal-woonbeleid/financiering/financieel-beheer

Meer info over de marktconforme leningen vindt u bij ‘Leningen in de praktijk’: https://www.vlaanderen.be/sociaal-woonbeleid/financiering/financiering-vanaf-projectopstart/leningen-in-de-praktijk

Sociale woonactoren die aanmelden op deze website, vinden de evolutie van de tarieven op de centrale documentenpagina.