Omvormen van een woning of woonproject (bestemmingswijziging)
Het is mogelijk om de bestemming van woningen of woonprojecten te wijzigen. U leest hieronder welke bestemmingswijzigingen mogelijk zijn en hoe u dit financieel aanpakt.
Het is mogelijk om sociale koopwoningen om te zetten naar sociale huurwoningen. Voor deze omzetting kan u een FS3-financiering krijgen maar hiervoor moeten de woningen wel in overeenstemming zijn met de bouwtechnische en conceptuele richtlijnen voor sociale huurwoningen. U volgt dezelfde programmatiecyclus als bij ‘verwerving goede woning’, namelijk de opname op Korte termijnplanning gevolgd door een toewijzing op het jaarbudget.
De woningen komen bij de omzetting naar sociale huur ook in aanmerking voor SSI-financiering als er infrastructuurverrichtingen werden opgenomen en als de sociale koopwoningen nog niet voldeden aan de 75/25-regel voor SSI-subsidiëring. Hiervoor doorloopt u de reguliere programmatiecyclus (MJP, KTP, jaarbudget) zoals die er altijd is bij infrastructuur.
U leest hieronder hoe de omzetting van de financiering praktisch in zijn werk gaat.
U doorloopt de volgende stappen:
- Stap 1
U maakt een nieuwe versie aan van het bestaande woonproject.
De oorspronkelijk opgenomen koopwoningen blijven in het woonproject staan omdat deze al toegewezen zijn op het jaarbudget.
U voegt de huurwoningen toe via het tabblad verwerving onder ‘selecteer woningen’ met bestemming werken ‘omzetting koop-huur’.
- Stap 2
Nieuwe lokale woontoets indienen door de impact op het BSO
- Stap 3
U vraagt een opname MJP aan voor de infrastructuurwerken indien deze nodig zijn.
- Stap 4
U vraagt een opname op KTP aan voor de infrastructuurwerken.
- Stap 5
U dient een aanvraag tot opname KTP in voor het programmatietype ‘omzetting koop-huur’.
Hierbij dient een simulatietabel opgemaakt worden met de bouwkost van de uitgevoerde werken + eventuele afwerkingskosten.
De aankoopprijs is de som van al gemaakte kosten van de koopwoningen (bouwkosten + grondaandeel).
- Stap 6
U vraagt het jaarbudget aan voor de infrastructuurwerken.
- Stap 7
U vraagt een opname jaarbduget aan voor het programmatietype ‘omzetting koop-huur’ en dient hier bij een simulatietabel goede woning met al uitgevoerde bouwkosten + eventuele afwerkingskosten.
De aankoopprijs is de som van al gemaakte kosten van de koopwoningen (bouwkosten + grondaandeel).
Bij de toewijzing op het jaarbudget zetten we de al gemaakte kosten voor de koopwoningen (bouwkosten, studiekosten en eventueel grondaandeel) om naar een FS3-financiering, tot maximaal het FS3-plafond uit de simulatietabel ‘goede woning’. Eventuele nog uit te voeren werken kunnen we toewijzen met FS3, waarbij we rekening houden met met de maximale investeringskost van 15.000 euro (geïndexeerd) per woning. Bij de toewijzing op het jaarbudget passen we ook de SSI-financiering aan.
Let op: we raden aan om het programmatietraject pas op te starten nadat u de woningen sociaal verhuurklaar heeft afgewerkt. U kan hiervoor het bestaande dossier (en verrichting) gebruiken. De afwerkingskosten moet u tot aan de eigenlijke omzetting met eigen middelen of een marktconforme lening financieren.
Het is mogelijk om sociale koopwoningen om te zetten naar geconventioneerde huurwoningen als voldaan is aan de subsidievoorwaarden voor geconventioneerde verhuur.
We kunnen ook de initiële financiering van de sociale koopwoningen aanpassen, zowel voor de realisatie van de woningen zelf als voor de infrastructuuraanleg, als er nog niet voldaan was aan de 75/25-regel voor SSI-subsidiëring. Voor de financiering van de woningen geldt de programmatiecyclus (enkel jaarbudget) van een project dat alleen voorziet in de realisatie en instandhouding van geconventioneerde huurwoningen. Voor de infrastructuurwerken doorloopt u de reguliere programmatiecyclus (MJP, KTP, jaarbudget) zoals die er altijd is bij infrastructuur.
U leest hieronder hoe de omzetting van de financiering praktisch in zijn werk gaat.
Indien er voor de sociale koopwoningen nog geen financiering (voor de realisatie of de infrastructuurwerken) werd toegewezen op het jaarbudget, vragen we u de volgende stappen te doorlopen:
- Stap 1
U maakt een nieuwe versie aan van het bestaande woonproject.
De oorspronkelijk opgenomen koopwoningen blijven in het woonproject staan omdat deze al toegewezen zijn op het jaarbudget.
U voegt de geconventioneerde huurwoningen toe via ‘selecteer woningen’ met bestemming werken ‘Geconventioneerde huur’.
- Stap 2
Nieuwe lokale woontoets indienen
- Stap 3
U vraagt een opname MJP aan voor de infrastructuurwerken indien deze nodig zijn.
- Stap 4
U vraagt een opname KTP aan voor de infrastructuurwerken.
- Stap 5
U dient een aanvraag jaarbudget in voor het programmatietype infrastructuur.
- Stap 6
U dient een aanvraag tot opname jaarbudget in voor het programmatietype ‘Geconventioneerde verhuur’.
Als er voor de sociale koopwoningen wel al een financiering (voor de realisatie of de infrastructuurwerken) werd toegewezen op het jaarbudget, zal Wonen in Vlaanderen de aanpassing aan het woonproject en de financiering achterliggend doorvoeren. U mag hiervoor een ticket loggen via de helpdesk van het Projectportaal (‘Meld een probleem’). Nadien kan u via de reguliere weg uw subsidie voor de geconventioneerde verhuring aanvragen.
Nadien dient u uw subsidieaanvraag in het projectportaal in.
Woonprojecten met op 30 juni 2023 gerealiseerde (toewijzing op het jaarbudget) maar nog niet verhuurde bescheiden huurwoningen zetten we automatisch om naar geconventioneerde huurwoningen. Om het woonproject aan te passen moet u dus niets ondernemen. U volgt wel de reguliere weg om een subsidie voor de geconventioneerde verhuring aan te vragen, maar de subsidievoorwaarden gelden in dit geval niet.
Woonprojecten met op 30 juni 2023 gerealiseerde én al verhuurde bescheiden huurwoningen zetten we, na afloop van het bescheiden huurcontract, automatisch om naar geconventioneerde huurwoningen. Om het woonproject aan te passen moet u dus niets ondernemen. U volgt wel de reguliere weg om een subsidie voor de geconventioneerde verhuring aan te vragen, maar de subsidievoorwaarden gelden in dit geval niet.
Deze woonprojecten met al gerealiseerde bescheiden huurwoningen komen ook in aanmerking voor een SSI-financiering, op voorwaarde dat er voor deze woningen in het verleden nog geen SSI-financiering werd verleend. Nadat het woonproject is aangepast, kunt u voor de geconventioneerde huurwoningen SSI-financiering aanvragen via de reguliere programmatiecyclus (MJP, KTP, jaarbudget) zoals die er altijd is voor infrastructuur.
Woonprojecten met op 30 juni 2023 nog niet-gerealiseerde bescheiden huurwoningen, waar dus nog geen toewijzing op het jaarbudget gebeurde, past u als initiatiefnemer zelf aan in het Projectportaal. U doorloopt hiervoor de volgende stappen:
- Stap 1
- U voegt de geconventioneerde huurwoningen toe via ‘selecteer woningen’ met bestemming werken ‘Geconventioneerde huur’.
- Stap 2
Indienen nieuwe lokale woontoets
- Stap 3
- Regulier programmatietype infrastructuur
- Stap 4
- Regulier programmatietype infrastructuur
- Stap 5
- Regulier programmatietype infrastructuur
- Stap 6
- Programmatietype ‘Geconventioneerde verhuur’
Ook hier dient u de subsidie voor de geconventioneerde verhuring via de reguliere weg aan te vragen. De subsidievoorwaarden gelden in dit geval wel.
Het is mogelijk om sociale huurwoningen om te zetten naar woningen met een andere bestemming. Deze wijziging is ingrijpender en financieel ook niet zonder gevolgen. De impact moet per dossier bekeken worden. U neemt hiervoor best contact op via projectfinanciering.wonen@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie) en programmatie.wonen@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie).