Inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden
Wie kan zich inschrijven voor een sociale huurwoning? Wie kan er na inschrijving een woning toegewezen krijgen?
U stelt vast dat een kandidaat-huurder of een huurder ambtshalve geschrapt is uit het bevolkingsregister. Dit betekent dat deze persoon geen officieel adres meer heeft in de gemeente. Wat u moet doen, verschilt voor een kandidaat en een huurder.
Een kandidaat pas schrappen bij toewijzing
U kunt een kandidaat-huurder niet automatisch schrappen. Dit kunt u alleen als u deze kandidaat een woning wil toewijzen en de kandidaat het best gerangschikt is. Is hij dan nog altijd niet ingeschreven is in het bevolkingsregister, dan kunt u hem schrappen.
De kandidaat voldoet dan niet aan de toewijzingsvoorwaarden.
Zou de kandidaat de woning toch niet gekregen hebben, dan blijft hij op de wachtlijst staan (art. 6.10 3° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
De kandidaat-huurder kan zich eventueel nog in regel stellen tussen het aanbod en de aanvaarding van het aanbod.
Huurder krijgt eerst de kans opnieuw te domiciliëren
U geeft een huurder eerst de kans zich opnieuw in te schrijven in het bevolkingsregister. Gedomicilieerd zijn is namelijk een huurdersverplichting. Als hij weigert of als dat onmogelijk is, mag u de huurovereenkomst opzeggen
art. 6.20, §3, 1e lid 2° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
art. 6.33 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja, ook voor kinderen (jonger dan vijfentwintig jaar) die minder dan acht dagen per maand in de sociale woning verblijven, zal de woning aangepast moeten zijn aan de fysieke handicap van dit kind.
De kandidaat-huurder of een van zijn gezinsleden met een fysieke handicap of beperking, krijgt een voorrang als de beschikbare woning door de daarop gerichte investeringen specifiek is aangepast aan de huisvesting van personen met die fysieke handicap of beperking (art. 6.19, eerste lid, 1°, BVCW(opent in nieuw venster)).
In principe zou u geen rekening mogen houden met personen die minder dan acht dagen per maand in de woning verblijven aangezien ze op basis van de achtdagenregel niet beschouwd worden als gezinsleden.
Maar daartegenover staat de specifieke regeling voor kinderen die geplaatst zijn of voor wie de kandidaat-huurder of een gezinslid een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven (art. 6.18, derde lid, BVCW(opent in nieuw venster)). Voor het bepalen van de rationele bezetting bij de aanvang van de huurovereenkomst wordt met die kinderen wel rekening gehouden, tenzij de kandidaat-huurder van dat recht afziet. Met andere woorden voor kinderen jonger dan vijfentwintig jaar die minder dan acht dagen per maand in de woning verblijven, zal de woning ook aangepast moeten zijn aan een mogelijke fysieke handicap of beperking van het kind.
Om deze twee bepalingen coherent te kunnen toepassen, zal u bij de toepassing van de voorrang, vermeld in artikel 6.19, eerste lid, 1°, BVCW, wel rekening houden met de kinderen die op regelmatige basis in de sociale huurwoning verblijven (co-ouderschap, omgangsrecht of kinderen met bezoekrecht), ook al zijn ze volgens de achtdagenregel geen gezinsleden.
In alle andere situaties neemt u een persoon die minder dan acht dagen in de sociale woning verblijft en een ernstige handicap heeft, niet mee voor deze voorrangsregel.
Update: 22/09/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Sinds 1 januari 2020 moeten alleen de kandidaat-huurders het inschrijvingsformulier ondertekenen.
Wel kan de sociale verhuurder een verklaring eisen van de bijwoners om zeker te zijn dat zij de intentie hebben om in de sociale woning te gaan wonen. Maar het is niet verplicht voor bijwoners om het inschrijvingsformulier te ondertekenen.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Kunt u een koppel inschrijven als dit koppel bestaat uit een meerderjarige en een minderjarige?
Als koppel moeten ze samen voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden, dus ook aan de leeftijdsvoorwaarde. Een persoon moet 18 jaar zijn om zich te kunnen inschrijven voor een sociale woning. Op deze leeftijdsvoorwaarde zijn er wel twee uitzonderingen:
- Een minderjarige kan zich inschrijven als hij ontvoogd werd
- Of zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst of een OCMW
Voor het tweede punt is het wel belangrijk dat de begeleiding van de minderjarige zich minimaal richt tot de aspecten die met het behoud van de woonst te maken hebben, zoals het ondersteunen, trainen en aanleren van woonvaardigheden (onderhoud van de woning, relaties met buren, budgetbegeleiding, …). Woonbegeleiding moet dus zeker aan bod komen in deze begeleiding. Als het OCMW of de erkende dienst zo’n attest kan afleveren, dan kan de minderjarige ingeschreven worden.
Wat als de minderjarige niet voldoet aan deze uitzonderingen?
Als de minderjarige niet voldoet aan deze uitzonderingen en dus geen ontvoogde minderjarige is of geen minderjarige persoon is die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst of door een OCMW, dan kan deze minderjarige niet mee worden ingeschreven als een kandidaat-huurder.
De minderjarige is dan een bijwoner in deze kandidatuur. Van zodra de minderjarige de leeftijd van 18 jaar bereikt, kan de referentiehuurder hem/haar erkennen als feitelijke partner en kunt u hen samen aftoetsen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden. Als ze samen voldoen, dan zijn beiden kandidaat-huurders.
Als ze samen niet voldoen, dan kan de partner de sociale woning niet mee gaan bewonen als duurzame bijwoner. U eist dan best een verklaring op eer dat de partner de woning niet mee zal bewonen.
Update: 05/05/2021
Geldt voor een SHM en een SVK
update: 05/05/2021
Bij de inschrijving duidt het gezin de toekomstige referentiehuurder aan. Deze aanduiding is definitief. Een andere persoon of een ander gezinslid kan de titel van referentiehuurder niet overnemen.
De partner van de referentiehuurder kan de titel van referentiehuurder alleen overnemen als de oorspronkelijke referentiehuurder overlijdt. Als de overleden referentiehuurder alleen kandideerde met toekomstige bijwoners (kinderen, ouders, broers, zussen,….) schrapt u de inschrijving.
Wat doet u als de referentiehuurder en de partner niet meer samen willen kandideren?
Bij een ontdubbeling van een kandidatendossier behoudt de oorspronkelijke referentiehuurder (wie zich opgaf bij de inschrijving) het inschrijvingsnummer. De wettelijke samenwoner, echtgenoot of feitelijke partner van de referentiehuurder krijgt een nieuw inschrijvingsnummer op dezelfde dag als de referentiehuurder, maar met een verschillend volgnummer. Dit kan enkel indien de referentiehuurder en de wettelijke samenwoner, echtgenoot of feitelijke partner zich samen inschreven. Als de partner zich pas later bij inschreef, krijgt die niet hetzelfde inschrijvingsnummer. Zij mogen niet wisselen van dossier, ook niet wanneer de ex-partners hier beiden mee instemmen. Ze kunnen niet ‘onderhandelen’ over het dossier.
Wat als bij de ontdubbeling een toewijsprocedure loopt?
Loopt op het moment van de ontdubbeling al een toewijsprocedure waarvoor het gezin een aanbodbrief kreeg? Dan komt alleen het oorspronkelijke dossiernummer (en dus de oorspronkelijke referentiehuurder) in aanmerking voor het aanbod. De partner moet wachten op een nieuwe toewijsprocedure met zijn/haar eigen dossiernummer en kan het aanbod niet ‘overnemen’ van de referentiehuurder met het oorspronkelijke dossiernummer.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Een kandidaat-huurder moet tijdens zijn kandidatuur elke adreswijziging of wijziging in de gezinssamenstelling binnen de maand meedelen aan uw organisatie (artikel 6.8, laatste lid in het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Doet hij dit niet, dan kan hij een gepaste toewijzing mislopen. Hierdoor moet hij langer wachten. Deze verplichting vervalt niet, ook al moet u uw informatie zoveel mogelijk digitaal opvragen.
Wat moet u doen bij actualisatie?
Bij elke actualisatie raadpleegt u de gezinssamenstelling in de OP-toepassing (KSZ). Deze informatie voegt u toe bij de actualisatiebrief. De kandidaat bevestigt dan dat de gezinssamenstelling correct is of voegt de nodige bewijskrachtige documenten toe die een correctie staven. Deze gezinssamenstelling vormt de basis voor een toewijzing.
Wat moet u doen op andere momenten?
Stelde u een adreswijziging of wijziging in de gezinssamenstelling vast, maar meldde de kandidaat-huurder u niets? Dan kunt u deze informatie bij hem aftoetsen en het dossier aanpassen, als dit nodig is. Dit is geen verplichting. U mag nooit het dossier aanpassen zonder bevestiging van uw kandidaat-huurder.
Opgelet: alle correspondentie verzendt u naar het laatst bekende adres uit de OP-toepassing (KSZ), tenzij uw kandidaat u uitdrukkelijk vroeg om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Een kind dat niet gedomicilieerd is bij de kandidaat-huurder, maar er wel op regelmatige basis verblijft, is een persoon ten laste. De inkomensgrens is hierdoor hoger. De kandidaat-huurder kan bewijzen dat het kind op regelmatige basis bij hem verblijft door een formele beslissing. Dat is bv. een uitspraak van een jeugdrechter, een regelingsakte, een vonnis, een gehomologeerde overeenkomst, … Als dit niet mogelijk is, volstaat een verklaring op erewoord van beide ouders. Deze verklaring moeten de ouders zowel op het moment van inschrijving, als op het moment van toewijzing afleggen.
Pleegkinderen en stiefkinderen kunt u ook als persoon ten laste beschouwen.
Dit schema over de categorieën bewoners (aanmelden nodig) geeft u verdere verduidelijking.
Art. 6.13 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
ADL-woningen zijn sociale huurwoningen die aangepast en uitgerust zijn om de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) en het zelfstandig wonen van personen met een handicap te ondersteunen. Een ADL-woning is verbonden met een ADL-centrum. Een kandidaat-huurder die zich wil inschrijven voor een ADL-woning moet een zorgovereenkomst afsluiten met de zorgverlener uit het ADL-centrum.
Een kandidaat die is ingeschreven voor een ADL-woning krijgt absolute voorrang voor een ADL-woning.
Er zijn uitzonderingen op de inkomens- en eigendomsvoorwaarde mogelijk voor kandidaat-huurders die zich willen inschrijven voor een ADL-woning.
Art. 6.12(opent in nieuw venster), 6.14(opent in nieuw venster), 6.19 (opent in nieuw venster)en 6.44(opent in nieuw venster) in het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
Neen. U houdt enkel rekening met een medisch attest. Dit attest moet zich ook effectief uitspreken over medische zaken. U hoeft geen rekening te houden met een medische verklaring die geen medische inhoud bevat.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja. Tenzij ze op de taalfaciliteiten een beroep willen doen voor een woning in een rand– of faciliteitengemeente.
U leest hierover meer in het arrest van het Grondwettelijk Hof van 10 juli 2008(PDF bestand opent in nieuw venster) en het advies van de vaste commissie van Taaltoezicht(opent in nieuw venster) van 20 april 2012.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
U hoeft bijwoners niet af te toetsen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden omdat ze bij toewijzing geen persoonlijk woonrecht verkrijgen.
Een bijwoner is geen kandidaat-huurder. Als de kandidaat-huurder, die toekomstig referentiehuurder is, verklaart dat de bijwoner niet meer mee wilt gaan wonen in de sociale woning, dan is deze verklaring van de toekomstige referentiehuurder voldoende om te noteren in het dossier. U past, indien nodig, de rationele bezetting aan.
U schrapt de bijwoner uit het kandidatendossier. U schrapt de volledige kandidatuur echter niet en u splitst de kandidatuur niet op. Een schrapping van een kandidaat-huurder of splitsing van een kandidatuur vindt alleen plaats als de personen kandidaat-huurders zijn.
De bijwoner kan zich wel apart komen inschrijven voor een sociale woning als hij aan de voorwaarden voldoet. Hij wordt dan zelf de toekomstige referentiehuurder binnen deze kandidatuur.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Erkende vluchtelingen of subsidiair beschermden zijn vrijgesteld. Zij kunnen dit aantonen via hun verblijfsstatuut.
Onroerend bezit van erkende vluchtelingen in oorlogsgebied verhindert niet dat zij in België wel woonbehoeftig zijn. Hierbij gaat het over overmacht. Dit is een onvoorzienbare en onvermijdbare gebeurtenis die onafhankelijk is van de wil van de betrokkene en die een onoverkomelijk beletsel vormt voor de nakoming van zijn verbintenis.
Overmacht hangt vast aan verblijfsstatuut
De overmacht wordt niet gekoppeld aan de herkomst uit een oorlogsgebied, maar aan het verblijfsstatuut van de betrokkene, die maakt dat hij niet kan terugkeren naar zijn land van herkomst. Erkende vluchtelingen kunnen zich ook niet richten tot hun eigen ambassade om officiële documenten te krijgen over hun eventueel onroerend bezit omdat de banden met het land van herkomst zijn verbroken.
Bij terugkeer naar herkomstland
Als de erkende vluchteling toch zou terugkeren naar zijn land van herkomst, zou dat erop kunnen wijzen dat hij geen vervolging meer vreest. Hij loopt dan het risico dat België zijn erkenning als vluchteling intrekt. Als dit gebeurt, geldt de uitzondering niet meer en zal hij zich dan moeten ontdoen van zijn eigendom.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja, een huurder kan zich altijd kandidaat stellen voor een andere woning. Hij hoeft zijn keuze niet te motiveren. Dit geldt ook wanneer zijn woning voldoet aan de rationele bezetting.
Voor de huurder geldt de voorrangsregel interne mutatie omwille van rationele bezetting dan niet. Als hij geen recht heeft op een andere voorrangsregel, zal hij de volledige wachttijd moeten doorlopen.
Update: 09/12/2021
Geldt voor een SHM.
De taalkennisverplichting geldt sinds 1 november 2017. Het moment van ondertekening bepaalt welke regelgeving geldt. Zo blijft de vroegere taal- en inburgeringsbereidheidsverplichting gelden voor kandidaten die vóór 1 november 2017 een sociale woning huurden of vóór deze datum een sociale huurovereenkomst ondertekenden (ongeacht wanneer de huurovereenkomst start).
De taalkennisverplichting geldt voor alle kandidaat-huurders die zich sinds 1 november 2017 inschrijven of die vanaf deze datum een sociale huurovereenkomst ondertekenden.
Update: 01/01/2023
Geldt voor een SHM en een SVK.
Vanaf 1 maart 2017 kunt u geen verhoogde inkomensgrenzen meer hanteren bij een leefbaarheidsplan. Deze mogelijkheid is geschrapt.
Voor kandidaat-huurders die vóór 1 maart 2017 ingeschreven zijn op basis van verhoogde inkomensgrenzen, blijven de verhoogde inkomensgrenzen wel gelden bij actualisering en toewijzing.
Art. 7.48 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Een koppel woont wettelijk samen en heeft een woning in volle eigendom. Deze woning valt onder de uitzonderingen uit art. 6.14, tweede lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). Zij beëindigen de wettelijke samenwoonst en willen zich elk apart inschrijven voor een sociale huurwoning.
Kunt u hen inschrijven?
Ja. Een kandidaat mag, samen met zijn ex-partner, een woning of bouwgrond volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of volledig in erfpacht, opstal of vruchtgebruik hebben.
De kandidaat hoeft sinds de wijzigingen van 1 januari 2020 niet meer aan te tonen dat de relatie onherstelbaar ontwricht is.
De kandidaat moet de eigendom wel verkopen één jaar na toewijzing. Als hier billijke redenen voor zijn, kunt u deze termijn verlengen tot maximaal vijf jaar.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Als een huurder gegronde redenen kan aanvoeren, kan hij u vragen om de termijn te verlengen (art. 7.48 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
U heeft de autonomie om te oordelen over deze redenen. Bent u van oordeel dat er geen gegronde redenen voorhanden zijn, dan moet u uw beslissing kunnen motiveren. De toezichthouder kan optreden als hij vaststelt dat uw beslissing onredelijk is.
Volgende situaties kunnen aanleiding geven tot uitstel (let op: dit is een niet-limitatieve lijst):
- Een vereffening/verdeling is lopende bij de notaris. Het voorbije jaar zijn er grote vorderingen gemaakt. Voor een afronding verklaart de notaris dat er meer tijdig nodig is.
- De huurder stelt zijn woning, samen met de andere mede-eigenaars, te koop. Het voorbije jaar zijn er ernstige inspanningen geleverd om de verkoop te doen doorgaan, maar voor een afronding is er meer tijdig nodig.
- De rechter stelde in een vonnis dat de huurder voor vijf jaar in onverdeeldheid mag blijven.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Bijwoners worden niet afgetoetst aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden. De onroerende bezitsvoorwaarde geldt dus niet voor hen.
Art. 6.40 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja. Een minderjarige die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst, kan zich inschrijven voor een sociale huurwoning (art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)), net als een minderjarige die ontvoogd is.
Inschrijving
De wachttijd om een begeleidingstraject te kunnen starten, loopt vaak op. Bij de inschrijving is het voldoende dat de kandidaat-huurder zich aanmeldde bij een erkende begeleidingsdienst.
Toewijzing
Bij toewijzing moet de begeleiding kunnen starten.
Heeft de kandidaat de wachttijd nog niet doorlopen? Dan kan hij u vragen om tijdelijk geen aanbod te ontvangen. U bepaalt, samen met de kandidaat, tot wanneer u hem geen woning meer aanbiedt. De kandidaat kan in deze periode op ieder moment vragen om opnieuw in aanmerking te komen voor een sociale woning. Na de einddatum van deze periode kan eventueel een evaluatie volgen.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
De wetgeving op het taalgebruik in bestuurszaken legt vast in welke taal de overheid moet communiceren met haar burgers. Met overheid bedoelt deze wet niet alleen de overheidsdiensten (bv. gemeentebesturen), maar ook bedrijven en personen die in het algemeen belang en in opdracht van de overheid optreden. Hieronder vallen de sociale verhuurders.
Wat betekent dit voor u als sociale verhuurder?
Verhuurt u woningen in één van de faciliteitengemeenten, dan kan de inwoner van deze gemeente u vragen om in het Frans te communiceren. U kan hier aansluitende informatie terugvinden.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Een kandidaat-huurder kan bij inschrijving het type, de ligging en de maximale huurprijs aangeven voor woningen waarvoor hij in aanmerking wilt komen.
Oordeelt u dat de voorkeur over een te beperkt aandeel van het patrimonium gaat of leidt de voorkeur ertoe dat een toewijzing onmogelijk wordt? Dan kunt u deze keuze weigeren. Hij moet zijn voorkeur dan uitbreiden.
Let op: U kunt uw kandidaat-huurder niet verplichten om te kandideren voor gemeenten waar hij lokale binding heeft. Zolang zijn keuze niet te beperkt is, mag hij zich inschrijven in gemeenten waar hij geen lokale binding heeft.
Art. 6.8 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Als u de kandidaat-huurders een brief stuurt voor de actualisering van de inschrijving en de brief komt onbestelbaar terug, kan u de kandidaat schrappen als:
- U de brief gezonden hebt naar het laatst gekende adres in het Rijksregister of het adres dat de kandidaat heeft opgegeven om briefwisseling te ontvangen én
- U vermeldt deze schrappingsgrond in het inschrijvingsbewijs en
- Deze schrappingsgrond is opgenomen in uw intern huurreglement.
U moet dan geen herinnering sturen.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja. Als het Commissariaat-generaal voor de vluchtelingen en de staatlozen of de Raad voor vreemdelingenbetwistingen (beroepsinstantie tegen beslissing van het CGVS) de vluchtelingenstatus of de subsidiaire bescherming toekent, moet de betrokkene zich aanmelden bij het gemeentebestuur waar hij gevestigd is, met het bewijs van de erkenning. De ambtenaar van de gemeente gaat vervolgens op basis van het bewijs van erkenning over tot de inschrijving in het vreemdelingenregister.
De erkenning door het Commissariaat-generaal voor de vluchtelingen en de staatlozen of de Raad voor vreemdelingenbetwistingen brengt direct wettelijke gevolgen met zich mee. De betrokkene kan zich op basis van het bewijs van erkenning inschrijven voor een sociale huurwoning. Om een sociale woning te kunnen worden toegewezen, moet hij wel daadwerkelijk zijn ingeschreven in het vreemdelingenregister.
Art. 6.8 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Er moet een toewijzingsreglement zijn voor de ruimere toepassing. Dit zijn bijvoorbeeld woningen die wel aangepast zijn voor een bepaalde handicap, bijvoorbeeld MS-patiënten, maar niet via ADL werden gerealiseerd en waar algemeen geen voorwaarden bij de realisatie werden geformuleerd.
Als de woning niet voor een specifieke doelgroep of handicap is voorzien, volstaat art. 6.19, eerste lid, 1° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen om deze woningen toe te wijzen aan personen die door hun handicap deze aangepaste woning nodig hebben.
Art. 6.19 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Boek VIII van het Nieuw Burgerlijk Wetboek somt de toegelaten bewijsmiddelen op.
Deze bewijsmiddelen zijn: het schriftelijk bewijs, het bewijs door getuigen, de vermoedens, de bekentenis van partijen en de eed.
Deze bewijsmiddelen, behalve de eed, komen in aanmerking om de gezinssamenstelling te bepalen.
Boek VIII van het Nieuw Burgerlijk Wetboek(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja. Deze eigendom is immers geen ‘woning’. Een woning is elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande.
Art. 1.3 66° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
U kunt een persoon die ambtshalve geschrapt werd uit het bevolkingsregister (bv. bij daklozen) inschrijven als hij een referentieadres neemt bij een OCMW of een natuurlijk persoon.
Art. 6.8 van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja. Voor de uitvoering van artikel 6.38 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen bepaalt artikel 3 van het MB, houdende uitvoering van een aantal bepalingen van boek 6 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, van 21 december 2007 welke beroepsmatige, medische en persoonlijke redenen rechtvaardigen dat een huurder nog niet voldoet aan het taalkennisvereiste.
Een gebrek aan reguliere kinderopvang is één van de negen geldige persoonlijke redenen.
Art. 6.38 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Neen. De opvang van vluchtelingen en asielzoekers is een federale bevoegdheid.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Het kan dat de huidige situatie van de huurder niet overeenstemt met de elektronische beschikbare informatie. Het updaten van de elektronische gegevens kan wat tijd in beslag nemen. Dit kan leiden tot onjuiste informatie over de (kandidaat-)huurder. Als de (kandidaat-)huurder met een attest aantoont wat zijn werkelijke situatie is, moet u aan het attest prioriteit geven. U moet dit dan wel controleren door de verstrekker van dit attest te contacteren.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Neen. Een compromis is niet tegenstelbaar aan derden. De notaris moet de akte eerst verlijden. Pas dan is de eigendomsoverdracht bindend voor uw SHM of SVK en ten aanzien van iedereen. De kandidaat-huurder voldoet dus pas aan de eigendomsvoorwaarde, als de akte verleden is.
Art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja, maar dit is afhankelijk van de locatie van die woning.
Kandidaat-huurders moeten bij inschrijving en toewijzing voldoen aan de eigendomsvoorwaarde.
Zo mogen de personen die zich inschrijven:
- geen woning of perceel, bestemd voor woningbouw, volledig of gedeeltelijk in volle eigendom hebben
- geen volledig of gedeeltelijk recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op een woning of perceel, bestemd voor woningbouw hebben
- geen woning die of perceel, bestemd voor woningbouw, dat volledig of gedeeltelijk in erfpacht of opstal is gegeven, hebben
- geen woning die of perceel, bestemd voor woningbouw, dat ze volledig of gedeeltelijk zelf in vruchtgebruik hebben gegeven, hebben
- geen zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder zijn van een vennootschap waarin ze zakelijke rechten hebben
Artikel 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Sommige woningen moet u niet in aanmerking nemen voor de eigendomsvoorwaarde.
Zo telt een (vakantie)woning in een ruimtelijke bestemmingszone in België waar wonen niet is toegelaten, niet mee.
Na toewijzing moet de kandidaat zijn woning dan ook niet verkopen of wegschenken.
Artikel 6.14, tweede lid, 4° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
De grootte van de investering
Een woning waarin duidelijk meer geïnvesteerd is dan in een ‘gewone’ sociale huurwoning, zodat ze aangepast is aan een bewoner met een fysieke handicap of beperking. De grootte van de investeringen bepaalt dus of een voorrang kan spelen.
Bouwen/aanpassen voor een specifieke doelgroep
U bouwt met een bepaalde doelgroep met een fysieke handicap of beperking voor ogen of u kiest ervoor om bestaande woningen doelbewust aan te passen. Kleinere ingrepen aan de woning, zoals handgrepen in sanitaire ruimtes en inloopdouche, zijn geen voldoende investeringen.
Woningen die niet als ‘aangepaste woningen’ kunnen worden beschouwd, kunt u alleen voor een specifieke doelgroep voorbehouden, als de gemeente een toewijzingsreglement opmaakt. U kunt de verantwoordelijke actoren van het lokale woonbeleid hiervoor oproepen.
De gemeente moet het toewijzingsreglement bezorgen aan de minister die de mogelijkheid heeft om het te vernietigen als het in strijd is de wetten, decreten en de uitvoeringsbesluiten ervan of het algemeen belang
Art. 6.19, eerste lid, 1° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Neen. U kunt de inschrijving niet schrappen. U kunt best een klacht indienen bij de politie.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Het volstaat dat één iemand van de kandidaat-huurders niet langer samen wilt kandideren om de kandidatuur te ontdubbelen.
Schreef u de partner aan met de vraag of hij nog apart wil blijven kandideren, maar reageert hij niet? Dan gebruikt u dezelfde termijnen als bij een actualisatiebrief (standpunt Wonen-Vlaanderen).
Zo schrapt u deze kandidaat als hij niet binnen de volgende termijnen reageert (zie ook artikel 6.10, eerste lid, 7° BVCW(opent in nieuw venster)):
- minimaal een maand, te rekenen vanaf de postdatum van de eerste brief
- minimaal vijftien dagen, te rekenen vanaf de postdatum van de herinneringsbrief
Geldt voor een SHM en een SVK
Update: 25/02/2022
Er is geen sanctie. Maar dit kan in het nadeel van de kandidaat-huurder zijn. De kandidaat-huurder kan een mogelijke gepaste toewijzing mislopen door u zijn gewijzigde gezinssamenstelling niet te melden. Zo kan de wachttijd op een gepaste woning verlengen.
Bij kwade trouw, kunt u overgaan tot de schrapping van de kandidatuur.
U moet kwade trouw bewijzen.
Art. 6.10 4° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Dit hangt af van wie een fout maakte, de kandidaat of u als verhuurder.
Gaf de kandidaat foutieve of onvoldoende informatie?
Dan mag u de kandidaat schrappen (artikel 6.10 4° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). U laat de kandidaat schriftelijk weten dat u hem schrapt.
Maakte u een fout ?
U liet een kandidaat toe op een wachtlijst, terwijl hij niet voldeed aan alle inschrijvingsvoorwaarden? Dan kan hij niet zomaar kandidaat blijven:
- Voldoet hij vandaag wel aan alle voorwaarden? Dan kan hij ingeschreven blijven, maar krijgt hij een nieuw inschrijvingsnummer. Dit is dan het laatste nummer van de dag waarop hij aantoonde dat hij aan alle voorwaarden voldeed.
- Voldoet hij vandaag nog altijd niet aan alle voorwaarden? Dan moet u zijn inschrijving schrappen. U laat de kandidaat schriftelijk weten dat u hem schrapt.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM en voor een SVK.
Het kan dat de huidige situatie van de huurder niet overeenstemt met de elektronische beschikbare informatie.
Het updaten van de elektronische gegevens kan wat tijd in beslag nemen.
Dit kan leiden tot onjuiste informatie over de (kandidaat-)huurder.
Als de (kandidaat-)huurder met een attest aantoont wat zijn werkelijke situatie is, moet u aan het attest prioriteit geven.
U moet dit dan wel controleren door de verstrekker van dit attest te contacteren.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM en voor een SVK.
Een kandidaat-huurder schrijft zich in voor een woning volgens de gezinssamenstelling (rationele bezetting).
Bij een gezinshereniging schrijft de kandidaat-huurder zich in op basis van de gezinssamenstelling na hereniging.
Gezinshereniging is de situatie waarbij de Dienst Vreemdelingenzaken (DVZ) gezinsleden uit het buitenland de toestemming geeft om hun gezin in België te vervoegen.
Het maakt daarbij niet uit of het om de kinderen of de ouders gaat.
Procedure: Als voor toewijzing de gezinshereniging nog niet plaatsvond, kijkt u naar de gezinssamenstelling op dat moment.
Het is dus geen gezin dat tijdelijk gesplitst is, maar wel in België verblijft, en zich na toewijzing wil herenigen.
Deze procedure is niet van toepassing voor SVK’s.
Art. 6.18 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.19 6° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.7, eerste lid, 5° Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
Bij inschrijving van een kandidaat-huurder merkt u in de Kruispuntbank Sociale Zekerheid dat deze persoon over een blote of naakte eigendom beschikt. De KSZ geeft dit aan als BE.
Een blote eigendom vormt geen probleem voor de onroerende bezitsvoorwaarde als de kandidaat-huurder deze kosteloos verwierf. Dit is meestal via een erfenis. Daarnaast mag de (kandidaat-)huurder niet zelf het vruchtgebruik hebben afgestaan.
Wanneer een kandidaat-huurder met een blote eigendom huurder wordt, moet hij/zij de eigendom niet binnen het jaar na toewijzing vervreemden.
Hetzelfde geldt voor partners die na de start van de huurovereenkomst komen bijwonen.
Op termijn zal het zichtbaar zijn de KSZ of iemand het vruchtgebruik heeft afgestaan. Voorlopig moet de (kandidaat-)huurder dit bewijzen met een verklaring op eer. Een model van deze verklaring op eer vindt u op de afgeschermde documentenpagina voor inschrijven (inloggen vereist).
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Wat is het recht van bewoning?
Het recht van bewoning is een zakelijk recht met een persoonlijk karakter. Met dit recht kan hij en zijn gezin een woning of appartement bewonen.
Een recht van bewoning wordt ook weleens een mini-vruchtgebruik genoemd: het is vergelijkbaar met vruchtgebruik, maar het is minder verregaand. Zo mag iemand met een recht van bewoning de woning of het appartement niet verhuren. Een vruchtgebruiker kan dat wel.
Een recht van bewoning is, in tegenstelling tot vruchtgebruik, onverdeelbaar: je hebt het volledig recht van bewoning of je hebt het niet. Het recht van bewoning eindigt op het moment dat de rechthebbende zijn woning verlaat en de sociale huurwoning betrekt. Het wordt dan gezien als een eenzijdige afstand door de titularis.
Voldoet hij aan de eigendomsvoorwaarde?
Een kandidaat mag, samen met zijn gezinsleden, geen woning of bouwgrond volledig of gedeeltelijk in volle eigendom (VE) of volledig in vruchtgebruik (VG) hebben (art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Heeft iemand een recht van bewoning, dan voldoet hij aan de eigendomsvoorwaarde.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja, hij kan zich alleen inschrijven.
U kunt de wettelijke samenwoner aanzien als iemand die op het ogenblik van de inschrijving nog samenwoont met uw kandidaat-huurder, maar duidelijk de sociale woning niet mee gaat betrekken. Hierdoor moet u de wettelijke samenwoner niet als een gezinslid beschouwen bij het toetsen van de voorwaarden (art. 6.11 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Dit geldt ook bij toewijzing (art. 6.15 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Sinds 1 januari 2020 bent u verplicht om elke nieuw ingeschreven kandidaat-huurder te informeren dat u hun dossier kunt doorsturen naar andere sociale verhuurders die actief zijn in dezelfde en de aangrenzende gemeenten van het werkingsgebied van uw SHM(opent in nieuw venster) (zie art.6.9, tweede lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Op deze manier stelt de kandidaat-huurder zich kandidaat voor sociale woningen van verschillende sociale verhuurders, actief in verschillende gemeenten.
De kandidaat-huurder is niet verplicht om in te gaan op deze vraag. U wijst de kandidaat-huurder ook op de mogelijke gevolgen van een inschrijving bij een andere sociale verhuurder. Het houdt immers in dat de kandidaat-huurder moet reageren op brieven, actualisatiebrieven, aanbodbrieven van de andere sociale verhuurder(s). Ook moet de kandidaat zich ervan bewust zijn dat sancties kunnen bij een niet-reactie, weigeringen, … Eén ongegronde weigering van een aanbod kan leiden tot het verlies van de huurpremie.
Hoe gaat u te werk als u een kandidatendossier doorstuurt naar een andere sociale verhuurder?
U schrijft de kandidaat-huurder in. Als deze kandidaat-huurder wil dat u zijn kandidatuur bezorgt aan de andere sociale verhuurders, dan heeft u daar 15 kalenderdagen (na de inschrijvingsdatum) de tijd voor.
Als de kandidaat-huurder ermee akkoord gaat dat u zijn volledige inschrijvingsdossier bezorgt aan de andere verhuurder, voor zover alle documenten beschikbaar zijn, dan bezorgt u het volledige dossier aan de andere verhuurder. Daarvoor heeft u één maand tijd. U kunt het dossier via e-mail bezorgen: dit doet u best via een beveiligde e-mail aangezien u heel wat persoonsgegevens uitwisselt. U moet het kandidatendossier niet via de post versturen.
Hoe gaat u te werk als u een kandidatendossier van een andere sociale verhuurder ontvangt?
Als u een kandidatuur of een volledig kandidatendossier van een andere verhuurder ontvangt, heeft u 15 kalenderdagen tijd om een ontvangstmelding te versturen naar deze kandidaat-huurder. U vermeldt in deze brief de termijn die de kandidaat-huurder heeft om te reageren. U kunt in deze ontvangstmelding ook aangeven voor welke gemeenten of wijken de kandidaat-huurder zich kan inschrijven. Hij kan ook zijn woonwensen opgeven, zoals de maximale huurprijs en huurlasten die hij kan betalen. Als de kandidaat-huurder geen voorkeuren opgeeft, schrijft u hem in voor alle woningen die hij rationeel kan bezetten in uw hele werkingsgebied.
Als de kandidaat-huurder niet (tijdig) reageert op deze ontvangstmelding, dan schrijft u hem niet in. Als hij wel tijdig reageert, schrijft u hem in op de inschrijvingsdatum van de inschrijving bij de initiële sociale verhuurder. U geeft hem het laatste volgnummer van die dag.
U bezorgt aan deze kandidaat-huurder nadien een inschrijvingsbewijs, de privacyverklaring en uw intern huurreglement voor kandidaat-huurders.
Waarop moet je letten als je een kandidatendossier van een SHM naar een SVK (opent in nieuw venster)stuurt?
Soms heeft de kandidaat-huurder misschien geen voorrang bij een SHM, maar maakt hij wel snel kans op een toewijzing bij een SVK. SVK’s werken immers met een puntensysteem waardoor de kandidaat punten kan scoren voor woonnood als hij zich in een precaire situatie bevindt. Dan is het belangrijk dat u deze kandidaat-huurder hierover informeert. De kandidaat-huurder zal, om zijn woonnood aan te tonen, nog extra documenten moeten aanleveren aan het SVK. U vindt de uitgebreide tekst over de invulling van woonnood op deze website onder de documenten verhuren > toewijzen (afgeschermde inhoud).
Hebt u nog geen toegang tot afgeschermde inhoud op de hub? Dan kunt u die aanvragen via deze link.(opent in nieuw venster)
Samenwerkingsprotocol
Voordat u persoonsgegevens uitwisselt met andere sociale verhuurders en kandidaturen of kandidatendossiers doorstuurt, moet u een samenwerkingsprotocol sluiten met deze verhuurder. U kunt één protocol met meerdere sociale verhuurders tegelijkertijd afsluiten.
Update: 20/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Elke kandidaat-huurder moet bij inschrijving en toewijzing voldoen aan de eigendomsvoorwaarde.
Art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Overmacht
Als een kandidaat-huurder erkend is als vluchteling of de subsidiaire beschermingsstatus geniet en eigendom heeft in zijn land van herkomst, dan beschouwt u de situatie als een vorm van overmacht. Bij overmacht gaat het om een onvoorzienbare en onvermijdbare gebeurtenis onafhankelijk van de wil van de kandidaat-huurder. Overmacht vormt een onoverkomelijk beletsel voor de nakoming van zijn verbintenis.
Zolang de persoon erkend is als vluchteling of de subsidiaire beschermingsstatus geniet, kan hij in principe niet terugkeren naar zijn land van herkomst. U moet deze eigendom niet in aanmerking nemen voor de eigendomsvoorwaarde.
Gewijzigde beschermingsstatus
Bij een opheffing of intrekking van de beschermingsstatus geldt de uitzondering niet meer. De (kandidaat-)huurder zal zijn eigendom dan moeten vervreemden.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Dat hangt af van de stedenbouwkundige bestemming. Een kandidaat mag, samen met zijn gezinsleden, geen woning of perceel bestemd voor woningbouw volledig of gedeeltelijk in volle eigendom (VE) of volledig in vruchtgebruik (VG) hebben. Dit is één van de inschrijvingsvoorwaarden.
Aard van het perceel
De administratie van de FOD Financiën (AADP) kent aan onbebouwde percelen een aard toe. Dit kan zijn: bouwland, bouwgrond, weiland, bos, tuin, … De aard zegt iets over hoe dit perceel gebruikt wordt. Enkel bij de aard ‘bouwgrond’ is er een verantwoordingsstuk aanwezig, zoals bijvoorbeeld een omgevingsvergunning.
Meer informatie over de aard van een perceel leest u in het Cadnetdocument bij de afgeschermde documenten van verhuren (aanmelden is nodig).
Stedenbouwkundige bestemming
De aard van het perceel staat vaak los van de stedenbouwkundige bestemming. De stedenbouwkundige bestemming regelt welke activiteiten zijn toegestaan. Dit kan zijn: wonen, bos, economie, landbouw, …
Het is perfect mogelijk dat een perceel omschreven staat als ‘weiland’, maar op basis van bestemmingsplannen kan dienen voor woningbouw. Dan voldoet de kandidaat-huurder niet aan de eigendomsvoorwaarde.
Via Geopunt(opent in nieuw venster) kunt u meer informatie krijgen over de stedenbouwkundige bestemming. Twijfelt u of een perceel bestemd is voor woningbouw, dan kan de dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente uitsluitsel geven.
Update: 12/05/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Minstens elk oneven jaar bent u verplicht uw inschrijvingsregister te actualiseren. Zo blijft uw wachtlijst up-to-date. Wij bundelden voor u de meest voorkomende vragen.
Waar vind ik alle regelgeving?
De basisprincipes staan in artikel 10(opent in nieuw venster), 11(opent in nieuw venster) en 12(opent in nieuw venster) van het Ministerieel Besluit tot bepaling van nadere regels voor het vaststellen, de wijze van bijhouden, de inhoud en het actualiseren van het inschrijvingsregister voor kandidaat-huurders van 30 juli 2008.
Moet u, behalve de inkomensvoorwaarde, nog andere inschrijvingsvoorwaarden controleren?
Neen: u toetst bij actualisering alleen de inkomensvoorwaarde af. Stelt u vast dat de kandidaat-huurder niet voldoet aan andere inschrijvingsvoorwaarden? Dan kunt u hem er alleen op wijzen dat hij bij een toewijzing aan alle toelatingsvoorwaarden moet voldoen.
Moet u het inkomen indexeren?
U vergelijkt het inkomen van de kandidaat met de inkomensgrenzen uit het actualisatiejaar.
De grenzen vindt u in art. 6.13 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) of voor verhoogde inkomensgrenzen (zoals van kracht voor 1 maart 2017) in art. 29, §2 van het Kaderbesluit Sociale Huur(opent in nieuw venster).
Deze grenzen worden net zoals het inkomen geïndexeerd.
Het referentie-inkomen indexeert u volgens de gezondheidsindex van de maand juni van het jaar dat aan de toepassing ervan voorafgaat, met als basis de maand juni van het jaar waarop het referentie-inkomen betrekking heeft. (art. 6.2 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
U vindt deze geïndexeerde bedragen in een Excel op deze afgeschermde documentenpagina (aanmelden nodig).
Moet ik mijn actualisatiebrief naar het buitenland verzenden als een kandidaat-huurder verhuisde?
De actualisatiebrief verzendt u naar het laatst bekende adres van de kandidaat-huurder in het rijksregister, tenzij hij u uitdrukkelijk vroeg om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden.
Ligt het laatst bekende adres in het buitenland? Dan verzendt u de actualisatiebrief dus naar het buitenland.
Naar welk adres verzend ik mijn actualisatiebrief als de kandidaat-huurder ambtshalve geschrapt is?
U verstuurt de actualisatiebrief naar het laatst gekende adres in het rijksregister, tenzij de kandidaat-huurder u uitdrukkelijk vroeg om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden (zie artikel 10 van het Ministerieel Besluit van 30 juli 2008(opent in nieuw venster) en art. 6.10 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Wat is de alternatieve werkwijze? Wanneer kan ik deze gebruiken?
Bij de alternatieve werkwijze zal de kandidaat-huurder alleen moeten reageren als de informatie uit de Kruispuntbank Sociale Zekerheid onjuist blijkt te zijn of als hij zijn keuzes wilt wijzigen. U bent dan ook niet verplicht om een herinneringsbrief te sturen.
Deze werkwijze werd toegevoegd aan artikel 10 van het Ministerieel Besluit van 30 juli 2008(opent in nieuw venster).
Art. 10 van het Ministerieel Besluit van 30 juli 2008(opent in nieuw venster)
Art. 11 van het Ministerieel Besluit van 30 juli 2008(opent in nieuw venster)
Art. 12 van het Ministerieel Besluit van 30 juli 2008(opent in nieuw venster)
Art. 6.10 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
U moet minderjarige kinderen niet aftoetsen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Vanaf 1 november 2017 maakt de taal- en inburgeringsbereidheid plaats voor de taalkennisvereiste. Nieuwe huurders moeten één jaar nadat zij huurder zijn geworden over een basistaalvaardigheid Nederlands (niveau A1) beschikken.
Vanaf 1 januari 2023 wijzigt het niveau van de taalkennis naar niveau A2 van het Europees Referentiekader voor Moderne Vreemde Talen. Alleen huurders met wie u een huurovereenkomst sluit vanaf die datum moeten hieraan voldoen. Huurders met een oudere huurovereenkomst (vanaf 1 november 2017) volstaan nog steeds met een niveau A1.
Huurdersverplichting
De taalkennisvereiste is een huurdersverplichting. U kunt een inschrijving, toewijzing of toetreding dus niet weigeren omdat een kandidaat-huurder niet voldoet aan de kennis van het Nederlands.
Informatieplicht
Heeft de kandidaat (nog) niet voldoende kennis van het Nederlands? Dan informeert u hem expliciet dat hij dit na één (of twee jaar) sociaal huren wél moet hebben. Bij inschrijving bezorgt u de kandidaat de contactgegevens van de organisaties die het Vlaamse integratie- en inburgeringsbeleid uitvoeren. Informeer de kandidaat mondeling en schriftelijk via het inschrijvingsbewijs.
Voldoet de kandidaat bij toewijzing niet aan de taalkennisvereiste, dan kunt u hem opnieuw informeren. We beschouwen deze ondersteuning als een basisbegeleidingstaak, zoals vermeld in art. 6.35 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Update: 01/01/2023
Geldt voor een SHM en een SVK.
De kandidaat moet sinds 1 januari 2020 niet meer aantonen dat zijn huwelijk onherstelbaar is ontwricht. U moet bij inschrijving geen rekening houden met de echtgenoot.
Kunt u hem inschrijven of een woning toewijzen?
Ja, u beschouwt de echtgenoot niet als een gezinslid en schrijft de persoon alleen in.
Als er voldaan is aan de inschrijvings-/toelatingsvoorwaarden, dan kunt u hem inschrijven of een woning toewijzen. De echtgenoot wordt geen huurder. Hij/zij moet de huurovereenkomst niet mee ondertekenen. Zijn/haar inkomen telt niet mee voor de huurprijsberekening.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Toewijzen van sociale woningen
Aan wie wijst de sociale verhuurder welke woning toe?
Wat is een begeleidingsovereenkomst?
Een begeleidingsovereenkomst is een overeenkomst tussen een kandidaat-huurder en een welzijns- of gezondheidsvoorziening. Dit contract bevat begeleidende maatregelen die de (kandidaat-)huurder ondersteunen.
Let op: voor de basisbegeleidingstaken blijft u als sociale verhuurder zelf verantwoordelijk.
Artikel 6.13 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) stelt dat u een toewijzing afhankelijk kan maken van een begeleidingsovereenkomst.
De Vlaamse Regering bepaalt wanneer dit kan:
- Als u een reden heeft om de toewijzing te weigeren (art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Is die reden niet aanwezig, dan kunt u geen begeleidende maatregelen opleggen.
- Bij een aanvraag tot versnelde toewijzing door een welzijns- of gezondheidsvoorziening (art. 6.25 §2 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Kunt u ook begeleidende maatregelen opleggen bij een lopende huurovereenkomst?
Ja. Dit kunt u doen om een uithuiszetting te voorkomen (art. 6.35, zesde lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
U moet niet elke weigering omwille van de kwaliteit van de aangeboden woning als gegronde weigering aanvaarden. Het is immers mogelijk dat u nog werken plant in de woning. Maar, als de kwaliteit echt te wensen overlaat bij de bezichtiging, kan u milder zijn en een eventuele weigering wel als gegrond beschouwen.
Als verhuurder wilt u de leegstand tussen twee verhuringen beperken en biedt u soms al een woning aan waarin nadien nog werken moeten gebeuren. Maar, als de woning aantoonbaar in een slechte onderhoudsstaat is of niet voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen, dan kan u van de kandidaat-huurder niet verwachten dat die door alle gebreken heen kijkt. Het is ook niet altijd zeker dat alle gebreken weggewerkt zijn als de huur start. Dus, als een kandidaat-huurder weigert en er zijn grote gebreken aan de woning, is dit een gegronde reden om te weigeren.
De inschatting van de ernst van de gebreken, en dus van de gerechtvaardigdheid van de weigering, doet u als verhuurder eerst. Als u de weigering ongegrond vindt, dan kan de kandidaat-huurder in tweede instantie de toezichthouder om een beoordeling vragen.
Update: 16 november 2021
Geldt voor een SHM en een SVK
Neen. De regelgeving vereist niet dat u deze voorrangsregel (spreiding en verdeling) opneemt in het interne huurreglement.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Neen. U kunt de aanvraag alleen indienen bij verhuurders die het eerste toewijzingssysteem toepassen (zoals sociale huisvestingsmaatschappijen)
Art. 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SVK.
Neen, dat is niet voorzien als u het verhaal indient.
De toezichthouder beoordeelt uw beslissing.
Als de toezichthouder het verhaal gegrond beoordeelt, neemt u een nieuwe beslissing.
U kunt dan kiezen of u de beslissing handhaaft of wijzigt.
Art. 6.30 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Een kandidaat-huurder moet bij toewijzing voldoen aan alle voorwaarden, waaronder de eigendomsvoorwaarde. Zo mag iemand geen woning of bouwgrond volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben. Zie art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) en art. 6.15 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Op deze eigendomsvoorwaarde bestaan enkele uitzonderingen. Zo kon u vroeger een kandidaat mét eigendom in het Vlaamse Gewest inschrijven en toewijzen als hij minstens 55 jaar oud was en hij zijn onaangepaste woning bewoonde. Deze uitzondering is sinds 23 december 2013 geschrapt.
Kunt u een woning toewijzen?
Voor kandidaat-huurders die nog staan ingeschreven op basis van deze overgangsbepaling, voorziet de regelgever in artikel 7.48 §2 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Zo moet u geen rekening houden met een onaangepaste woning van iemand die staat ingeschreven vóór 23 december 2013 en die op het moment van inschrijving 55 jaar oud was en die een onaangepaste woning bewoont. Wanneer de onaangepastheid is aangetoond, moet hij zijn woning dan wel binnen het jaar na toewijzing vervreemden. Deze termijn kunt u verlengen bij gegronde redenen.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
In individuele gevallen en als bijzondere sociale omstandigheden dat verantwoorden, kunt u beslissen een woning versneld toe te wijzen.
Er geldt geen beperking op het aantal toewijzingen per jaar.
U moet wel altijd een gemotiveerd dossier samenstellen.
De toezichthouder oefent specifiek toezicht uit op versnelde toewijzingen en kan sancties opleggen als u het dossier onvoldoende motiveert. In deze motivatie houdt u rekening met de bijzondere doelstellingen van het woonbeleid:
- de realisatie van optimale ontwikkelingskansen voor iedereen
- een optimale leefbaarheid van de wijken
- het bevorderen van de integratie van bewoners in de samenleving
- het bevorderen van gelijke kansen voor iedereen
Opgelet: een versnelde toewijzing kan enkel als er een sociale huurwoning vrijkomt die voldoet aan de rationele bezetting.
art. 6.25 §1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
U kunt bij inschrijving rekening houden met pleeg- of adoptiekinderen voor de rationele bezetting. Door te kiezen voor een groter type woning moet een toewijzing wel mogelijk blijven. U weigert de voorkeur als die over een te beperkt aandeel van het patrimonium gaat of als die een toewijzing onmogelijk maakt (art. 6.8 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Informeer het gezin dat u deze grotere woning pas kan toewijzen nadat het pleegkind aanwezig is of de komst ervan heel concreet is.
Als sociale verhuurder kan dit handige schema over de categorieën van bewoners (aanmelden nodig) u verder ondersteunen.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
U schrijft een kandidaat-huurder aan voor de toewijzing van een woning. Hij is geïnteresseerd, maar brengt niet alle documenten binnen om zijn dossier te actualiseren. De kandidaat heeft dus wel gereageerd en hij heeft de woning niet geweigerd. Het is geen niet-reactie of weigering.
Wat zijn dan de gevolgen? Dat hangt af van welke documenten hij niet binnenbracht.
Documenten voor toelatingsvoorwaarden
U kunt de toelatingsvoorwaarden elektronisch controleren, maar het kan altijd dat u nog documenten moet opvragen (bijvoorbeeld voor het huidige inkomen, eigendom, …). Als een kandidaat deze documenten niet bezorgt, dan voldoet hij niet aan de toelatingsvoorwaarden. Staat hij hoger gerangschikt dan de kandidaat aan wie u toewijst? Dan schrapt u hem uit het inschrijvingsregister.
Documenten voor puntentoekenning
Bezorgt een kandidaat onvoldoende documenten om correct punten toe te kennen? Dan herleidt u het puntenaantal voor de categorie(ën) waarvoor hij geen documenten binnenbracht tot het minimum. Voorbeelden:
- Onvoldoende documenten rond woonnood: u kent 0 punten toe.
- Onvoldoende documenten rond ABI: u kent 5 punten toe.
Als u na actualisatie de kandidaten opnieuw in volgorde plaatst, zakt deze kandidaat weg op de toewijslijst en komt hij niet meer in aanmerking voor de aangeboden woning. Tot hij opnieuw documenten binnenbrengt voor puntentoekenning, gaat u hem waarschijnlijk ook niet opnieuw moeten uitnodigen voor een woningaanbod.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SVK.
Er zijn twee voorwaarden bij deze voorrangsregel:
- U moet in de woning geïnvesteerd hebben zodat ze aangepast is aan de huisvesting van personen met een fysieke handicap of beperking.
- De kandidaat-huurder of een van zijn gezinsleden moet aantonen dat hij deze woning nodig heeft
Er moet bij toewijzing van de woning een verband zijn tussen de specifieke kenmerken van de woning en de fysieke handicap of beperking van de bewoner.
Art. 6.19 1° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
De gezinshereniging vindt plaats vóór de toewijzing?
U wijst de woning toe volgens de rationele bezetting van het gezin.
De gezinshereniging vindt plaats nà de toewijzing?
Aangezien de woning niet rationeel bezet kan worden, wijst u de woning niet toe. Er wordt op dat moment gekeken naar de feitelijke gezinssamenstelling. U wijst dan een woning die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand aangepast is toe, met inachtneming van de voorrangsregels.
Na de gezinshereniging wijst u een woning toe, aangepast aan de gezinssamenstelling via de voorrangsregel ‘interne mutatie’.
Ieder onredelijk voordeel in wachttijd valt hierbij automatisch weg.
Art. 6.18 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Art. 6.19 6° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
Ja, de voorrang vervalt als de kandidaat huurder verhuist. Tenzij hij in een noodwoning verblijft. De voorrang is enkel geldig als de kandidaat huurder niet zelf verantwoordelijk is voor de schade aan de woning. Dit kan aangetoond worden met een verklaring op eer.
De kandidaat huurder moet de woning ten minste zes maand bewoond hebben. Binnen de twee maand na het besluit van onbewoonbaarheid moet de kandidaat huurder ingeschreven zijn of het gemeld hebben aan de verhuurder.
De woning kan slechts éénmaal aanleiding geven tot een voorrang.
Art. 6.19 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
Neen, tenzij u met nieuwe feiten een gemotiveerde beslissing kunt nemen.
U kunt ook kiezen voor een begeleidingsovereenkomst.
De kandidaat-huurder kan een klacht indienen bij de toezichthouder tegen de beslissing tot weigering van toewijzing.
Art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja, dit kan.
In het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Codex Wonen bestaat de mogelijkheid om de ene optie na de andere toe te passen. Beide voorrangsregels kunt u zonder probleem gebruiken om de lokale binding te versterken. De voorwaarde is wel dat u ze opneemt in het interne huurreglement.
Art. 6.20 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
Sinds 1 januari 2020 is het niet langer de gemeente maar de verhuurder zelf die (in samenspraak met de welzijnsactoren) de coördinatie doet van de aanvragen tot versnelde toewijzing.
U moet ingaan op een vraag tot versnelde toewijzing als deze valt onder art.6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen, en dit zolang er niet minstens 5% van de toewijzingen via versnelde toewijzing gebeurt.
Bijvoorbeeld: een instelling uit West-Vlaanderen doet een aanvraag in Antwerpen. Kunt u deze aanvraag weigeren?
Als de SHM echt sluitend wil samenwerken met één of meerdere organisaties, dan zal dit best verlopen via een LTR (Lokaal Toewijzingsreglement). Via de versnelde toewijzing wordt het moeilijker. Het is wel toegestaan om afspraken te maken over de spreiding en verdeling van het aantal versnelde toewijzingen, maar nergens is bepaald dat dit dan louter met organisaties op het werkgebied kan/mag gebeuren. U kan wel eisen dat de dienst of voorziening minstens begeleidingen aanbiedt in het werkgebied. Uiteindelijk is elke dienst vrij om een aanvraag te doen binnen het regelgevende kader van artikel 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen of om te vragen om deel uit te maken van het afsprakenkader/de samenwerkingsovereenkomst.
Art. 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
U kunt voorrang geven aan kandidaten die:
- in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is
- die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van een gemeente binnen het werkgebied van de verhuurder
Deze optionele voorrangsregel regelt u via uw intern huurreglement.
De kandidaat kan dit aantonen via een bewijs van domicilie. Is hij er niet gedomicilieerd, maar woont hij er wel effectief dan moet hij dat hardmaken met een bewijskrachtig document. Voorbeelden zijn huurcontracten, betalingsbewijzen van huurgelden, briefwisseling, …. U heeft de autonomie om te oordelen over de documenten die de kandidaat aanreikt.
Alleen een referentieadres voldoet niet, als de kandidaat geen domicilie of verblijf in de gemeente heeft. De kandidaat kan deze periode niet laten meetellen voor deze optionele voorrangsregel.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Een onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring betekent niet automatisch dat de kandidaat-huurder voorrang krijgt bij de toewijzing.
Volgende voorwaarden gelden:
1. Onbewoonbaar of ongeschikt
De woning is onbewoonbaar verklaard volgens artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet
De woning is ongeschikt verklaard met toepassing van artikel 3.12(opent in nieuw venster) en 3.16 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) , als die woning op het technisch verslag minstens drie gebreken van categorie II of III vertoont onder de hoofdrubrieken ‘Omhulsel’ of ‘Binnenstructuur’.
2. Hoofdverblijf
De kandidaat had zijn hoofdverblijfplaats in de woning op de datum waarop de beslissing over de woning genomen werd.
3. Nog geen voorrang via die woning
De onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning leidde nog niet tot een toewijzing met voorrang. Een woning geeft maar éénmaal recht op voorrang.
4. Zes maanden wonen
De kandidaat woonde voor de onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring al minstens zes maanden in de woning.
5. Inschrijving
De kandidaat schrijft zich ten laatste twee maanden na de onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring in voor een sociale woning. Als hij al ingeschreven was, meldt hij dat binnen de twee maanden.
6. Slechts één aanbod met voorrang
Als de kandidaat een gepast aanbod heeft geweigerd, heeft hij geen voorrang meer.
7. De voorrang vervalt wanneer
- het besluit tot onbewoonbaarheid of ongeschiktheid wordt opgeheven, tenzij de kandidaat-huurder in een noodwoning woont
- de kandidaat-huurder de woning niet langer bewoont, tenzij hij/zij in een noodwoning woont
- de gebreken die geleid hebben tot de onbewoonbaarheid of ongeschiktheid ten laste van de kandidaat-huurder kunnen worden gelegd.
Art. 6.19 9° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Een kandidaat-huurder met een fysieke handicap of beperking krijgt niet automatisch voorrang. Om de woning te kunnen toewijzen, moet er een verband zijn tussen de specifieke kenmerken van de woning en de aard van de fysieke handicap of beperking. Voorbeeld: een persoon die zich met een looprek kan behelpen, heeft geen rolstoelaangepaste woning nodig. Hij krijgt geen voorrang voor zo een woning.
U bent verantwoordelijk om in te schatten of iemand voorrang krijgt. U moet motiveren dat een kandidaat de specifieke aangepaste woning nodig heeft.
Hoe toont u dit aan? Dit is niet bepaald in de regelgeving. Een medisch attest kan de fysieke handicap of beperking van de kandidaat aantonen. De leeftijd van de kandidaat-huurder speelt geen rol.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Een koppel schrijft zich in en geniet een voorrang door onbewoonbaarverklaring. Tijdens hun wachttijd gaan ze uit elkaar. Aan wie van hen kent u deze voorrang toe?
Een voorrangscode door onbewoonbaarverklaring kan maar één keer tot een voorrang leiden (art. 6.19 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Wie van deze personen recht heeft op deze voorrang, hangt af van hoeveel kandidaat-huurders er blijven kandideren.
Blijft er maar één kandidaat over?
Wilt maar één kandidaat de inschrijving behouden? Dan behoudt deze persoon ook de voorrang.
Blijven zij elk afzonderlijk kandidaat?
Willen zij allebei hun inschrijving behouden? Dan komen zij allebei in aanmerking voor deze voorrangsregel. Zodra u aan één van hen een woning toewijst, kan de andere persoon geen aanspraak meer maken op deze voorrang.
In de praktijk zal de voorkeur van de ligging, het type woning, de maximale huurprijs én desnoods het inschrijvingsnummer bepalen wie een toewijzing krijgt.
Update: 12/06/2021
Geldt voor een SHM.
Vanuit het streven naar een duurzame bewoning, woonzekerheid en het samenleven in de wooncomplexen komen alleen personen die recht hebben op duurzaam verblijf, in aanmerking voor een sociale huurwoning.
Ook de partner van de toekomstige referentiehuurder die in het wachtregister staat, beschouwt u voorlopig niet als een kandidaat-huurder zolang er nog geen beslissing is rond zijn verblijf in België. Tot zolang er duidelijkheid is, beschouwt u de partner als een tijdelijke bijwoner. Dit geldt zowel voor gehuwden, wettelijke samenwoners als feitelijke partners van de toekomstige referentiehuurder.
Krijgt deze partner een positieve beslissing van het Commissariaat-Generaal voor de Vluchtelingen en de Staatlozen (CGVS), dan zal hij ook beschouwd worden als kandidaat-huurder en zal hij samen met de toekomstige referentiehuurder moeten voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden.
Art. 6.5(opent in nieuw venster), 6.8(opent in nieuw venster) en 6.9(opent in nieuw venster) van de Vlaamse Codex Wonen
Voor verdere verduidelijking kan u de schema’s van partner in het wachtregister gebruiken, voor het inschrijven en voor het toewijzen (afgeschermde inhoud onder documentenluik).
Update: 30/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK
Als een kandidaat-huurder in aanmerking komt voor een toewijzing, kunt u hem in zeer uitzonderlijke gevallen weigeren. De weigeringsgronden vindt u in artikel 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). Zo kunt u de toewijzing weigeren als u de huurovereenkomst in het verleden beëindigde omwille van een ernstige of blijvende tekortkoming aan de huurdersverplichtingen.
Kunt u de toewijzing weigeren als de huurgelden verjaard zijn?
Beëindigde u de huurovereenkomst wegens wanbetaling en loste hij zijn schulden nog niet af? Dan kunt u de toewijzing weigeren, ook al zijn de huurschulden ondertussen verjaard. De huurschulden blijven immers bestaan, maar ze zijn door de verjaring enkel niet langer opeisbaar. De kandidaat-huurder kan zijn schulden wel nog vrijwillig inlossen.
Vooraleer u een toewijzing weigert, moet u wel nagaan of u geen begeleidende maatregelen kunt opleggen. De weigering moet u bovendien grondig motiveren en binnen de veertien dagen na de beslissing aan uw kandidaat-huurder betekenen. U vermeldt hierbij ook het verhaalrecht.
Uitzonderingen
- Let op: als de kandidaat-huurder in budgetbegeleiding of -beheer is, dan kunt u de toewijzing slechts weigeren als hij bij toewijzing minder dan 75% van de schulden heeft afgelost.
- Is uw kandidaat-huurder toegelaten tot een collectieve schuldenregeling en is er een aanzuiveringsregeling opgesteld? Dan kunt u de toewijzing niet weigeren.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Het gemiddelde wordt naar boven afgerond, omdat het om een minimum gaat.
In het voorbeeld kunt u dus pas na 10 versnelde toewijzingen u beroepen op deze weigeringsgrond.
Uiteraard is deze 5% geen plafond: meer woningen toewijzen via dit artikel kan altijd.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Een kandidaat-huurder schreef zich in vóór 1 maart 2017 voor een gewone sociale huurwoning, maar krijgt een toewijzing na 1 maart 2017. Dan toetst u deze persoon af tegenover de nieuwe, strengere eigendomsvoorwaarde.
Zo mag hij, samen met zijn gezinsleden, vanaf 1 maart 2017 geen woning of bouwgrond gedeeltelijk in volle eigendom hebben.
Heeft hij dit wel?
Dan is niet voldaan aan de eigendomsvoorwaarde en moet u zijn kandidatuur schrappen. U kunt de kandidaat alleen schrappen als zijn aanvaarding van het aanbod effectief tot de toewijzing van die woning zou leiden (art. 6.10 3° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). U kan best kandidaat-huurders die in deze situatie zijn op de hoogte brengen van de nieuwe eigendomsvoorwaarde. Dan kunnen ze nog voor een eventuele toewijzing er voor zorgen dat ze toch aan de eigendomsvoorwaarde voldoen.
Wanneer voldoet deze kandidaat-huurder wel aan de eigendomsvoorwaarde?
In de volgende gevallen voldoet de kandidaat-huurder die gedeeltelijk volle eigenaar is toch aan de eigendomsvoorwaarde:
- samen met zijn echtgenoot, de persoon met wie hij wettelijk samenwoonde of zijn ex-feitelijke partner, zijn ex-echtgenoot, de persoon met wie hij wettelijk samenwoonde of zijn ex-feitelijke partner een woning of een perceel, bestemd voor woningbouw, volledig in volle eigendom heeft als de vermelde personen de sociale huurwoning niet mee gaan bewonen.
- een woning of een perceel, bestemd voor woningbouw, ten kosteloze titel gedeeltelijk in volle eigendom heeft verworven.
Art. 6.14, eerste lid van het besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
De kandidaat-huurder moet dan wel afstand doen van deze eigendom binnen het jaar na toewijzing van een sociale woning. U kunt deze termijn verlengen als de huurder daar gegronde redenen voor aanvoert.
Art. 6.15 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
U kunt akkoord gaan met een uitbreiding van het type woning waar de kandidaat-huurder voor kiest. Maar, u moet de kandidaat-huurder goed informeren dat u de woning pas kunt toewijzen nadat het kind geboren is. De gezinssamenstelling moet zo dicht mogelijk aanleunen bij de rationele bezetting van de woning.
Art. 6.7 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Om deze optionele voorrangsregel toe te passen tellen alle kandidaat-huurders mee. Als één van de kandidaat-huurders voldoet aan deze voorrang, dan volstaat dit voor de hele kandidatuur.
Art. 6.28 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Ja. De kandidaat-huurder verliest na een tweede ongegronde weigering zijn recht op die voorrangsregel.
Art. 6.19 3°, vijfde lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
U kan een voorrang geven aan personen die een lokale binding hebben (art. 6.20 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen).
Als u dat wilt doen, dan moet u dat opnemen in het intern huurreglement. U kan dat doen voor het volledige patrimonium of voor een deel van het patrimonium.
Deze voorrang komt altijd na de absolute voorrangsregels uit artikel 6.19 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen.
Als er een gemeentelijk toewijzingsreglement is, opgesteld volgens artikel 6.29 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (lokale toewijzing voor specifieke doelgroepen), dan moeten de voorrangsregels van de verhuurder passen binnen dat gemeentelijk toewijzingsreglement.
U kan een voorrang voor lokale binding toekennen aan iemand (art. 6.20 §1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen):
- die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is;
- die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van een gemeente binnen het werkgebied van de verhuurder
Als er in die gemeente een gemeentelijk toewijzingsreglement is dat voorrang biedt op grond van lokale binding (art. 6.28 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen), dan kan u die voorrang niet meer toekennen. Dan blijft alleen mogelijkheid twee hierboven over voor de verhuurder om zelf een voorrang lokale binding te bepalen.
Telkens wanneer u deze voorrang inschrijft in uw intern huurreglement moet deze voorrang minstens 12 maanden blijven gelden.
Art. 6.19 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.20 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.28 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.29 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Een ambulant intensief behandelteam richt zich naar:
- personen in een subacute of acute toestand
- personen met chronische psychiatrische problemen
Het is een nieuwe vorm van geestelijke gezondheidszorg die sneller toegankelijk is en aangepaste zorg biedt aan mensen in hun thuisomgeving. De intensiteit en de duur van een interventie wordt aangepast aan patiënten met een chronische problematiek. Deze mobiele dienst is een alternatief voor een ziekenhuisopname.
Door art.107 van de Ziekenhuiswet startten in Vlaanderen 11 projecten. Als een wijkgezondheidscentrum binnen zo een goedgekeurde projecten valt, kan het in aanmerking komen. In deze projecten zijn verschillende eerstelijnspartners binnen de geestelijke gezondheidszorg betrokken.
Art. 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen geldt voor de verhuring van een ADL-woning.
Als een persoon zich wil inschrijven voor een ADL-woning, geldt ook de voorwaarde dat hij bereid moet zijn om een overeenkomst over het verlenen van zorg en ondersteuning te sluiten met een vergunde zorgaanbieder die vanuit het ADL-centrum assistentie verleent, waarin wordt voorzien dat zorg en ondersteuning als vermeld in artikel 4, 1°, van het besluit van de Vlaamse Regering van 24 juni 2016 over de besteding van het budget voor niet-rechtstreeks toegankelijke zorg en ondersteuning voor meerderjarige personen met een handicap en over organisatiegebonden kosten voor vergunde zorgaanbieders, wordt ingekocht voor minimum 12,2345 zorggebonden punten of voor het overeenstemmende bedrag in euro dat wordt berekend conform artikel 2 van het voormelde besluit van 24 juni 2016. De verhuurder kan een afwijking van de inkomensgrenzen toestaan als de persoon die zich wil inschrijven voor een ADL-woning, daarvoor een gemotiveerd verzoek indient, met dien verstande dat het inkomen uit arbeid de inkomensgrenzen niet mag overschrijden.
Art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Voorwaarden zijn:
- de ADL-woning wordt alleen verhuurd aan kandidaat-huurders met wie een dienstverleningsovereenkomst is gesloten en aan hun gezinsleden.
- bij de toewijzing van een sociale huurwoning wordt rekening gehouden met de bepalingen, vermeld in titel II, hoofdstuk VI, afdeling I, van het besluit van de Vlaamse Regering van 17 maart 2006 betreffende de regie van de zorg en bijstand tot sociale integratie van personen met een handicap en betreffende de erkenning en subsidiëring van een Vlaams Platform van verenigingen van personen met een handicap.
- kandidaat-huurders kunnen worden ingeschreven in een apart inschrijvingsregister op het ogenblik dat ze beschikken over een attest van ten laste neming en nadat de dienst voor zelfstandig wonen, vermeld in artikel 2, 3°, van het besluit van 31 juli 1990, het aantal benodigde assistentie-uren heeft vastgesteld.
- u kunt een afwijking op de inkomensgrenzen toestaan als kandidaat-huurders hiervoor een gemotiveerd verzoek indienen.
Het aantal benodigde assistentie-uren, vermeld in het eerste lid, 3°, wordt geactualiseerd bij de toewijzing van een ADL-woning. Bij de toewijzing wordt er altijd naar gestreefd dat het maximale aantal assistentie-uren voor een ADL-cluster niet overschreden wordt.
Bij het einde of de opzegging van de dienstverleningsovereenkomst is de huurder verplicht om de ADL-woning te verlaten, tenzij u een afwijking toestaat. Hij is ook verplicht om een sociale huurwoning te aanvaarden die beantwoordt aan het type, de ligging en de maximale huurprijs die hij via art. 6.8 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) heeft aangegeven. Een ongegronde weigering van een aanbod is een ernstige tekortkoming van de huurdersverplichtingen. Hierdoor kan de huurovereenkomst opgezegd worden volgens art. 6.44 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Update: 21/05/2021
Geldt voor een SHM.
Om correct toe te wijzen, moet u de inschrijving in het register aanpassen aan de nieuwe gezinssituatie. U bent niet verplicht om bij deze melding de inschrijvingsvoorwaarden voor de bijkomende kandidaat-huurder te controleren.
U wijst de kandidaat-huurder er best op dat nieuwe kandidaat-huurders (dus als het over een echtgenoot, wettelijke samenwoner of feitelijke partner gaat), zullen moeten voldoen aan de inschrijvingsvoorwaarden als u het inschrijvingsregister actualiseert of de toelatingsvoorwaarden controleert bij een aanbod van een sociale woning.
Als het een toekomstige bijwoner betreft, dan moet deze nooit voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden.
Art. 6.12(opent in nieuw venster) en 6.13(opent in nieuw venster) van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen
Update: 04/05/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Neen. U kunt een toewijzing om die reden niet weigeren. Het is namelijk niet toegelaten om hierover tussen verhuurders gegevens uit te wisselen.
Alleen als de kandidaat-huurder schulden heeft bij dezelfde verhuurder kunt u de weigeringsgrond van art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen inroepen.
De weigering is in dat geval niet mogelijk als de kandidaat-huurder:
- in budgetbegeleiding of -beheer is bij een OCMW of bij een andere erkende instelling voor schuldbemiddeling en minstens 75% van zijn schulden heeft afgelost.
- werd toegelaten tot een collectieve schuldenregeling (volgens de wet van 05.07.1998).
Art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Neen. De betekenis is: de gemeente waar de toewijzing kan gebeuren.
Art. 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Neen. Weigert u de toewijzing van een woning, dan kunt u het aanbieden van een woning voor maximaal één jaar na de weigering opschorten.
Als u na één jaar opnieuw een gemotiveerde weigering wilt toepassen, moet u hiervoor nieuwe argumenten geven.
Art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
De Psychiatrische Zorg in de Thuissituatie biedt volwassenen, met een langdurige en ernstige psychiatrische problematiek die min of meer gestabiliseerd is, gespecialiseerde zorg in de reguliere woonomgeving.
Reguliere thuiszorgdiensten en thuiszorghulpverleners ondersteunen en begeleiden de patiënt in zijn omgeving. Zo willen ze de patiënt zoveel mogelijk re-integreren in de maatschappij.
Meer info en initiatieven vindt u op:
Voor Vlaanderen:
https://www.zorg-en-gezondheid.be/initiatieven-van-beschut-wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Als er minder toewijzingen kunnen gebeuren dan er gemeenten zijn, is het niet zinvol om hierover op gemeentelijk niveau afspraken te maken. U kunt ook niet vooraf voorspellen in welke gemeentes van het werkgebied een woning voor een versnelde toewijzing zal vrijkomen.
Heeft uw werkgebied meerdere gemeenten en zijn er op gemeentelijk niveau geen afspraken gemaakt? Dan wijst u via de chronologie van de aanvragen toe. U kunt zelf bepalen hoe u de toewijzingen over het jaar spreidt. Het percentage over de verschillende doelgroepen verdelen kan niet, tenzij u hierover afspraken maakte met de aanvragers.
Art. 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
Vroeger stonden de meeste verhuurregels van ADL-woningen in een apart ‘ADL-besluit’ (BVR van 16 juni 1998(opent in nieuw venster)).
Art.18 van het BVR van 16 juni 1998 (opent in nieuw venster)zegt in het eerste lid van §1: “De ADL-woningen worden enkel verhuurd aan gehandicapte personen (en hun gezin) met wie een dienst voor zelfstandig wonen voor personen met een fysieke handicap zoals bedoeld in het besluit van 31 juli 1990, een dienstverleningsovereenkomst heeft afgesloten zoals bepaald in art.11 van voormeld besluit.”
Dat besluit is op 20 juli 2018 volledig opgeheven. De regels werden ondergebracht in het voormalige Kaderbesluit Sociale Huur of het huidige Besluit van de Vlaamse Codex Wonen met enkele specifieke bepalingen voor ADL-woningen. Dit is het logische gevolg van het feit dat ADL-woningen ook sociale huurwoningen zijn.
Zie artikel 6.12(opent in nieuw venster) , 6.14(opent in nieuw venster), 6.19 1°(opent in nieuw venster) en 6.44(opent in nieuw venster) van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
Neen. U moet dan het intern huurreglement aanpassen. U kunt niet zomaar afwijken van het intern huurreglement.
Art. 6.1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Alle mogelijke relevante middelen tellen om dit aan te tonen.
Voorbeelden: een proces-verbaal, medisch attest, maatschappelijk verslag …
Art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Een gezin wil zich inschrijven voor een sociale woning of krijgt een woning aangeboden. Eén van de gezinsleden doorloopt een asielprocedure en staat in het wachtregister.
Kunt u hen inschrijven of een woning toewijzen?
Bij inschrijving en toewijzing toetst u de referentiehuurder en diens wettelijke, gehuwde of feitelijke partner af aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden, waaronder de verblijfsvoorwaarde. Staat iemand in het wachtregister, dan voldoet hij niet aan de verblijfsvoorwaarde (art. 6.8 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Maar, het Grondwettelijk Hof beschouwt het verblijf van een asielzoeker in de sociale woning als een tijdelijke bijwoonst. Bij een tijdelijke bijwoonst moet u de toelatings- en toetredingsvoorwaarden niet controleren. U moet dus geen rekening houden met de asielzoeker bij de toetsing van de voorwaarden. Deze persoon kan ook (nog) geen huurder worden.
Telt deze persoon mee voor de rationele bezetting of huurprijsberekening?
Zolang hij geen definitieve beslissing kreeg over zijn asielaanvraag, beschouwt u hem als een tijdelijke bijwoner en telt hij niet mee voor de rationele bezetting. Zijn inkomen telt ook niet mee voor de huurprijsberekening. Hij wordt geen huurder.
Opgelet: de tijdelijke bijwoonst mag niet leiden tot een overschrijding van de minimale bezettingsnormen van de Vlaamse Wooncode.
Pas als hij duurzaam verblijfsrecht verkrijgt, kan hij toetreden tot de huurovereenkomst. Hij moet dan wel voldoen aan alle toetredingsvoorwaarden. Vanaf dan telt hij ook mee voor de rationele bezetting en houdt u rekening met zijn inkomen. Dan kan hij wel huurder worden.
Als zijn asielaanvraag werd afgewezen en hij dus niet langer over een verblijfstitel beschikt, dan moet hij de sociale huurwoning verlaten. Hij kan ook geen tijdelijke bijwoner meer zijn.
Voor verdere verduidelijking kan u de schema’s van partner in het wachtregister gebruiken, voor het inschrijven en voor het toewijzen (afgeschermde inhoud onder documentenluik).
Update: 30/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Stel: een kandidaat-huurder met drie kinderen staat op de eerste plaats voor een toewijzing van een woning met drie slaapkamers. Maar, bij nader onderzoek merkt u op dat er twee kinderen zijn waarvoor de kandidaat-huurder (nog) geen bezoekrecht heeft. Twee van de drie kinderen zullen dus (nog) niet overnachten bij de kandidaat-huurder.
Mag u deze woning dan nog wel toewijzen aan deze kandidaat-huurder? Het antwoord hierop is neen. U moet dan de rationele bezetting voor deze kandidaat-huurder aanpassen en een kleinere woning toewijzen.
Let wel: U mag wél rekening houden met deze kinderen indien het voor de rechter een voorwaarde is voor de toekenning van het bezoekrecht dat er voldoende slaapkamers zijn.
Waarom kunt u deze woning niet toewijzen?
Het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 (artikel 6.18, derde lid(opent in nieuw venster)) bepaalt dat bij het beoordelen van de rationele bezetting rekening wordt gehouden met kinderen die geplaatst zijn of waarvoor de kandidaat-huurder een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven. Niet permanent in de woning verblijven betekent dat er minstens een overnachting moet zijn.
De kinderen waarvoor de kandidaat-huurder co-ouderschap of omgangsrecht heeft, moeten dus minstens overnachten bij de kandidaat-huurder om een extra slaapkamer toegewezen te krijgen. In het bovenstaande voorbeeld overnachten de kinderen niet en is er dus geen nood aan een extra slaapkamer. U kunt geen woning met drie slaapkamers toewijzen als er maar één kind overnacht.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
U wijst een woning toe. Na de toewijzing wijzigt de gezinssamenstelling: één of meerdere gezinsleden zullen niet mee verhuizen. Of er zijn nieuwe gezinsleden die wel voldoen aan alle voorwaarden. Kan de ondertekening nog plaatsvinden? Het antwoord hangt af van de rationele bezetting: kan het nieuwe gezin de woning rationeel bezetten?
Het nieuwe gezin kan de woning rationeel bezetten
Dan laat u de ondertekening doorgaan. De referentiehuurder en diens wettelijke, gehuwde of feitelijke partner ondertekenen de huurovereenkomst.
Het nieuwe gezin kan de woning niet rationeel bezetten
Dan kunt u ervoor kiezen om de ondertekening niet te laten doorgaan. Deze beslissing komt toe aan uw maatschappij. U moet natuurlijk wel rekening houden met de principes van behoorlijk bestuur (onpartijdigheid, redelijkheid en gelijke behandeling).
Let op: is er sprake van fraude of worden de minimale woonbezettingsnormen uit de Vlaamse Wooncode overschreden, dan kan de ondertekening niet doorgaan. Bij fraude schrapt u de kandidatuur (art. 6.10 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Het antwoord hangt af van wanneer hij zich bedenkt: vóór of ná ondertekening van de huurovereenkomst?
De kandidaat-huurder bedenkt zich voordat hij de huurovereenkomst ondertekende
In dat geval gaat u na waarom hij zich bedenkt. Kan de kandidaat gegronde redenen geven die geen afbreuk doen aan zijn woonbehoeftigheid? Dan is deze weigering geoorloofd en telt -dit niet mee voor de schrappingsgrond (artikel 6.10 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Kan de kandidaat geen gegronde redenen geven? Dan beschouwt u dit als een ongegronde weigering. Bij een tweede ongegronde weigering schrapt u de kandidatuur. In geval van herhuisvesting bij renovatie kan u de kandidatuur schrappen na twee ongegronde weigeringen maar dit is geen verplichting. U kunt geen administratieve vergoeding aanrekenen.
De kandidaat-huurder bedenkt zich nadat hij de huurovereenkomst ondertekende
Ondertekende hij de huurovereenkomst, dan is hij gebonden aan enkele verplichtingen.
Zo bedraagt de opzegtermijn voor de laatste huurder drie maanden. Hier kan van afgeweken worden wanneer de verhuurder verhuist naar een woonzorgcentrum of een voorziening met residentiële opvang voor personen met een handicap. Dan kan de opzegtermijn een maand bedragen (art. 6.34 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). U kunt de opzegtermijn ook in onderling akkoord met de kandidaat-huurder inkorten.
Update: 01/03/2022
Geldt voor een SHM en een SVK.
Als een kandidaat gegronde redenen kan geven die geen afbreuk doen aan zijn woonbehoeftigheid, dan kan hij u vragen om hem een bepaalde tijd geen woning meer aan te bieden (art. 6.10, vijfde lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Hij kan dit op elk moment vragen, ook nadat u hem een sociale huurwoning aanbood.
Wat zijn deze gegronde redenen?
Daar beslist u zelf over. Voorbeelden zijn detentie, verblijf in een ziekenhuis, een pas afgesloten private huurovereenkomst, … Een kandidaat die bij toewijzing in het wachtregister staat, maar zicht heeft op een definitieve regularisatie binnen een redelijke termijn, kan ook een gegronde reden zijn.
Gaat u in op vragen die onvoldoende zijn gemotiveerd? Dan kan de toezichthouder beslissen dat u maximaal een jaar lang elk verzoek aan hem voorlegt.
Hoe lang biedt u geen woning aan?
U bepaalt, samen met de kandidaat, tot wanneer u hem geen woning meer aanbiedt. Na de einddatum van deze periode kan eventueel een evaluatie volgen. De kandidaat kan in deze periode op ieder moment vragen om opnieuw in aanmerking te komen voor een sociale woning.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja.
De partner van de toekomstige referentiehuurder die in het wachtregister staat, beschouw je voorlopig niet als een kandidaat-huurder zolang er nog geen beslissing is rond zijn verblijf in België. Tot zolang er geen duidelijkheid is, beschouw je de partner als een tijdelijke bijwoner. Dit geldt zowel voor gehuwden, wettelijke samenwoners als feitelijke partners van de toekomstige referentiehuurder.
Heeft/krijgt deze partner een positieve beslissing van het Commissariaat-Generaal voor de Vluchtelingen en de Staatlozen (CGVS) dan zal hij ook beschouwd worden als kandidaat-huurder en zal hij samen met de toekomstige referentiehuurder samen moeten voldoen aan de inschrijvings-en toelatingsvoorwaarden. Deze personen staan dan nog in het wachtregister en hun inschrijving in het vreemdelingenregister is dan louter een formaliteit van deze beslissing. De persoon zonder verblijfsrecht kan de woning bewonen als tijdelijke bijwoner.
Het gaat hier om een partner die uitgeprocedeerd is:
Als hij gehuwd is met de referentiehuurder, of er wettelijk mee samenwoont, kan hij alleen bijwonen als hij/zij samen met de referentiehuurder voldoet aan de toelatingsvoorwaarden.
Deze partner zal dan ook huurder (met persoonlijk woonrecht) worden als de woning wordt toegewezen.
Heeft/krijgt deze partner een negatieve beslissing, dan kan enkel de toekomstige referentiehuurder die wel voldoet aan de voorwaarden zich inschrijven en toegewezen worden.
Als het een feitelijke partner is, kan hij gedurende 1 jaar komen bijwonen als tijdelijke bijwoner, maar na 1 jaar moet hij samen met de referentiehuurder voldoen aan de toelatingsvoorwaarden.
Art. 6.20 eerste lid 3° van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Art. 6.11 vierde lid van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Voor verdere verduidelijking kan u de schema’s van partner in het wachtregister gebruiken, voor het inschrijven en voor het toewijzen (afgeschermde inhoud onder documentenluik).
Update: 30/07/2021
Geldt voor een SHM(opent in nieuw venster) en een SVK.
Binnen het SVK(opent in nieuw venster)-puntensysteem kan een kandidaat-huurder 17 punten krijgen voor de woonnoodcategorie ‘verlies woonrecht en opvang bij vrienden of familie’ als hij zijn woonrecht heeft verloren en tijdelijk onderdak vindt bij familie of vrienden[1]. Deze kandidaat-huurder is dan niet dakloos, maar wel thuisloos. De kandidaat-huurder moet aan beide voorwaarden voldoen als u deze punten toekent:
- verlies woonrecht
- (én) tijdelijke opvang bij familie of vrienden
U vindt een uitgebreide uitleg over wat beschouwd wordt als verlies woonrecht in de tekst woonnood. In deze FAQ verduidelijken we verder hoe lang de (maximum)termijn voor tijdelijke opvang mag bedragen.
De maximale termijn voor tijdelijke opvang bedraagt bij voorkeur 1 jaar, met de mogelijkheid om deze termijn gemotiveerd te verlengen. Deze termijn begint te lopen vanaf het moment dat de woningzoekende zijn woonrecht effectief heeft verloren.
Er is een nieuw standpunt over het toekennen van de woonnood ‘tijdelijk verblijf bij familie of vrienden’. Een maximale termijn van negen maanden bleek in veel gevallen onvoldoende om tijdig tot een oplossing te komen. Daarom werd beslist om bij voorkeur een maximale termijn van één jaar te hanteren.
Standpunt
De maximale termijn voor de woonnood-categorie bij ‘verlies van woonrecht en tijdelijk verblijf bij familie of vrienden’ bedraagt bij voorkeur één jaar. Mits motivatie is deze termijn nog verlengbaar. Door de lange wachttijd komen kandidaat-huurders in hoge nood niet tijdig in aanmerking voor een woning. Dit kan met de termijn van één jaar vermeden worden. Eén jaar biedt in heel wat situaties voldoende tijd om een oplossing te bieden.
Een voorbeeld:
De familierechtbank beslist dat Jan de echtelijke woning moet verlaten en dit tegen (ten laatste) 1 januari 2022. Jan verlaat de woning op 1 december 2021 en zoekt eerst opvang bij vrienden. Veertien dagen later gaat hij bij zijn moeder wonen. Nog een maand later schrijft hij zich in bij het SVK. Het SVK informeert Jan dat, om recht te hebben op de toekenning van de 17 punten woonnood, de termijn van tijdelijke opvang bij zijn vrienden en later bij zijn moeder maximaal twaalf maanden met eventuele verlenging mag bedragen en dat deze maximumtermijn begon te lopen op het moment dat hij zijn woonrecht verloor en de echtelijke woning verliet. Het SVK informeert Jan dat hij recht heeft op de 17 punten voor de woonnoodcategorie ‘verlies woonrecht en opvang bij vrienden of familie’ tot en met 30 november 2022. Nadien vervallen deze woonnoodpunten, tenzij hij kan aantonen dat zijn woonsituatie nog steeds van tijdelijke aard is. Het SVK kan een een verlenging van het toekennen van deze woonnood toestaan.
Meer uitleg leest u in de tekst woonnood (afgeschermde inhoud dus aanmelden) – waarin we dit voorbeeld hebben verduidelijkt.
Update: 22/02/2022
Geldt voor een SVK.
Neen.
De gemeente moet een lokaal toewijzingsreglement opmaken om woningen bij voorrang toe te wijzen aan 65-plussers. Daarbij volgt ze de richtlijnen uit omzendbrief W/2014/01(PDF bestand opent in nieuw venster).
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Het antwoord vindt u in art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Er zijn slechts twee redenen op grond waarvan u in uitzonderlijke gevallen een kandidaat kan weigeren. Iedere weigering moet aan drie voorwaarden voldoen.
De eerste weigeringsgrond doet zich voor als de kandidaat-huurder ernstig of blijvend tekort is gekomen aan zijn huurdersverplichtingen in een ander huurcontract met dezelfde verhuurder.
Zelfs als er een ernstige en blijvende tekortkoming als huurder is, kan u nog niet altijd weigeren. Werd de eerdere huurovereenkomst beëindigd wegens wanbetaling maar zijn de schulden intussen afgelost, dan kan u niet meer weigeren. Zijn de schulden niet afgelost maar is de kandidaat-huurder in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een OCMW of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling, dan kan u niet weigeren als de kandidaat al minstens 75% van de schulden heeft afgelost.
Is er nog geen 75% afgelost maar is de kandidaat-huurder toegelaten tot de collectieve schuldenregeling, dan kan u de toewijzing niet weigeren als er een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling is opgesteld.
De tweede weigeringsgrond doet zich voor als u kan aantonen dat de kandidaat-huurder een ernstige bedreiging vormt voor de fysieke of psychische integriteit van de andere bewoners in de omgeving van de toe te wijzen woning.
Iedere weigering moet aan drie voorwaarden voldoen:
- ze moet grondig gemotiveerd zijn
- u moet aantonen dat het niet mogelijk is in de plaats van een weigering begeleidingsmaatregelen op te leggen waarvoor de kandidaat-huurder een begeleidingsovereenkomst sluit met een welzijns- of gezondheidsorganisatie
- de weigering moet binnen de veertien dagen na de beslissing aan de kandidaat-huurder betekend worden, met de mededeling van de mogelijkheid een verhaal in te dienen zoals vermeld in art. 6.30 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Is aan alle bovenstaande voorwaarden voldaan en heeft u besloten tot een weigering?
Dan kan u gedurende één jaar alle toewijzingen aan deze kandidaat opschorten.
Art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.30 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 20/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
De kandidaat-huurder heeft het recht om de aangeboden of een vergelijkbare woning te bezichtigen. De verhuurder bepaalt in het interne huurreglement de wijze waarop de bezichtiging wordt georganiseerd.
Art. 6.17 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Het OCMW of een erkende instelling bepaalt wie dakloos is (art. 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster))
Het OCMW of een erkende instelling houdt hierbij rekening met de definitie uit het (art. 1.2 32° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)): “de persoon die niet over een eigen woongelegenheid beschikt, die niet de middelen heeft om daar op eigen kracht voor te zorgen en daardoor geen verblijfplaats heeft, of tijdelijk in een tehuis verblijft, in afwachting dat hem een eigen woongelegenheid ter beschikking wordt gesteld.”
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Er is pas sprake van een onbewoonbaar verklaarde woning als er een besluit tot onbewoonbaarverklaring is van de burgemeester op basis van artikel 3.12 van de Vlaamse Codex Wonen of op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet. Bij een ongeschiktverklaring moeten er minstens drie gebreken van categorie II of III zijn onder de hoofdrubrieken ‘Omhulsel’ of ‘Binnenstructuur’. Deze informatie vindt u in het technisch verslag (art. 6.19, eerste lid, 9° BVCW(opent in nieuw venster)).
SHM-toewijssysteem: voorwaarden voor een voorrang bij een onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning
U kan pas een voorrang verlenen als er op het besluit tot onbewoonbaar-/ongeschiktverklaring een vermelding is van één van bovenstaande artikelen. Als die vermelding ontbreekt, kan u geen voorrang toekennen.
In sommige besluiten staat de omschrijving ‘de woning is ongeschikt en onbewoonbaar’, maar is er geen vermelding op basis van welk artikel. Die omschrijving betekent dat er zeker minstens één gebrek van categorie III aanwezig is en waarschijnlijk ook (meerdere) gebreken van categorie II. Volgens het besluit tot ongeschiktverklaring wordt er dan niet voldaan aan de voorwaarden om een voorrang bij een sociale verhuurder te krijgen. De woning vertoont dan namelijk niet ‘minstens drie categorieën II of III onder de hoofdrubrieken ‘Omhulsel’ of ‘Binnenstructuur’. U kunt dus geen voorrang toekennen.
Naast een geldig besluit moet ook voldaan worden aan de volgende voorwaarden:
- De ontruiming is noodzakelijk.
- De bewoner komt zich binnen twee maanden na de verklaring inschrijven.
- De kandidaat-huurder woont in de woning als het conformiteitsonderzoek gebeurde dat tot de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring leidde.
- De kandidaat-huurder moet verklaren dat hij/zij de gebreken aan de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning niet zelf veroorzaakte.
De kandidaat-huurder kan bij een verhuis naar een conforme en private woning wel in aanmerking komen voor een huursubsidie als hij aan alle de andere voorwaarden voldoet.
SVK-toewijssysteem: voorwaarden voor woonnoodpunten bij een onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning
Binnen het SVK-puntensysteem kent u 20 punten voor woonnood toe aan een kandidaat-huurder als de woning die hij bewoont onbewoonbaar werd verklaard door de burgemeester zowel op basis van artikel 3.12 van de Vlaamse Codex Wonen als op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet. Het aantal gebreken doet dan niet terzake.
U kunt ook 17 woonnoodpunten toekennen aan een kandidaat-huurder die een woning bewoont die ongeschikt werd verklaard in een besluit door de burgemeester o.b.v. artikel 3.12 van de Vlaamse Codex Wonen en als in het technisch verslag minstens drie gebreken van categorie II of categorie III onder de hoofdrubrieken ‘Omhulsel’ of ‘Binnenstructuur’ staan.
Als de woning die de kandidaat-huurder bewoont, ongeschikt werd verklaard via een besluit van de burgemeester o.b.v. artikel 3.12 van de Vlaamse Codex Wonen, maar in het technisch verslag zijn er geen drie gebreken van categorie II of categorie III onder de hoofdrubrieken ‘Omhulsel’ of ‘Binnenstructuur’, dan kunt u 11 woonnoodpunten toekennen.
Meer uitleg over woonnood en de toekenning van punten binnen het SVK-puntensysteem bij een onbewoonbaar- en/of ongeschiktverklaring leest u in de tekst Woonnood (aanmelden voor deze afgeschermde inhoud).
Update: 24/10/2022
Geldt voor een SHM en een SVK
Ja, het moment van toewijzing is van belang om te voldoen aan de voorwaarden. Met andere woorden, wanneer de kandidaat-huurder voldoet op het moment van toewijzing, kan hij of zij van de voorrang lokale binding genieten.
In de gemeenten waar er lokale binding is opgenomen in het lokaal toewijsreglement (voor één gemeente, op grond van art. 6.28 BVCW) pas je alleen de lokale binding uit het lokaal toewijsreglement toe. De lokale binding uit het intern huurreglement (voor het hele werkingsgebied, op grond van art. 6.20 BVCW of 6.23 BVCW) vervalt.
Dit is zo bepaald in art. 6.28 BVCW laatste lid.
Art. 6.20 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.23 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.28 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Huurovereenkomst
Welke rechten en plichten heeft de huurder en verhuurder van een sociale woning?
Neen. U kan geen clausule toevoegen aan de typehuurovereenkomst.
Een akte van loonafstand via een apart document kunt u wel afsluiten bij het ontstaan van een betalingsachterstand of eventueel al bij aanvang van de huurovereenkomst. Er kan wel pas gebruik worden gemaakt van de akte als er een betalingsachterstand is.
Het is ook niet toegestaan om bij iedere nieuwe verhuring zo’n voorwaarde op te leggen.
Als er betalingsachterstand optreedt, moet u als verhuurder kiezen tussen ofwel gebruik maken van de procedure die gevolgd moet worden bij loonafstand ofwel een extra intrest aanrekenen van 10% bovenop de wettelijke intrest. U kan geen verhoging aanrekenen als u kiest voor de procedure van loonafstand.
Update: 18/07/2022
Geldt voor een SHM en een SVK.
De onroerende bezitsvoorwaarde geldt zowel voor onroerend goed in het binnen- als in het buitenland. Bij de toepassing van de controles naar buitenlands onroerend bezit moet u de regelgeving volgen (art. 6.12 en 6.14 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Uit het onderzoek komt dan naar voren dat een huurder buitenlands onroerend goed heeft dat niet onder een uitzondering uit artikel 6.14, eerste lid BVCW valt. De huurder is dan in strijd met de dwingende bepalingen van het sociaal huurstelsel waardoor u moet optreden. Bij dat optreden moet u handelen vanuit de opdracht van algemeen belang en moet u de beginselen van behoorlijk bestuur respecteren.
Wie kunt u welke vervreemdingstijd geven?
Een sociale huurder die meerdere woningen bezit in het buitenland, moet geen termijn krijgen om zich te regulariseren. Hij is manifest in strijd met de onroerende bezitsvoorwaarde. Een sociale huurder die een deel van een onroerend goed in het buitenland bezit, kan u wel een redelijke termijn geven om zich te regulariseren.
Wat is deze redelijke termijn?
Het ligt in uw autonomie om het afwegingskader – en dus de termijn – te bekijken omdat u de individuele situatie het best kent. U kan de parallel maken met andere contractuele wanprestaties van de sociale huurder, zoals bv. wanbetaling, overlast veroorzaken, onvoldoende onderhoud van de sociale huurwoning, … U zal dan ook zelf moeten bepalen op basis van alle concrete elementen van het dossier welke handelingen u stelt. Die handelingen staan onder toezicht van de vrederechter.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Neen. Dit is geen opzeggingsreden.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Neen, dat kunt u niet.
Een overschrijding van de rationele bezetting is niet hetzelfde als overbezetting (overschrijding van de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen). Een extra persoon (huurder of bijwoner) mag wel de rationele bezetting overschrijden, maar mag niet voor overbezetting zorgen. In het laatste geval zou de woning immers onaangepast worden.
Wat is het verschil tussen overbezetting en overschrijding van de rationele bezetting?
Om te weten of er overbezetting is, bekijkt u de woningbezettingsnormen uit de Vlaamse Codex Wonen. Deze vindt u in het technisch verslag (bijlage 4(opent in nieuw venster), 5(opent in nieuw venster) en 6(opent in nieuw venster) bij het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen). U controleert het maximale aantal inwoners via het aantal woonlokalen, (aparte) keuken, leefruimte, slaapkamer) en de netto-vloeroppervlakte.
De rationele bezetting bepaalt u zelf en moet u in uw intern huurreglement opnemen.
Wanneer kunt u een persoon die toetreedt wel weigeren?
Gaat het om een (toekomstige) huurder, namelijk echtgenoot, wettelijke samenwoner of feitelijk partner, dan kan u de toetreding weigeren als de echtgenoot of wettelijke samenwoner niet samen met de huurder voldoet aan alle toelatingsvoorwaarden. De feitelijke partner moet na één jaar samen met de huurder voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. Ook kunnen deze (toekomstige) huurders niet komen bijwonen als de woning hierdoor onaangepast wordt. (artikel 6.11 3de en 4de lid van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Gaat het om een bijwoner, dan kan u de bijwoonst weigeren als de woning hierdoor onaangepast wordt.
U weigert de bijwoonst als die zou leiden tot een onaangepaste woning (artikel 95, §1, tweede lid Vlaamse Wooncode).
Een onaangepaste woning is een woning die
- niet aangepast is aan de fysieke mogelijkheden van bejaarden of personen met een handicap
- of die niet aangepast is aan de woningbezetting volgens de normen
art. 6.11 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
art. 3.1, §1 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Neen.
Gedetineerden worden beschouwd als tijdelijk afwezig in hun thuisgemeente.
Een gedetineerde die deel uitmaakt van een gezin blijft tijdens zijn verblijf in de gevangenis ingeschreven in de registers van de gemeente waar het gezin verblijft. Hij volgt het lot van het gezin bij een verhuis.
Een alleenstaande blijft ingeschreven in de gemeente waar hij woonde voor de hechtenis als ondertussen niet iemand anders in zijn woning woont en als hij ervoor zorgt dat zijn post wordt doorgestuurd.
Wordt de band met het gezin verbroken of heeft de gedetineerde nergens woonrechten meer, dan krijgt hij een referentieadres bij het OCMW van de gemeente waar hij het laatst ingeschreven was. Was hij nooit eerder ingeschreven, dan krijgt hij een referentieadres bij het OCMW van de gemeente waar de gevangenis gelegen is.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Verhuist een huurder met een contract van negen jaar definitief naar een andere woning binnen uw sociale huisvestingsmaatschappij (SHM), dan krijgt hij opnieuw een contract van bepaalde duur. De nieuwe duur mag maximaal 9 jaar (de oorspronkelijke periode) en minimaal 3 jaar bedragen (art. 6.28 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). We duiden dit met twee voorbeelden:
Voorbeeld 1
Een huurder huurt sinds 1 februari 2018 een sociale woning. Hij heeft een contract van negen jaar dat loopt tot 31 januari 2027.
Op 1 september 2018 (7 maanden na de start van zijn huurovereenkomst) verhuist hij naar een andere woning binnen uw patrimonium. Hij krijgt een nieuwe overeenkomst van 8 jaar en 5 maanden (9 jaar – 7 maanden).
Voorbeeld 2
Een huurder huurt sinds 1 februari 2018 een sociale woning. Hij heeft een contract van negen jaar dat loopt tot 31 januari 2027.
Op 1 september 2025 (7 jaar en 7 maanden na de start van zijn huurovereenkomst) verhuist hij naar een andere woning binnen uw patrimonium. Normaal zou hij recht hebben op een nieuwe overeenkomst van 1 jaar en 5 maanden. Maar, de duur moet altijd minimaal 3 jaar bedragen. De huurder krijgt dus een nieuwe overeenkomst van 3 jaar. Deze eindigt op 31 augustus 2028.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Als gehuwde of wettelijk samenwonende partner zal hij samen met de referentiehuurder opnieuw moeten voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. Hij of zij is dan opnieuw van rechtswege huurder. Voldoen ze samen niet aan de voorwaarden, dan kan hij niet komen inwonen (art. 6.11 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Als feitelijke partner zal hij na één jaar duurzame samenwoonst met de referentiehuurder moeten voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. Hij wordt dan opnieuw van rechtswege huurder (art. 6.11 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Indien niet voldaan is aan de voorwaarden, dan zal hij de woning moeten verlaten.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Een huurder moet instemmen met een herhuisvesting als u dat wegens sloop-, renovatie- of aanpassingswerken aan de sociale huurwoning noodzakelijk acht. Is de herhuisvesting definitief, dan kan de huurder het type, de ligging en de maximale huurprijs aangeven van de woningen waarvoor hij in aanmerking wilt komen (artikel 6.37 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Een te beperkte keuze mag niet.
De voorkeur mag niet leiden tot een te beperkte keuze (art. 6.8 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). U heeft zelf de bevoegdheid om te oordelen of een voorkeur te beperkt is of niet. Hierbij houdt u rekening met het eigen patrimonium.
Bent u van oordeel dat de voorkeur over een te beperkt aandeel van het patrimonium gaat of leidt de voorkeur ertoe dat een toewijzing onmogelijk wordt? Dan kunt u deze keuze weigeren. Past de huurder zijn voorkeuren niet aan, dan kunt u hem inschrijven voor alle woningen binnen uw werkingsgebied die hij rationeel kan bezetten.
Wat als u de voorkeur weigert?
Weigert u de voorkeur van een huurder, dan wijst u hem/haar op het verhaalrecht (art. 6.30 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Twee ongegronde weigeringen van een aanbod kunnen aanleiding geven tot de beëindiging van de huurovereenkomst (art. 6.43 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Update: 01/03/2022
Geldt voor een SHM en een SVK.
Bij een interne verhuis, ongeacht de reden, moet u geen inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden controleren.
Ook bij een gedwongen herhuisvesting door renovatie, sloop of verkoop van een andere verhuurder moet u de voorwaarden niet controleren.
Als de huurders een huurovereenkomst hadden op 1 januari 2008, dan gelden de taal- en inburgeringsbereidheid en de proefperiode niet (art. 16 van het decreet van 15.12.2006).
Art. 6.8 §2 van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Art. 6.11 tweede lid van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Als de referentiehuurder of zijn wettelijke of feitelijke partner een bouwgrond aankoopt, zegt u de huurovereenkomst op. Sinds 1 maart 2017 bedraagt de opzegtermijn niet langer vijf jaar, maar zes maanden die ingaan vijf jaar na de aankoop van het perceel.
U verzendt de opzeg in november 2022. Deze vangt aan op 1 december 2022 en eindigt op 31 mei 2023. U brengt best de huurder nu al op de hoogte van de huidige regelgeving. Zo weet hij binnen welke termijn hij zijn bouwgrond moet benutten.
Art. 6.21 van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.40 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Zodra een huurder een mutatie-aanvraag doet, controleert u de inschrijvingsvoorwaarden die gelden. Voldoet hij, dan bent u verplicht om hem in te schrijven.
Toewijzing weigeren
Eenmaal de kandidaat in aanmerking komt voor een toewijzing, kunt u hem in zeer uitzonderlijke gevallen weigeren. De weigeringsgronden vindt u in art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). Zo kunt u de toewijzing weigeren als u kunt aantonen dat de huurder ernstig of blijvend zijn verplichtingen niet is nagekomen. De huurprijs betalen, is een van deze huurdersverplichtingen (art. 6.20 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Basisbegeleidingstaken
Maar, u moet de huurder begeleiden en ondersteunen bij het nakomen van zijn verplichtingen. Huurders met huurachterstallen moet u tijdig en nauwgezet opvolgen. U moet ze ook, als dit nodig is en in overleg met de huurder, doorverwijzen naar het OCMW of een andere gespecialiseerde welzijnsinstantie voor budgetbegeleiding (artikel 6, §1, eerste lid, 7° en 8° van het Ministerieel Besluit van 21 december 2007(opent in nieuw venster)).
Hoe ernstig of blijvend de tekortkoming is, hangt onder andere af van de opgebouwde achterstand, de historiek en de mate waarop u de huurder begeleidde en ondersteunde. Weigert u een toewijzing omdat de huurder huurachterstal heeft, dan moet u altijd grondig motiveren waarom begeleidende maatregelen niet volstaan. U wijst hem ook op het verhaalrecht.
Verhaalrecht
De huurder kan tegen deze beslissing verhaal indienen. Hij moet dan de beoordeling van de toezichthouder vragen binnen de dertig dagen na de melding van de beslissing.
Art. 6.30 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Bijkomende weigeringsvoorwaarden
Opgelet: gaat het om een ex-huurder wiens huurovereenkomst u in het verleden stopzette en loste hij bij toewijzing nog niet al zijn schulden af? Dan gelden er extra weigeringsvoorwaarden (zie art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Elke huurder moet in zijn sociale woning zijn hoofdverblijfplaats hebben en er gedomicilieerd zijn (art. 6.20, eerste lid, 1° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Doet hij dit niet, dan kunt u hem een opzeg geven (art. 6.33 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Wat is een hoofdverblijfplaats?
Een huurder heeft in de woning zijn hoofdverblijfplaats als hij er effectief en gewoonlijk verblijft (art. 1.3, §1, eerste lid, 21° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). De sociale huurwetgeving licht dit begrip niet verder toe. De federale wetgeving is wel concreter. Zo is de bepaling van de hoofdverblijfplaats gebaseerd op een feitelijke situatie. De persoon moet er het grootste deel van het jaar effectief verblijven.
Deze vaststelling gebeurt via verschillende elementen: de plaats waarheen de persoon gaat na het werk, de plaats waar de kinderen naar school gaan, de arbeidsplaats, het energieverbruik, de telefoonkosten en het gewone verblijf van de echtgenoot of van andere leden van het huishouden (artikel 16, §1 van het KB van 16 juli 1992(opent in nieuw venster)).
Wat is tijdelijke afwezigheid?
Als een huurder tijdelijk en kort ergens anders verblijft, moet hij de dienst Burgerzaken van zijn gemeente op de hoogte brengen. Zijn hoofdverblijfplaats wijzigt niet door zijn tijdelijke afwezigheid. Hij blijft ingeschreven in de registers van de gemeente.
Tijdelijke afwezigheid is strikt beperkt. Zo mag een tijdelijke afwezigheid door vakantie in principe niet langer dan één jaar duren (eenmaal verlengbaar). Als een huurder meer dan zes maanden ononderbroken afwezig is uit zijn hoofdverblijfplaats zonder dat hij zijn tijdelijke afwezigheid meldde bij zijn gemeente, kan dit leiden tot een afvoering van ambtswege.
Wat kunt u doen?
U kunt de procedure ambtshalve afvoering uit het bevolkingsregister starten om zeker te zijn dat een huurder niet langer duurzaam verblijft in de sociale woning. Dit geeft u zekerheid en extra bewijs. Andere mogelijke acties vindt u in het draaiboek domiciliefraude.
Bestaat er een conflict met uw huurder over de vaststelling van zijn hoofdverblijfplaats of heeft u uw onderzoeksmogelijkheden uitgeput? Dan kunt u het dossier opsturen naar de toezichthouder. U voegt er alle noodzakelijke bewijzen (waaronder de huurovereenkomst) aan toe. De toezichthouder kan extra onderzoek voeren en, als dit nodig is, sancties opleggen.
Meer informatie?
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Neen, u past de huurprijs niet aan als er een minderjarig kind in de loop van het jaar vertrekt.
Wijzigt het aantal personen ten laste in de loop van het jaar?
Dan zal een wijziging in de gezinskorting pas plaatsvinden vanaf de eerstvolgende huurprijsherziening, uiterlijk vanaf 1 januari van het daaropvolgende jaar.
De huurprijs aanpassen in de loop van het jaar kan alleen in één van de volgende gevallen:
- bij een daling van het inkomen
- bij pensionering
- bij een herziening van de basishuurprijs
- bij het toetreden, overlijden of schrappen van een huurder van wie het inkomen voor de huurprijsberekening telt
Art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Als u een tussentijdse huurprijsaanpassing doet om één van de bovenstaande redenen, dan past u ook meteen het aantal personen ten laste aan. Deze informatie leest u in een aparte FAQ(opent in nieuw venster).
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Een huurder ontvangt naast zijn wettelijk pensioen, ook een aanvullend pensioen. Dit is de zogenaamde tweede pensioenpijler. Hij bouwde dit op via zijn (ex-)werkgever. Zodra de huurder zijn wettelijke pensioenleeftijd bereikt, ontvangt hij dit aanvullende pensioen.
Telt u dit inkomen mee?
Om het inkomen te bepalen, telt u het gezamenlijk belastbaar inkomen en de afzonderlijk belastbare inkomsten, het leefloon, de inkomensvervangende tegemoetkoming en de beroepsinkomsten uit het buitenland bij elkaar op (zie artikel 6.1, 5° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Het aanvullende pensioen is onderworpen aan de personenbelasting. U telt dit dus mee als u de huurprijs berekent.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Neen. Een conflictsituatie met buren is geen geldige reden om voorrang te genieten.
De huurder zal zich opnieuw moeten inschrijven en wachten op een toewijzing.
U moet als verhuurder bemiddelen in een conflictsituatie tussen huurders. Dit behoort tot uw basisbegeleidingstaken. Als de basisbegeleiding geen oplossing biedt, kunt u aansturen op externe begeleiding (bv. OCMW, CAW, …). U kunt, als preventie voor een uithuiszetting van de buur die overlast bezorgt, eisen dat een begeleidingsovereenkomst wordt afgesloten met een welzijnsdienst.
De opstart van een verzoeningsprocedure voor de vrederechter is ook altijd een optie in de preventie van uithuiszetting. In aanwezigheid van de vrederechter kunnen met de betrokken partijen afspraken worden gemaakt, die worden vastgelegd in een PV van verzoening. Een dergelijk proces-verbaal heeft de waarde van een vonnis.
Art. 6.35 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Als het tot een relatiebreuk komt tussen zittende huurders, dan ontvangt u mogelijk de vraag wie er in de sociale woning verder mag blijven wonen. Kunt u zich hierover uitspreken? En waar moet u naar kijken?
Wie is huurder?
Het is eerst en vooral belangrijk om na te gaan wie er persoonlijk woonrecht heeft in de sociale woning. Enkel huurders kunnen persoonlijk woonrecht hebben, bijwoners niet.
Relatiebreuk tussen huurders
Als het tot een relatiebreuk komt tussen de huurders die allebei persoonlijk woonrecht hebben in de woning, dan is het aan hen onderling om te bepalen wie er in de woning kan of mag blijven. U houdt zich als verhuurder buiten deze discussie. Als beiden het onderling niet eens geraken, dan richten ze zich tot de familierechtbank of de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg. De bevoegde rechtbank velt bij betwisting een finaal oordeel.
Als het gaat om een relatiebreuk tussen de referentiehuurder en zijn feitelijke partner, die na de start van de huurovereenkomst is komen bijwonen, dan is het erg belangrijk dat u over een verklaring op eer beschikt waarin de referentiehuurder zijn feitelijke partner erkende. Een jaar na ondertekening van deze verklaring werd de feitelijke partner van rechtswege huurder (na aftoetsing van de toelatingsvoorwaarden samen met de referentiehuurder). Na dat jaar verwierf de feitelijke partner dus persoonlijk woonrecht. Als een verklaring op eer ontbreekt, dan bekijkt u in het huurdersdossier of er een ander bewijs is waarin de referentiehuurder zijn feitelijke partner erkende. Welke bewijsstukken er nodig zijn, leest u in deze FAQ(opent in nieuw venster). Als zo’n verklaring op eer of bewijs ontbreekt in het huurdersdossier, dan heeft de feitelijke partner geen persoonlijk woonrecht en beschouwt u deze als een duurzame bijwoner. Een bijwoner heeft geen persoonlijk woonrecht in de sociale woning.
Relatiebreuk tussen huurder en bijwoner
Als het tot een relatiebreuk komt tussen een huurder en een bijwoner, dan is het enkel de huurder die persoonlijk woonrecht heeft en in de sociale woning mag blijven wonen. De bijwoner heeft dit persoonlijk woonrecht niet.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja. Als een OCMW zich borg of garant stelt, moet u dit als waarborg aanvaarden. De kandidaat-huurder heeft het recht om de waarborg door deze garanties te vervangen. Het doel van de huurwaarborg (garantie dat huurderverplichtingen nageleefd worden) is zo bereikt.
Art. 6.61 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.62 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 03/08/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
U kunt een toetreding van een bijwoner enkel weigeren als de bijwoonst leidt tot een onaangepaste woning. Bijwoners hoeven niet te voldoen aan de toelatingsvoorwaarden (art. 6.11 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
In tegenstelling tot een toewijzing, kunt u een toetreding niet gemotiveerd weigeren op basis van de weigeringsgronden uit art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Dit wil zeggen dat u een ex-huurder die werd uitgezet door uw SHM niet kan weigeren als bijwoner bij een andere huurder die van uw SHM huurt. Dit kan énkel als de woning hierdoor overbezet is.
Update: 10/03/2022
Geldt voor een SHM en een SVK.
Rationele bezetting
De rationele bezettingsnormen bepaalt u als verhuurder zelf. U legt ze vast in uw intern huurreglement. Deze normen zijn meestal strenger dan de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (art. 3.1, §1, vierde lid).
De rationele bezettingsnorm is van toepassing bij toewijzing. Bij overschrijding van de rationele bezettingsnorm krijgt de huurder een voorrang op basis van art. 6.19, 6° BVCW (indien de overschrijding werd veroorzaakt door natuurlijke aangroei).
Overbezetting
Voor het vaststellen van de overschrijding van de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (art. 3.1, §1, vierde lid), hanteert u dus niet uw eigen rationele bezettingsnormen. U kijkt naar de bezettingsnormen die zijn vastgesteld in het technisch verslag (laatste pagina) ter uitvoering van artikel 3.1, §1 vierde lid, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
De mogelijkheid voor een persoon om te komen bijwonen, is afhankelijk van de vereiste dat de woning na de bijwoonst nog steeds moet voldoen aan deze bezettingsnormen. Overbezetting vindt dus maar plaats als deze bezettingsnormen zijn overschreden.
De bezettingsnorm VCW is van toepassing bij toetreding of bijwoning. Bij overbezetting krijgt de huurder een voorrang op basis van art. 6.19, 2° BVCW.
Overbewoning
Een woning is overbewoond als de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (art. 3.1, §1, vierde lid) van de woning dermate worden overschreden dat er een veiligheids- of gezondheidsrisico ontstaat of dat er sprake is van mensonwaardige omstandigheden. Bij overbewoning gaat het bv. over het dubbel van het aantal personen dat de bezettingsnormen van het technisch verslag (laatste pagina) ter uitvoering van artikel 3.1, §1 vierde lid, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, toelaten.
Overbewoning is van toepassing wanneer er een besluit tot overbewoning is van de burgemeester.
Update: 11/03/2022
Geldt voor een SHM en een SVK.
Brugpensioen is een vorm van werkloosheid waarbij deze persoon naast een werkloosheidsuitkering, ook nog een toeslag van zijn ex-werkgever krijgt. Het is niet hetzelfde als een pensionering.
Gaat een huurder op brugpensioen, dan kan de huurprijs slechts worden herzien als de nieuwe inkomsten 20% lager liggen dan het (geïndexeerd) referentie-inkomen.
Voor het deel werkloosheiduitkering kijkt u naar het belastbaar dagbedrag, als dat mogelijk is. Kent u het dagbedrag niet, dan neemt u het gemiddeld maandelijks belastbaar bedrag x 12.
Voor het deel toeslag ex-werkgever: vraagt u de loonfiches op en ook daar kijkt u naar het belastbaar maandinkomen X 12.
Belangrijk: u trekt hiervoor geen forfaitaire beroepskosten af, want hij werkt niet meer.
Art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 04/01/2022
Geldt voor een SHM.
Neen, een vonnis is niet voldoende als het kind niet bij de huurder gedomicilieerd is. Een halve gezinskorting is dan alleen mogelijk als beide ouders een verklaring op eer ondertekenen (zie 6.51 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Wat bepaalt de gezinskorting?
Het aantal personen ten laste bepaalt de eventuele gezinskorting voor de huurder. De huurder heeft recht op een halve gezinskorting voor zijn/haar kind dat minderjarig is of dat recht heeft op gezinsbijslagen. De domicilie van het kind moet hiervoor niet op de sociale huurwoning staan, maar het moet er wel regelmatig verblijven.
Wat als de domicilie niet bij de huurder staat?
Staat de domicilie van het kind bij de huurder, dan krijgt de huurder sowieso een gezinskorting. Maar, als de domicilie niet bij de huurder staat, dan moeten beide ouders een verklaring op eer ondertekenen.
Is er geen verklaring op eer, dan kunt u geen halve gezinskorting toekennen aan de ouder waar het kind niet gedomicilieerd staat. Alleen de ouder – als die sociale huurder is – waar het kind gedomicilieerd staat, ontvangt dan een hele gezinskorting.
U heeft in zulke dossiers dus niet genoeg aan een vonnis. In 2023 bedraagt de halve gezinskorting 10,5 euro.
Update: 01/01/2023
Geldt voor een SHM.
U rekent het inkomen van inwonende familieleden van de eerste, tweede en derde graad van de huurder die erkend zijn als ernstig gehandicapt niet of maar deels mee in de huurprijsberekening.
Het referentie-inkomen is het inkomen zoals gedefinieerd in art. 6.1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
- Is dit inkomen gelijk aan of lager dan 13.660,01 euro (voor het jaar 2023) ? Dan telt het inkomen niet mee.
- Is dit inkomen hoger dan 13.660,01 euro (voor het jaar 2023) ? Dat telt alleen het bedrag erboven mee.
Hoe berekent u nu dit inkomen wanneer u het huidig inkomen in aanmerking moet nemen?
U kijkt hiervoor naar het huidige inkomen van de voorbije drie maanden van deze gezinsleden en extrapoleert dit naar twaalf maanden.
Wanneer telt u toch een deel van het inkomen mee?
Om dit te weten, moet u kijken of het inkomen van deze gezinsleden lager of hoger is dan 13.660,01 euro (voor het jaar 2023) (dit is het bedrag van de geïndexeerde inkomensvervangende tegemoetkoming). U indexeert hiervoor het referentie-inkomen van deze gezinsleden en vermindert dit met deze 13.660,01 euro (voor het jaar 2023). Het bedrag dat overblijft, telt u mee voor de huurprijsberekening. Dit telt u dus bij de inkomsten van de andere gezinsleden die meetellen. Blijft er niets over? Dan telt het inkomen van dit gezinslid helemaal niet mee in de huurprijsberekening.
Deze werkwijze geldt ook als u de huurprijs herziet omdat het huidige inkomen van de huurder daalde met 20%.
Update: 01/01/2023
Geldt voor een SHM.
U wijst een woning toe aan een koppel. Tussen het ogenblik van de toewijzing en de ondertekening van de huurovereenkomst gaat het koppel, aan wie u de woning hebt toegewezen, uit elkaar. Ze wensen niet meer samen te wonen. Hoe moet u dan verder met de toewijzing en verhuring van deze woning
Aangezien u de woning hebt toegewezen aan het koppel kan de ondertekening van de huurovereenkomst niet doorgaan met één van beiden.
Als beide personen zich apart kandidaat willen stellen, dan heeft u van beiden een schriftelijke verklaring nodig dat ze samen niet meer willen kandideren. Vervolgens splitst u de kandidatuur. Pas wanneer u de kandidatuur heeft gesplitst of ontdubbeld, komen beiden apart in aanmerking voor een toewijzing en voor een woning die aangepast is aan hun nieuwe gezinssamenstelling.
In art. 6.11 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) staat hoe u de inschrijvingsnummers aanpast bij een ontdubbeling.
Update: 04/08/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Enkel voor de kandidaat-huurder die in collectieve schuldbemiddeling, budgetbegeleiding of budgetbeheer is, kunt u bij inschrijving en toewijzing het actueel besteedbaar inkomen gebruiken.
Het actueel besteedbaar inkomen wordt berekend over een periode van minimum drie van de zes maanden die aan de toepassing voorafgaat.
Het actueel besteedbaar inkomen is het verschil tussen enerzijds de som van het gezamenlijk belastbaar inkomen, de afzonderlijk belastbare inkomsten, het leefloon, de inkomensvervangende tegemoetkoming aan personen met een handicap en de van belasting vrijgestelde beroepsinkomsten uit het buitenland of verworven bij een Europese of internationale instelling. De som van de vrijgestelde inkomens, de effectief betaalde alimentatievergoeding en de effectief betaalde schuldaflossingen voor de referentieperiode worden hiervan afgetrokken. Voor de bepaling van het gezamenlijk belastbaar inkomen wordt alleen rekening gehouden met de reële eigen beroepsinkomsten. U houdt geen rekening gehouden met de overdraagbare verliezen.
U vindt hierover uitgebreide informatie terug in de Wegwijs sociale huur(PDF bestand opent in nieuw venster) (pagina 153 onder 10.2 actueel besteedbaar inkomen).
De huurprijsberekening houdt geen rekening met het actueel besteedbaar inkomen (enkel voor SHM’s).
Art. 6.1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.13 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.23 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 29/07/2021
Geldt voor een SHM en en SVK
Regelgevend kader
Volgens artikel 6.1, eerste lid, 4° BVCW(opent in nieuw venster):
19° persoon ten laste:
- het kind dat bij de potentiële kandidaat-huurder, de kandidaat-huurder of huurder gedomicilieerd is en dat minderjarig is of dat recht geeft op gezinsbijslagen;
- het kind van de potentiële kandidaat-huurder, de kandidaat-huurder, de huurder of van een van de gezinsleden dat niet gedomiciliërd is bij de potentiële kandidaat-huurder, de kandidaat-huurder, de huurder of bij een van de gezinsleden, maar er op regelmatige basis verblijft en dat minderjarig is of dat recht geeft op gezinsbijslagen;
- de persoon die beschouwd wordt als ernstig gehandicapt, of die op het ogenblik waarop hij met pensioen ging, beschouwd werd als ernstig gehandicapt. De minister stelt de voorwaarden hiervoor vast;
Om als persoon ten laste te worden beschouwd, moet het gaan om:
- een kind dat bij de (kandidaat-)huurder is gedomicilieerd of bij de persoon die zich wil inschrijven en dat minderjarig is of voor wie gezins- of wezenbijslag wordt betaald. Het moet dus niet per se om een kind van de huurder gaan. Het kan dus ook bijvoorbeeld een broer of zus of een minderjarige partner van de huurder zijn. Een meerderjarige partner die ook huurder is kan niet worden beschouwd als persoon ten laste aangezien die zelf huurder is.
- een kind van de (kandidaat-)huurder, van een persoon die zich wil inschrijven of van één van de gezinsleden en dat niet gedomicilieerd is bij die persoon maar er wel op regelmatige basis verblijft én dat minderjarig is of wie gezinsbijslag wordt uitbetaald.
- kan ook de huurder zelf zijn, als die beschouwd wordt als ernstig gehandicapt.
Alle geldige attesten voor invaliditeit zijn terug te vinden in artikel 2 Ministrieel besluit houdende uitvoering van een aantal bepalingen van boek 6 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster).
Praktisch kader
Volgens artikel 6.52, tweede lid BVCW(opent in nieuw venster) houdt u geen rekening met het inkomen van een persoon die beantwoordt aan de definitie van persoon ten laste a) of b).
Toepassing van de bepalingen inzake gezinskorting uit artikel 6.51 BVCW(opent in nieuw venster):
voor een persoon ten laste a) wordt een gezinskorting toegekend
(Als de andere ouder ook een sociale huurwoning huurt, wordt aan beide ouders maar een halve gezinskorting toegekend)
- voor een persoon ten laste c) wordt een gezinskorting toegekend
- voor een persoon die tegelijk beantwoord aan de definitie van persoon ten laste a) en c) wordt een dubbele gezinskorting toegekend
- voor een persoon ten laste c) die geen persoon ten laste is a) of b) is en die een familielid van de eerste, tweede of derde graad van de huurder, wordt een dubbele gezinskorting toegekend
- voor een persoon ten laste b) wordt een halve gezinskorting toegekend
(Als de ouder bij wie die persoon is gedomicilieerd ook een sociale huurwoning huurt, wordt aan die ouder ook maar een halve gezinskorting toegekend)
- voor een persoon die tegelijk beantwoord aan de definitie van persoon ten laste b) en c) wordt het dubbele van een halve gezinskorting, dus een hele gezinskorting toegekend
Hoeveel de korting jaarlijks bedraagt kan u nalezen in de toelichting over de huurprijsberekening die u jaarlijks hier kan raadplegen.
- Moet een kind zijn dat in de sociale huurwoning gedomicilieerd is. Hoeft dus geen kind te zijn van de huurder of van een gezinslid van de huurder. Er is geen ouderband vereist.
- Moet een kind zijn van de huurder of van één van de gezinsleden die in de sociale huurwoning woont. Dit kan ook een pleegkind/adoptiekind zijn. Er is wel één ouderband vereist.
- De persoon die beschouwd wordt als ernstig gehandicapt, of die op het ogenblik waarop hij met pensioen ging, beschouwd wordt als ernstig gehandicapt.
Update: 01/03/2022
Geldt voor een SHM.
De kosten vergoedende inkomsten
Als de vergoeding duidelijk dient om bepaalde kosten te dekken (bijvoorbeeld om zich met noodzakelijke zorg te omringen). Ook inkomens verkregen via het systeem van integratietegemoetkomingen, hulp aan bejaarden of hulp aan derden tellen niet mee. U vindt er meer in het Wetboek inkomstenbelasting 92, Titel II, Hoofdstuk II, Afdeling IV, Onderafdeling I, II en afdeling VI(opent in nieuw venster).
Inkomsten die niet aan personenbelasting onderworpen zijn
Voorbeelden: Lottowinsten, doctoraatsbeurzen, …
Financiële vergoedingen van het OCMW
In principe telt alleen het deel leefloon mee.
Een ‘gouden handdruk’
Eenmalige belastbare inkomsten vanuit een ‘gouden handdruk’ (opzeggingsvergoeding en dergelijke meer) door een collectief ontslag of het faillissement van een bedrijf tellen mee om het inkomen te bepalen.
Er is hiervoor geen uitzondering voorzien. Dit volgt uit recente rechtspraak.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Het intern huurreglement is een openbaar document voor de uitvoering van de bepalingen van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen. Daarin legt de verhuurder minimaal de concrete regels, die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, vast . Als dat van toepassing is, staan er ook de specifieke toewijzingsregels voor de uitvoering van artikel 6.26 tot en met 6.29 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen in.
Verplicht op te nemen zijn: invulling van de rationele bezetting, facultatieve voorrangsregels, facultatieve schrappingsgronden, het toewijzingssysteem, de werkwijze bij onderbezette woningen.
U kunt ook andere praktische aspecten opnemen zodat het intern huurreglement als volledig document precies bepaalt hoe verhuringen gebeuren.
Een afschrift van het interne huurreglement moet u aan uw toezichthouder bezorgen. Als u wijzigingen aanbrengt, bezorgt u hem een nieuwe versie (art. 6.1, derde lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen).
Art. 6.1 3° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Gaat u op huisbezoek, dan houdt u rekening met het privéleven van de huurder. Het bezoekrecht is niet gelijk te stellen aan het recht tot huiszoeking. U mag dus niet zomaar foto’s nemen in de woning zonder toestemming van de bewoner. Weigeren zij deze toestemming, dan mag u geen foto’s nemen. Huurders mogen dat beschouwen als een inbreuk op hun privacy.
Stoot u bij zo’n huisbezoek op een situatie die volgens u de opzeg of ontbinding van het huurcontract rechtvaardigt?
Dan kunt u een deurwaarder inschakelen om authentieke vaststellingen te laten doen die als bewijs kunnen dienen. Een gerechtsdeurwaarder is gemachtigd om zo’n vaststellingen te doen binnen zijn ambt. Hij mag dus wél foto’s nemen, zelfs als de huurders dit niet willen.
Update: 12/05/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Personen met een handicap kunnen een basisondersteuningsbudget van het VAPH of zorgbudget ontvangen. Dit budget telt u niet mee als inkomen bij de berekening van het ABI omdat het bedoeld is als ondersteuningsbudget voor personen met zorgnoden en geen vervanging is van een inkomen uit arbeid.
Het behoort dus bij de vrijgestelde inkomens, die u in mindering brengt van het ABI.
Bij de opsomming van de vrijgestelde inkomens in de tekst over het ABI vindt u dit budget terug bij categorie m.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SVK.
Een eigenaar van een woning kan fiscaal belast worden (vanuit de federale overheid) als er handelsactiviteiten worden uitgevoerd in een woning. Als een onderhuurder de maatschappelijke zetel van zijn zelfstandige activiteit plaatst in de SVK-woning (ook als de activiteiten zelf elders plaatsvinden), kan de eigenaar op zijn beurt hierop belast worden via zijn personenbelasting.
Dit is zeker het geval als het een hoofdberoep betreft. In het geval van een bijberoep wordt men minder belast, maar dat hangt af van de hoogte van het inkomen dat men verdient via dat bijberoep. Meer hierover leest u op de site van UNIZO(opent in nieuw venster).
In artikel 3 van de oude OHC (vóór 01/01/2020) stond vroeger het volgende vermeld:
“ De onderhuurder mag de woning noch geheel, noch gedeeltelijk gebruiken voor het uitoefenen van zijn beroepsactiviteit als bedoeld in artikel 7, §1, 2°, a) van het Wetboek van de Inkomstenbelasting van 10 april 1992. “
In het nieuwe type OHC (vanaf 01/01/2020) staat er het volgende bij artikel 2:
“Artikel 2. BESTEMMING De onderhuurder bestemt de woning volledig tot zijn hoofdverblijfplaats. Als de onderhuurder de woning toch geheel of gedeeltelijk gebruikt voor het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid, betaalt hij aan het sociaal verhuurkantoor een vergoeding die gelijk is aan het financiële nadeel dat de eigenaar-verhuurder daardoor ondervindt. “
In de toelichting op maat van de huurder leest u het volgende bij de huurdersverplichtingen onderaan op blz. 18:
“Let op!
Als u de woning toch geheel of gedeeltelijk gebruikt voor het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid, moet u aan het sociaal verhuurkantoor een vergoeding betalen die gelijk is aan het financieel nadeel dat de eigenaar-verhuurder daardoor ondervindt.
Voor de bijwoners gelden de huurdersverplichtingen niet. Maar u bent verantwoordelijk voor hen. Als zij bijvoorbeeld overlast veroorzaken of niet bijdragen in de huurprijs waardoor er huurachterstallen ontstaan, kan dat ertoe leiden dat het sociaal verhuurkantoor de huurovereenkomst opzegt.”
Conclusie:
Een huurder mag geen beroepsactiviteit uitoefenen. Doet hij dit toch, dan zal hij een vergoeding aan het SVK betalen die gelijk is aan het financieel nadeel dat de eigenaar-verhuurder daardoor ondervindt. Deze vergoeding kan een significant bedrag zijn en dus niet enkele tientallen euro’s betreft, maar dat het kan gaan om honderden euro’s.
Aanpak:
Je schrijft de huurder aan (liefst ook aangetekend) en wijst hem op de consequentie van zijn activiteit. Je wijst hem er ook op dat hij als huurder deze vergoeding zal moeten betalen.
Update: 12/08/2021
Geldt voor een SVK.
Sinds 2013 betalen sociale huurders u een vergoeding voor de plaatsbeschrijving. Die is wettelijk beperkt tot maximaal 27 euro (art. 6.34 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Dit bedrag wordt geïndexeerd naar het geldende jaar. U vindt de geïndexeerde bedragen op deze afgeschermde documentenpagina (aanmelden nodig).
Een plaatsbeschrijving uitvoeren is voor de btw-wetgeving in principe een belastbare dienst. De Centrale Diensten van de btw-administratie beslisten dat sociale huurders hierop geen btw moeten betalen.
De vergoeding is dus vrijgesteld van btw.
Deze beslissing (toelichting) vindt u ook op op de afgeschermde documentenpagina (aanmelden nodig).
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Een huurder wil een zelfstandige activiteit uitoefenen op het adres van zijn sociale woning of er de maatschappelijke zetel van zijn onderneming plaatsen.
In principe is het verboden om de huurwoning verder onder te verhuren of de huur over te dragen aan een derde.
Maar, de typehuurovereenkomst verbiedt de huurder niet om de woning te gebruiken om een beroepsactiviteit uit te oefenen (bijlage 25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Voor SVK’s is dit verbod wel duidelijk opgenomen in de typehuurovereenkomst (bijlage 26 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
De huurder zou zijn huurwoning dus gedeeltelijk kunnen gebruiken om zijn beroepsactiviteit uit te oefenen.
Moet u de huurder vooraf toestemming verlenen?
U moet vooraf toestemming geven als de huurder de bestemming wilt wijzigen (zie art. 6.22 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Meer informatie over het wijzigen van de woonfunctie vindt u op de website van het Omgevingsloket(opent in nieuw venster).
Wijzigt de huurder de bestemming niet, dan is er geen toestemming nodig.
De huurder kan dan een zelfstandige activiteit uitoefenen op het adres van zijn sociale woning of er de maatschappelijke zetel van zijn onderneming plaatsen.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
De regelgever laat het niet toe dat u een onderbezettingsvergoeding aanrekent als u nog geen twee valabele aanbiedingen deed (art. 6.65 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Rekent u toch al een onderbezettingsvergoeding aan zonder dat u twee valabele aanbiedingen deed? Dan betaalt de huurder meer dan hij wettelijk verschuldigd is.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
De referentiehuurder en zijn wettelijke, gehuwde of feitelijke partner.
Vanaf 1 januari 2023 moet u ook de identiteit van de duurzame bijwoners bij de aanvang van de huurovereenkomst opnemen in de huurovereenkomst. Deze informatie komt in de aanhef van de typehuurovereenkomst en typeonderhuurovereenkomst.
Door de vermelding van hun identiteit vervullen de huurders hun meldingsplicht bij het sluiten van de huurovereenkomst al.
Als er na de aanvang van de huurovereenkomst nieuwe bijwoners in de woning komen wonen, dan moeten de huurders dit uiteraard ook melden.
Het is niet nodig om in dat geval een addendum aan de huurovereenkomst op te maken.
Deze nieuwe bepaling om duurzame bijwoners op te nemen in de huurovereenkomsten, geldt enkel voor huurovereenkomsten die u sluit vanaf 1 januari 2023.
U moet bestaande huurovereenkomsten dus niet aanpassen.
Update: 01/01/2023
Geldt voor een SHM en een SVK.
Artikel 6.36 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) stelt dat u een brandverzekering moet afsluiten. Daarin moet een clausule van afstand van verhaal op de huurder staan. Deze moet uitgebreid zijn tot het verhaal van derden in het voordeel van de huurder. De clausule van afstand van verhaal is een veelvoorkomende praktijk binnen het huurrecht. Een huurder kan zo niet aangesproken worden voor schade aan het gebouw. De bepaling gaat zelfs nog verder en stelt dat de afstand van verhaal uitgebreid wordt tot verhaal van derden. Zo kunnen derden die schade lijden (bv. buren) de huurder niet aanspreken voor deze schade.
De huurder is niet verplicht om een inboedelverzekering af te sluiten maar u kan het hem wel aanraden. Zie toelichting op maat van de huurder op deze website.
Wie vergoedt de schade aan het gebouw en de woning van de buren?
Sloot u zo’n brandverzekering af? Dan dekt uw brandverzekering in principe de schade aan het gebouw en aan de woning van de buren.
Wie vergoedt de schade aan de inboedel van uw huurder?
Als er geen duidelijke aanwijsbare fout is van uw SHM of een derde, dan dekt de inboedelverzekering van uw huurder deze schade. Ligt de oorzaak van de schade wél bij uw SHM, dan vergoedt uw brandverzekering deze schade.
Sloot u een brandverzekering af met afstand van verhaal, maar zónder uitbreiding verhaal van derden?
Dan bent u niet in overeenstemming met Artikel 6.36 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). Als er dan schade is bij de buren en de oorzaak ligt bij uw huurder, dan zullen de buren zich tegen uw huurder keren. Uw huurder kan de schade op u verhalen.
Om deze situatie te voorkomen, is het dus belangrijk om een correcte polis af te sluiten bij uw verzekeraar.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Als sluikstorten op een publieke plaats gebeurt, kan de politie of de GAS-ambtenaar optreden. De Vlaamse overheid maakte in het verleden een interessante informatiefolder over sluikstorten(PDF bestand opent in nieuw venster). Maar wat kan u doen als het sluikstorten plaatsvindt in de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw, waarin u één of meerdere appartementen verhuurt?
Als u de dader van het sluikstorten kunt identificeren, dan mag u de kosten voor de verwijdering van het afval en de (eventuele) schoonmaakkosten aan hem doorrekenen. U moet wel kunnen aantonen dat hij de dader is. De dader kan één van uw huurders zijn, maar evengoed ook een niet-huurder.
In de meeste gevallen is het echter moeilijk te achterhalen wie de dader van het sluikstorten is. In zo’n geval kunt u moeilijk de kosten doorrekenen aan één of meerdere huurders. Een huurder moet geen schadekosten op zich nemen, die door een andere huurder of door een derde veroorzaakt zijn.
Soms kunt u de kosten voor het opruimen en schoonmaken wel doorrekenen aan de huurders. Dat kan wanneer het afval er gekomen is doordat de huurders lange tijd hun verplichting tot het opruimen en het onderhouden van de gemeenschappelijke delen niet zijn nagekomen, waardoor het afval is beginnen op te stapelen. Is het afval er plotseling gekomen doordat een onbekende het gestort heeft, dan valt het opruimen niet onder de huurdersverplichting van het normaal onderhoud.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
- Voor SHM’s: twee maal basishuurprijs (art.6.61 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster))
- Voor OCMW’s en gemeenten: twee maal normale huurwaarde (art. 7.50 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster))
De maximale bovengrens is 800 euro (dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. U vindt het exacte bedrag in het geïndexeerde bedragen document op deze afgeschermde documentenpagina (aanmelden nodig)).
Update: 01/01/2023
Geldt voor een SHM.
De definitie van het begrip ‘huurder’ wijzigde op 1 januari 2020. De definitie van huurder vindt u in artikel 6.1, 1° Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). De huurders zijn de referentiehuurder en zijn (of haar) echtgenoot, wettelijke samenwoner of feitelijke partner. De definitie van bijwoner staat niet vermeld in de Vlaamse Codex Wonen. De bijwoners kunnen immers diverse personen zijn: (groot)ouders, (klein)kinderen, andere familieleden, vrienden en alle andere derden die (tijdelijk) komen bijwonen.
Verschil tussen huurders en bijwoners. Hieronder vindt u een overzicht met de belangrijkste verschillen tussen huurders en bijwoners.
Huurder | Bijwoner |
---|---|
Heeft persoonlijk woonrecht | Heeft geen persoonlijk woonrecht |
Moet voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarde | Moet niet voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarde |
Inkomsten tellen mee voor de inkomensvoorwaarde | Inkomsten tellen niet mee voor de inkomensvoorwaarde |
Moet de huurovereenkomst ondertekenen | Moet de huurovereenkomst niet ondertekenen |
Moet voldoen aan de huurdersverplichtingen | Moet niet voldoen aan de huurdersverplichtingen |
Telt mee voor de rationele bezetting | De duurzame bijwoner telt mee voor de rationele bezetting, de tijdelijke bijwoner niet |
De huurder is verantwoordelijk voor de personen die hij bij zich laat wonen (artikel 1735 van het Burgerlijk Wetboek(opent in nieuw venster)). Hij is verplicht om elke bijwoonst op voorhand aan u te melden en u moet nagaan of de woning door de bijwoonst onaangepast wordt. U weigert de bijwoonst als dit leidt tot een onaangepaste woning. Een woning wordt onaangepast als de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen worden overschreden. Deze bezettingsnormen staan in het technisch verslag bij het conformiteitsattest. Als de bijwoners voor overlast of hinder voor de omwonenden zorgen, dan is uw huurder uw aanspreekpunt.
Verschil tussen tijdelijke en duurzame bijwoners
Er is een verschil tussen duurzame en tijdelijke bijwoners. Duurzame bijwoners hebben hun hoofdverblijfplaats in de sociale woning (ze zijn er gedomicilieerd of verblijven er voor langere tijd) en zijn geen tijdelijke bijwoners. Tijdelijke bijwoners zijn personen die voor een korte duur in de sociale woning zullen verblijven (bv. een kind dat tijdelijk terug thuis komt wonen na een relatiebreuk) en personen die nog geen definitieve uitspraak hebben over hun verblijfsstatuut (bv. een asielzoeker). De huurder zal u in eerste instantie moeten melden hoe lang deze tijdelijke periode duurt. U controleert of de tijdelijke bijwoner na deze periode de woning verlaten heeft. Uw huurder blijft uw aanspreekpunt.
De feitelijke partner
Als de feitelijke partner van uw referentiehuurder na de start van de huurovereenkomst komt bijwonen, dan is hij het eerste jaar een duurzame bijwoner. Na één jaar samenwoonst toetst u de feitelijke partner samen met de referentiehuurder af aan de toelatingsvoorwaarden. De start van deze periode van één jaar samenwoonst start op de datum van de verklaring op eer van de feitelijke partner en de melding van de bijwoonst. Als ze samen voldoen, dan wordt de feitelijke partner van rechtswege huurder. Als ze samen niet voldoen, moet de feitelijke partner de woning verlaten. De huurder kan de feitelijke partner erkennen via een validatie van de verklaring op eer (afgeschermde inhoud) van de referentiehuurder. Zowel de referentiehuurder als zijn feitelijke partner moeten deze verklaring ondertekenen.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Een persoon die in het wachtregister staat, kan de sociale woning alleen betrekken als tijdelijke bijwoner. Deze persoon is geen duurzame bewoner zolang er geen definitieve uitspraak in hun procedure is. Hun verblijfsstatuut is namelijk te precair. Het Grondwettelijk Hof oordeelde dit.
De huurder moet de tijdelijke bijwoner aan u melden. U kunt de bijwoonst alleen weigeren als dit tot een onaangepaste woning leidt.
Pas nadat deze persoon een definitieve positieve beslissing over zijn verblijfsrecht kreeg, kan hij huurder worden. Dan is zijn verblijfsrecht zeker en kan hij duurzaam de sociale woning betrekken. Krijgt de persoon een definitieve negatieve beslissing, dan moet hij de woning verlaten.
Voor verdere verduidelijking kan u de schema’s van partner in het wachtregister gebruiken, voor het inschrijven en voor het toewijzen (afgeschermde inhoud onder documentenluik).
Update: 30/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Er bestaat in de private en de sociale huurregelgeving geen absoluut verbod op het houden van huisdieren. De verhuurder kan in specifieke gevallen wel eisen dat de huurder geen huisdier mag houden, op voorwaarde dat de verhuurder dit goed kan motiveren.
Een voorbeeld: als de verhuurder een studio verhuurt en de persoon die interesse heeft in deze studio heeft een grote hond als huisdier, dan kan de verhuurder eisen dat de huurder het huisdier niet in huis neemt. Als verhuurder en huurder geen vergelijk vinden, dan kan de vrederechter oordelen of het houden van dit huisdier toegelaten is. Deze persoon kan natuurlijk ook beslissen om deze studio niet te huren en op zoek te gaan naar een andere woning waarin het houden van zijn huisdier wel toegelaten is.
Als huisdieren (geluids)hinder, overlast of onhygiënische situaties veroorzaken dan kan de verhuurder van de huurder eisen dat de huurder zijn huisdieren uit de woning verwijdert. De huurder kan naar de vrederechter gaan als hij van mening is dat deze eis zijn basisrecht tot het houden van een privé- en gezinsleven aantast (artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens(opent in nieuw venster)). Als het huisdier echter geen enkele hinder of overlast veroorzaakt, dan staat de verhuurder zwak in zijn eis tot een verwijdering van het huisdier.
Reglement inwendige orde
In het reglement van inwendige orde van bepaalde appartementsgebouwen zijn er soms regels opgenomen over het houden van huisdieren. Het reglement bepaalt, bijvoorbeeld, dat de bewoners van de appartementen een maximum aantal huisdieren of enkel kleinere huisdieren mogen houden. In het reglement van inwendige orde mag er zeker geen totaalverbod op huisdieren staan. U brengt uw kandidaat-huurder op de hoogte van dit reglement van inwendige orde voor hij de huurovereenkomst ondertekent. De bepalingen uit het reglement van inwendige orde maken immers integraal deel uit van de huurdersverplichtingen. In artikel 9 van de typeonderhuurovereenkomst geeft u aan of er een reglement van inwendige orde is.
Gegronde weigering
Als uw kandidaat-huurder een aangeboden woning weigert omdat u van oordeel bent dat zijn huisdier er niet kan wonen (op voorwaarde dat u dit goed motiveert), dan moet u dit als een gegronde weigering beschouwen. Als hij toch het woningaanbod aanvaardt én er wil wonen met zijn huisdier, dan kunt u de toewijzing niet weigeren tenzij u heel goed kunt motiveren dat de woning niet aangepast is aan het houden van dit specifieke huisdier (zie voorbeeld hierboven). U beslist dit in elk specifieke geval: een algemeen verbod op het houden van huisdieren is dus niet mogelijk.
Vrederechter
Als uw huurder een huisdier heeft en u ontvangt meldingen van buren en omwonenden over hinder of overlast die het huisdier veroorzaakt, dan kunt u de huurder hierop attent maken, zodat hij een oplossing probeert te vinden. U doet dit best schriftelijk. Als de klachten blijven aanhouden, dan wendt u zich tot de vrederechter, bij voorkeur eerst via een oproeping in verzoening (dit is een poging tot minnelijke schikking). De vrederechter zal bekijken of het huisdier overlast, hinder of onhygiënische situaties veroorzaakt voor hij oordeelt of de huisbaas zich moet ontdoen van zijn huisdier. Hij zal dit afwegen tegenover het mensenrecht van de huurder tot het houden van een privé- en gezinsleven en op basis van alle elementen een oordeel vellen.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Deze vraag geldt enkel voor SHM’s:
U kunt de huurprijs alleen herzien in de gevallen van art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). Voor een huurprijsherziening kijkt u niet naar de kenmerken (marktwaarde, basishuurprijs, referentiehuurprijs, …) van de tijdelijke woning, maar naar die van de woning die u renoveert.
Dit geldt ook voor de huurders die een huurovereenkomst hebben afgesloten vóór 1 januari 2008.
Art. 6.43 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.55 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
Een woning is onderbezet als het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal bewoners (huurders en gezinsleden), groter is dan één. Dat betekent dat een alleenstaand persoon vanaf een drie slaapkamerwoning onderbezet woont, een koppel vanaf een vierslaapkamerwoning, een koppel met één kind vanaf vijf slaapkamers, …
De verhuurder moet in het interne huurreglement vermelden op welke manier de huurders zullen begeleid worden naar een woning die niet onderbezet is.
De verhuurder moet de bewoners van de onderbezette woning tweemaal een valabel aanbod doen van een woning die niet onderbezet is. Het tweede aanbod mag ten vroegste drie maanden na het eerste aanbod gedaan worden.
Een valabel aanbod is een aanbod dat aan de volgende voorwaarden voldoet:
- 1° de woning is niet onderbezet
- 2° de woning ligt in een straal van vijf kilometer van de onderbezette woning
- 3° huurprijs + huurlasten van de aangeboden woning zijn niet hoger dan huurprijs + huurlasten van de onderbezette woning
Als de huurder tweemaal een valabel aanbod weigert, volgt er een sanctie die verschilt naargelang de huurder een huurovereenkomst heeft van onbepaalde of van bepaalde duur.
Heeft de huurder een huurovereenkomst van onbepaalde duur, dan kan de verhuurder een onderbezettingsvergoeding aanrekenen van 25 euro (bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd) per overtollige slaapkamer.
U vindt de geïndexeerde bedragen in een Excel op deze afgeschermde documentenpagina (aanmelden nodig).
Heeft de huurder een huurovereenkomst van negen jaar, dan zal de huurovereenkomst niet verlengd worden als de huurder op het einde van de huurperiode of één van de verlengde periodes nog altijd onderbezet woont.
Als de verhuurder geen gepast aanbod heeft, kan hij een ander aanbod doen dat afwijkt van de voornoemde voorwaarden. In dat geval kan de huurder weigeren zonder dat dit gevolgen heeft. De verhuurder moet dit vermelden in de aanbodbrief.
Art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
De referentiehuurder kan samenwonen met zijn/haar partner, zonder getrouwd te zijn of wettelijk samen te wonen. Dit feitelijke partnerschap moeten zij via een verklaring op eer bevestigen. Zo niet, beschouwt u de feitelijke partner als bijwoner. U vindt een sjabloon voor zo een verklaring op eer op de documentenpagina voor inschrijven (afgeschermde inhoud).
Wat is dan de start van dit feitelijke partnerschap?
U kijkt voor de start van het feitelijke partnerschap naar de datum waarop de referentiehuurder en de feitelijke partner de verklaring op eer ondertekenden. U kijkt dus niet naar de datum van domiciliëring of de datum van vaststelling.
Wat als ze al voor 1 januari 2020 feitelijke partners waren?
Dan mag u deze periode voor 1 januari 2020 ook meetellen als:
- u een bewijs heeft van dit feitelijke partnerschap: een vroegere verklaring op eer, een vroegere schriftelijke melding (brief, e-mail, …). Belangrijk: de referentiehuurder moet duidelijk dit feitelijke partnerschap bevestigd hebben; alleen een bevestiging van de feitelijke partner is onvoldoende.
- in het bijvoegsel bij de huurovereenkomst een duidelijk partnerschap met de referentiehuurder staat en de partner de huurovereenkomst ook ondertekende. Belangrijk: alleen de ondertekening van de partner is onvoldoende: het partnerschap moet vermeld staan.
- deze huurders al een procedure voor feitelijke bijwoonst lopen hadden, voor 1 januari 2020.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Wanneer de partner bij aanvang de sociale huurwoning bewoont of minstens één jaar duurzaam de sociale huurwoning bewoont en voldoet aan de toelatingsvoorwaarden (samen met de referentiehuurder).
Art.6.11 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Als een huurder in een sociale woning woont die niet langer aangepast is aan de rationele bezetting, kan hij zich inschrijven voor een kleinere woning. Wanneer de rationele bezetting niet meer voldoet aan de huidige gezinssamenstelling kan de huurder vrijwillig verhuizen naar een kleinere woning die wel voldoet. Dit noemen we de vrijwillige procedure. Wanneer een huurder onderbezet woont, spreken we van de dwingende procedure.
Dwingend optreden
U kunt dwingend optreden als een huurder effectief onderbezet woont. Dan voldoet niet alleen de rationele bezetting van de woning niet meer, maar is ook het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal bewoners groter dan één. Een alleenstaande persoon woont bijvoorbeeld onderbezet vanaf een drieslaapkamerwoning.
Om de onderbezettingsvergoeding te kunnen aanrekenen, moet u deze huurder woningen aanbieden volgens de voorwaarden uit art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). Na twee weigeringen van zo een woning kan u een onderbezettingsvergoeding aanrekenen. Dit geldt enkel voor huurovereenkomsten van onbepaalde duur. Voor de huurovereenkomsten van bepaalde duur geldt, na twee weigeringen, het niet verlengen van de huurovereenkomst na negen jaar.
Vrijwillig verhuizen
Naast deze gedwongen piste bestaat ook de vrijwillige piste. Op basis van art. 6.19, eerste lid, 6° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). kunnen huurders zich vrijwillig inschrijven voor een grotere woning. Het voordeel van de vrijwillige piste is voor de kandidaat-huurder dat hij zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs kan maken.
De huurder krijgt dan aanbiedingen op basis van deze voorrang. Na twee ongegronde weigeringen verliest de kandidaat-huurder de voorrang.
Als u een woning aanbiedt volgens deze voorrang, dan kan u nagaan of het aanbod ook voldoet aan de criteria voor een valabel aanbod volgens art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen. Zo ja, dan kan u eventueel dat aanbod doen op basis van art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen in plaats van op basis van art. 6.19, eerste lid, 6° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen. Op die manier zal de huurder meer gestimuleerd worden om van de onderbezette woning te verhuizen naar een meer passende woning. De huurder zal immers een onderbezettingsvergoeding dienen te betalen als hij tweemaal een valabel aanbod ongegrond weigert, wat niet het geval is als hij twee maal het aanbod weigert op basis van art. 6.19, eerste lid, 6° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen, waar hij slechts zijn voorrang zal verliezen.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM.
De huurder is aansprakelijk voor de huurschade die tijdens zijn huurperiode ontstaan, tenzij hij kan aantonen dat de schade het gevolg is van ouderdom of overmacht.
Als er in de SVK-woning wordt ingebroken of als de woning wordt beschadigd door een daad van vandalisme, dan kan dit beschouwd worden als een situatie van overmacht, zeker wanneer er geen dader of aansprakelijke kan worden gevonden.
Het begrip ‘overmacht’ wordt in een juridische context of in een verzekeringscontext gebruikt om de gevolgen te duiden van onvoorziene omstandigheden of gebeurtenissen, die buiten de wil van betrokkenen om plaatsvinden.
Schade als gevolg van overmacht en alle kosten die veroorzaakt worden door ‘overmacht’, vallen ten laste van de eigenaar-verhuurder tenzij het duidelijk is dat de inbraak of het vandalisme te wijten is aan de huurder.
Om van overmacht te kunnen spreken, moet de situatie dus van zulke aard zijn, dat de huurder de schade niet kon verhinderen of vermijden.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SVK.
- de persoon die zich opgaf als toekomstig referentiehuurder
- zijn gehuwde partner of wettelijke samenwoner (op voorwaarde dat die mee de sociale woning bewoont).
- zijn feitelijke partner (wanneer die bij aanvang de sociale woning bewoont of minstens één jaar de sociale woning bewoont en voldoet aan de toelatingsvoorwaarden)
Art.6.1 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) en art.6.11 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja.
Dit is een gevolg van een arrest van het Grondwettelijk Hof van 18 juni 2015.
Naar aanleiding van dit arrest werd een rondzendbrief van 16 januari 2015 herzien.
Een nieuwe rondzendbrief legt de interpretatie van het Hof uit:
- Rondzendbrief met betrekking tot het arrest van het Grondwettelijk Hof van 18 juni 2015(PDF bestand opent in nieuw venster)
- Arrest Grondwettelijk Hof van 18 juni 2015(PDF bestand opent in nieuw venster)
Update: 12/08/2021
Geldt voor een SHM en een SVK
Ja, dit kan.
Het is wel nodig dat de kinderen regelmatig verblijven bij de kandidaat-huurder.
Dit is minstens 1 overnachting per maand.
In dit schema op de afgeschermde documentenpagina van verhuren > huurovereenkomst kan je de verschillende voorwaarden die hieraan verbonden zijn terugvinden.
De (kandidaat)-huurder kan afzien van dit recht.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Als een huurder onderbezet woont, informeert u hem dat hij zal moeten verhuizen.
Wil de huurder niet vrijwillig verhuizen naar een kleinere woning, dan kunt u hem zelf direct inschrijven op basis van artikel 6.57 van het besluit van de Vlaamse Codex Wonen. Hierdoor kunt u hem voortaan zelf een valabel aanbod doen. Als dat aanbod beantwoordt aan de vooropgestelde criteria zal een tweede weigering of niet reageren leiden tot ofwel een onderbezettingsvergoeding ofwel een niet verlenging van de huurovereenkomst.
Wat als de huurder wél vrijwillig wil verhuizen naar een kleinere woning?
Dan kunt u aan hem een absolute voorrangscode toekennen omdat de huurwoning niet voldoet aan de rationele bezetting (artikel 6.19, 6° van het besluit van de Vlaamse Codex Wonen). U kunt daarnaast beslissen om ook een valabel aanbod te doen (volgens artikel 6.57 van het besluit van de Vlaamse Codex Wonen (VCW) ) om zo sneller en flexibeler te kunnen toewijzen. U kunt ook beslissen om net geen valabel aanbod te doen en deze mogelijkheid enkel te gebruiken voor huurders die niet vrijwillig willen verhuizen.
Het beleid dat u voert om deze onderbezetting aan te pakken, werkt u uit in uw intern huurreglement.
Art. 6.19 6° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
Door de vereniging van het begrip ‘huurder’ (artikel 91, §1, 1° VWC) beschouwt u alle andere gezinsleden dan de huurder(s), als ‘bijwoner’.
Bijwoners, en in dit geval meerderjarige kinderen, moeten niet voldoen aan de toelatingsvoorwaarden.
U moet wel rekening houden met de rationele bezetting van de woning.
Art. 6.1 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
U moet eerst onderzoeken of het hier gaat om een partner of een bijwoner.
Gaat het hier om een echtgenoot of een wettelijke samenwoner die komt bijwonen in de woning, dan moet deze persoon onmiddellijk samen met de referentiehuurder voldoen aan de toetredingsvoorwaarden.
Gaat het hier om een feitelijke partner, dan moet die pas na een jaar duurzame bijwoonst aantonen dat hij samen met de referentiehuurder voldoet aan de toelatingsvoorwaarden.
Als het geen partner is, dan moeten ze niet voldoen aan de toetredingsvoorwaarden.
Art. 6.1 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
U vordert de sociale korting terug voor de periode waarin zij ten onrechte werd genoten. Om de verjaringstermijn te bepalen, telt u terug vanaf het ogenblik van de vaststelling van de frauduleuze verklaring.
Verjaringstermijn?
Er bestaat discussie in de rechtspraak over de verjaringstermijn.
In het privaat huurrecht is de verjaringstermijn voor achterstallige huur vijf jaar (specifieke verjaringstermijn). Het is niet meteen duidelijk of de terugvordering van de sociale korting als achterstallige huur moet worden gezien (maximaal vijf jaar terug te vorderen) of als een schadebeding. Voor een schadebeding bedraagt de verjaringstermijn tien jaar.
Oordeel vrederechter
De vrederechter zal hierover oordelen als hij/zij de zaak voorgelegd krijgt. Dit kan in eerste instantie wanneer u de ontbinding van de huurovereenkomst vraagt of wanneer de huurder een gegeven opzeg betwist bij de vrederechter.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM.
Neen, dit is geen grond voor een huurprijsherziening.
Wijzigt het aantal personen ten laste(opent in nieuw venster) in de loop van het jaar? Dan zal een wijziging in de gezinskorting pas plaatsvinden vanaf de eerstvolgende huurprijsherziening, uiterlijk vanaf 1 januari van het daaropvolgende jaar.
De huurprijs aanpassen in de loop van het jaar kan alleen in één van de volgende gevallen (art. 6.54 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)):
- bij een daling van het inkomen
- bij pensionering
- bij een herziening van de basishuurprijs
- bij het toetreden, overlijden of schrappen van een persoon van wie het inkomen voor de huurprijsberekening telt
Als u een tussentijdse huurprijsaanpassing doet om één van de bovenstaande redenen, dan past u ook meteen het aantal personen ten laste aan. Deze informatie leest u in een aparte FAQ(opent in nieuw venster).
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM.
Dan zijn er twee pistes mogelijk:
- U laat de bestaande huurprijs doorlopen tot het inkomen van de overgebleven huurder bekend is. U kan nadien retroactief de huurprijs berekenen op basis van dat inkomen. Die huurprijs zou dan retroactief ingaan vanaf de maand volgend op het overlijden. Hierbij is het wel belangrijk dat er geen achterstal wordt opgebouwd in de maanden dat de huurder nog geen inkomen heeft.
- U berekent de huurprijs op basis van het huidige inkomen van de overgebleven huurder. Als dit 0 is, rekent u de minimale huurprijs aan. Om de drie maanden kan u navragen of de situatie gewijzigd is en of er al een inkomen gekend is.
Geldt voor SHM’s.
Update 16/05/2022
U mag geen extra kosten doorrekenen. Een afbetalingsplan opstellen behoort tot uw basisbegeleidingstaken (artikel 6.35 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) en artikel 6, §1, eerste lid, 7° en 8° van het Ministerieel Besluit van 21 december 2007(opent in nieuw venster)).
Wel bepaalt de typehuurovereenkomst dat u op achterstallige sommen een verhoging van maximaal 10% kunt toepassen en de achterstallige som kunt vermeerderen met de wettelijke interesten, tenzij er loonafstand is betekend bij afzonderlijke akte. Deze forfaitaire verhoging kunt u gebruiken als tegengewicht als u een afbetalingsplan opstelt.
Wat zijn achterstallige sommen?
De huurder heeft een achterstallige som als hij de huurprijs, de kosten en lasten of de waarborg niet betaalt voor de tiende van de tweede maand die volgt op de maand waarin de som verschuldigd is.
Bijlage 25 – typehuurovereenkomst sociale huur (opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Er zijn 3 huurderscategorieën volgens Art. 6.1 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) :
- De persoon die zich vóór de toewijzing had opgegeven als referentiehuurder;
- De persoon die met de referentiehuurder gehuwd is en die in de sociale huurwoning woont, of die met de referentiehuurder wettelijk samenwoont;
- De feitelijke partner van de referentiehuurder bij de aanvang van de huurovereenkomst, die in de sociale huurwoning woont of die na de aanvang van de huurovereenkomst in de sociale huurwoning is gaan bijwonen en die overeenkomstig Art. 6.11 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) van rechtswege huurder wordt;
De echtgenoot of wettelijke samenwoner is van rechtswege huurder, ongeacht of de huurovereenkomst voor of na het aangaan van het huwelijk of de wettelijke samenwoning is gesloten. Woninghuurdecreet Art.51, §1(opent in nieuw venster)
Een persoon kan via een verklaring op erewoord bewijzen dat hij een feitelijke partner is, zoals vermeld in Art. 6.11 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). De verklaring op erewoord wordt geldig na validering door de referentiehuurder, die hoogstens één feitelijke partner tegelijkertijd kan erkennen. Als hij de woning vanaf de start van de huurovereenkomst mee bewoont, wordt hij onmiddellijk ‘huurder’. Als hij pas later komt bijwonen, kan hij pas huurder worden na één jaar bijwoonst. Voldoet hij dan aan alle toelatingsvoorwaarden, dan wordt hij van rechtswege huurder. Voldoet hij niet, dan moet hij de huurwoning verlaten.
De wettelijke en huwelijkspartner zijn onmiddellijk van rechtswege huurder, en verwerven meteen persoonlijk woonrecht.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Neen. De oude huurovereenkomst wordt automatisch ontbonden als de nieuwe huurovereenkomst start.
Art. 6.35 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja.
Wanneer u bij het beëindigen van de huurovereenkomst de plaatsbeschrijving opmaakt, kan u de vastgestelde schade verhalen via de huurwaarborg.
Wat als de huurwaarborg ontoereikend is?
Dan stelt u de overblijvende huurder aansprakelijk voor de resterende vergoeding bij het beëindigen van de huurovereenkomst. De huurder die de woning verlaten heeft voor het einde van de huurovereenkomst, is geen huurder meer en u kunt hem niet meer aansprakelijk stellen voor schade die nu wordt vastgesteld. De huurder die de huurschade aan u moet betalen, kan zich keren tegen zijn vroegere medebewoner. Zij moeten dit onderling regelen.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Door de inwerkingtreding van art.6.36 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) (voorheen art. 36ter KSH) op 1 januari 2020 vallen alle sociale huurcontracten onder deze bepaling. U moet een brandverzekering afsluiten met afstand van verhaal voor de huurwoningen. Deze verplichting geldt ook voor huurovereenkomsten die afgesloten zijn voor 1 januari 2020.
Dit geldt niet voor onderhuurovereenkomsten die sociale verhuurkantoren afsloten voor 1 januari 2020. Zie art. 7.48, §2 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja. Het inkomen blijft meetellen maar u past het aan wanneer u kennis neemt van de feiten (met de eventuele bewijsstukken). U past de huurprijs dan aan vanaf de eerste dag van de maand volgend op de maand van de kennisgeving.
Deze persoon komt terug. Hoe berekent u het inkomen?
Dan blijft de situatie ongewijzigd. De huurprijs en de huurovereenkomst werden nooit aangepast.
Art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
Ja. U kunt deze persoon inschrijven.
Art. 6.1 6°van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.6 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK
Wettelijke schuldvergelijking zorgt ervoor dat u een tegoed kunt verrekenen met openstaande schulden.
Het principe van wettelijke schuldvergelijking treedt op als er aan vijf voorwaarden is voldaan. Zo moet er een vordering en een tegenvordering zijn (1) tussen twee personen (2) in geld of andere gelijke vervangbare zaken (3) die opeisbaar zijn (4) en vaststaand zijn (5). Uitstel van betaling verhindert de wettelijke schuldvergelijking niet (art. 1292 BW(opent in nieuw venster)).
Ook bij een afbetalingsplan trekt u het tegoed dus af van de openstaande schulden.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Neen, als een persoon enkel logeert bij uw huurder (bijvoorbeeld een kennis uit het buitenland die een maand komt logeren), moet de huurder u dat niet melden.
Ja, als deze bijwoner zijn hoofdverblijfplaats in de sociale woning vestigt.
Dit mag echter niet leiden tot een onaangepaste woning (art. Art. 6.20, eerste lid, 2° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster))
Dit schema met de categorieën bijwoners (afgeschermde inhoud) geeft u verdere verduidelijking.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Bijlage 27 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) bepaalt wie welke kosten en lasten moet betalen. Zo staat uw SHM in voor de aankoop, installatie, herstellingen en het groot onderhoud van de centrale verwarmingsinstallatie van uw huurder. Uw huurder is verantwoordelijk voor het normaal onderhoud.
U kunt de onderhoudswerken waarvoor uw huurder verantwoordelijk is, zelf (laten) uitvoeren. De huurder moet hier wel mee akkoord gaan.
Hij kan dit weigeren, bijvoorbeeld omdat hij het normaal onderhoud zelf wil laten uitvoeren.
Gaat uw huurder akkoord?
Dan kunt u een onderhoudscontact afsluiten en de kosten voor het normaal onderhoud doorrekenen aan uw huurder. Dit is bepaald in artikel 2 van bijlage 27 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen. Het bedrag baseert u op de reële kostprijs van een representatieve periode.
Gaat uw huurder niet akkoord?
Dan kunt u geen onderhoudscontract afsluiten. U kunt ook geen kosten doorrekenen. De huurder staat dan zelf in voor de periodieke controle van zijn centrale verwarmingsinstallatie.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
Wat is zorgwonen?
Zorgwonen is het creëren van een kleinere woning binnen een bestaande woning zodat één of twee oudere of hulpbehoevende personen kunnen inwonen.
Een woning is pas een zorgwoning als deze voldoet aan een aantal voorwaarden. Deze vindt u op de website van de Vlaamse overheid.
Stedenbouwkundig blijft de woning een eengezinswoning. Op administratief vlak zet de gemeente na de melding een aparte zorgcode in het bevolkingsregister. Alle instanties die de gegevens van het Rijksregister gebruiken, zijn zo ook op de hoogte van de woonsituatie van uw huurder. Dat is bijvoorbeeld belangrijk om een uitkering te berekenen.
Mag een huurder uw woning als zorgwoning gebruiken?
Ja, dat mag. Voor de toepassing van de sociale huurreglementering heeft dit geen gevolgen. U aanziet dit gezin als één huishouden.
Heeft de woning aanpassingen nodig?
Een huurder mag alleen veranderingen aanbrengen als u vooraf een schriftelijke toestemming geeft. U kan zo’n toestemming geven, al dan niet op voorwaarde dat de huurder op het einde van de huurovereenkomst de woning herstelt naar de oorspronkelijke staat. Weigert u uw toestemming? Dan moet u deze weigering motiveren.
Meer informatie?
Meer informatie over de aanvraagprocedure of over zorgwonen in het algemeen vindt u op de website van de Vlaamse overheid.
Het is ook mogelijk om in een SVK-woning, met toestemming van de eigenaar en wanneer voldaan is aan de gemeentelijke voorschriften, zorgwonen te organiseren.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
U kunt de werkingskosten om verhuisaanvragen te behandelen, aanrekenen aan uw huurder.
Er zijn hierop uitzonderingen. U kunt deze werkingskost niet doorrekenen bij:
- een voorrangsmutatie (art. 6.19 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster))
- een herhuisvesting door sloop, renovatiewerken of verkoop van de sociale huurwoning (art. 6.37 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) en art. 6.43 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster))
- een herhuisvesting door onderbezet wonen (art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster))
U moet het bedrag, dat u aanrekent, kunnen rechtvaardigen. Het bedrag is gelijk aan uw reële gemaakte kosten.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
Ja. Art.36 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen bepaalt dat u als verhuurder een brandverzekering afsluit die een clausule van afstand van verhaal op de huurder bevat en waarin het verhaal van derden is uitgebreid ten voordele van de huurder.
Dit geldt niet voor onderhuurovereenkomsten die sociale verhuurkantoren afsloten voor 1 januari 2020. Zie de overgangsbepaling in art. 7.48, §2 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Art.6.36 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja. Een kind dat gedomicilieerd is bij zijn grootouders heeft recht op de volledige korting. Het is namelijk niet gespecifieerd dat een kind hét kind van de huurder moet zijn.
Art. 6.1 4° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
Een negatief gezinsinkomen wordt gelijkgesteld aan geen inkomen.
Hierdoor moet u het huidig inkomen in rekening brengen.
Dit is de som van de inkomens berekend over de periode van drie opeenvolgende maanden die aan de toepassing voorafgaat, geëxtrapoleerd naar 12 maanden.
Dit principe geldt bij de inschrijving, de toelating en de huurprijsberekening.
Art. 6.1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.52 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Nee, u zegt de huurder niet meteen op.
U gaat eerst na waarom de huurder niet meer gedomicilieerd staat op het adres van de sociale huurwoning. Er kunnen immers andere redenen zijn waarom de huurder zijn domicilie veranderde, bijvoorbeeld hij werd tijdelijk ambtshalve geschrapt, zijn verblijfsrecht werd (tijdelijk) afgevoerd, een administratieve fout, … U kunt hiervoor de huurder en eventueel de gemeente contacteren.
U wijst de huurder op zijn huurdersverplichting om zijn domicilie en hoofdverblijfplaats te hebben in de sociale woning (art. 6.20, eerste lid, 1° VCW(opent in nieuw venster)). De huurder moet vijftien kalenderdagen de tijd krijgen om te reageren (art. 6.79, §2, tweede lid BVCW(opent in nieuw venster)). Brengt de huurder dit niet in orde? Dan kunt u ervoor kiezen de huurovereenkomst op te zeggen op basis van art. 6.33, eerste lid, 2° VCW(opent in nieuw venster). De opzeggingstermijn bedraagt drie maanden.
Het is ook mogelijk om een administratieve geldboete op te leggen in plaats van een opzeg te betekenen.
Update: 16 november 2021
Geldt voor een SHM en een SVK
Nee, want deze kinderen (jonger dan vijfentwintig jaar) tellen mee voor de berekening van de onderbezetting.
Een woning is onderbezet als het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal bewoners (huurders en gezinsleden) groter is dan één (art. 6.65, tweede lid, BVCW).
In principe zou u voor de bepaling van de onderbezetting van een woning geen rekening mogen houden met personen die minder dan acht dagen per maand in de woning verblijven aangezien ze op basis van de achtdagenregel niet beschouwd worden als gezinsleden.
Maar daartegenover staat de specifieke regeling voor kinderen die geplaatst zijn of voor wie de kandidaat-huurder of een gezinslid een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven (art. 6.18, derde lid, BVCW(opent in nieuw venster)). Voor het bepalen van de rationele bezetting bij de aanvang van de huurovereenkomst wordt met die kinderen rekening gehouden. Met andere woorden voor kinderen die minder dan acht dagen per maand in de woning verblijven, wordt in die situaties een slaapkamer voorzien, tenzij de kandidaat-huurder van dat recht afziet. Dat zou dus als gevolg kunnen hebben dat een huurder onderbezet woont vanaf de start van de huurovereenkomst, wat niet logisch is.
Om deze twee bepalingen coherent te kunnen toepassen, houdt u bij het bepalen van de onderbezetting rekening met de kinderen die op regelmatige basis in de sociale huurwoning verblijven (co-ouderschap, omgangsrecht of kinderen met bezoekrecht), ook al zijn ze volgens de achtdagenregel geen gezinsleden. Dat betekent dat deze huurder met drie kinderen (met minstens één overnachting per maand) die in een vierslaapkamerwoning woont, niet onderbezet woont omdat deze kinderen meetellen. In alle andere situaties neemt u een persoon die minder dan acht dagen in de sociale woning verblijft niet mee voor de berekening van de onderbezetting.
Update: 22/09/2021
Geldt voor een SHM.
Nee, de 30-jarige zoon telt niet mee als gezinslid omdat hij minder dan acht dagen per maand in de sociale woning verblijft en omdat hij ouder is dan vijfentwintig jaar. U kan voor hem dus geen extra slaapkamer voorzien.
U houdt bij het bepalen van de rationele bezetting enkel rekening met kinderen die op regelmatige basis in de sociale huurwoning verblijven, tenzij de kandidaat-huurder schriftelijk afziet van dat recht. Met de kinderen die meerderjarig worden, blijft u rekening houden zolang ze nog geen vijfentwintig jaar zijn. In alle andere situaties neemt u een persoon die minder dan acht dagen in de sociale woning verblijft, niet mee voor de bepaling van de rationele bezetting aangezien hij geen gezinslid is.
Update: 22/09/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Bij een herziening op aanvraag van de huurder, moet het inkomen met nog eens 20% gedaald zijn. Het moet 20% lager zijn dan het inkomen waarmee u rekening hield om de huurprijs te berekenen naar aanleiding van de eerste inkomensdaling. Dit om te vermijden dat de huurder elke maand langskomt en de verhuurder veel extra werk bezorgt. Als hij de vraag stelt, en er is geen tweede daling met nog eens 20%, dan wijzigt de huurprijs niet. De huurder behoudt de huurprijs die werd berekend naar aanleiding van de eerste inkomensdaling.
Om het huidig inkomen te berekenen kunt u het rekenblad op de afgeschermde documentenpagina (verhuren > huurovereenkomst) gebruiken.
U moet werken met het inkomen van drie opeenvolgende maanden.
Doet de verhuurder zelf een controle (dit kan ten vroegste na drie maanden), en blijkt het nieuw berekende huidige inkomen niet langer 20% lager te liggen dan het oorspronkelijke referentie-inkomen, dan stijgt de huurprijs terug naar de oorspronkelijke huurprijs berekend op basis van dat referentie-inkomen. Is er nog steeds een daling met minstens 20%, dan wordt de huurprijs berekend op basis van bij de controle nieuw opgevraagde inkomensgegevens.
Art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 08/02/2023
Geldt voor een SHM.
Sinds 29 juni 2017 kunt u via de OP-toepassing nagaan of een persoon zaakvoerder of bestuurder is in een vennootschap.
Stelt u vast dat een kandidaat één van deze functies uitoefent, dan gaat u na of hij een woning of perceel, bestemd voor woningbouw inbracht. Een kandidaat mag tenslotte geen zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder zijn van een vennootschap waarin hij een woning of perceel, bestemd voor woningbouw inbracht. Dat is bepaald in artikel 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Op dit moment kunt u via de OP-toepassing niet controleren of de kandidaat zaakvoerder een grond of woning inbracht. Ook via de publieke zoekfunctie op de Kruispuntenbank van Ondernemingen is deze informatie niet zichtbaar. U kunt via de OP-toepassing evenmin nagaan of iemand aandelen heeft in een vennootschap.
Om deze redenen werkt u best altijd met een verklaring op eer. Deze verklaring laat u ondertekenen bij inschrijving, toelating en toetreding. Zo kunt u onjuiste verklaringen achteraf sanctioneren.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Het referentie-inkomen wordt geïndexeerd volgens de gezondheidsindex van de maand juni van het jaar dat aan de toepassing ervan voorafgaat, met als basis de maand juni van het jaar waarop het referentie-inkomen betrekking heeft.
Art. 6.2, laatste lid, van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ook huurders mogen een woning hebben die ligt in een ruimtelijke bestemmingszone in België waar wonen niet is toegelaten.
Een sociale huurder mag dus een vakantieverblijf in België aankopen dat ligt in een zone waar permanent wonen niet is toegelaten.
Artikel 6.21 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Om zeker te zijn over de ruimtelijke bestemmingszone, kan de (kandidaat-)huurder de dienst Ruimtelijke Ordening contacteren van de gemeente waar de woning ligt of u kunt dit nagaan via www.geopunt.be(opent in nieuw venster) → bouwen en wonen → ruimtelijke ordening → gewestplan.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
U kunt alleen een bezettingsvergoeding aanrekenen. Die vergoeding is evenredig met de tijd die hij nodig heeft om de woning toch nog vrij te maken.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Neen.
U wordt niet verwittigd als de zittende huurder een bouwgrond of eigendom verwerft.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja, als de rationele bezetting wordt overschreden door de geboorte van een kind (na toetreding van een partner) kan de huurder een voorrang krijgen.
De huurder heeft slechts één slaapkamer. De geboorte van het kind van de huurder doet de rationele bezetting overschrijden. Dit is geen gevolg van het reeds komen bijwonen van de partner. Dit wil zeggen dat, als de partner niet was komen bijwonen, er door de geboorte ook een overschrijding van de rationele zou bezetting zijn. De overschrijding van de rationele bezetting kan dus toegeschreven worden aan natuurlijke gezinsuitbreiding. Daarom kan deze huurder een voorrang krijgen.
De voorrang wegens overschrijding van de rationele bezetting geldt alleen bij natuurlijke gezinsuitbreiding (geboorte, adoptie en pleegzorg). Alle andere gevallen geven geen recht op voorrang. Bij nieuw samengestelde gezinnen geldt de algemene regel dat men mag bij komen wonen als de bezettingsnorm VCW niet is overschreden. Indien de rationele bezetting alsnog overschreden is, kan dit gezin zich opnieuw kandidaat stellen maar zonder voorrang. Het gezin moet dan de normale wachttijd uitdoen.
Update: 17/01/2022
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja. Dit kind zal als één volledige persoon ten laste meetellen. De huurder krijgt een halve gezinskorting voor een kind in co-ouderschap en een halve gezinskorting voor een kind in co-ouderschap met een ernstige handicap (0,5 + 0,5 = 1 PTL).
Art. 6.51 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
Sinds de wijzigingen aan de sociale huurwetgeving van 1 januari 2020, kan iemand alleen nog toetreden tot een huurovereenkomst, of anders gezegd mede-huurder worden van iemand die al sociale huurder is, door met die persoon een partnerschapsrelatie aan te gaan (via huwelijk, wettelijke of feitelijke samenwoonst) of door met die persoon wettelijk te gaan samenwonen.
Wilt zo een persoon toetreden tot de huurovereenkomst, dan kan u dat weigeren als:
- deze persoon samen met de referentiehuurder niet beantwoordt aan de toetredingsvoorwaarden (deze zijn dezelfde als de inschrijvingsvoorwaarden). Bij de toetreding van een feitelijke partner controleert u dit na één jaar (pas vanaf dan kan deze persoon van rechtswege huurder worden). Als beiden niet samen aan de voorwaarden voldoen, dan zal de feitelijke partner de woning moeten verlaten.
- de woning onaangepast wordt door de toetreding (dat betekent bijvoorbeeld dat er meer mensen wonen dan de minimale woonkwaliteitsnormen toelaten)
Art. 6.8(opent in nieuw venster) en Art. 6.11(opent in nieuw venster) van de Vlaamse Codex Wonen
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
U moet de huurder niet individueel inlichten wanneer u een onderzoek start. Een algemene communicatie is wel zinvol omdat een vrederechter kan oordelen dat u de huurder eerst moet aanmanen voordat u optreedt.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja, maar alleen als de marktwaarde met minimaal 10% steeg tegenover de basishuurprijs. De renovatiewerken moet u niet in één keer uitvoeren. U mag deze werken over een langere periode spreiden.
Let wel op: werken die nodig waren om de woning in orde te brengen met de basis woningkwaliteitsvereisten, tellen niet mee.
Art. 6.55 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
U mag een algemene communicatie met deze vraag uitsturen. Een algemene communicatie is zelfs zinvol omdat een vrederechter kan oordelen dat u de huurder eerst moet aanmanen vooraleer op te treden.
In zo’n algemene communicatie kunt u vermelden dat sociale huurders binnen de twee maanden hun onroerend bezit in het buitenland kunnen melden en dat u dan geval per geval bekijkt welke gevolgen u eraan koppelt.
Mild optreden mogelijk?
Komt een huurder buitenlands eigendom aangeven, dan gaat u na hoe manifest de huurder in strijd is met de onroerende bezitsvoorwaarde. Op basis van behoorlijk bestuur kan u bepaalde huurders wel een vervreemdingstermijn geven. U moet in de algemene communicatie echter nog niet in detail gaan over eventuele gevolgen.
Een algemene overgangsperiode (of mild optreden) voor alle huurders is niet wenselijk omdat zo ook sociale huurders met bv. 10 appartementen in het buitenland zonder terugvordering van de sociale korting ‘ontsnappen’.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Voor de huurprijsberekening kijkt u steeds (als er een referentie-inkomen beschikbaar is) naar het inkomen van het jaar waarover het laatste beschikbare aanslagbiljet gaat.
Is er na de proefberekening (bij toewijzing) een recenter inkomen bekend? Dan moet u hiermee werken voor de werkelijke berekening bij ondertekening van de huurovereenkomst.
U informeert de huurder best altijd goed dat de berekening bij toewijzing voorlopig is en dat de uiteindelijke huurprijs daarvan kan afwijken. Hoeveel de huurprijs nog kan afwijken, hangt af van het meest recente aanslagbiljet dat bij de ondertekening van de huurovereenkomst beschikbaar is.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM.
Een huurder vraagt een huurprijsherziening omdat zijn huidige inkomen 20 % daalde. U vergelijkt zijn huidige inkomen dan met het referentie-inkomen dat u gebruikte bij de vorige huurprijsberekening. Meestal is dit het referentie-inkomen van de jaarlijkse huurprijsberekening. Het is dus mogelijk dat intussen het inkomen van een recenter aanslagjaar bekend is, maar toch moet u het inkomen van het aanslagjaar nemen dat gebruikt werd voor de vorige huurprijsberekening. (art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Wat als de huurder al een huurprijsherziening kreeg?
De huurder kreeg al een huurprijsherziening omdat zijn huidige inkomen 20 % daalde? Dan vergelijkt u bij een nieuwe herziening zijn huidige inkomen op dat moment met het huidige inkomen dat u gebruikte bij de vorige herziening. Bij deze nieuwe herziening moet het huidige inkomen op dat moment opnieuw 20 % gedaald zijn.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM.
Een arbeidsongeschikte werknemer of werkloze heeft onder voorwaarden recht op een inhaalpremie. Moet u het bedrag meetellen voor de berekening van het huidig inkomen?
Wat is de inhaalpremie?
De inhaalpremie is een vorm van vakantiegeld dat het ziekenfonds in de maand mei uitbetaalt aan personen die één jaar of langer arbeidsongeschikt zijn. Het premiebedrag is afhankelijk van de gezinssituatie en hoe lang iemand al arbeidsongeschikt is. De voorwaarden en bedragen vindt u op de website van het RIZIV(opent in nieuw venster).
Moet u deze premie meetellen voor de berekening van het inkomen?
De inhaalpremie is onderworpen aan de personenbelasting. U telt dit dus mee als u de huurprijs berekent.
Art. 6.1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Een huurder heeft recht op een huurprijsherziening als zijn gemiddelde inkomen, berekend over drie opeenvolgende maanden, met minstens 20% gedaald is tegenover het inkomen in het referentiejaar (art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Maar, een huurder mag zichzelf niet fictief verarmen om een voordeel te genieten.
Krijgt de huurder 20 vakantiedagen per jaar, dan heeft hij recht op gemiddeld 5 vrije dagen in deze drie maanden. De huurder heeft in deze tijdsspanne 15 vakantiedagen opgenomen. U zult een raming moeten maken van hoeveel hij zou verdiend hebben als hij slechts 5 dagen vakantie nam. Dit doet u door voor de overige 10 dagen (15 - 5) een fictief loon toe te kennen.
Hoe bepaalt u dit fictieve loon?
Werkt de huurder in een 38-urenweek, dan wordt elke dag gelijkgesteld met 7,6-uren (38:5). 10 dagen staan dan gelijk aan 76 uren. Kent u het belastbaar uurloon, dan vermenigvuldigt u dit getal met 76. Zo bekomt u een fictief loon voor de 10 extra vrije dagen.
Of een huurder recht heeft op een herziening, controleert u door het huidig inkomen te extrapoleren tot een geraamd jaarinkomen.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Volledige gezinskorting
- ieder minderjarig kind of kind dat een gezinsbijslag of een wezentoelage krijgt en in de sociale huurwoning is gedomicilieerd
- iedere persoon die erkend is als ernstig gehandicapt of erkend was als ernstig gehandicapt op het ogenblik van pensionering
Dubbele gezinskorting
- ieder minderjarig kind of kind dat een gezinsbijslag of een wezentoelage krijgt, in de sociale huurwoning gedomicilieerd is en ook erkend is als ernstig gehandicapt
- ieder gezinslid tot en met de derde graad met een ernstige handicap
Halve gezinskorting
- voor een minderjarig kind of een kind dat gezinsbijslag krijgt en niet in de sociale huurwoning gedomicilieerd is, maar er wel op regelmatige basis verblijft.
De korting hangt af van een verklaring die beide ouders moeten ondertekenen. De ouder waar het kind is gedomicilieerd vermeldt hierin:
- of hij zelf een sociale huurwoning huurt en zo ja, bij welke verhuurder;
- dat hij, als hij zelf sociale huurder is of zal worden van een verhuurder, een kopie van deze verklaring zal bezorgen aan zijn verhuurder;
- dat hij, als hij verklaart zelf geen sociale huurwoning te huren, aan de verhuurder van de sociale huurwoning die de andere ouder huurt, de toestemming verleent om dat te controleren;
- zijn inschrijvingsnummer bij de sociale zekerheid, om de controle, vermeld in punt 3, mogelijk te maken.
Blijkt uit de ondertekende verklaring of uit nader onderzoek dat het kind is gedomicilieerd in een andere sociale huurwoning? Dan ontvangen beide ouders een halve gezinskorting.
Art. 6.51 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 01/03/2022
Geldt voor een SHM.
Sinds 1 januari 2018 vervangt wijk-werken het vroegere PWA-stelsel.
Wat is wijk-werken?
Wijk-werken houdt in dat uw huurder enkele uren per week klusjes uitvoert bij iemand thuis of in een school, gemeente, OCMW, vzw, niet-commerciële vereniging of land- en tuinbouwbedrijf. In de meeste gevallen is dit beperkt tot 60 uur per maand en 630 uur per jaar.
Om in aanmerking te komen voor wijk-werken, moet de persoon aan een aantal voorwaarden voldoen. In ruil krijgt hij een kleine vergoeding bovenop zijn leefloonsteun of werkloosheidsuitkering.
Moet u het inkomen uit wijk-werken meetellen?
Uw huurder krijgt 4,10 euro per gepresteerd uur en een verplaatsingsvergoeding als de heen-en-terug-verplaatsing meer dan 10 km bedraagt. Deze inkomsten zijn vrijgesteld van belastingen en moet u niet meetellen om het inkomen te berekenen.
Dienstenchequewerknemers
Opgelet: wijk-werken is niet zomaar gelijk te stellen aan dienstencheque-arbeid. Verricht iemand huishoudhulp via een dienstencheque-arbeidsovereenkomst? Dan is zijn of haar inkomen wél onderworpen aan de inkomstenbelasting. Dat inkomen telt u mee.
Meer informatie?
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Onderhoudsgeld dat aan een huurder toekomt, beschouwt de fiscus in principe als een gewoon inkomen. Hij moet dit aangeven in zijn belastingaangifte. Slechts 80% van dat ontvangen onderhoudsgeld is effectief belastbaar.
Omdat het onderhoudsgeld in deze situatie eigenlijk voor het minderjarige kind is, moet de huurder dit niet aangeven in zijn persoonlijke aangifte. U moet in deze situatie dus geen rekening houden met dit inkomen.
Meer informatie vindt u terug op de website van de FOD Financiën(opent in nieuw venster).
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Als een minderjarig kind erkend is als ernstig gehandicapt, dan kent u een dubbele gezinskorting toe.
Zo is de gezinskorting voor een gehandicapt kind dat in de sociale huurwoning is gedomicilieerd 30 euro (dit bedrag uit art.6.51 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) wordt jaarlijks geïndexeerd -zie link onderaan-).
Een gehandicapt kind van de huurder dat niet in de sociale huurwoning is gedomicilieerd, maar er wel op regelmatige basis verblijft, geeft recht op 15 euro gezinskorting (dit bedrag uit art. 6.51 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) wordt jaarlijks geïndexeerd -zie link onderaan-).
Hoe moet de huurder dit aantonen?
De huurder kan dit bewijzen met een attest waarin de uitbetalende instelling bevestigt dat het kind recht heeft op een zorgtoeslag voor kinderen met een specifieke ondersteuningsbehoefte (vroeger heette dat ‘verhoogde kinderbijslag door een handicap of aandoening’) of een inkomensvervangende tegemoetkoming (IVT) of integratie tegemoetkoming (IT) voor personen met een handicap.
Bij het onderzoek naar het recht op verhoogde kinderbijslag volstaat het als het kind vier punten haalt in 1 pijler of minstens zes punten haalt in de 3 pijlers samen.
In tegenstelling tot volwassenen, is er bij kinderen dus geen vermindering van de zelfredzaamheid van ten minste negen punten nodig.
Meer uitleg vindt u op de website van het groeipakket.
De geïndexeerde bedragen uit het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen vindt u op de afgeschermde documentenpagina (vooraf inloggen is nodig)
Update: 01/03/2022
Geldt voor een SHM.
Artikel 11 van de typehuurovereenkomst bepaalt dat u op achterstallige sommen een forfaitaire verhoging van 10% kunt toepassen, tenzij er loonafstand is.
Wat zijn achterstallige sommen?
De huurder is u een achterstallige som schuldig als hij de huurprijs, de kosten en lasten of de waarborg niet betaalt voor de tiende dag van de tweede maand die volgt op de maand waarin de som verschuldigd is. Bijvoorbeeld: de huurder betaalde niet op 10 maart voor een som die hij verschuldigd is in januari.
Oneerlijk beding
Sommige vrederechters oordelen dat het consumentenrecht van toepassing is op de sociale huurovereenkomst. Deze rechters beschouwen artikel 11 als een oneerlijk beding dat verboden is.
Rechtspraak
In een vonnis van 22 juni 2017 stelde een vrederechter in Antwerpen hierover prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie. Het Hof deed over deze vragen uitspraak in een beschikking van 7 december 2017.
Het Hof vindt het evident dat de richtlijnen over consumentenbescherming niet gelden op sociale huurovereenkomsten omdat de inhoud reglementair is vastgesteld. De inhoud ligt namelijk vast via de typehuurovereenkomsten die als bijlage bij het Kaderbesluit Sociale Huur zijn gevoegd. Een vrederechter kan daarom de bepalingen uit de typehuurovereenkomst niet beschouwen als een verboden oneerlijk beding.
Ook de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen bevestigde in hoger beroep deze beschikking en oordeelde dat de regelgeving op de onrechtmatige bedingen niet van toepassing is op de sociale huisvestingsmaatschappijen.
Kunt u altijd een forfaitaire verhoging van 10% vorderen?
U mag niet zomaar altijd 10% schadevergoeding vorderen. U moet altijd het grondrecht op wonen eerbiedigen. Dat wil zeggen dat u de concrete situatie van de huurder moet afwegen tegenover het algemene belang. Op basis hiervan beslist u om de boete al dan niet toe te passen en - als u ze toepast - in welke mate. Bij een betwisting controleert de rechter of het schadebeding evenredig is met de wanprestatie van de huurder.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
U neemt de inkomensgegevens van de laatste drie maanden en extrapoleert deze naar een jaar. U moet dus niet elk maandinkomen afzonderlijk aftoetsen, maar extrapoleert het totaal van de laatste drie maanden. Dit bedrag (inkomen van de drie laatste maanden) vermenigvuldigt u met vier. U telt hierbij vakantiegeld en eindejaarspremie. Dit is het geraamde jaarinkomen.
Kent u het vakantiegeld niet? Dan deelt u het geraamde jaarinkomen door 12 en vermenigvuldigt u met 13,87.
U vindt op deze hub sociaal woonbeleid bij de afgeschermde documenten over de huurovereenkomst een Exceldocument dat u hierbij ondersteunt.
De uitkomst van deze berekening toetst u aan de inkomensgrens.
Art. 6.1 2° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Wat is een flexi-job?
Via het systeem van flexi-jobs kunnen gepensioneerden en bepaalde werknemers tegen gunstige voorwaarden bijverdienen. Deze regeling bestaat sinds 2015 in de horecasector en geldt sinds januari 2018 ook in de detailhandel en voor gepensioneerden.
Een flexi-jobwerknemer ontvangt een uurloon van minstens 9,88 euro. Hij betaalt daarop geen bedrijfsvoorheffing, geen persoonlijke bijdrage aan de sociale zekerheid en geen inkomstenbelastingen. Ook moet hij dit loon niet aangeven in zijn belastingbrief, zodat hij geen risico loopt om in een hogere belastingschijf te vallen.
Telt dit inkomen mee?
Om het inkomen te bepalen, telt u het gezamenlijk belastbaar inkomen en de afzonderlijk belastbare inkomen, het leefloon, de inkomens vervangende tegemoetkoming aan personen met een handicap, de beroepsinkomsten uit het buitenland die van belasting zijn vrijgesteld en de beroepsinkomsten die verworven zijn bij een Europese of internationale instelling en die van belasting vrijgesteld zijn, op (art. 6.1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Het inkomen uit een flexi-job is niet aan de personenbelasting onderworpen. Het is ook geen vervangingsinkomen. U houdt er dus geen rekening mee voor de berekening van de huurprijs.
Meer informatie
Op de website van de Vlaamse overheid vindt u de procedure en de voorwaarden van bijklussen in een flexi-job.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Ja maar alleen als dit geen aanleiding geeft tot een huurprijsverhoging.
Art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
Het aantal personen ten laste telt bij:
- de jaarlijkse huurprijsaanpassing (uitgangspunt: de feitelijke situatie op 1 januari van elk jaar)
- een tussentijdse huurprijsaanpassing
Is er een erkenning als persoon ten laste voor 1 januari, maar brengt de persoon het attest pas later binnen?
Dan houdt u er pas rekening mee vanaf de maand volgend op het binnenbrengen van het attest.
Uitzondering: als deze laattijdigheid komt door overmacht, dan berekent u de huurprijs retroactief naar 1 januari. Deze overmacht is bijvoorbeeld een traag werkende administratie.
Is er een erkenning als persoon ten laste na 1 januari?
Dan houdt u er pas rekening mee bij de volgende huurprijsherziening. Dit is ten laatste 1 januari van het volgende jaar.
Art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
U moet de huurprijs aanpassen als de huurder plots een lager inkomen heeft. U doet dit als het gemiddelde inkomen van drie opeenvolgende maanden met minstens 20% daalde tegenover het inkomen in het referentiejaar.
Hoe volgt u daarna deze aangepaste huurprijs op?
U kunt de huurder, op zijn vroegst drie maanden na de aanpassing van de reële huurprijs, vragen opnieuw te bewijzen of zijn inkomen nog altijd minstens 20% lager is dan zijn inkomen uit het referentiejaar. Is dit zo? Dan berekent u de huurprijs opnieuw, nu volgens het inkomen van deze laatste drie maanden. Is dit niet zo of kan de huurder dit niet bewijzen, dan geeft u opnieuw de ‘oude’ huurprijs (volgens het inkomen uit het referentiejaar).
Vraagt de huurder zelf opnieuw een huurprijsaanpassing omdat zijn inkomen nog meer daalde? Dan kunt u de huurprijs alleen aanpassen als zijn inkomen nog eens 20% daalde tegenover het vorige inkomen waarop u de eerste huurprijsaanpassing baseerde.
Art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Neen.
Als verhuurder krijgt u een vermindering op de onroerende voorheffing als uw huurder bijvoorbeeld gehandicapt is of een aantal kinderen ten laste heeft. Deze vermindering trekt u af van de huurprijs. De Vlaamse Regering geeft ook een gezinskorting voor een ernstige handicap en/of persoon ten laste. De huurder krijgt niet de beide kortingen, maar wel de hoogste van beide.
U kunt de korting op twee manieren verrekenen:
- U kunt de korting op de onroerende voorheffing inschatten en maandelijks verrekenen. Als u zelf de vermindering ontvangt, gaat u na of u nog een saldo moet doorstorten.
of
- U wacht tot u de vermindering zelf ontvangt om na te gaan welke korting het hoogst was. Het eventuele saldo stort u dan door aan de huurder.
Art. 6.53 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Vanaf 1 januari 2020 houdt u voor de huurprijsberekening rekening met het inkomen van ‘de huurder en alle meerderjarige gezinsleden’, behalve het inkomen van personen die recht hebben op gezinsbijslag.
Gezinsleden zijn personen die op duurzame wijze in dezelfde woning samenwonen en daar hun hoofdverblijfplaats hebben. Het zijn dus geen tijdelijke bijwoners.
Dat betekent concreet dat u vanaf 1 januari 2020:
- het inkomen van meerderjarige kinderen die geen recht meer hebben op gezinsbijslag en duurzaam in de sociale woning wonen, moet meetellen voor de huurprijsberekening.
- het inkomen van meerderjarige kinderen die recht hebben op gezinsbijslag en duurzaam in de sociale woning wonen, niet moet meetellen voor de huurprijsberekening.
Update: 01/03/2022
Geldt voor een SHM.
Maakt de garage deel uit van de woning (opgenomen in dezelfde huurovereenkomst)?
Dan stort u de huurwaarborg pas terug op het einde van de volledige huurovereenkomst.
Staat de garage staat los van de woning en is er een aparte huurovereenkomst voor afgesloten?
Dan is het gemeen huurrecht van toepassing. Hierbij bent u vrij om samen met de huurder de waarborg te regelen bij de huurovereenkomst.
Art. 6.61 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
Dit is niet verplicht, maar een keuze.
Het uitgangspunt is dat de vertrekkende huurder zijn waarborg niet terug krijgt. U behoudt de waarborg. De overblijvende huurder betaalt het bedrag aan de vertrekkende huurder. Dit moeten ze onderling regelen.
Als alle partijen akkoord zijn, kunt u ook kiezen om de waarborg terug te betalen aan de vertrekkende huurder en de overblijvende huurder een nieuwe waarborg te vragen. Deze overeenkomst legt u best schriftelijk vast. Alle partijen tekenen dan voor akkoord.
Art. 6.61 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
Neen. Als er overbezetting of overbewoning (met veiligheids- en gezondheidsrisico’s) is, mag u geen twee woningen verhuren aan één gezin. Alleen een voorrangsmutatie naar een grotere, aangepaste woning is mogelijk.
Als dat mogelijk is, kan het gezin zich opsplitsen en zich opnieuw inschrijven als twee kleinere gezinnen. Bijvoorbeeld als de volwassen kinderen de gezinswoning verlaten. De voorrang voor overbewoning of overbezetting geldt slechts één maal.
Art. 6.19 , eerste lid, 2° en 6° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja, dit mag. De buitenlandse student heeft niet de intentie om duurzaam in de woning te wonen. We beschouwen hem als een tijdelijke bijwoner (ook al duurt dit een jaar). Net zoals andere bijwoners ondertekent hij geen bijvoegsel, wordt hij niet opgenomen in de huurovereenkomst en moet hij niet voldoen aan de voorwaarden. Zijn inkomen wordt ook niet meegeteld in de huurprijsberekening. De woning dient alleen als referentieadres.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
U moet eerst nagaan of de persoon die duurzaam komt bijwonen een echtgenoot, een wettelijke partner of een feitelijke partner is.
Is dat het geval, dan kunnen alleen deze personen ‘huurder’ worden (en woonrechten verwerven) als zij aantonen dat zij samen met de referentiehuurder voldoen aan de toelatingsvoorwaarden en als hun bijwoonst niet leidt tot een onaangepaste sociale woning.
De echtgenoot en wettelijke partner moeten aan de voorwaarden voldoen op het ogenblik dat zij willen komen bijwonen. De feitelijke partner moet na één jaar, aantonen dat hij of zij samen met de oorspronkelijke huurder aan de voorwaarden voldoet.
Alle andere personen die duurzaam komen bijwonen zijn ‘bijwoners’. Zij kunnen geen huurder worden en dus ook geen woonrechten verwerven. Ze moeten hun bijwoonst wel melden en de bijwoonst mag niet leiden tot een onaangepaste sociale woning.
Moet een echtgenoot, wettelijke of feitelijke partner nog een bijvoegsel ondertekenen vanaf 1 januari 2020?
Juridisch is dit niet meer nodig omdat:
- De echtgenoot of de wettelijke samenwoner die na de start van de huurovereenkomst komt bijwonen – mits er voldaan is aan alle voorwaarden – van rechtswege huurder wordt.
- Voor de feitelijke partner die na de start komt bijwonen en die erkend is als feitelijke partner (gevalideerde verklaring op erewoord) zal na één jaar samenwonen – mits er voldaan is aan alle voorwaarden – ook van rechtswege huurder worden.
Deze personen hoeven de huurovereenkomst (bijvoegsel) niet te ondertekenen.
Administratief kunt u hierover nog wel iets bijhouden in het dossier: de keuze behoort tot uw autonomie.
Alle andere personen (bijwoners) moeten de huurovereenkomst (bijvoegsel) niet ondertekenen. De huurdersverplichtingen gelden niet voor hen.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja, de registratie is gratis als de aanbieding van het bijvoegsel gebeurt op één van de volgende manieren die de FOD Financiën op haar website omschrijft:
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Neen. De registratie van een bijvoegsel is niet verplicht.
Voor de registratie kunt u terecht op de website van de federale overheid Financiën(opent in nieuw venster).
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Als de huurder een herziening vraagt, vergelijkt u zijn huidige inkomen met het referentie-inkomen dat u gebruikte bij de vorige huurprijsberekening.
Meestal is dit het referentie-inkomen van de jaarlijkse huurprijsberekening.
Het is dus mogelijk dat ondertussen het inkomen van een recenter aanslagjaar bekend is, maar toch moet u het inkomen van het aanslagjaar nemen dat gebruikt werd voor de vorige huurprijsberekening.
Art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM.
De regeling voor 1 oktober 2023
U mag huurders aansporen om te verhuizen naar een woning waarvan de grootte overeenkomt met hun actuele gezinssamenstelling.
De regels sociale huur geven u daarin een aantal mogelijkheden.
Huurders van een onderbezette woning met een huurovereenkomst van onbepaalde duur die tweemaal een aanbod voor verhuizing naar een passende woning weigeren, moeten een onderbezettingsvergoeding betalen (35 euro per overtallige slaapkamer, geïndexeerd bedrag voor 2023).
De woning die u aanbiedt aan de huurder moet aan verschillende voorwaarden voldoen om als passend aanbod te gelden. Huurders die onderbezet wonen met een huurovereenkomst van bepaalde duur krijgen bij het aflopen van de negen jaar of van de verlengde periode een opzeg.
De regeling vanaf 1 oktober 2023
Nieuwe definitie onderbezettingsvergoeding
Vanaf 1 oktober 2023 zal een koppel huurders als één persoon tellen om de onderbezetting van een woning te berekenen.
Bijvoorbeeld: een koppel zonder kinderen woont onderbezet vanaf 3 in plaats van 4 slaapkamers. Een overlijden of een verhuizing naar een woonzorgcentrum van één van de partners zal dan ook niet langer leiden tot een onderbezetting.
Het is belangrijk om eenduidig af te lijnen wie een koppel is. Twee gehuwde huurders en twee feitelijke partners met een verklaring op eer hierover, zijn duidelijk een koppel. Maar, wettelijke samenwoners zijn dat niet altijd: als wettelijke samenwoners geen koppel zijn, zullen ze dat moeten bewijzen met een verklaring op eer. Dat moet niet als ze een familiale band hebben. Deze nieuwe definitie geldt voor huurovereenkomsten van onbepaalde én bepaalde duur.
Wijziging bedrag onderbezettingsvergoeding
De onderbezettingsvergoeding wordt afgestemd op het inkomen van de huurder.
Dit moet huurders met een hoger besteedbaar inkomen meer stimuleren om een andere, meer geschikte woning te aanvaarden.
De onderbezettingsvergoeding zal daarom bestaan uit een percentage van de reële huurprijs (15%) met als minimum het nu geldende bedrag van 35 euro (geïndexeerd bedrag voor 2023), per overtallige slaapkamer.
Aanpassingen valabel aanbod
De voorwaarde over de ligging van de passende woning wordt verruimd naar een straal van 15 km van de onderbezette woning of binnen dezelfde gemeente (in plaats van de vroegere 5 km).
Bovendien wordt het financiële criterium, namelijk dat de passende woning niet duurder mag zijn voor een valabel aanbod, geschrapt. U berekent de sociale huurprijs van de passende woning immers op basis van het inkomen van de huurder(s).
Tot slot betaalt een huurder vanaf 1 oktober 2023 meteen een onderbezettingsvergoeding zodra de huurder een eerste passende aanbod weigert. Uitzondering: dit geldt niet als het eerste passend aanbod buiten een straal van meer dan 5 km van de onderbezette woning ligt. Dan moet er tussen de eerste weigering en het volgende aanbod van een andere woning een periode verlopen van ten minste drie maanden en mag u pas na het tweede aanbod een onderbezettingsvergoeding aanrekenen (zoals nu in alle gevallen zo is).
De voorwaarden van een valabel aanbod gelden voor huurovereenkomsten van onbepaalde en bepaalde duur. Enkel voor de opzeg van een huurovereenkomst van bepaalde duur door een onderbezetting moet de huurder wel nog minstens twee valabele aanbiedingen weigeren . De huurder kan u ook vragen om de opzegging in te trekken als de huurder oordeelt dat dit billijk is door de specifieke omstandigheden waarin hij zich bevindt. Tussen de eerste weigering en het volgende aanbod van een andere woning moet een periode verlopen zijn van ten minste drie maanden.
Wat met zittende huurders die voor 1 oktober 2023 reeds een onderbezettingsvergoeding betalen?
Er is een overgangsbepaling voorzien.
Zittende huurders die al een onderbezettingsvergoeding betalen voor 1 oktober 2023, mag je pas vanaf 1 oktober 2023 het nieuwe bedrag van de onderbezettingsvergoeding aanrekenen wanneer zijn een nieuw valabel aanbod weigeren.
Ook zal je bij de zittende huurders, die reeds een aangeboden woning voor de eerste maal geweigerd hebben in het kader van een onderbezetting voor 1 oktober 2023, die weigering niet mee in aanmerking mogen nemen voor de nieuwe onderbezettingsregeling (die geldt vanaf 1 oktober 2023).
Art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.65 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update 12/02/2023
Geldt voor een SHM en voor een SVK (m.u.v. de onderbezettingsvergoeding)
Voor een huurder die net met pensioen ging, mag u het maandelijks belastbaar pensioen (netto-pensioen + voorheffing) van één maand gebruiken om het huidige inkomen op jaarbasis te bepalen.
In de andere gevallen van pensionering (bv. tweede jaar dat huurder met pensioen is en u moet het huidige inkomen gebruiken bij de jaarlijkse huurprijsberekening) moet u het gemiddelde van de laatste drie maanden pensioeninkomen nemen en dit bedrag vermenigvuldigen met 12.
Daarnaast houdt u ook rekening met het vakantiegeld dat deze gepensioneerde ontving.
Voor een huurder die net met pensioen ging en die nog geen vakantiegeld van de pensioendienst ontving, hanteert u het te verwachten vakantiegeld als ex-werknemer. Het is immers een inkomst (indicatie toekomstig vakantiegeld pensioen) dat verwacht mag worden.
Het is een verplichting voor de werkgever om een vakantieattest bij uitdiensttreding af te leveren, zeker indien er naar gevraagd wordt. U kan dit document opvragen bij de huurder.
Update: 25/05/2023
Geldt voor een SHM.
Einde huurovereenkomst
Hoe eindigt een sociale huurovereenkomst?
Ja, dat kan. De eigenaar of zijn familie(leden) dienen de woning persoonlijk en werkelijk te betrekken, wat ruimer is dan enkel ‘bewonen’. Het is geen vereiste dat de eigenaar of zijn familieleden hun hoofdverblijfplaats vestigen in de woning. Het ‘betrekken’ of het ‘persoonlijk gebruik’ van de woning kan dus ook de exploitatie van een handel of de uitoefening van een vrij beroep inhouden. Aan deze opzegmogelijkheid zijn wel een aantal voorwaarden verbonden: de eigenaar moet de woning binnen een jaar na het einde van de opzeggingstermijn betrekken én hij dient de woning voor een periode van minstens twee jaren onafgebroken te betrekken. Deze voorwaarden gelden ook als de hoofdhuurovereenkomst wordt opgezegd om er een handelsactiviteit uit te oefenen.
Bewijslast
Als de huurder een vermoeden heeft dat de eigenaar-verhuurder of zijn familie de woning niet (tijdig) betrokken hebben en er dus niet voldaan wordt aan de voorwaarden, dan kan de huurder een schadevergoeding eisen van 18 maanden. In de praktijk zal het erop neerkomen dat de huurder zijn vermoeden moet proberen aan te tonen. Wel is het de verhuurder die makkelijker zo’n bewijs kan aanleveren, bijvoorbeeld via facturen van nutsvoorzieningen, bewijzen van de aanwezigheid van meubilair of materiaal, brieven die op dat adres toekomen, enzovoort. Hoewel de initiële bewijslast dus eerder bij de huurder ligt, zal een vrederechter in de praktijk doorgaans wel vrij soepel omgaan met het gegeven wie de bewijslast draagt en zal hij een redelijke medewerking van zowel de huurder als de verhuurder vragen. Enerzijds moet de huurder zijn vermoeden toch enigszins kunnen aantonen. Anderzijds kan een eigenaar via allerhande bewijsstukken aantonen dat hij de woning al dan niet betrokken heeft. Het is dan de vrederechter die zal beslissen of de huurder recht heeft op de schadevergoeding.
In het zakboekje Woninghuurrecht staat hierover op p. 130:
“Het is dus aan de huurder die aanspraak maakt op de forfaitaire schadevergoeding van 18 maanden, om te bewijzen dat de verhuurder de woning niet tijdig en niet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend heeft betrokken, hetgeen neerkomt op een toepassing van artikel 870 Ger;W..1 Wel gaat het hier over het bewijs van een negatief feit: de huurder moet aantonen dat de verhuurder of het familielid waarvoor de huurovereenkomst werd opgezegd, de woning niet betrekt . In de praktijk wordt het bewijs van een negatief feit soepelere aangenomen wat niet wegneemt dat de huurder toch wat vermoedens bijeen zal moeten sprokkelen om zijn bewering te staven. In het burgerlijk procesrecht geldt bovendien het principe van medewerkingsplicht bij de bewijslast: omdat de verhuurder logischerwijze makkelijker het bewijs van dat betrekken kan leveren, kan aangenomen worden dat de vrederechter soepel zal omspringen met de bewijslast van de huurder en ook enige medewerking van de verhuurder zal verwachten.”
1 Cass. 20 juni 2005, c 03.0483.F Arr.Cass. 2005, 1368, Pas. 2005, I, 1362
Update: 05/05/2022
Geldt enkel voor een SVK.
Voor de laatste huurder geldt een opzeggingstermijn van drie maanden, tenzij hij naar een woonzorgcentrum of een voorziening met residentiële opvang voor personen met een handicap gaat. Dan kan een opzeggingstermijn van één maand toegepast worden. Dit is opgenomen in art. 6.34 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
De huurwetgeving voorziet een verkorte opzeg voor een woonzorgcentrum, maar niet voor assistentiewoningen. Als een huurder verhuist naar een serviceflat, bedraagt de opzeggingstermijn dus drie maanden. U kunt wel in onderling akkoord de opzegtermijn inkorten.
Verschil woonzorgcentrum en assistentiewoningen/serviceflats
Een woonzorgcentrum is een voorziening die bestaat uit een of meer gebouwen die functioneel een geheel vormen. Er wordt aan gebruikers van 65 jaar of ouder die er permanent verblijven, huisvesting en ouderenzorg aangeboden (artikel 33 van het Woonzorgdecreet(opent in nieuw venster)).
Een woonzorgcentrum is niet hetzelfde als een serviceflat. In het Woonzorgdecreet spreekt men niet langer van serviceflats, maar van een groep van assistentiewoningen. Deze voorzieningen worden apart gedefinieerd in artikel 30 van het Woonzorgdecreet(opent in nieuw venster).
Update: 01/03/2022
Geldt voor een SHM en een SVK.
U leest in deze FAQ wat u moet doen als er nog een overblijvende huurder is.
Waren de huurders gehuwd?
De overblijvende huurder moet bewijzen dat een andere huurder vertrokken is. Dit kan bijvoorbeeld via het nieuwe adres, een bezoek van de wijkagent, …
Als ze gehuwd waren, moet de overblijvende huurder ook de onherstelbare ontwrichting van het huwelijk aantonen. Dit kan bijvoorbeeld via het nieuwe adres, een vonnis van de familierechtbank, …
Kent u het nieuwe adres van de vertrokken huurder?
Dan informeert u de vertrokken huurder dat u hem zal schrappen. Hoort u geen protest, dan schrapt u hem. Kent u het nieuwe adres niet? Dan mag u de huurder schrappen zonder hem te informeren.
Wanneer kunt u de vertrokken huurder schrappen?
U schrapt de huurder vanaf de eerste dag van de tweede maand die volgt op de maand waarin u de bewijsstukken ontving. U past de huurprijs aan vanaf de eerste dag van de maand na de schrapping.
Voorbeeld: U vernam in juni dat de huurder vertrokken is (met de nodige bewijsstukken). Dan schrapt u hem vanaf 1 augustus. De huurprijs past u uiterlijk aan vanaf 1 september.
Bovenstaande regelgeving vindt u terug in art. 6.35 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster), art. 6.69 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) en art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Wanneer de laatste huurder overlijdt, kan u een bezettingsovereenkomst sluiten met de overblijvende bijwoner(s). Zij hebben het recht om de woning nog tijdelijk te betrekken tot de laatste dag van de zesde maand die volgt op de datum waarop u het overlijden vernam. Deze termijn kan u verlengen tot maximaal vijf jaar als hiervoor billijkheidsredenen zijn. De termijn van de bezettingsovereenkomst bepaalt u van bij de start van de bezettingsovereenkomst. U kan de duurtijd nog verlengen tijdens de loop van bezettingsovereenkomst, als dat om billijkheidsredenen nodig blijkt. U spoort de bewoners wel aan om de woning binnen de oorspronkelijk bepaalde termijn te verlaten. Als er toch redenen zijn voor een verlenging, dan motiveert u deze grondig.
Als er nog bijwoners overblijven die de woning tijdelijk willen betrekken, moet u met hen een bezettingsovereenkomst sluiten. In de overeenkomst staan de voorwaarden en wederzijdse verbintenissen zoals de bezettingsvergoeding, de waarborgregeling, de plaatsbeschrijving, … De VMSW voorziet een model bezettingsovereenkomst.
Wanneer kunt u een akkoordverklaring afsluiten?
Het hangt af van geval per geval of het mogelijk is om met een simpele akkoordverklaring te werken bij de start van de bezettingsovereenkomst. Bij een akkoordverklaring ondertekent de bezetter een document waarin hij zich akkoord verklaart met de intredende plaatsbeschrijving die destijds met de overleden huurder bij de aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt.
Alleen als de bezetter(s) de enige erfgenaam of de enige erfgenamen is/zijn, kunt u werken met zo een akkoordverklaring. De huurwaarborg moet u wel afrekenen. Dat bedrag kan de bezetter dan opnieuw gebruiken om een huurwaarborg te stellen voor de bezettingsovereenkomst.
Is de bezetter niet de enige erfgenaam (bv. er zijn nog kinderen die elders wonen)? Dan kan u deze werkwijze niet volgen en moet u samen met de erfgenamen een uittredende plaatsbeschrijving opstellen. Nadien stelt u een nieuwe intredende plaatsbeschrijving op voor de bezetter(s).
Is de bezetter geen erfgenaam, dan kan u niet werken met een akkoordverklaring.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja, zolang de achterstal niet is kwijtgescholden. Een afboeking betekent niet dat de achterstal is kwijtgescholden. Door af te boeken, oordeelt u dat de achterstal om één of andere reden oninbaar is.
Zolang een vrederechter of uw raad van bestuur de achterstal niet heeft kwijtgescholden, blijft die opeisbaar. U kunt dan op een later moment deze afgeboekte huurachterstallen opeisen.
De gewone verjaringstermijnen blijven gelden. Voor achterstallige huur is de verjaringstermijn vijf jaar (zie Burgerlijk Wetboek art.2277(opent in nieuw venster)).
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Voor de laatste huurder die de huurovereenkomst opzegt, geldt een opzeggingstermijn van drie maanden. Voor de andere huurder die de huurovereenkomst opzegt, geldt geen opzeggingstermijn.
Er zijn twee gevallen waarin de huurder kan opzeggen met een opzeggingstermijn van één maand:
- Hij wordt opgenomen in een woonzorgcentrum
- Hij maakt gebruik van woonondersteuning bij een aanbieder van niet rechtstreeks toegankelijke zorg of ondersteuning, zoals bepaald door de Vlaamse Regering.
Met aanbieder van niet rechtstreeks toegankelijke zorg of ondersteuning bedoelen ze de aanbieder die vergund is volgens artikel 3 van het besluit van de Vlaamse Regering van 24 juni 2016(opent in nieuw venster) houdende het vergunnen van aanbieders van niet-rechtstreeks toegankelijke zorg en ondersteuning voor personen met een handicap (art. 6.68 BVCW(opent in nieuw venster)).
Het moet dus gaan om zorg en ondersteuning voor personen met een handicap.
Past de instelling waarnaar de huurder verhuist niet onder de definitie hierboven, dan geldt de normale opzeggingstermijn van drie maanden. Valt de instelling hier wel onder, dan kan de huurder verhuizen met een opzeggingstermijn van één maand.
Dit wil zeggen dat een sociale assistentiewoning, een serviceflat, de gevangenis,… hier niet onder vallen en er een opzeggingstermijn geldt van drie maanden.
Kan u hier in bepaalde gevallen toch van afwijken?
U kunt op basis van artikel 1134, tweede lid, Burgerlijk Wetboek in onderling akkoord de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen. Dat is dan de zogenaamde minnelijke beëindiging. Aangezien het sociaal huurstelsel hier niets over bepaalt, kunt u die bepaling uit het algemeen verbintenissenrecht toepassen. U kunt het zien als een aanvullende mogelijkheid van beëindiging van de huurovereenkomst, naast de opzegging en de beëindiging van rechtswege die wel reglementair zijn bepaald.
Het is dus mogelijk dat de huurder samen met de verhuurder overeenstemt met een verkorte opzeggingstermijn. De verhuurder is echter niet verplicht om akkoord te gaan met dergelijke minnelijke beëindiging. Het ligt in de autonomie van de verhuurder om hiermee in te stemmen. Het is alleszins niet de bedoeling dat u hierdoor financieel verlies lijdt.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Wanneer de laatste huurder overlijdt, wordt de huurovereenkomst van rechtswege beëindigd op de laatste dag van de tweede maand die volgt op het overlijden.
Het kan zijn dat de overleden huurder geen erfgenamen heeft of u niet weet wie de erfgenamen zijn. Via het Centraal Erfrechtenregister kan u een attest van erfopvolging opvragen. Wat het Centraal Erfrechtenregister is, leest u op de website van Wolters Kluwer(opent in nieuw venster).
Wat bij een onbeheerde nalatenschap?
Als er geen (gekende) erfgenamen zijn of alle erfgenamen verwerpen de nalatenschap, dan spreken we van een onbeheerde nalatenschap.
Dan kan u om de aanstelling van een gerechtelijk bewindvoerder of gerechtelijk beheerder over de onbeheerde nalatenschap vragen. Dit kan via een verzoekschrift bij de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg (art. 584, vijfde lid, 3°, Ger.Wb). Is de huurder al langer dan 3 maanden en veertig dagen (art. 811 BW) overleden? Dan moet u een curator vragen bij de familierechtbank (conform artikel 813 e.v. van het Burgerlijk Wetboek). Uw advocaat moet dit verzoekschrift indienen. Bij het verzoekschrift voegt u de attesten van verwerping bij.
Deze aanstelling gebeurt normaal gezien vrij snel. De aangestelde bewindvoerder of curator gaat dan ter plaatse naar de woning kijken. Met hem/haar regelt u de ontruiming van de woning, eventuele achterstallen, de eindafrekening …
Update: 13/07/2020
Geldt voor een SHM en een SVK.
De laatste huurder van de sociale woning vertrekt zonder een opzeg te betekenen. Mogelijk blijven er nog (een) bijwoner(s) over. Deze eventuele bijwoner(s) hebben geen woonrecht en kunnen de sociale huurwoning niet blijven bewonen. Het is niet mogelijk om in deze situatie een bezettingsovereenkomst af te sluiten met de overblijvende bijwoner(s).
Contractuele wanprestatie
Wanneer de laatste huurder de sociale huurwoning verlaat zonder een opzeg te betekenen, komt dit neer op een contractuele wanprestatie. Het is namelijk één van de huurdersverplichtingen om de sociale woning te betrekken en er als huurder uw hoofdverblijfplaats te vestigen (Art. 6.20, eerste lid, 1° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Een contractuele wanprestatie staat gelijk aan een ernstige tekortkoming van de huurdersverplichtingen.
Opzegbrief met opzeggingstermijn
Als verhuurder kan u de opzeg betekenen aan de huurder die vertrok zonder opzeg op basis van Art. 6.33 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). De opzeggingstermijn bedraagt drie maanden. In deze opzegbrief vermeldt u best letterlijk dat alle andere bewoners de woning moeten verlaten tegen het einde van de opzegtermijn.
Tijdens de opzegperiode blijft de huurprijs dezelfde. Dit wil zeggen de huurprijs die berekend werd via het inkomen van de huurder en de bijwoner(s). De huurder blijft ook aansprakelijk voor het betalen van de huurprijs. De bijwoner(s) kan u hier niet op aanspreken omdat zij niet moeten voldoen aan de huurdersverplichtingen.
Opzegtermijn verstreken?
Is de opzegtermijn verstreken en verblijven er nog bijwoner(s) in de sociale huurwoning, dan kan u naar de vrederechter stappen. Deze personen verblijven er dan immers zonder recht noch titel.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Zo lang de huurovereenkomst niet is beëindigd (er zijn nog huurders over en de opzegperiode is nog lopende of werd verlengd), dan betaalt de huurder of huurders die nog in de woning wonen verder de huurprijs, berekend op zijn of hun inkomen.
Als de huurovereenkomst wel beëindigd is (bijvoorbeeld van rechtswege) maar u beschikt nog niet over de woning (bijvoorbeeld) de woning is nog niet ontruimd of de ex-huurder komt afspraken voor uittredende plaatsbeschrijving niet na), dan rekent u voor de periode na het einde van de huurovereenkomst een bezettingsvergoeding aan, die gelijk is aan de huurprijs. U maakt dit duidelijk en op schriftelijke wijze kenbaar aan de (ex-)huurder.
Ook als de huurovereenkomst van rechtswege eindigde na het overlijden van de laatste huurder en er blijft nog een bijwoner over, rekent u een bezettingsvergoeding aan berekend op het inkomen van de overblijvende bewoner(s). Dit wordt vastgelegd in de bezettingsovereenkomst met de bewoner(s).
Art. 6.35 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
Voor de laatste huurder geldt een opzeggingstermijn van drie maanden, tenzij hij naar een woonzorgcentrum of een voorziening met residentiële opvang voor personen met een handicap gaat. Dan kan er een verkorte opzeggingstermijn van één maand gelden. Dit is opgenomen in art. 6.34 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
De huurwetgeving voorziet geen verkorte opzegging voor een psychiatrisch verzorgingstehuis. Als een huurder verhuist naar een psychiatrisch verzorgingstehuis, bedraagt de opzeggingstermijn dus drie maanden. U kunt wel in onderling akkoord de opzeggingstermijn inkorten.
Update: 01/03/2022
Geldt voor een SHM en een SVK.
Neen, een uittredende plaatsbeschrijving is niet langer verplicht. U dient in principe ook geen tussentijdse plaatsbeschrijving op te maken, tenzij u of de huurder dit toch nodig vindt of bij een renovatie.
De huurder en verhuurder zijn verplicht om op tegenspraak (in aanwezigheid van beide partijen of hun vertegenwoordigers) en voor gezamenlijke rekening een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen. Dat moet gebeuren terwijl de woning onbewoond is of tijdens de eerste maand van de verhuring. De plaatsbeschrijving moet u bij de huurovereenkomst voegen en mee registreren.
Als één van de partijen niet ingaat op de vraag van de tegenpartij om een plaatsbeschrijving op te maken, kan die andere partij aan de vrederechter vragen om een deskundige aan te duiden. Het verzoek aan de rechter moet worden ingediend binnen de eerste maand waarin de huurder over de woning beschikt.
De plaatsbeschrijving vormt het bewijs van de staat van de woning bij het begin van de huur. Dat is belangrijk op het einde van de huur, omdat de huurder de gehuurde woning moet teruggeven in haar oorspronkelijke staat
Artikel 9, §1 Vlaams Woninghuurdecreet(opent in nieuw venster)
Update: 01/03/2022
Geldt voor een SHM en een SVK.
U past de huurprijs aan vanaf de eerste dag van de maand volgend op het overlijden van de laatste huurder.
Wanneer de laatste huurder overlijdt, wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden op de laatste dag van de eerste maand na het overlijden. De overgebleven bijwoner(s) heeft het recht op een bezettingsovereenkomst van minstens zes maanden (verlengbaar tot maximaal vijf jaar).
Vanaf de eerste dag van de maand die volgt op het vernemen van het overlijden van de laatste huurder past u ook meteen de huurprijs aan op basis van artikel 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). U moet niet wachten tot als de ontbinding van rechtswege heeft plaatsgevonden.
Update: 01/03/2022
Geldig voor een SHM en een SVK.
Dan kunt u een compenserende vergoeding vragen.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja. De opzeg van 1 huurder geldt niet voor de andere huurders.
Opgelet: Bij overlijden en als er nog bijwoners zijn, hebben de bijwoners het recht de woning nog tijdelijk te bewonen tot de laatste dag van de zesde maand die volgt op de datum waarop u het overlijden vernam. Om billijkheidsredenen kunt u beslissen om de termijn van 6 maanden te verlengen tot maximaal 5 jaar.
Art. 6.34 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.35 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
De rechtbank spreekt een vonnis uit, waardoor de huurovereenkomst ontbonden wordt wegens huurachterstallen. Kunt u na dit vonnis nog een dading sluiten met de huurder, zodat hij/zij (een deel van) de achterstallen en de gerechtskosten betaalt en de ontbinding niet doorgaat?
Het antwoord hangt af van het al dan niet in ‘kracht van gewijsde’ zijn van het vonnis.
Wat betekent kracht van gewijsde?
Bij de betekening van het vonnis start de termijn om hoger beroep (of verzet) aan te tekenen. Kracht van gewijsde wil zeggen dat die termijn verstreken is en dat het vonnis definitief is.
Is een dading nog mogelijk bij kracht van gewijsde?
Bij het in kracht van gewijsde zijn van het vonnis, is de ontbinding van de huurovereenkomst definitief. De huurder kan deze ontbinding niet meer betwisten in een dading. De verhuurder kan dan ook geen afstand meer doen van de ontbinding. Wilt u dan toch nog een dading sluiten? Dan kan dit alleen over de uitvoering van het vonnis, bijvoorbeeld over de terugbetaling van de huurachterstallen.
De huurder van wie de huurovereenkomst werd ontbonden, kan zich na betaling van de huurachterstallen wel opnieuw inschrijven als kandidaat-huurder. Daarna kan er mogelijk een versnelde toewijzing plaatsvinden (in dezelfde woning) als er bijzondere omstandigheden van sociale aard zijn (artikel 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen).
Wat als het vonnis nog niet in kracht van gewijsde is?
Is het vonnis nog niet in kracht van gewijsde? Of loopt er een verzets- of beroepsprocedure? Dan kunt u wel een dading afsluiten.
Een dading is een schriftelijke overeenkomst tussen twee partijen die een geschil (een conflict) wensen te beëindigen of een toekomstig geschil wensen te voorkomen door elk wederzijdse toegevingen te doen. Als verhuurder en huurder van deze rechtsfiguur gebruik willen maken, moeten ze dus een schriftelijke overeenkomst sluiten waarin best verwezen wordt naar het vonnis en waarin de wederzijdse toegevingen staan.
De wederzijdse toegevingen bij de dading bestaan er in dat de verhuurder afstand doet van de vordering tot ontbinding mits volledige aanzuivering van de achterstallen en dat de huurder afstand doet van het recht om hoger beroep aan te tekenen.
De dading beëindigt het geschil, dus maakt het vonnis nadien onuitvoerbaar.
Art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Beide echtgenoten zijn huurder van de woning. Als een huurder de woning verlaat en er blijft nog een huurder over, dan wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden ten opzichte van de vertrokken huurder. De huurovereenkomst blijft dus bestaan met de overblijvende huurder.
De verhuurder moet de vertrokken huurder, als het adres gekend is, de kans geven om het feit dat hij de huurwoning wilt verlaten te bevestigen of te weerleggen.
Art. 6.35 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Zodra de vrouw met een handicap overlijdt, moet de partner instemmen met een verhuis naar een andere sociale huurwoning, tenzij u een gemotiveerde afwijking toestaat. Deze huurdersverplichting staat opgenomen in art. 6.20, eerste lid, 9° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
De partner kan gebruik maken van een mutatie met voorrang (art. 6.19 3° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Hij moet hierbij niet voldoen aan de inkomensvoorwaarde en kan de ligging, het type en de maximale huurprijs aangeven. Zijn voorkeuren mogen uiteraard niet te beperkt zijn tenzij hij hiervoor gegronde redenen kan aanvoeren die geen afbreuk doen aan zijn woonbehoeftigheid (art. 6.12, tweede lid van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).
Weigert de partner twee keer een aanbod dat voldoet aan zijn voorkeur, dan kunt u de overeenkomst stopzetten (art. 6.33 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). De opzegtermijn bedraagt dan drie maanden.
Update: 12/07/2021
Geldt voor een SHM.
U moet geen huurwaarborg terugbetalen (*). U zal de waarborg pas terugbetalen als de laatste huurder de sociale huurwoning verlaat. Op dat ogenblik zal u de huurwaarborg terugbetalen aan de laatste huurder. Vindt de huurder die eerder vertrok dat hij of zij ook recht heeft op terugbetaling van de huurwaarborg, dan moet deze huurder dat regelen met de andere huurder. Komen zij er onderling niet uit, dan kunnen zij hun geschil voorleggen aan de bevoegde rechter. De sociale woonmaatschappij moet niet tussenkomen in het geschil.
(*) Bij SVK’s is er eerder sprake van vrijgave van de huurwaarborg als de huurder het bedrag van de huurwaarborg op een geblokkeerde geïndividualiseerde rekening op zijn naam plaatste.
Update: 03/08/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Ja. Als de laatste huurder overlijdt, kunt u aanspraak maken op de huurwaarborg. Ook heeft u het voorrecht op de meubels van de huurder om volledig betaald te worden.
Art. 20, 1° Hypotheekwet (opent in nieuw venster)
Art. 6.61, §2, vijfde lid Uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
Dit kunt u onder andere aantonen via de interne briefwisseling en of e-mailverkeer tussen het bevoegde OCMW en organisatie. Bewaar dus zeker de gegevensuitwisseling tussen beide instanties in het dossier van de huurder die de opzeg kreeg.
Art. 6.35 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
De huurovereenkomst wordt van rechtswege beëindigd op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder (hier de ouders). Als er nog bijwoners zijn (de kinderen), hebben ze het recht de woning nog tijdelijk te betrekken tot de laatste dag van de zesde maand die volgt op de datum waarop u als verhuurder het overlijden vernam. U kan als verhuurder beslissen om de termijn van zes maanden te verlengen tot maximaal vijf jaar. Het is niet toegestaan dat er tijdens de afgesproken termijn extra personen in de sociale huurwoning komen wonen.
Art. 6.35 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SHM en een SVK.
U geeft de huurder een opzeg met een termijn van drie of zes maanden. De huurder vraagt of hij een verlenging van de opzeggingstermijn kan krijgen. U kunt een verlenging wegens buitengewone omstandigheden toestaan.
Ten laatste een maand voor de vervaldag van de oorspronkelijke opzeggingstermijn moet de huurder de verlenging via een aangetekende brief aanvragen. De bewijslast van de buitengewone omstandigheden ligt bij de huurder. U mag autonoom beslissen wat u als buitengewone omstandigheden ziet.
Wilt u de verlenging wegens buitengewone omstandigheden toestaan, dan kan u dat twee keer doen:
- Eerste verlenging: dit kan over minder of meer maanden dan de initiële opzeggingstermijn gaan. Er is ook geen maximumtermijn in de wetgeving voor deze verlenging. Hou hiermee rekening met de reden van de buitengewone omstandigheden.
- Tweede verlenging: de huurder toont opnieuw aan dat er sprake is van buitengewone omstandigheden. Deze verlenging gebeurt onder exact dezelfde voorwaarden als de eerste verlenging. Gaf u toen, bijvoorbeeld, een verlenging van zes maanden, dan is de tweede verlenging ook zes maanden.
Als er geen akkoord is tussen de verhuurder en de huurder, zal de vrederechter hierover oordelen.
Let op: U mag dit niet te lang laten aanslepen. Bij de beslissing of u de verlenging toestaat en het bepalen van de nieuwe opzeggingstermijn, houdt u rekening met de situatie van de huurder. Daarnaast houdt u ook rekening met de andere huurdersverplichtingen (bv. de onroerende bezitsvoorwaarde). U vindt meer informatie in artikel 11 van de Woninghuurwet(opent in nieuw venster) en artikel 24 van het Vlaams Woninghuurdecreet(opent in nieuw venster).
Update: 14/09/2022
Geldt voor een SHM en een SVK
Sociale verhuurkantoren
Wat moet u weten als sociaal verhuurkantoor?
Een kandidaat-huurder of een huurder met een mutatievraag kan in het SVK-puntensysteem 17 punten krijgen als de bezettingsnormen van het technisch verslag van de woning waarin hij verblijft, worden overschreden. Dit kan een woning zijn die u verhuurt, maar dit kan ook een woning zijn, die uw kandidaat-huurder momenteel huurt op de private huurmarkt. Meer uitleg over het aspect woonnood binnen het SVK-puntensysteem leest u in de tekst woonnood (eerst aanmelden). Maar kent u deze punten ook toe als uw (kandidaat-)huurder de overschrijding van de bezettingsnormen zelf gecreëerd heeft door derden te laten bijwonen?
We maken hierin een onderscheid tussen uw kandidaat-huurder die momenteel op de private huurmarkt huurt en uw huurder die een SVK-woning huurt.
1. Kandidaat-huurder is geen SVK-huurder
Als een kandidaat-huurder momenteel woont in een private woning (geen SVK-woning dus) dan gaat u niet na of de overschrijding van de bezettingsnormen zelf gecreëerd is door uw kandidaat-huurder door de bijwoonst van derden. U kunt dus de 17 punten woonnood toekennen als de private woning overbezet is en als uw kandidaat-huurder de nodige bewijsstukken heeft. Deze bewijsstukken kunt u in de tekst woonnood raadplegen.
2. Kandidaat-huurder is een SVK-huurder
Als het echter uw huurder betreft, dan kijkt u wél na of uw huurder de overschrijding van de bezettingsnormen zelf gecreëerd heeft. Het is immers een huurdersverplichting om geen bijwoonst toe te laten als de woning daardoor niet voldoet aan de bezettingsnormen, vermeld in artikel 3.1, §1, vierde lid, van de Vlaamse Codex Wonen. Deze huurdersverplichting staat in artikel 6.20 1ste lid 2° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster): ‘2° alleen toestaan dat een persoon in de sociale huurwoning zijn hoofdverblijfplaats vestigt als dat niet leidt tot een onaangepaste woning of een woning die niet voldoet aan de normen, vermeld in artikel 3.1, §1, vierde lid, en die bijwoonst melden aan de verhuurder;’
Soms laten huurders andere personen in de sociale huurwoning wonen, waardoor deze woning onaangepast wordt door de bijwoonst. Het beleid nam het standpunt in dat de 17 punten voor overschrijding van de bezettingsnormen niet kunnen worden toegekend bij huurders die de overbezetting zelf gecreëerd hebben door derden te laten inwonen. Enkel als de sociale woning bij een natuurlijke aangroei van het gezin overbezet raakt, kunnen deze 17 punten worden toegekend. Onder natuurlijke aangroei wordt verstaan: de geboorte of adoptie van kinderen of pleegzorg. In alle andere gevallen stond de huurder op een gegeven moment toe dat derden in zijn (huur)woning kwamen wonen en raakte de huurwoning overbezet. U meldt dan aan de huurder dat zijn bijwoners de woning moeten verlaten. Een ernstige of blijvende tekortkoming aan de huurdersverplichtingen kan een opzeg van de huurovereenkomst tot gevolg hebben.
De argumentatie van dit standpunt is dat huurders die de eigen woonnood creëren en een hoog puntenaantal verkrijgen met een grote kans op een toewijzing, andere kandidaat-huurders op uw wachtlijst met een hogere woonnood kunnen verdringen. Het puntensysteem is net ontwikkeld om op een objectieve wijze woonnood te definiëren en hieraan punten toe te kennen.
Punten voor mutatie
Als uw huurder een mutatie vraagt naar een grotere woning, omdat uw rationele bezettingsnormen zijn overschreden, dan kan u 14 punten toekennen voor de overschrijding van deze rationele bezettingsnormen (zie artikel 4 §4 3de lid van het MB houdende uitvoering van een aantal bepalingen van boek 6 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster): ‘In afwijking van het eerste lid worden veertien punten toegekend aan de zittende huurder van de verhuurder als de sociale huurwoning niet meer voldoet aan de rationele bezetting.’).
U hanteert uw eigen rationele bezettingsnormen: deze zijn doorgaans strikter dan de bezettingsnormen van het technisch verslag.
De huurder kan deze punten cumuleren met de 17 punten voor overschrijding van de bezettingsnormen (als aan de voorwaarden voldaan wordt) tenzij de overbezetting veroorzaakt is door bijwoonst van derden. Als de overbezetting veroorzaakt is door de bijwoonst van derden, dan kunt u geen 17 punten toekennen voor overschrijding van de bezettingsnormen maar ook geen 14 punten voor de overschrijding van de rationele bezettingsnormen. Als de bezettingsnormen van het technisch verslag zijn overschreden door natuurlijke aangroei (geboorte, adoptie of pleegzorg) dan kunt u de 14 punten voor mutatie wel toekennen en kunnen de punten worden gecumuleerd met de 17 punten voor overschrijding van de bezettingsnormen.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SVK.
Als een eigenaar in aanmerking wil komen voor een renovatiepremie, eist de lokale of Vlaamse overheid doorgaans dat de eigenaar een huurovereenkomst met een huurperiode van negen jaar met een SVK kan voorleggen. Dit wordt ook gevraagd als de nieuwe eigenaar, die een woning aankoopt die al verhuurd wordt aan een SVK, wil genieten van het verlaagd tarief verkooprechten (registratierechten).
Wat gebeurt er met de lopende onderhuurovereenkomst als u een nieuwe hoofdhuurovereenkomst sluit met dezelfde of met de nieuwe eigenaar?
U sluit de nieuwe hoofdhuurovereenkomst in de verplichte typehuurovereenkomst. Als u een nieuwe huurovereenkomst sluit, kunt u alle elementen uit de huurovereenkomst opnieuw onderhandelen: dat betekent ook dat de eigenaar zijn opzegmogelijkheden opnieuw kan onderhandelen en een hogere huurprijs kan vragen. Dit heeft gevolgen voor de onderhuurovereenkomst.
Als u nieuwe hoofdhuurovereenkomst sluit, volstaat het niet dat u een bijlage of addendum toevoegt aan de onderhuurovereenkomst. U moet ook een nieuwe onderhuurovereenkomst sluiten met dezelfde onderhuurder. Als een hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd, moet ook de onderhuurovereenkomst stopzetten. Als u een nieuwe onderhuurovereenkomst sluit, dan zullen de huurperiode van de onderhuurovereenkomst en de stilzwijgende verlengingen gelijklopen met die van de hoofdhuurovereenkomst.
Houd bij de onderhandeling met de eigenaar de financiële draagkracht van uw onderhuurder voor ogen. Want ook als de huurprijs niet verhoogt in de nieuwe hoofdhuurovereenkomst kan uw onderhuurder toch geconfronteerd worden met hogere kosten. Het Vlaams Woninghuurdecreet is van toepassing op de nieuwe hoofd- en onderhuurovereenkomst. Bij het uitvoeringsbesluit bij het Vlaams Woninghuurdecreet is een lijst van verdeling van de kosten en lasten tussen huurder en verhuurder opgenomen, die u verplicht volgt. Een voorbeeld van een kost, die onder de Woninghuurwet doorgaans door de eigenaar werd gedragen, maar die onder het Vlaams Woninghuurdecreet deels wordt gedragen door de huurder, is het ereloon van de syndicus. Onder de nieuwe verdeling geldt dat de (onder)huurder moet instaan voor 34% van de erelonen van de syndicus en de eigenaar voor 66%. U licht uw onderhuurder hierover in.
Wat als uw onderhuurder weigert om een nieuwe onderhuurovereenkomst te sluiten?
Bij de onderhandeling met de eigenaar houdt u de financiële draagkracht van uw onderhuurder goed voor ogen. Tijdens de onderhandelingen met de eigenaar kunt u al contact opnemen met de onderhuurder om hem uit te leggen dat er mogelijks een nieuwe onderhuurovereenkomst zal worden gesloten. Als hij dit weigert, dan overweegt u eerst of er een mogelijkheid is om de onderhuurder te herhuisvesten. U kunt een versnelde toewijzing door bijzondere omstandigheden van sociale aard in dit geval overwegen.(opent in nieuw venster) Zorg dan wel voor een goed gestaafd en gedocumenteerd dossier. Als dat niet mogelijk is, bijvoorbeeld omdat u geen andere panden heeft die voldoen aan de rationele bezetting voor dit gezin, dan is het beter dat u geen nieuwe hoofdhuurovereenkomst sluit met de eigenaar.
Update: 12/08/2021
Geldt voor een SVK.
Een huurder kan beslissen om een mutatie te vragen naar een andere woning. Dat kan bijvoorbeeld als hij wil verhuizen naar een kleinere of een grotere woning of als de eigenaar de hoofdhuurovereenkomst heeft opgezegd. Maar kunt u punten voor mutatie en/of punten woonnood toekennen aan een duurzame bijwoner die zich apart kandidaat wenst te stellen?
Mutatiepunten
Het antwoord is neen. Bij een mutatie kunt u de huurder 7 punten geven. Als de gezinssamenstelling van de huurder niet meer is aangepast aan de rationele bezetting van de SVK-woning dan kunt u de huurder 14 punten voor mutatie geven. De bijwoner kan wel beslissen om zich apart in te schrijven voor een sociale woning, maar u kunt hem geen punten voor mutatie toekennen. Mutatiepunten kunt u enkel toekennen aan huurders met een mutatievraag én zolang ze huurder zijn.
Punten woonnood
Voor woonnood kunt u de bijwoner, die zich apart kandidaat stelt, ook geen punten toekennen. De vraag rijst of er zelfs sprake is van woonnood. Hoewel de duurzame bijwoner geen persoonlijk woonrecht heeft in de sociale woning, heeft hij immers wel afgeleid woonrecht. De bijwoner kan u strikt gezien dus niet beschouwen als een persoon ‘zonder recht of titel’ in de sociale woning. In het verleden nam Wonen-Vlaanderen het standpunt in dat een persoon ‘zonder enig recht of titel’ in een huurwoning in de ruime zin als een ‘kraker’ beschouwd kan worden en dus in aanmerking komt voor de categorie c) verblijf in opvangtehuis, noodwoning, crisisopvang, transitwoning of hotel. Maar een duurzame bijwoner in een sociale woning kan niet beschouwd worden als een persoon zonder recht of titel, aangezien hij afgeleid woonrecht heeft. De bijwoner kan m.a.w. geen punten krijgen voor de categorie c) verblijf in opvangtehuis, noodwoning, crisisopvang, transitwoning of hotel.
Als de eigenaar de hoofdhuurovereenkomst zou beëindigen, dan kan de huurder punten woonnood krijgen voor de categorie opzegging huurovereenkomst door eigenaar met een opzegtermijn van minder dan drie maanden (of tussen de drie en zes maanden) of de woning verplicht en rechtsgeldig moeten verlaten binnen een termijn van minder dan drie maanden (of tussen de drie en zes maanden). Als de eigenaar de hoofdhuurovereenkomst opzegt en de duurzame bijwoner beslist om zich apart kandidaat te stellen, dan kan hij echter geen punten woonnood krijgen voor deze categorie. Deze punten kunt u dan enkel toekennen aan de huurder en zijn gezin, maar niet nogmaals aan de bijwoner die beslist zich apart kandidaat te stellen voor een andere woning.
Meer uitleg over woonnood vindt u op de afgeschermde documenten rond verhuren > toewijzen > hulpbronnen SVK (vooraf inloggen nodig).
Vruchtgebruik is het zakelijk recht om van een onroerend goed, die eigendom is van iemand anders, het genot te hebben. De vruchtgebruiker mag de woning bewonen of verhuren en zelf de huurgelden ontvangen. De oorspronkelijke eigenaar wordt tijdens de periode van het vruchtgebruik een zogenaamde ‘naakte of blote’ eigenaar en hij mag de woning tijdens deze periode niet bewonen. De vruchtgebruiker kan de woning echter niet verkopen of schenken.
Iemand die 100% vruchtgebruiker is, mag de woning dus verhuren, ook aan u. U sluit een hoofdhuurcontract af met de vruchtgebruiker die dan optreedt als verhuurder. Hij moet u wel de bewijzen aanleveren (via een uittreksel uit de notariële akte) dat hij het volledig vruchtgebruik heeft. Tijdens de periode van de hoofdhuurovereenkomst moet hij aan alle verhuurdersverplichtingen (blijven) voldoen.
Update: 09/07/2021
Geldt voor een SVK.
Een kandidaat-huurder kan punten voor woonnood krijgen als de eigenaar van zijn huurwoning een opzeg van de huurovereenkomst heeft gegeven of als de kandidaat-huurder de woning verplicht en rechtsgeldig moet verlaten binnen de drie of zes maanden (respectievelijk 17 en 14 punten). Meer informatie leest u in de tekst over woonnood. (afgeschermde inhoud dus aanmelden)
U kunt geen punten voor woonnood toekennen aan een kandidaat-huurder als hij tot een onderling minnelijk akkoord is gekomen met de eigenaar over zijn opzeg en vertrek. Beide partijen bekomen dan een vergelijk en kunnen in een minnelijk akkoord, bijvoorbeeld, overeenkomen dat ze de huurovereenkomst vroeger beëindigen dan de wettelijke opzegtermijn bepaalt. Zo’n minnelijk akkoord wordt beschouwd als een opzeg die de kandidaat-huurder zelf heeft gegeven.
Voor woonnood kunt u alleen punten toekennen bij een opzeg door de eigenaar-verhuurder aan de kandidaat-huurder of als de kandidaat-huurder de woning verplicht en rechtsgeldig moet verlaten binnen een termijn van drie of zes maanden.
Opgelet: een minnelijke schikking bij de vrederechter is niet hetzelfde als een minnelijk akkoord tussen een huurder en verhuurder. Er zijn twee soorten minnelijke schikkingen bij de vrederechter mogelijk: via een proces-verbaal van verzoening of via een akkoordvonnis.
Proces-verbaal van verzoening
Een verhuurder kan beslissen om de huurder op te roepen in verzoening voor de vrederechter en proberen tot een minnelijke schikking te komen. Dit heet een procedure van oproeping tot verzoening. Deze procedure is bedoeld als preventieve maatregel om de gerechtelijke uithuiszetting te voorkomen of te vermijden. Tijdens deze procedure kunnen de huurder en verhuurder overeenkomen dat de huurder de woning tegen een bepaalde datum zal verlaten. Deze afspraak wordt vastgelegd in een proces-verbaal van verzoening (minnelijke schikking).
Akkoordvonnis
Een verhuurder kan ook een gerechtelijke uithuiszetting vragen via een verzoekschrift of via een dagvaarding bij een gerechtsdeurwaarder. Dit heet de procedure ten gronde. Bij een vraag tot gerechtelijke uithuiszetting zal de vrederechter telkens proberen om eerst een minnelijke schikking te bekomen tussen de huurder en de verhuurder. Dit is wettelijk verplicht. Beide partijen kunnen dan overeenkomen dat de huurder de woning tegen een bepaalde datum zal verlaten. In dit geval komt het doorgaans niet tot een effectieve uithuiszetting. Deze minnelijke schikking wordt opgenomen in een akkoordvonnis.
Conclusie
Als een kandidaat-huurder bij u komt met een minnelijk akkoord dat hij met de eigenaar heeft gesloten, dan kent u deze kandidaat-huurder geen punten toe. Als hij echter een minnelijke schikking heeft via de vrederechter en hij bezorgt u een document van de vrederechter met een minnelijke schikking (dat kan via een proces-verbaal van verzoening en/of een akkoordvonnis), dan kunt u deze kandidaat-huurder punten toekennen voor het verplicht en rechtsgeldig moeten verlaten van de woning. Afhankelijk van de termijn waarbinnen de kandidaat-huurder zijn huurwoning moet verlaten kent u 14 (binnen 6 maanden) of 17 (binnen 3 maanden) punten toe. Als bewijsstuk moet uw kandidaat-huurder het document van de rechtbank aan u bezorgen.
Update: 04/08/2021
Geldt voor een SVK.
Binnen het SVK-puntensysteem kunt u 17 punten toekennen aan een kandidaat-huurder die in een woning woont die onaangepast is aan zijn fysieke gesteldheid[1]. Om de onaangepastheid van een woning te beoordelen, hanteert u de mobiliteitscriteria die worden gebruikt om de huursubsidie van onbepaalde duur (voor 65-plussers en personen met een ernstige handicap) toe te kennen. In het kader van de woonnoodpunten wordt een woning als onaangepast aan de fysieke gesteldheid beschouwd als de woning aan (minstens) één van de vier mobiliteitscriteria niet voldoet. Deze mobiliteitscriteria staan vermeld in art. 5.166 §2 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) (BVCW) en in art. 12 van het ministerieel besluit tot nadere precisering van de voorwaarden waaronder een tegemoetkoming in de huurprijs(opent in nieuw venster) [voor woonbehoeftige huurders wordt verleend als vermeld in artikel 5.164, § 1, zesde lid, van het BVCW van 2021, (verv. MB 3 december 2021, art. 39, I: 1 januari 2021)] en tot vaststelling van [de mobiliteitscriteria, vermeld in artikel 5.166, § 2, van het voormelde besluit. Deze mobiliteitscriteria worden hieronder nog verder toegelicht:
- de technische uitrusting in de woning: de woning beschikt over voldoende technische uitrusting die de zelfredzaamheid van de huurder of het inwonende gezinslid bevordert met het oog op zelfstandig wonen en maatschappelijke integratie;
- de toegankelijkheid van de vertrekken in de woning: de keuken, badkamer, slaapkamer, leefkamer en toilet zijn toegankelijk via gelijkvloerse verbindingen zonder niveauverschillen en als een rolstoelgebruiker in de woning woont, is er voldoende circulatieruimte in en tussen deze verschillende lokalen;
- de toegankelijkheid van de woning en de bereikbaarheid vanaf het openbaar domein: de woning is veilig bereikbaar vanaf de openbare weg via een voldoende brede toegangsweg zonder noemenswaardige trappen of hellingen. Als er een rolstoelgebruiker in de woning woont, is de toegang vanaf de openbare weg tot de woning aangepast voor zelfstandig rolstoelgebruik;
- de aanwezigheid van aan het wonen complementaire functies in de omgeving van de woning: binnen een loopafstand van 600 meter is er een aanbod van voorzieningen zoals openbaar vervoer, winkels en gezondheidszorg.
Welke bewijsstukken heeft u nodig voor deze woonnoodcategorie?
Om punten te kunnen toekennen voor de woonnoodcategorie ‘woning onaangepast aan de fysieke mogelijkheden van een bejaarde of van een persoon met een handicap’ heeft u in eerste instantie een bewijsstuk nodig, dat vaststelt dat de woning niet voldoet aan (minstens) één van de vier vermelde mobiliteitscriteria. Deze bewijsstukken zijn:
- technisch verslag van het conformiteitsonderzoek
- (of) attest van de woonwinkel
- (of) attest van de huisvestingsambtenaar
- (of) het SVK stelt de onaangepastheid van de woning aan de fysieke gesteldheid zelf vast als het niet kan worden vastgesteld via de bovenstaande manieren
Een doktersattest of een medisch attest kan een aanvullend element zijn, maar u kunt een kandidaat-huurder geen 17 punten woonnood toekennen voor ‘woning onaangepast aan de fysieke gesteldheid’ louter op basis van een doktersattest. De redenering hierachter is dat er een instantie moet zijn die de onaangepastheid van de woning vaststelt en die ook over de nodige expertise beschikt om deze vaststelling te doen. Een dokter zal deze vaststelling niet (kunnen) doen.
Meer uitleg en duiding leest u in de tekst woonnood (afgeschermde inhoud).
Update: 16/09/2021
Geldt voor een SVK.
Neen, de onderhuurder kan dan geen tegenopzeg doen. Een tegenopzeg wordt meestal gedaan om de opzeggingstermijn in te korten en opdat de huurder dus geen huurgeld meer moet betalen voor de resterende maanden van de opzeggingstermijn. De typeonderhuurovereenkomst voorziet geen mogelijkheid voor een tegenopzeg door de onderhuurder. U kan wel samen met uw onderhuurder beslissen om op basis van artikel 1134, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek in onderling akkoord de huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen. Dit heet de zogenaamde minnelijke beëindiging die ook in het sociaal huurrecht aanvullend kan worden toegepast.
Als de eigenaar-verhuurder de hoofdhuurovereenkomst opzegt en u krijgt toch de vraag van uw onderhuurder om de opzeggingstermijn van de onderhuurovereenkomst in te korten, dan kunt u op uw beurt de eigenaar-verhuurder vragen om de hoofdhuurovereenkomst vervroegd te beëindigen. U en de eigenaar-verhuurder zijn echter niet verplicht om akkoord te gaan met een dergelijke minnelijke vervroegde beëindiging. Het ligt binnen uw autonomie en binnen de autonomie van de eigenaar-verhuurder om hiermee in te stemmen. Het is in ieder geval belangrijk dat uw SVK geen financieel nadeel ondervindt van een eventuele vervroegde minnelijke beëindiging van de onderhuurovereenkomst terwijl de opzeggingstermijn van de hoofdhuurovereenkomst gewoon behouden blijft en niet vervroegd beëindigd wordt: het is immers niet de bedoeling dat u de resterende maanden huur betaalt waarvoor u zelf geen huurinkomsten ontvangt. Als u dus instemt met de vraag van de onderhuurder om de onderhuurovereenkomst vervroegd te beëindigen, dan kunt u er best ook voor zorgen dat u ook gelijktijdig de hoofdhuurovereenkomst beëindigt.
Kunt u tegenopzeggen als de eigenaar-verhuurder de hoofdhuurovereenkomst opzegt?
In tegenstelling tot de onderhuurovereenkomst kunt u bij een hoofdhuurovereenkomst daarentegen in een aantal gevallen wel tegenopzeggen (zie art. 20, §2 van het Vlaams Woninghuurdecreet). Zo’n tegenopzeg duurt dan één maand en kunt u geven wanneer de eigenaar-verhuurder opzegt voor persoonlijk gebruik, voor grondige renovatiewerken of als hij opzegt zonder motief. Dit zijn de opzegmogelijkheden van de eigenaar-verhuurder volgens het Vlaams Woninghuurdecreet en die ook in de typehoofdhuurovereenkomst staan (indien ze niet worden beperkt of uitgesloten in de typehoofdhuurovereenkomst). U kunt echter geen tegenopzeg doen wanneer de eigenaar zes maanden vóór de vervaldag van de huurovereenkomst een opzeg geeft. U kunt in dat geval wel een opzeg geven, maar dan bedraagt de opzeggingstermijn drie maanden (art. 20, §1, eerste lid Vlaams Woninghuurdecreet(opent in nieuw venster)). Een minnelijke vervroegde beëindiging is dan ook mogelijk, voor zover u en de eigenaar-verhuurder hiermee akkoord gaan (zie uitleg hierboven).
Update: 08/12/2021
Geldt voor een SVK.
Inkomensgrenzen
U kunt een kandidaat-huurder onder één van de drie inkomensgrenzen plaatsen:
- Een alleenstaande zonder personen ten laste
- Een alleenstaande met een fysieke handicap en die geen andere personen ten laste heeft
- Voor alle anderen, verhoogd met een bedrag per persoon ten laste
Onder welke inkomensgrens wordt een alleenstaande ouder geplaatst, die geen personen ten laste heeft, maar wel het bezoekrecht heeft over één of meerdere kinderen?
U gaat eerst na of het bezoekrecht ook gepaard gaat met een regelmatig verblijf bij de kandidaat-huurder. Er is sprake van regelmatig verblijf als het kind of de kinderen van de kandidaat-huurder minstens één nacht per maand blijven overnachten bij de ouder. Als dat het geval is, telt u het kind mee als persoon ten laste (art. 6.1, eerste lid, 4° Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)) op voorwaarde dat het kind minderjarig is of recht heeft op gezinsbijslag.
Als het kind niet minstens één nacht per maand overnacht bij de kandidaat-huurder en er dus geen sprake is van regelmatig verblijf, telt u het kind niet mee als persoon ten laste. De kandidaat-huurder beschouwt u dan als een alleenstaande (eventueel met een fysieke handicap) zonder personen ten laste en de bijhorende inkomensgrens.
ABI
Bij de puntenberekening van het actueel besteedbaar inkomen (ABI) kunt u het ABI van een alleenstaande nemen of het ABI van al de anderen (koppels/gezinnen). Als de kandidaat-huurder kinderen heeft en u wilt weten onder welke categorie u de kandidaat-huurder plaatst, dan kijkt u na of het om een verblijfsco-ouderschap gaat of enkel over een verblijfsregeling.
Verblijfsco-ouderschap
Bij een verblijfsco-ouderschap verblijft het kind evenveel tijd bij de beide ouders. Beide ouders dragen evenredig bij aan de kosten van het kind. Deze regeling wordt doorgaans ‘co-ouderschap’ of de ‘50-50-regeling’ genoemd. Als uw kandidaat-huurder een verblijfsco-ouderschap heeft over zijn kind(eren), dan toetst u het ABI van de kandidaat-huurder af aan dat van een gezin. Als het kind evenveel tijd bij beide ouders verblijft en (ongeveer) hetzelfde aantal nachten overnacht bij beide ouders, moet er doorgaans geen alimentatie betaald worden.
Verblijfsregeling
Als de kandidaat-huurder geen verblijfsco-ouderschap over het kind heeft met de andere ouder en het kind dus niet evenveel tijd doorbrengt bij de beide ouders, is er vaak wel een verblijfsregeling waarbij het kind een bepaald aantal dagen of nachten mag verblijven bij de ene ouder. Als uw kandidaat-huurder een verblijfsregeling heeft voor zijn kind, dan toetst u het ABI van deze kandidaat-huurder af aan dat van een alleenstaande. Bij een verblijfsregeling wordt er wel alimentatie betaald als het kind niet evenveel tijd bij beide ouders verblijft en er dus geen sprake is van verblijfsco-ouderschap. De alimentatiegelden, die de kandidaat-huurder betaalt aan de andere ouder, brengt u in mindering van het ABI. Het is dan te verantwoorden dat het ABI van de kandidaat-huurder (met een verblijfsregeling voor zijn kind) wordt afgetoetst aan het ABI van alleenstaanden.
Art. 6.1, eerste lid, 1° Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Art. 6.13 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)
Update: 01/03/2022
Geldt voor een SVK.
U ontdekt dat u een woning in huur heeft, die onvergund blijkt te zijn. Welke stappen kunt u als SVK ondernemen naar de eigenaar-verhuurder toe? En wat met uw onderhuurder?
Als de eigenaar-verhuurder zonder voorafgaande omgevingsvergunning de hoofdfunctie van een bebouwd onroerend goed geheel of gedeeltelijk wijzigde of een woning opdeelde in verschillende woonunits, dan begaat hij een stedenbouwkundig misdrijf (artikel 6.2.1 , eerste lid, 1° juncto artikel 4.2.1, 6° of 7° Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). Als hij dat onroerend goed bovendien verhuurt, is dat een verzwarende omstandigheid (met een zwaardere bestraffing - artikel 6.2.1., tweede lid Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). De overtreder van zo’n stedenbouwkundig misdrijf (de eigenaar-verhuurder) kan dan zowel strafrechtelijk als burgerrechtelijk worden vervolgd.
Als SVK bent u de hoofdhuurder. Als u pas na het sluiten van de huurovereenkomst te weten komt dat u een onvergunde woning huurt, dan onderneemt u best actie. In dit geval is de eigenaar-verhuurder verantwoordelijk. De eigenaar-verhuurder is verplicht om rekening te houden met de geldende stedenbouwkundige voorschriften. Het verhuren van een onvergunde woning, vormt een ernstig gebrek van de huurovereenkomst.
De eigenaar-verhuurder moet nagaan bij de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente of stad waar de woning ligt, of hij een regeling kan treffen om dit op te lossen. Dat kan bijvoorbeeld door een regularisatievergunning, een tijdelijke vergunning of door het pand een andere stedenbouwkundige bestemming te geven. In veel gevallen gaat dit gepaard met kosten voor de eigenaar-verhuurder.
Als dergelijke oplossingen mogelijk zijn en de eigenaar-verhuurder regelt dat, zodat het niet langer om een onvergunde woning gaat, dan (ver)huurt u deze woning verder.
Als de dienst ruimtelijke ordening duidelijk maakt dat er geen enkele regularisatie mogelijk is, dan is de huurovereenkomst nietig. U kunt bij de vrederechter een nietigverklaring vragen. U kunt een schadevergoeding eisen voor de periode dat u de onvergunde woning huurde. Als u beslist om geen stappen te ondernemen en u blijft de onvergunde woning verder (ver)huren, dan kan uw onderhuurder de vrederechter verzoeken om de onderhuurovereenkomst nietig te verklaren. De onderhuurder kan u in gebreke stellen en een schadevergoeding van u eisen.
SVK’s gebruiken sinds 29 april 2019[1] de verplichte typehoofdhuurovereenkomsten waarin het verplicht is om informatie over de meest recente stedenbouwkundige bestemming op te nemen. Vóór deze datum gebruikten de SVK’s vrijblijvende modelhoofdhuurovereenkomsten, waarin ze informatie over de stedenbouwkundige bestemming van het pand niet verplicht moesten opvragen of toevoegen aan de hoofdhuurovereenkomst.
Wat met de onderhuurder?
De onderhuurder valt niets te verwijten als blijkt dat hij een woning huurt die niet vergund blijkt te zijn. Daarom zoekt u een oplossing voor uw huurder en herhuisvest u hem in een andere sociale woning. Eventueel kunt u de huurder tegemoet komen in de kosten voor de herhuisvesting.
Update: 13/07/2021
Geldt voor een SVK.
[1] Sinds de inwerkingtreding van het besluit van de Vlaamse Regering van 8 februari 2019 tot uitvoering van diverse bepalingen van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode en tot versterking van de SVK-werking(opent in nieuw venster).
Ja, dat kan.
Volgens Vlabel zijn er twee mogelijkheden:
Mogelijkheid 1:
Ofwel moet er binnen de drie jaar te rekenen van de authentieke akte van aankoop een nieuw hoofdhuurcontract met een duurtijd van 9 jaar worden gesloten om van het tarief van 7% te genieten. Dit kan een nieuw contract zijn nadat het vorige werd ontbonden.
Mogelijkheid 2:
Ofwel kan u, binnen de drie jaar te rekenen van de authentieke akte van aankoop, ook werken met een addendum/bijlage aan het bestaande hoofdhuurcontract. Hierin moet staan dat de kopers het contract overnemen en er een nieuwe einddatum (9 jaar na akte) werd afgesproken. Op die manier wordt er een nieuwe periode van 9 jaar gegarandeerd.
In dit addendum/bijlage komen:
- Nieuwe gegevens eigenaar/ verhuurder
- Vermelding: dit is een overname van het huurcontract afgesloten met de vorige eigenaar
- Nieuwe duur: negen jaar na aankoopakte
Welke gevolgen heeft dit voor het onderhuurcontract?
Mogelijkheid 1:
Als er een nieuw hoofdhuurcontract wordt gesloten (al dan niet aan dezelfde contractvoorwaarden), dan sluit u ook een nieuw onderhuurcontract met uw onderhuurder. Waarom dit nodig is en wat u moet doen als de huurder een nieuw OHC weigert, leest u in deze FAQ(opent in nieuw venster).
Als er een nieuwe huurprijs wordt bedongen door de nieuwe eigenaar, dan is dit een huurprijsherziening.
Mogelijkheid 2:
Als er een addendum/bijlage aan het bestaande hoofdhuurcontract wordt toegevoegd, dan wordt er ook aan het bestaande onderhuurcontract ook een addendum/bijlage toegevoegd worden. Daarin staat dan enkel de nieuwe duur van de onderhuurovereenkomst.
Let op! De onderhuurder moet hier akkoord mee gaan. Als hij niet akkoord gaat, komt er geen nieuwe duur van de bestaande onderhuurovereenkomst die gewoon verder kan blijven lopen. Aan de hoedanigheid van het SVK als hoofdhuurder/onderverhuurder is niets gewijzigd.
Update: 18/02/2022
Geldt voor een SVK.