Vaak gestelde vragen over sociale huur

Inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden

Wie kan zich inschrijven voor een sociale huurwoning? Wie kan er na inschrijving een woning toegewezen krijgen?

Wat doet u als de (kandidaat-)huurder uit het bevolkingsregister is geschrapt?

Bij inschrijving meldt de kandidaat-huurder dat hij een ernstig gehandicapte dochter heeft die vier nachten per maand komt overnachten. Heeft dit gezin recht op een voorrang voor een woning die is aangepast aan de fysieke handicap?

Moet iedere meerderjarige persoon het inschrijvingsformulier ondertekenen bij inschrijving voor een sociale huurwoning?

Mag een meerderjarige persoon zich samen met een minderjarige inschrijven?

Mag u bij een lopend dossier een andere referentiehuurder aanduiden?

Via de OP-toepassing (KSZ) stelt u vast dat een kandidaat-huurder verhuisde of dat zijn gezinssamenstelling wijzigde. Hij meldde u niets. Wat moet u met deze informatie doen?

Moet u voor de bepaling van de inkomensgrens bij inschrijving voor een sociale huurwoning rekening houden met een kind in co-ouderschap dat niet gedomicilieerd is bij de kandidaat-huurder?

Wat zijn ADL-woningen?

Mag u een verklaring van een arts aanvaarden, als deze zich uitspreekt over bv. een gebrek aan kinderopvang, om een kandidaat-huurder vrij te stellen van de taalbereidheidsvoorwaarde?

Vallen Franstaligen uit de faciliteitengemeenten en randgemeenten onder de taalbereidheid voor een sociale huurwoning?

Moet een bijwoner 'geschrapt' worden uit een kandidatuur als hij de woning niet mee zal bewonen? Of is een verklaring op eer van de kandidaat-huurders voldoende?

Wat met huurders die eigendom hebben in oorlogsgebied?

Mag een sociale huurder zich kandidaat stellen voor een andere sociale woning, ook al voldoet zijn huidige woning aan de rationele bezetting?

Een kandidaat-huurder ondertekende vóór 1 november 2017 een huurovereenkomst. De overeenkomst startte op 1 december 2017. Moet hij voldoen aan de taalkennisverplichting?

Mag u afwijken van de inkomensgrenzen in wijken of gebouwen waarvoor een leefbaarheidsplan is?

Een koppel dat wettelijk samenwoont en een woning in volle eigendom heeft, gaat uit elkaar. Kunt u hen inschrijven?

Wat kunnen gegronde redenen zijn om uitstel te verlenen bij de vervreemding van een eigendom?

Mag een bijwoner eigendom bezitten?

Een minderjarige staat op de wachtlijst van een erkende begeleidingsdienst. Kan hij zich inschrijven voor een sociale woning?

Kan een (kandidaat-)huurder van een faciliteitengemeente vragen dat u in het Frans communiceert?

Een persoon kandideert voor een gemeente waar hij geen lokale binding heeft. Kunt u zijn voorkeur weigeren?

Moet u herinneringsbrieven versturen van een brief bij actualisatie van een sociale huurwoning als de oorspronkelijke brief onbestelbaar terugkomt?

Kan een erkende vluchteling die een positieve beslissing van het CGVS heeft gekregen, maar nog niet is ingeschreven in het vreemdelingenregister zich inschrijven voor een sociale woning?

Wat met de categorieën die niet vallen onder een ADL-woning voor sociale verhuring?

Wat moet u verstaan onder ‘alle door het gemeen recht toegestane bewijsmiddelen aanvoeren, met uitzondering van de eed’? 

Voldoet een zittende huurder met een handelspand in volle eigendom, dat niet bestemd is voor bewoning, aan de eigendomsvoorwaarde voor een sociale huurwoning?

Mag u een persoon die ambtelijk geschrapt werd inschrijven voor een sociale huurwoning?

Geldt een gebrek aan kinderopvang als een geldige reden voor een tijdelijke opschorting als een (kandidaat-)huurder voor een sociale huurwoning niet instapt in een cursus NT2?

Kunnen niet-erkende vluchtelingen en asielzoekers zich inschrijven als kandidaat-huurder voor een sociale woning?

Wat doet u als een (kandidaat-)huurder voor een sociale huurwoning u een attest kan voorleggen, maar u vindt hier in de OP toepassing (KSZ) geen gegevens over terug?

De kandidaat-huurder heeft een verkoopscompromis getekend om zijn eigendom te verkopen. Is dit voldoende om aan de eigendomsvoorwaarde voor een sociale huurwoning te voldoen?

Mag een kandidaat-huurder een vakantiewoning hebben?

Wat bepaalt of een sociale woning ‘aangepast’ is voor personen met een fysieke handicap of beperking?

Kunt u een kandidaat-huurder voor een sociale woning schrappen op basis van verbale of fysieke agressie tegenover uw personeel?

Een kandidaat meldt dat hij niet langer samen met zijn partner wil kandideren. Wat doet u als de partner niet reageert op de vraag tot splitsing van de kandidatuur?

Wat is de sanctie als een kandidaat-huurder tijdens zijn kandidatuur voor een sociale huurwoning een wijziging van de gezinssamenstelling of het adres niet binnen de maand meedeelt aan de sociale verhuurder?

Wat doet u als een kandidaat-huurder ten onrechte is ingeschreven?

Wat doet u als een (kandidaat-)huurder voor een sociale huurwoning een attest van het onthaalbureau/Huis van Nederlands kan voorleggen, maar de KBI weerlegt dit attest?

Wat bedoelt de regelgever met ‘gezinshereniging’ bij inschrijving voor een sociale huurwoning?

Vormt een blote eigendom een probleem bij inschrijving of toewijzing?

Een persoon wilt zich inschrijven maar heeft een recht van bewoning. Voldoet hij aan de eigendomsvoorwaarde?

Een kandidaat-huurder woont wettelijk samen. Kan hij alleen kandideren zonder dat hij de wettelijke samenwoonst verbreekt?

Een kandidaat-huurder vraagt om zijn dossier door te sturen naar andere sociale verhuurders of u ontvangt een kandidatuur van een andere sociale verhuurder. Hoe gaat u te werk?

Sinds 1 januari 2020 bent u verplicht om elke nieuw ingeschreven kandidaat-huurder te informeren dat u hun dossier kunt doorsturen naar andere sociale verhuurders die actief zijn in dezelfde en de aangrenzende gemeenten van het werkingsgebied van uw SHM(opent in nieuw venster) (zie art.6.9, tweede lid van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Op deze manier stelt de kandidaat-huurder zich kandidaat voor sociale woningen van verschillende sociale verhuurders, actief in verschillende gemeenten.

De kandidaat-huurder is niet verplicht om in te gaan op deze vraag. U wijst de kandidaat-huurder ook op de mogelijke gevolgen van een inschrijving bij een andere sociale verhuurder. Het houdt immers in dat de kandidaat-huurder moet reageren op brieven, actualisatiebrieven, aanbodbrieven van de andere sociale verhuurder(s). Ook moet de kandidaat zich ervan bewust zijn dat sancties kunnen bij een niet-reactie, weigeringen, … Eén ongegronde weigering van een aanbod kan leiden tot het verlies van de huurpremie.

Hoe gaat u te werk als u een kandidatendossier doorstuurt naar een andere sociale verhuurder?

U schrijft de kandidaat-huurder in. Als deze kandidaat-huurder wil dat u zijn kandidatuur bezorgt aan de andere sociale verhuurders, dan heeft u daar 15 kalenderdagen (na de inschrijvingsdatum) de tijd voor.

Als de kandidaat-huurder ermee akkoord gaat dat u zijn volledige inschrijvingsdossier bezorgt aan de andere verhuurder, voor zover alle documenten beschikbaar zijn, dan bezorgt u het volledige dossier aan de andere verhuurder. Daarvoor heeft u één maand tijd. U kunt het dossier via e-mail bezorgen: dit doet u best via een beveiligde e-mail aangezien u heel wat persoonsgegevens uitwisselt. U moet het kandidatendossier niet via de post versturen.

Hoe gaat u te werk als u een kandidatendossier van een andere sociale verhuurder ontvangt?

Als u een kandidatuur of een volledig kandidatendossier van een andere verhuurder ontvangt, heeft u 15 kalenderdagen tijd om een ontvangstmelding te versturen naar deze kandidaat-huurder. U vermeldt in deze brief de termijn die de kandidaat-huurder heeft om te reageren. U kunt in deze ontvangstmelding ook aangeven voor welke gemeenten of wijken de kandidaat-huurder zich kan inschrijven. Hij kan ook zijn woonwensen opgeven, zoals de maximale huurprijs en huurlasten die hij kan betalen. Als de kandidaat-huurder geen voorkeuren opgeeft, schrijft u hem in voor alle woningen die hij rationeel kan bezetten in uw hele werkingsgebied.

Als de kandidaat-huurder niet (tijdig) reageert op deze ontvangstmelding, dan schrijft u hem niet in. Als hij wel tijdig reageert, schrijft u hem in op de inschrijvingsdatum van de inschrijving bij de initiële sociale verhuurder. U geeft hem het laatste volgnummer van die dag.

U bezorgt aan deze kandidaat-huurder nadien een inschrijvingsbewijs, de privacyverklaring en uw intern huurreglement voor kandidaat-huurders.

Waarop moet je letten als je een kandidatendossier van een SHM naar een SVK (opent in nieuw venster)stuurt?

Soms heeft de kandidaat-huurder misschien geen voorrang bij een SHM, maar maakt hij wel snel kans op een toewijzing bij een SVK. SVK’s werken immers met een puntensysteem waardoor de kandidaat punten kan scoren voor woonnood als hij zich in een precaire situatie bevindt. Dan is het belangrijk dat u deze kandidaat-huurder hierover informeert. De kandidaat-huurder zal, om zijn woonnood aan te tonen, nog extra documenten moeten aanleveren aan het SVK. U vindt de uitgebreide tekst over de invulling van woonnood op deze website onder de documenten verhuren > toewijzen (afgeschermde inhoud).

Hebt u nog geen toegang tot afgeschermde inhoud op de hub? Dan kunt u die aanvragen via deze link.(opent in nieuw venster)

Samenwerkingsprotocol

Voordat u persoonsgegevens uitwisselt met andere sociale verhuurders en kandidaturen of kandidatendossiers doorstuurt, moet u een samenwerkingsprotocol sluiten met deze verhuurder. U kunt één protocol met meerdere sociale verhuurders tegelijkertijd afsluiten.

Update: 20/07/2021

Geldt voor een SHM en een SVK.

Een kandidaat-huurder is erkend als vluchteling, maar heeft nog eigendom in zijn land van herkomst. Voldoet hij aan de eigendomsvoorwaarde?

Een kandidaat-huurder is eigenaar van een ‘weiland'. Voldoet hij aan de eigendomsvoorwaarde?

Actualisatie: enkele veelvoorkomende vragen

Moet u minderjarige kinderen aftoetsen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden voor een sociale huurwoning?

Vanaf wanneer dient een sociale huurder een niveau van de taalkennis niveau A2 te behalen?

Kan een gehuwd persoon alleen kandideren zonder dat er een ontwricht huwelijk is of zonder dat hij de echtscheiding inleidde?

Toewijzen van sociale woningen

Aan wie wijst de sociale verhuurder welke woning toe?

Kunt u een toewijzing koppelen aan een begeleidingsovereenkomst?

Mag u een ongegronde weigering noteren als de kandidaat een woning weigert die gebreken vertoont bij bezichtiging?

Moet u de voorrangsregeling van een versnelde toewijzing voor een sociale huurwoning opnemen in het interne huurreglement?

Kunt u een aanvraag tot versnelde toewijzing volgens art. 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen aan een bijzondere doelgroep bij een SVK indienen?

Is er ruimte voor debat voorzien in de verhaalprocedure?

Een 55-plusser zonder fysieke handicap bezit en bewoont een onaangepaste woning. Hij staat ingeschreven sinds 2011. Kan hij een toewijzing krijgen?

Is het aantal toewijzingen door bijzondere omstandigheden van sociale aard gelimiteerd?

Kunt u rekening houden met pleeg- of adoptiekinderen voor de rationele bezetting?

Wat als een kandidaat bij een toewijzing niet alle documenten binnenbrengt?

Het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen bevat een absolute voorrangsregel voor personen met een fysieke handicap of beperking als de woning, door de daarop gerichte investeringen, is aangepast. Op welke manier moet u uitvoering geven aan die bepaling?

Een (kandidaat-)huurder schrijft zich in voor een sociale woning en meldt u dat zijn gezin uit het buitenland komt of van plan is te komen. Wat doet u hiermee op het moment van een toewijzing?

Een kandidaat-huurder kan van een voorrang genieten op basis van een onbewoonbaar verklaarde woning. Verliest deze persoon zijn voorrang als hij (al dan niet tijdelijk) naar een private woning verhuist?

U kunt voor maximaal 1 jaar na weigering geen sociale huurwoning aanbieden aan een kandidaat-huurder. Als de toewijzing van de kandidaat een bedreiging vormt voor de integriteit van de andere bewoners, kunt u deze periode verlengen?

Kunt u de optionele voorrangsregels uit art. 6.20 van het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Codex Wonen combineren?

Kan een gemeente aanvragen tot versnelde toewijzing beperken tot aanvragen van mensen of instellingen op hun gemeentelijk grondgebied?

Wanneer is een kandidaat inwoner van een bepaalde gemeente, voor de toepassing van de optionele voorrangsregel?

Krijgt een kandidaat-huurder altijd voorrang als zijn woning onbewoonbaar of ongeschikt is verklaard?

Wanneer krijgt iemand voorrang voor een ‘aangepaste’ sociale woning? 

Aan wie kent u de voorrang wegens onbewoonbaarverklaring toe, als een koppel uit elkaar gaat?

Schrapt u een kandidaat-huurder voor een sociale huurwoning van het inschrijvingsregister, als de kandidaat in het wachtregister staat op het moment dat u als sociale verhuurder de toelatingsvoorwaarden controleert?

Een ex-huurder met huurachterstal schrijft zich in. Zijn huurschulden zijn ondertussen verjaard. Kunt u hem een toewijzing weigeren?

Stel dat 5% van het aantal toewijzingen bij de versnelde toewijzing volgens art. 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen gelijk is aan 9,04. Vanaf wanneer kunt u verzoeken weigeren: vanaf 9 of vanaf 10?

Kan een kandidaat na 1 maart 2017 een toewijzing krijgen als hij een woning/bouwgrond deels in eigendom heeft? 

Kunt u rekening houden met ongeboren kinderen om de rationele bezetting te bepalen als u een sociale huurwoning toewijst?

Een toekomstige referentiehuurder heeft geen lokale binding. Een ander gezinslid voldoet wél aan de lokale binding. Kan het gezin genieten van deze optionele voorrangsregel?

Verliezen kandidaat-huurders voor een sociale huurwoning, die met voorrang intern kunnen muteren, hun voorrangsrecht na meer dan één weigering?

Kunt u wijkbewoners voorrang geven voor een sociale huurwoning door hun lokale binding?

Wat is een ambulant intensief behandelteam bij de versnelde toewijzing aan een bijzondere doelgroep volgens art. 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen?

Hoe verhoudt het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen zich tot de toewijzing van ADL-woningen?

Het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen geldt voor de verhuring van een ADL-woning. 

Als een persoon zich wil inschrijven voor een ADL-woning, geldt ook de voorwaarde dat hij bereid moet zijn om een overeenkomst over het verlenen van zorg en ondersteuning te sluiten met een vergunde zorgaanbieder die vanuit het ADL-centrum assistentie verleent, waarin wordt voorzien dat zorg en ondersteuning als vermeld in artikel 4, 1°, van het besluit van de Vlaamse Regering van 24 juni 2016 over de besteding van het budget voor niet-rechtstreeks toegankelijke zorg en ondersteuning voor meerderjarige personen met een handicap en over organisatiegebonden kosten voor vergunde zorgaanbieders, wordt ingekocht voor minimum 12,2345 zorggebonden punten of voor het overeenstemmende bedrag in euro dat wordt berekend conform artikel 2 van het voormelde besluit van 24 juni 2016. De verhuurder kan een afwijking van de inkomensgrenzen toestaan als de persoon die zich wil inschrijven voor een ADL-woning, daarvoor een gemotiveerd verzoek indient, met dien verstande dat het inkomen uit arbeid de inkomensgrenzen niet mag overschrijden. 

Art. 6.12 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Voorwaarden zijn: 

de ADL-woning wordt alleen verhuurd aan kandidaat-huurders met wie een dienstverleningsovereenkomst is gesloten en aan hun gezinsleden. 
bij de toewijzing van een sociale huurwoning wordt rekening gehouden met de bepalingen, vermeld in titel II, hoofdstuk VI, afdeling I, van het besluit van de Vlaamse Regering van 17 maart 2006 betreffende de regie van de zorg en bijstand tot sociale integratie van personen met een handicap en betreffende de erkenning en subsidiëring van een Vlaams Platform van verenigingen van personen met een handicap. 
kandidaat-huurders kunnen worden ingeschreven in een apart inschrijvingsregister op het ogenblik dat ze beschikken over een attest van ten laste neming en nadat de dienst voor zelfstandig wonen, vermeld in artikel 2, 3°, van het besluit van 31 juli 1990, het aantal benodigde assistentie-uren heeft vastgesteld. 
u kunt een afwijking op de inkomensgrenzen toestaan als kandidaat-huurders hiervoor een gemotiveerd verzoek indienen.

Het aantal benodigde assistentie-uren, vermeld in het eerste lid, 3°, wordt geactualiseerd bij de toewijzing van een ADL-woning. Bij de toewijzing wordt er altijd naar gestreefd dat het maximale aantal assistentie-uren voor een ADL-cluster niet overschreden wordt. 

Bij het einde of de opzegging van de dienstverleningsovereenkomst is de huurder verplicht om de ADL-woning te verlaten, tenzij u een afwijking toestaat. Hij is ook verplicht om een sociale huurwoning te aanvaarden die beantwoordt aan het type, de ligging en de maximale huurprijs die hij via art. 6.8 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) heeft aangegeven. Een ongegronde weigering van een aanbod is een ernstige tekortkoming van de huurdersverplichtingen. Hierdoor kan de huurovereenkomst opgezegd worden volgens art. 6.44 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). 

Update: 21/05/2021

Geldt voor een SHM.

Tussen de inschrijving en toewijzing van de sociale huurwoning komt er een gezinslid bij dat niet voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden. Wat zijn de gevolgen als hij in de sociale huurwoning wil wonen?

Kunt u een toewijzing van een sociale huurwoning weigeren als blijkt dat de kandidaat-huurder nog schulden heeft bij een vorige sociale verhuurder?

Betekent ‘de gemeente waar de betrokken woning ligt’ dat de woningen fysiek voorbehouden worden voor de versnelde toewijzing volgens art.6.25 §2 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen?

U weigert een toewijzing een sociale huurwoning. Moet u dan onmiddellijk daarna opnieuw een woning aanbieden?

Wat is een project Psychiatrische Zorg in de Thuissituatie bij een versnelde toewijzing aan een bijzondere doelgroep volgens art. 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen ?

Uw werkgebied telt 16 gemeenten, maar er is slechts garantie voor 10 versnelde toewijzingen voor bijzondere doelgroepen volgens de 5%. Hoe gebeurt de verdeling en de toewijzing? Hoe kunt u hierover op gemeentelijk niveau afspraken maken?

Voor wie zijn ADL-woningen bestemd?

Kunt u een extra kamer toekennen voor medische redenen als dit in strijd is met het interne huurreglement en de vooropgestelde rationele bezetting van de sociale huurwoning?

U kunt de kandidaat-huurder voor een sociale huurwoning in uitzonderlijke gevallen weigeren als hij een bedreiging vormt voor de fysieke of psychische integriteit van de bewoners. Hoe moet u dit aantonen?

Kunt u een gezin inschrijven en een woning toewijzen als één van de gezinsleden asiel aanvroeg en in het wachtregister staat?

Een gezin wil zich inschrijven voor een sociale woning of krijgt een woning aangeboden. Eén van de gezinsleden doorloopt een asielprocedure en staat in het wachtregister.

Kunt u hen inschrijven of een woning toewijzen?

Bij inschrijving en toewijzing toetst u de referentiehuurder en diens wettelijke, gehuwde of feitelijke partner af aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden, waaronder de verblijfsvoorwaarde. Staat iemand in het wachtregister, dan voldoet hij niet aan de verblijfsvoorwaarde (art. 6.8 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).

Maar, het Grondwettelijk Hof beschouwt het verblijf van een asielzoeker in de sociale woning als een tijdelijke bijwoonst. Bij een tijdelijke bijwoonst moet u de toelatings- en toetredingsvoorwaarden niet controleren. U moet dus geen rekening houden met de asielzoeker bij de toetsing van de voorwaarden. Deze persoon kan ook (nog) geen huurder worden.

Telt deze persoon mee voor de rationele bezetting of huurprijsberekening?

Zolang hij geen definitieve beslissing kreeg over zijn asielaanvraag, beschouwt u hem als een tijdelijke bijwoner en telt hij niet mee voor de rationele bezetting. Zijn inkomen telt ook niet mee voor de huurprijsberekening. Hij wordt geen huurder.

Opgelet: de tijdelijke bijwoonst mag niet leiden tot een overschrijding van de minimale bezettingsnormen van de Vlaamse Wooncode.

Pas als hij duurzaam verblijfsrecht verkrijgt, kan hij toetreden tot de huurovereenkomst. Hij moet dan wel voldoen aan alle toetredingsvoorwaarden. Vanaf dan telt hij ook mee voor de rationele bezetting en houdt u rekening met zijn inkomen. Dan kan hij wel huurder worden.

Als zijn asielaanvraag werd afgewezen en hij dus niet langer over een verblijfstitel beschikt, dan moet hij de sociale huurwoning verlaten. Hij kan ook geen tijdelijke bijwoner meer zijn.

Voor verdere verduidelijking kan u de schema’s van partner in het wachtregister gebruiken, voor het inschrijven en voor het toewijzen (afgeschermde inhoud onder documentenluik).

Update: 30/07/2021

Geldt voor een SHM en een SVK.

Houdt u voor het bepalen van de rationele bezetting rekening met kinderen waarvoor er (nog) geen overnachtingen zijn?

Tussen toewijzing en ondertekening van het huurcontract wijzigt de gezinssamenstelling. Kan de ondertekening nog plaatsvinden?

Een kandidaat-huurder aanvaardt uw aanbodbrief. Wat zijn de gevolgen als hij zich nadien bedenkt?

Een kandidaat vraagt om een tijdje geen woning aangeboden te krijgen. Kunt u dit toestaan?

Kunt u een kandidaat-huurder die huwt of wettelijk of feitelijk gaat samenwonen met een persoon die is ingeschreven in het wachtregister een sociale woning toewijzen?

Ja.

De partner van de toekomstige referentiehuurder die in het wachtregister staat, beschouw je voorlopig niet als een kandidaat-huurder zolang er nog geen beslissing is rond zijn verblijf in België. Tot zolang er geen duidelijkheid is, beschouw je de partner als een tijdelijke bijwoner. Dit geldt zowel voor gehuwden, wettelijke samenwoners als feitelijke partners van de toekomstige referentiehuurder.

Heeft/krijgt deze partner een positieve beslissing van het Commissariaat-Generaal voor de Vluchtelingen en de Staatlozen (CGVS) dan zal hij ook beschouwd worden als kandidaat-huurder en zal hij samen met de toekomstige referentiehuurder samen moeten voldoen aan de inschrijvings-en toelatingsvoorwaarden. Deze personen staan dan nog in het wachtregister en hun inschrijving in het vreemdelingenregister is dan louter een formaliteit van deze beslissing. De persoon zonder verblijfsrecht kan de woning bewonen als tijdelijke bijwoner.

Het gaat hier om een partner die uitgeprocedeerd is:
Als hij gehuwd is met de referentiehuurder, of er wettelijk mee samenwoont, kan hij alleen bijwonen als hij/zij samen met de referentiehuurder voldoet aan de toelatingsvoorwaarden.
Deze partner zal dan ook huurder (met persoonlijk woonrecht) worden als de woning wordt toegewezen.

Heeft/krijgt deze partner een negatieve beslissing, dan kan enkel de toekomstige referentiehuurder die wel voldoet aan de voorwaarden zich inschrijven en toegewezen worden.

Als het een feitelijke partner is, kan hij gedurende 1 jaar komen bijwonen als tijdelijke bijwoner, maar na 1 jaar moet hij samen met de referentiehuurder voldoen aan de toelatingsvoorwaarden.

Art. 6.20 eerste lid 3° van de Vlaamse Codex Wonen (opent in nieuw venster)

Art. 6.11 vierde lid van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Voor verdere verduidelijking kan u de schema’s van partner in het wachtregister gebruiken, voor het inschrijven en voor het toewijzen (afgeschermde inhoud onder documentenluik).

Update: 30/07/2021

Geldt voor een SHM(opent in nieuw venster) en een SVK.

Hoelang bedraagt de maximale termijn van tijdelijke opvang bij de woonnoodcategorie verlies van woonrecht en opvang bij familie of vrienden?

Binnen het SVK(opent in nieuw venster)-puntensysteem kan een kandidaat-huurder 17 punten krijgen voor de woonnoodcategorie ‘verlies woonrecht en opvang bij vrienden of familie’ als hij zijn woonrecht heeft verloren en tijdelijk onderdak vindt bij familie of vrienden^[1]. Deze kandidaat-huurder is dan niet dakloos, maar wel thuisloos. De kandidaat-huurder moet aan beide voorwaarden voldoen als u deze punten toekent:

verlies woonrecht
(én) tijdelijke opvang bij familie of vrienden

U vindt een uitgebreide uitleg over wat beschouwd wordt als verlies woonrecht in de tekst woonnood. In deze FAQ verduidelijken we verder hoe lang de (maximum)termijn voor tijdelijke opvang mag bedragen.

De maximale termijn voor tijdelijke opvang bedraagt bij voorkeur 1 jaar, met de mogelijkheid om deze termijn gemotiveerd te verlengen. Deze termijn begint te lopen vanaf het moment dat de woningzoekende zijn woonrecht effectief heeft verloren.

Er is een nieuw standpunt over het toekennen van de woonnood ‘tijdelijk verblijf bij familie of vrienden’. Een maximale termijn van negen maanden bleek in veel gevallen onvoldoende om tijdig tot een oplossing te komen. Daarom werd beslist om bij voorkeur een maximale termijn van één jaar te hanteren.

Standpunt
De maximale termijn voor de woonnood-categorie bij ‘verlies van woonrecht en tijdelijk verblijf bij familie of vrienden’ bedraagt bij voorkeur één jaar. Mits motivatie is deze termijn nog verlengbaar. Door de lange wachttijd komen kandidaat-huurders in hoge nood niet tijdig in aanmerking voor een woning. Dit kan met de termijn van één jaar vermeden worden. Eén jaar biedt in heel wat situaties voldoende tijd om een oplossing te bieden.

Een voorbeeld:

De familierechtbank beslist dat Jan de echtelijke woning moet verlaten en dit tegen (ten laatste) 1 januari 2022. Jan verlaat de woning op 1 december 2021 en zoekt eerst opvang bij vrienden. Veertien dagen later gaat hij bij zijn moeder wonen. Nog een maand later schrijft hij zich in bij het SVK. Het SVK informeert Jan dat, om recht te hebben op de toekenning van de 17 punten woonnood, de termijn van tijdelijke opvang bij zijn vrienden en later bij zijn moeder maximaal twaalf maanden met eventuele verlenging mag bedragen en dat deze maximumtermijn begon te lopen op het moment dat hij zijn woonrecht verloor en de echtelijke woning verliet. Het SVK informeert Jan dat hij recht heeft op de 17 punten voor de woonnoodcategorie ‘verlies woonrecht en opvang bij vrienden of familie’ tot en met 30 november 2022. Nadien vervallen deze woonnoodpunten, tenzij hij kan aantonen dat zijn woonsituatie nog steeds van tijdelijke aard is. Het SVK kan een een verlenging van het toekennen van deze woonnood toestaan.

Meer uitleg leest u in de tekst woonnood (afgeschermde inhoud dus aanmelden) – waarin we dit voorbeeld hebben verduidelijkt.

Update: 22/02/2022

Geldt voor een SVK.

^[1]Artikel 4 §1 tweede lid 1° d) van het ministerieel besluit van 21 december 2007 houdende uitvoering van een aantal bepalingen van [boek 6 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 (verv. MB 3 december 2020, art. 2, I: 1 januari 2021)(opent in nieuw venster)

Uw sociale huisvestingsmaatschappij beschikt over verschillende gelijkvloerse woningen met één slaapkamer. Kunt u deze woningen met voorrang aan bejaarden toewijzen?

Mag u als verhuurder een toewijzing van een sociale huurwoning weigeren?

Het antwoord vindt u in art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).

Er zijn slechts twee redenen op grond waarvan u in uitzonderlijke gevallen een kandidaat kan weigeren. Iedere weigering moet aan drie voorwaarden voldoen.

De eerste weigeringsgrond doet zich voor als de kandidaat-huurder ernstig of blijvend tekort is gekomen aan zijn huurdersverplichtingen in een ander huurcontract met dezelfde verhuurder.

Zelfs als er een ernstige en blijvende tekortkoming als huurder is, kan u nog niet altijd weigeren. Werd de eerdere huurovereenkomst beëindigd wegens wanbetaling maar zijn de schulden intussen afgelost, dan kan u niet meer weigeren. Zijn de schulden niet afgelost maar is de kandidaat-huurder in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een OCMW of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling, dan kan u niet weigeren als de kandidaat al minstens 75% van de schulden heeft afgelost.

Is er nog geen 75% afgelost maar is de kandidaat-huurder toegelaten tot de collectieve schuldenregeling, dan kan u de toewijzing niet weigeren als er een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling is opgesteld.

De tweede weigeringsgrond doet zich voor als u kan aantonen dat de kandidaat-huurder een ernstige bedreiging vormt voor de fysieke of psychische integriteit van de andere bewoners in de omgeving van de toe te wijzen woning.

Iedere weigering moet aan drie voorwaarden voldoen:

ze moet grondig gemotiveerd zijn
u moet aantonen dat het niet mogelijk is in de plaats van een weigering begeleidingsmaatregelen op te leggen waarvoor de kandidaat-huurder een begeleidingsovereenkomst sluit met een welzijns- of gezondheidsorganisatie
de weigering moet binnen de veertien dagen na de beslissing aan de kandidaat-huurder betekend worden, met de mededeling van de mogelijkheid een verhaal in te dienen zoals vermeld in art. 6.30 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).

Is aan alle bovenstaande voorwaarden voldaan en heeft u besloten tot een weigering?

Dan kan u gedurende één jaar alle toewijzingen aan deze kandidaat opschorten.

Art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Art. 6.30 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Update: 20/07/2021

Geldt voor een SHM en een SVK.

Heeft een kandidaat-huurder het recht om een sociale huurwoning vooraf te bezichtigen? 

Wie bepaalt of een kandidaat-huurder beantwoordt aan de definitie van ‘dakloze’ voor een versnelde toewijzing aan daklozen?

Wanneer kan u een kandidaat-huurder voorrang verlenen bij een onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning?

Er is pas sprake van een onbewoonbaar verklaarde woning als er een besluit tot onbewoonbaarverklaring is van de burgemeester op basis van artikel 3.12 van de Vlaamse Codex Wonen of op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet. Bij een ongeschiktverklaring moeten er minstens drie gebreken van categorie II of III zijn onder de hoofdrubrieken ‘Omhulsel’ of ‘Binnenstructuur’. Deze informatie vindt u in het technisch verslag (art. 6.19, eerste lid, 9° BVCW(opent in nieuw venster)).

SHM-toewijssysteem: voorwaarden voor een voorrang bij een onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning

U kan pas een voorrang verlenen als er op het besluit tot onbewoonbaar-/ongeschiktverklaring een vermelding is van één van bovenstaande artikelen. Als die vermelding ontbreekt, kan u geen voorrang toekennen.

In sommige besluiten staat de omschrijving ‘de woning is ongeschikt en onbewoonbaar’, maar is er geen vermelding op basis van welk artikel. Die omschrijving betekent dat er zeker minstens één gebrek van categorie III aanwezig is en waarschijnlijk ook (meerdere) gebreken van categorie II. Volgens het besluit tot ongeschiktverklaring wordt er dan niet voldaan aan de voorwaarden om een voorrang bij een sociale verhuurder te krijgen. De woning vertoont dan namelijk niet ‘minstens drie categorieën II of III onder de hoofdrubrieken ‘Omhulsel’ of ‘Binnenstructuur’. U kunt dus geen voorrang toekennen.

Naast een geldig besluit moet ook voldaan worden aan de volgende voorwaarden:

De ontruiming is noodzakelijk.
De bewoner komt zich binnen twee maanden na de verklaring inschrijven.
De kandidaat-huurder woont in de woning als het conformiteitsonderzoek gebeurde dat tot de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring leidde.
De kandidaat-huurder moet verklaren dat hij/zij de gebreken aan de ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning niet zelf veroorzaakte.

De kandidaat-huurder kan bij een verhuis naar een conforme en private woning wel in aanmerking komen voor een huursubsidie als hij aan alle de andere voorwaarden voldoet.

SVK-toewijssysteem: voorwaarden voor woonnoodpunten bij een onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning

Binnen het SVK-puntensysteem kent u 20 punten voor woonnood toe aan een kandidaat-huurder als de woning die hij bewoont onbewoonbaar werd verklaard door de burgemeester zowel op basis van artikel 3.12 van de Vlaamse Codex Wonen als op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet. Het aantal gebreken doet dan niet terzake.

U kunt ook 17 woonnoodpunten toekennen aan een kandidaat-huurder die een woning bewoont die ongeschikt werd verklaard in een besluit door de burgemeester o.b.v. artikel 3.12 van de Vlaamse Codex Wonen en als in het technisch verslag minstens drie gebreken van categorie II of categorie III onder de hoofdrubrieken ‘Omhulsel’ of ‘Binnenstructuur’ staan.

Als de woning die de kandidaat-huurder bewoont, ongeschikt werd verklaard via een besluit van de burgemeester o.b.v. artikel 3.12 van de Vlaamse Codex Wonen, maar in het technisch verslag zijn er geen drie gebreken van categorie II of categorie III onder de hoofdrubrieken ‘Omhulsel’ of ‘Binnenstructuur’, dan kunt u 11 woonnoodpunten toekennen.

Meer uitleg over woonnood en de toekenning van punten binnen het SVK-puntensysteem bij een onbewoonbaar- en/of ongeschiktverklaring leest u in de tekst Woonnood (aanmelden voor deze afgeschermde inhoud).

Update: 24/10/2022

Geldt voor een SHM en een SVK

Huurovereenkomst

Welke rechten en plichten heeft de huurder en verhuurder van een sociale woning?

U sluit een nieuwe sociale huurovereenkomst af. Kunt u dan een clausule opnemen waarin de huurder akkoord gaat met een akte van loonafstand als er betalingsachterstand is?

Kan u vervreemdingstijd geven aan huurders waarbij u eigendom in het buitenland vaststelde?

Moet u de huurovereenkomst opzeggen als een huurder van een sociale huurwoning ingeschreven was in het vreemdelingenregister, maar naar het wachtregister is verplaatst.

Kunt u een toetreding tot een sociale woning weigeren door een overschrijding van de rationele bezettingsnorm?

Neen, dat kunt u niet.

Een overschrijding van de rationele bezetting is niet hetzelfde als overbezetting (overschrijding van de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen). Een extra persoon (huurder of bijwoner) mag wel de rationele bezetting overschrijden, maar mag niet voor overbezetting zorgen. In het laatste geval zou de woning immers onaangepast worden.

Wat is het verschil tussen overbezetting en overschrijding van de rationele bezetting?

Om te weten of er overbezetting is, bekijkt u de woningbezettingsnormen uit de Vlaamse Codex Wonen. Deze vindt u in het technisch verslag (bijlage 4(opent in nieuw venster), 5(opent in nieuw venster) en 6(opent in nieuw venster) bij het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen). U controleert het maximale aantal inwoners via het aantal woonlokalen, (aparte) keuken, leefruimte, slaapkamer) en de netto-vloeroppervlakte.

De rationele bezetting bepaalt u zelf en moet u in uw intern huurreglement opnemen.

Wanneer kunt u een persoon die toetreedt wel weigeren?

Gaat het om een (toekomstige) huurder, namelijk echtgenoot, wettelijke samenwoner of feitelijk partner, dan kan u de toetreding weigeren als de echtgenoot of wettelijke samenwoner niet samen met de huurder voldoet aan alle toelatingsvoorwaarden. De feitelijke partner moet na één jaar samen met de huurder voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. Ook kunnen deze (toekomstige) huurders niet komen bijwonen als de woning hierdoor onaangepast wordt. (artikel 6.11 3de en 4de lid van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).

Gaat het om een bijwoner, dan kan u de bijwoonst weigeren als de woning hierdoor onaangepast wordt.

U weigert de bijwoonst als die zou leiden tot een onaangepaste woning (artikel 95, §1, tweede lid Vlaamse Wooncode).

Een onaangepaste woning is een woning die

niet aangepast is aan de fysieke mogelijkheden van bejaarden of personen met een handicap
of die niet aangepast is aan de woningbezetting volgens de normen

art. 6.11 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

art. 3.1, §1 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Update: 12/07/2021

Geldt voor een SHM en een SVK.

Is een gedetineerde gedomicilieerd in de gevangenis?

Een huurder heeft een contract van 9 jaar en wil verhuizen naar een andere woning van uw SHM. Hoelang moet zijn nieuwe contract duren? 

Een wettelijke partner verlaat de woning en wordt uit de huurovereenkomst geschrapt. Wat later wil hij de woning opnieuw betrekken. Wordt hij opnieuw huurder?

Een huurder wordt definitief herhuisvest door renovatiewerken. Wat doet u als de huurder een te beperkte voorkeur opgeeft?

Moeten zittende huurders die verhuizen naar een andere sociale huurwoning, opnieuw voldoen aan de voorwaarden?

Een referentiehuurder kocht op 15 november 2017 een bouwgrond. Hoe lang is de opzegtermijn?

Kunt u een mutatie-aanvraag weigeren als de huurder nog huurachterstal heeft?

Zodra een huurder een mutatie-aanvraag doet, controleert u de inschrijvingsvoorwaarden die gelden. Voldoet hij, dan bent u verplicht om hem in te schrijven.

Toewijzing weigeren

Eenmaal de kandidaat in aanmerking komt voor een toewijzing, kunt u hem in zeer uitzonderlijke gevallen weigeren. De weigeringsgronden vindt u in art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). Zo kunt u de toewijzing weigeren als u kunt aantonen dat de huurder ernstig of blijvend zijn verplichtingen niet is nagekomen. De huurprijs betalen, is een van deze huurdersverplichtingen (art. 6.20 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).

Basisbegeleidingstaken

Maar, u moet de huurder begeleiden en ondersteunen bij het nakomen van zijn verplichtingen. Huurders met huurachterstallen moet u tijdig en nauwgezet opvolgen. U moet ze ook, als dit nodig is en in overleg met de huurder, doorverwijzen naar het OCMW of een andere gespecialiseerde welzijnsinstantie voor budgetbegeleiding (artikel 6, §1, eerste lid, 7° en 8° van het Ministerieel Besluit van 21 december 2007(opent in nieuw venster)).

Hoe ernstig of blijvend de tekortkoming is, hangt onder andere af van de opgebouwde achterstand, de historiek en de mate waarop u de huurder begeleidde en ondersteunde. Weigert u een toewijzing omdat de huurder huurachterstal heeft, dan moet u altijd grondig motiveren waarom begeleidende maatregelen niet volstaan. U wijst hem ook op het verhaalrecht.

Verhaalrecht

De huurder kan tegen deze beslissing verhaal indienen. Hij moet dan de beoordeling van de toezichthouder vragen binnen de dertig dagen na de melding van de beslissing.

Art. 6.30 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Bijkomende weigeringsvoorwaarden

Opgelet: gaat het om een ex-huurder wiens huurovereenkomst u in het verleden stopzette en loste hij bij toewijzing nog niet al zijn schulden af? Dan gelden er extra weigeringsvoorwaarden (zie art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).

Update: 12/07/2021

Geldt voor een SHM en een SVK.

Een huurder verblijft al een hele tijd in het buitenland. Mag dit?

Elke huurder moet in zijn sociale woning zijn hoofdverblijfplaats hebben en er gedomicilieerd zijn (art. 6.20, eerste lid, 1° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). Doet hij dit niet, dan kunt u hem een opzeg geven (art. 6.33 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)).

Wat is een hoofdverblijfplaats?

Een huurder heeft in de woning zijn hoofdverblijfplaats als hij er effectief en gewoonlijk verblijft (art. 1.3, §1, eerste lid, 21° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)). De sociale huurwetgeving licht dit begrip niet verder toe. De federale wetgeving is wel concreter. Zo is de bepaling van de hoofdverblijfplaats gebaseerd op een feitelijke situatie. De persoon moet er het grootste deel van het jaar effectief verblijven.

Deze vaststelling gebeurt via verschillende elementen: de plaats waarheen de persoon gaat na het werk, de plaats waar de kinderen naar school gaan, de arbeidsplaats, het energieverbruik, de telefoonkosten en het gewone verblijf van de echtgenoot of van andere leden van het huishouden (artikel 16, §1 van het KB van 16 juli 1992(opent in nieuw venster)).

Wat is tijdelijke afwezigheid?

Als een huurder tijdelijk en kort ergens anders verblijft, moet hij de dienst Burgerzaken van zijn gemeente op de hoogte brengen. Zijn hoofdverblijfplaats wijzigt niet door zijn tijdelijke afwezigheid. Hij blijft ingeschreven in de registers van de gemeente.

Tijdelijke afwezigheid is strikt beperkt. Zo mag een tijdelijke afwezigheid door vakantie in principe niet langer dan één jaar duren (eenmaal verlengbaar). Als een huurder meer dan zes maanden ononderbroken afwezig is uit zijn hoofdverblijfplaats zonder dat hij zijn tijdelijke afwezigheid meldde bij zijn gemeente, kan dit leiden tot een afvoering van ambtswege.

Wat kunt u doen?

U kunt de procedure ambtshalve afvoering uit het bevolkingsregister starten om zeker te zijn dat een huurder niet langer duurzaam verblijft in de sociale woning. Dit geeft u zekerheid en extra bewijs. Andere mogelijke acties vindt u in het draaiboek domiciliefraude.

Bestaat er een conflict met uw huurder over de vaststelling van zijn hoofdverblijfplaats of heeft u uw onderzoeksmogelijkheden uitgeput? Dan kunt u het dossier opsturen naar de toezichthouder. U voegt er alle noodzakelijke bewijzen (waaronder de huurovereenkomst) aan toe. De toezichthouder kan extra onderzoek voeren en, als dit nodig is, sancties opleggen.

Meer informatie?

Op de webpagina over ‘melding van een tijdelijke afwezigheid’ vindt u de voorwaarden en de procedure.

Update: 12/07/2021

Geldt voor een SHM en een SVK.

Een minderjarig kind van een huurder vertrekt tijdens het jaar. Moet u de huurprijs aanpassen?

Een huurder ontvangt een aanvullend pensioen. Telt dit inkomen mee voor de huurprijsberekening?

Een huurder van een sociale huurwoning wordt geconfronteerd met lastige buren en vindt de situatie onleefbaar. Kan de huurder door deze overlast voorrang krijgen om naar een andere buurt te muteren?

Wie mag er blijven wonen in de sociale woning bij een relatiebreuk?

Als het tot een relatiebreuk komt tussen zittende huurders, dan ontvangt u mogelijk de vraag wie er in de sociale woning verder mag blijven wonen. Kunt u zich hierover uitspreken? En waar moet u naar kijken?

Wie is huurder?

Het is eerst en vooral belangrijk om na te gaan wie er persoonlijk woonrecht heeft in de sociale woning. Enkel huurders kunnen persoonlijk woonrecht hebben, bijwoners niet.

Relatiebreuk tussen huurders

Als het tot een relatiebreuk komt tussen de huurders die allebei persoonlijk woonrecht hebben in de woning, dan is het aan hen onderling om te bepalen wie er in de woning kan of mag blijven. U houdt zich als verhuurder buiten deze discussie. Als beiden het onderling niet eens geraken, dan richten ze zich tot de familierechtbank of de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg. De bevoegde rechtbank velt bij betwisting een finaal oordeel.

Als het gaat om een relatiebreuk tussen de referentiehuurder en zijn feitelijke partner, die na de start van de huurovereenkomst is komen bijwonen, dan is het erg belangrijk dat u over een verklaring op eer beschikt waarin de referentiehuurder zijn feitelijke partner erkende. Een jaar na ondertekening van deze verklaring werd de feitelijke partner van rechtswege huurder (na aftoetsing van de toelatingsvoorwaarden samen met de referentiehuurder). Na dat jaar verwierf de feitelijke partner dus persoonlijk woonrecht. Als een verklaring op eer ontbreekt, dan bekijkt u in het huurdersdossier of er een ander bewijs is waarin de referentiehuurder zijn feitelijke partner erkende. Welke bewijsstukken er nodig zijn, leest u in deze FAQ(opent in nieuw venster). Als zo’n verklaring op eer of bewijs ontbreekt in het huurdersdossier, dan heeft de feitelijke partner geen persoonlijk woonrecht en beschouwt u deze als een duurzame bijwoner. Een bijwoner heeft geen persoonlijk woonrecht in de sociale woning.

Relatiebreuk tussen huurder en bijwoner

Als het tot een relatiebreuk komt tussen een huurder en een bijwoner, dan is het enkel de huurder die persoonlijk woonrecht heeft en in de sociale woning mag blijven wonen. De bijwoner heeft dit persoonlijk woonrecht niet.

Update: 12/07/2021

Geldt voor een SHM en een SVK.

Bent u verplicht een schriftelijke garantie of borgstelling van het OCMW te aanvaarden als waarborg voor de sociale huurwoning?

Kunt u een toetreder weigeren omdat hij in het verleden zijn verplichtingen niet nakwam?

Wat is het verschil tussen rationele bezetting, overbezetting en overbewoning?

Hoe moet u pensionering interpreteren? Kunt u bij een brugpensionering ook de huurprijs van een sociale huurwoning herzien?

Is een vonnis voldoende om een halve gezinskorting toe te kennen als een kind niet bij de huurder gedomicilieerd is?

Hoe berekent u het huidige inkomen van inwonende gezinsleden met een ernstige handicap?

Tussen het ogenblik van de toewijzing en de ondertekening van de huurovereenkomst gaat het koppel, aan wie u de woning hebt toegewezen, uit elkaar. Hoe pakt u dit verder aan?

Als een kandidaat-huurder niet voldoet aan de inkomensvoorwaarde, kunt u ook kijken naar het actueel besteedbaar inkomen (ABI). Wie komt hiervoor in aanmerking?

Wie kan vallen onder de definitie van persoon ten laste?

Regelgevend kader

Volgens artikel 6.1, eerste lid, 4° BVCW(opent in nieuw venster):

19° persoon ten laste:

het kind dat bij de potentiële kandidaat-huurder, de kandidaat-huurder of huurder gedomicilieerd is en dat minderjarig is of dat recht geeft op gezinsbijslagen;
het kind van de potentiële kandidaat-huurder, de kandidaat-huurder, de huurder of van een van de gezinsleden dat niet gedomiciliërd is bij de potentiële kandidaat-huurder, de kandidaat-huurder, de huurder of bij een van de gezinsleden, maar er op regelmatige basis verblijft en dat minderjarig is of dat recht geeft op gezinsbijslagen;
de persoon die beschouwd wordt als ernstig gehandicapt, of die op het ogenblik waarop hij met pensioen ging, beschouwd werd als ernstig gehandicapt. De minister stelt de voorwaarden hiervoor vast;

Om als persoon ten laste te worden beschouwd, moet het gaan om:

een kind dat bij de (kandidaat-)huurder is gedomicilieerd of bij de persoon die zich wil inschrijven en dat minderjarig is of voor wie gezins- of wezenbijslag wordt betaald. Het moet dus niet per se om een kind van de huurder gaan. Het kan dus ook bijvoorbeeld een broer of zus of een minderjarige partner van de huurder zijn. Een meerderjarige partner die ook huurder is kan niet worden beschouwd als persoon ten laste aangezien die zelf huurder is.
een kind van de (kandidaat-)huurder, van een persoon die zich wil inschrijven of van één van de gezinsleden en dat niet gedomicilieerd is bij die persoon maar er wel op regelmatige basis verblijft én dat minderjarig is of wie gezinsbijslag wordt uitbetaald.

kan ook de huurder zelf zijn, als die beschouwd wordt als ernstig gehandicapt.

Alle geldige attesten voor invaliditeit zijn terug te vinden in artikel 2 Ministrieel besluit houdende uitvoering van een aantal bepalingen van boek 6 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster).

Praktisch kader

Volgens artikel 6.52, tweede lid BVCW(opent in nieuw venster) houdt u geen rekening met het inkomen van een persoon die beantwoordt aan de definitie van persoon ten laste a) of b).

Toepassing van de bepalingen inzake gezinskorting uit artikel 6.51 BVCW(opent in nieuw venster):

voor een persoon ten laste a) wordt een gezinskorting toegekend

(Als de andere ouder ook een sociale huurwoning huurt, wordt aan beide ouders maar een halve gezinskorting toegekend)

voor een persoon ten laste c) wordt een gezinskorting toegekend
voor een persoon die tegelijk beantwoord aan de definitie van persoon ten laste a) en c) wordt een dubbele gezinskorting toegekend
voor een persoon ten laste c) die geen persoon ten laste is a) of b) is en die een familielid van de eerste, tweede of derde graad van de huurder, wordt een dubbele gezinskorting toegekend
voor een persoon ten laste b) wordt een halve gezinskorting toegekend

(Als de ouder bij wie die persoon is gedomicilieerd ook een sociale huurwoning huurt, wordt aan die ouder ook maar een halve gezinskorting toegekend)

voor een persoon die tegelijk beantwoord aan de definitie van persoon ten laste b) en c) wordt het dubbele van een halve gezinskorting, dus een hele gezinskorting toegekend

Hoeveel de korting jaarlijks bedraagt kan u nalezen in de toelichting over de huurprijsberekening die u jaarlijks hier kan raadplegen.

Moet een kind zijn dat in de sociale huurwoning gedomicilieerd is. Hoeft dus geen kind te zijn van de huurder of van een gezinslid van de huurder. Er is geen ouderband vereist.
Moet een kind zijn van de huurder of van één van de gezinsleden die in de sociale huurwoning woont. Dit kan ook een pleegkind/adoptiekind zijn. Er is wel één ouderband vereist.
De persoon die beschouwd wordt als ernstig gehandicapt, of die op het ogenblik waarop hij met pensioen ging, beschouwd wordt als ernstig gehandicapt.

Update: 01/03/2022

Geldt voor een SHM.

Welke inkomsten tellen niet mee om het gezinsinkomen te bepalen?

Wat wordt verstaan onder een intern huurreglement van een sociale verhuurder?

Mag u foto's nemen bij een huisbezoek?

Telt u het basisondersteuningsbudget van het VAPH of de Zorgkas mee als inkomen voor het ABI?

Mag een sociale huurder een zelfstandige activiteit uitoefenen en het adres van de maatschappelijke zetel van zijn vzw of vennootschap op het adres van zijn SVK-woning plaatsen?

Een eigenaar van een woning kan fiscaal belast worden (vanuit de federale overheid) als er handelsactiviteiten worden uitgevoerd in een woning. Als een onderhuurder de maatschappelijke zetel van zijn zelfstandige activiteit plaatst in de SVK-woning (ook als de activiteiten zelf elders plaatsvinden), kan de eigenaar op zijn beurt hierop belast worden via zijn personenbelasting.

Dit is zeker het geval als het een hoofdberoep betreft. In het geval van een bijberoep wordt men minder belast, maar dat hangt af van de hoogte van het inkomen dat men verdient via dat bijberoep. Meer hierover leest u op de site van UNIZO(opent in nieuw venster).

In artikel 3 van de oude OHC (vóór 01/01/2020) stond vroeger het volgende vermeld:

“ De onderhuurder mag de woning noch geheel, noch gedeeltelijk gebruiken voor het uitoefenen van zijn beroepsactiviteit als bedoeld in artikel 7, §1, 2°, a) van het Wetboek van de Inkomstenbelasting van 10 april 1992. “

In het nieuwe type OHC (vanaf 01/01/2020) staat er het volgende bij artikel 2:

“Artikel 2. BESTEMMING De onderhuurder bestemt de woning volledig tot zijn hoofdverblijfplaats. Als de onderhuurder de woning toch geheel of gedeeltelijk gebruikt voor het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid, betaalt hij aan het sociaal verhuurkantoor een vergoeding die gelijk is aan het financiële nadeel dat de eigenaar-verhuurder daardoor ondervindt. “

In de toelichting op maat van de huurder leest u het volgende bij de huurdersverplichtingen onderaan op blz. 18:

“Let op!

Als u de woning toch geheel of gedeeltelijk gebruikt voor het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid, moet u aan het sociaal verhuurkantoor een vergoeding betalen die gelijk is aan het financieel nadeel dat de eigenaar-verhuurder daardoor ondervindt.

Voor de bijwoners gelden de huurdersverplichtingen niet. Maar u bent verantwoordelijk voor hen. Als zij bijvoorbeeld overlast veroorzaken of niet bijdragen in de huurprijs waardoor er huurachterstallen ontstaan, kan dat ertoe leiden dat het sociaal verhuurkantoor de huurovereenkomst opzegt.”

Conclusie:

Een huurder mag geen beroepsactiviteit uitoefenen. Doet hij dit toch, dan zal hij een vergoeding aan het SVK betalen die gelijk is aan het financieel nadeel dat de eigenaar-verhuurder daardoor ondervindt. Deze vergoeding kan een significant bedrag zijn en dus niet enkele tientallen euro’s betreft, maar dat het kan gaan om honderden euro’s.

Aanpak:

Je schrijft de huurder aan (liefst ook aangetekend) en wijst hem op de consequentie van zijn activiteit. Je wijst hem er ook op dat hij als huurder deze vergoeding zal moeten betalen.

Update: 12/08/2021

Geldt voor een SVK.

Moet een huurder btw betalen op de vergoeding voor de plaatsbeschrijving?

Een huurder wil een (handels)activiteit op/vanuit zijn sociale woning. Mag dit?

Een huurder wil zich niet inschrijven voor een kleinere woning. Kunt u dan onmiddellijk een onderbezettingsvergoeding aanrekenen?

Wie moet de sociale huurovereenkomst ondertekenen?

Een huurwoning vat vuur. Het gebouw en de woning ernaast hebben brandschade. Welke verzekering spreekt u aan?

Aan wie rekent u de kosten door voor het verwijderen van zwerfafval, veroorzaakt door sluikstorten?

De waarborg voor de sociale huurwoning is maximaal 2 maanden huurprijs. Hoe berekent u de bovengrens?

Het verschil tussen huurders en bijwoners

De definitie van het begrip ‘huurder’ wijzigde op 1 januari 2020. De definitie van huurder vindt u in artikel 6.1, 1° Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). De huurders zijn de referentiehuurder en zijn (of haar) echtgenoot, wettelijke samenwoner of feitelijke partner. De definitie van bijwoner staat niet vermeld in de Vlaamse Codex Wonen. De bijwoners kunnen immers diverse personen zijn: (groot)ouders, (klein)kinderen, andere familieleden, vrienden en alle andere derden die (tijdelijk) komen bijwonen.

Verschil tussen huurders en bijwoners. Hieronder vindt u een overzicht met de belangrijkste verschillen tussen huurders en bijwoners.

Huurder	Bijwoner
Heeft persoonlijk woonrecht	Heeft geen persoonlijk woonrecht
Moet voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarde	Moet niet voldoen aan de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarde
Inkomsten tellen mee voor de inkomensvoorwaarde	Inkomsten tellen niet mee voor de inkomensvoorwaarde
Moet de huurovereenkomst ondertekenen	Moet de huurovereenkomst niet ondertekenen
Moet voldoen aan de huurdersverplichtingen	Moet niet voldoen aan de huurdersverplichtingen
Telt mee voor de rationele bezetting	De duurzame bijwoner telt mee voor de rationele bezetting, de tijdelijke bijwoner niet

De huurder is verantwoordelijk voor de personen die hij bij zich laat wonen (artikel 1735 van het Burgerlijk Wetboek(opent in nieuw venster)). Hij is verplicht om elke bijwoonst op voorhand aan u te melden en u moet nagaan of de woning door de bijwoonst onaangepast wordt. U weigert de bijwoonst als dit leidt tot een onaangepaste woning. Een woning wordt onaangepast als de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen worden overschreden. Deze bezettingsnormen staan in het technisch verslag bij het conformiteitsattest. Als de bijwoners voor overlast of hinder voor de omwonenden zorgen, dan is uw huurder uw aanspreekpunt.

Verschil tussen tijdelijke en duurzame bijwoners

Er is een verschil tussen duurzame en tijdelijke bijwoners. Duurzame bijwoners hebben hun hoofdverblijfplaats in de sociale woning (ze zijn er gedomicilieerd of verblijven er voor langere tijd) en zijn geen tijdelijke bijwoners. Tijdelijke bijwoners zijn personen die voor een korte duur in de sociale woning zullen verblijven (bv. een kind dat tijdelijk terug thuis komt wonen na een relatiebreuk) en personen die nog geen definitieve uitspraak hebben over hun verblijfsstatuut (bv. een asielzoeker). De huurder zal u in eerste instantie moeten melden hoe lang deze tijdelijke periode duurt. U controleert of de tijdelijke bijwoner na deze periode de woning verlaten heeft. Uw huurder blijft uw aanspreekpunt.

De feitelijke partner

Als de feitelijke partner van uw referentiehuurder na de start van de huurovereenkomst komt bijwonen, dan is hij het eerste jaar een duurzame bijwoner. Na één jaar samenwoonst toetst u de feitelijke partner samen met de referentiehuurder af aan de toelatingsvoorwaarden. De start van deze periode van één jaar samenwoonst start op de datum van de verklaring op eer van de feitelijke partner en de melding van de bijwoonst. Als ze samen voldoen, dan wordt de feitelijke partner van rechtswege huurder. Als ze samen niet voldoen, moet de feitelijke partner de woning verlaten. De huurder kan de feitelijke partner erkennen via een validatie van de verklaring op eer (afgeschermde inhoud) van de referentiehuurder. Zowel de referentiehuurder als zijn feitelijke partner moeten deze verklaring ondertekenen.

Update: 12/07/2021

Geldt voor een SHM en een SVK.

Kan een persoon uit het wachtregister die huwt of wettelijk gaat samenwonen met een sociale huurder, zelf een sociale huurder worden?

Mag u huisdieren verbieden?

Er bestaat in de private en de sociale huurregelgeving geen absoluut verbod op het houden van huisdieren. De verhuurder kan in specifieke gevallen wel eisen dat de huurder geen huisdier mag houden, op voorwaarde dat de verhuurder dit goed kan motiveren. 

Een voorbeeld: als de verhuurder een studio verhuurt en de persoon die interesse heeft in deze studio heeft een grote hond als huisdier, dan kan de verhuurder eisen dat de huurder het huisdier niet in huis neemt. Als verhuurder en huurder geen vergelijk vinden, dan kan de vrederechter oordelen of het houden van dit huisdier toegelaten is. Deze persoon kan natuurlijk ook beslissen om deze studio niet te huren en op zoek te gaan naar een andere woning waarin het houden van zijn huisdier wel toegelaten is.  

Als huisdieren (geluids)hinder, overlast of onhygiënische situaties veroorzaken dan kan de verhuurder van de huurder eisen dat de huurder zijn huisdieren uit de woning verwijdert. De huurder kan naar de vrederechter gaan als hij van mening is dat deze eis zijn basisrecht tot het houden van een privé- en gezinsleven aantast (artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens(opent in nieuw venster)). Als het huisdier echter geen enkele hinder of overlast veroorzaakt, dan staat de verhuurder zwak in zijn eis tot een verwijdering van het huisdier.

Reglement inwendige orde

In het reglement van inwendige orde van bepaalde appartementsgebouwen zijn er soms regels opgenomen over het houden van huisdieren. Het reglement bepaalt, bijvoorbeeld, dat de bewoners van de appartementen een maximum aantal huisdieren of enkel kleinere huisdieren mogen houden. In het reglement van inwendige orde mag er zeker geen totaalverbod op huisdieren staan. U brengt uw kandidaat-huurder op de hoogte van dit reglement van inwendige orde voor hij de huurovereenkomst ondertekent. De bepalingen uit het reglement van inwendige orde maken immers integraal deel uit van de huurdersverplichtingen. In artikel 9 van de typeonderhuurovereenkomst geeft u aan of er een reglement van inwendige orde is.

Gegronde weigering

Als uw kandidaat-huurder een aangeboden woning weigert omdat u van oordeel bent dat zijn huisdier er niet kan wonen (op voorwaarde dat u dit goed motiveert), dan moet u dit als een gegronde weigering beschouwen. Als hij toch het woningaanbod aanvaardt én er wil wonen met zijn huisdier, dan kunt u de toewijzing niet weigeren tenzij u heel goed kunt motiveren dat de woning niet aangepast is aan het houden van dit specifieke huisdier (zie voorbeeld hierboven). U beslist dit in elk specifieke geval: een algemeen verbod op het houden van huisdieren is dus niet mogelijk. 

Vrederechter

Als uw huurder een huisdier heeft en u ontvangt meldingen van buren en omwonenden over hinder of overlast die het huisdier veroorzaakt, dan kunt u de huurder hierop attent maken, zodat hij een oplossing probeert te vinden. U doet dit best schriftelijk. Als de klachten blijven aanhouden, dan wendt u zich tot de vrederechter, bij voorkeur eerst via een oproeping in verzoening (dit is een poging tot minnelijke schikking). De vrederechter zal bekijken of het huisdier overlast, hinder of onhygiënische situaties veroorzaakt voor hij oordeelt of de huisbaas zich moet ontdoen van zijn huisdier. Hij zal dit afwegen tegenover het mensenrecht van de huurder tot het houden van een privé- en gezinsleven en op basis van alle elementen een oordeel vellen. 

Update: 12/07/2021

Geldt voor een SHM en een SVK.

Mag u een hogere huur aanrekenen na een tijdelijke herhuisvesting door verbouwingen aan de sociale huurwoning?

Wanneer kunt u een onderbezettingsvergoeding aanrekenen?

Een woning is onderbezet als het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal bewoners (huurders en gezinsleden), groter is dan één. Dat betekent dat een alleenstaand persoon vanaf een drie slaapkamerwoning onderbezet woont, een koppel vanaf een vierslaapkamerwoning, een koppel met één kind vanaf vijf slaapkamers, …

De verhuurder moet in het interne huurreglement vermelden op welke manier de huurders zullen begeleid worden naar een woning die niet onderbezet is.

De verhuurder moet de bewoners van de onderbezette woning tweemaal een valabel aanbod doen van een woning die niet onderbezet is. Het tweede aanbod mag ten vroegste drie maanden na het eerste aanbod gedaan worden.

Een valabel aanbod is een aanbod dat aan de volgende voorwaarden voldoet:

1° de woning is niet onderbezet
2° de woning ligt in een straal van vijf kilometer van de onderbezette woning
3° huurprijs + huurlasten van de aangeboden woning zijn niet hoger dan huurprijs + huurlasten van de onderbezette woning

Als de huurder tweemaal een valabel aanbod weigert, volgt er een sanctie die verschilt naargelang de huurder een huurovereenkomst heeft van onbepaalde of van bepaalde duur.

Heeft de huurder een huurovereenkomst van onbepaalde duur, dan kan de verhuurder een onderbezettingsvergoeding aanrekenen van 25 euro (bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd) per overtollige slaapkamer.

U vindt de geïndexeerde bedragen in een Excel op deze afgeschermde documentenpagina (aanmelden nodig).

Heeft de huurder een huurovereenkomst van negen jaar, dan zal de huurovereenkomst niet verlengd worden als de huurder op het einde van de huurperiode of één van de verlengde periodes nog altijd onderbezet woont.

Als de verhuurder geen gepast aanbod heeft, kan hij een ander aanbod doen dat afwijkt van de voornoemde voorwaarden. In dat geval kan de huurder weigeren zonder dat dit gevolgen heeft. De verhuurder moet dit vermelden in de aanbodbrief.

 Art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Update: 09/07/2021

Geldt voor een SHM.

Wanneer start de termijn van een feitelijk partnerschap?

Wanneer wordt een feitelijke partner huurder?

Wat doet u bij een onderbezetting waarbij de gedwongen en vrijwillige piste door elkaar lopen?

Als een huurder in een sociale woning woont die niet langer aangepast is aan de rationele bezetting, kan hij zich inschrijven voor een kleinere woning. Wanneer de rationele bezetting niet meer voldoet aan de huidige gezinssamenstelling kan de huurder vrijwillig verhuizen naar een kleinere woning die wel voldoet. Dit noemen we de vrijwillige procedure. Wanneer een huurder onderbezet woont, spreken we van de dwingende procedure.

Dwingend optreden

U kunt dwingend optreden als een huurder effectief onderbezet woont. Dan voldoet niet alleen de rationele bezetting van de woning niet meer, maar is ook het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal bewoners groter dan één. Een alleenstaande persoon woont bijvoorbeeld onderbezet vanaf een drieslaapkamerwoning.

Om de onderbezettingsvergoeding te kunnen aanrekenen, moet u deze huurder woningen aanbieden volgens de voorwaarden uit art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). Na twee weigeringen van zo een woning kan u een onderbezettingsvergoeding aanrekenen. Dit geldt enkel voor huurovereenkomsten van onbepaalde duur. Voor de huurovereenkomsten van bepaalde duur geldt, na twee weigeringen, het niet verlengen van de huurovereenkomst na negen jaar.

Vrijwillig verhuizen

Naast deze gedwongen piste bestaat ook de vrijwillige piste. Op basis van art. 6.19, eerste lid, 6° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster). kunnen huurders zich vrijwillig inschrijven voor een grotere woning. Het voordeel van de vrijwillige piste is voor de kandidaat-huurder dat hij zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs kan maken.

De huurder krijgt dan aanbiedingen op basis van deze voorrang. Na twee ongegronde weigeringen verliest de kandidaat-huurder de voorrang.

Als u een woning aanbiedt volgens deze voorrang, dan kan u nagaan of het aanbod ook voldoet aan de criteria voor een valabel aanbod volgens art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen. Zo ja, dan kan u eventueel dat aanbod doen op basis van art. 6.57 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen in plaats van op basis van art. 6.19, eerste lid, 6° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen. Op die manier zal de huurder meer gestimuleerd worden om van de onderbezette woning te verhuizen naar een meer passende woning. De huurder zal immers een onderbezettingsvergoeding dienen te betalen als hij tweemaal een valabel aanbod ongegrond weigert, wat niet het geval is als hij twee maal het aanbod weigert op basis van art. 6.19, eerste lid, 6° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen, waar hij slechts zijn voorrang zal verliezen.

Update: 13/07/2021

Geldt voor een SHM.

Wie betaalt de schade bij vandalisme of inbraak in een SVK-woning?

Wie wordt beschouwd als huurder in een sociale woning?

Wordt de bijwoonst van een asielzoeker beschouwd als een tijdelijke bijwoonst?

Kunt u voor de rationele bezetting van een sociale huurwoning rekening houden met een kandidaat-huurder die een omgangsrecht heeft voor zijn kinderen die niet bij hem gedomicilieerd zijn?

Wat doet u als een huurder niet wil verhuizen naar een kleinere woning?

Aan welke voorwaarden moeten meerderjarige kinderen, die uit het buitenland overkomen, voldoen als ze in een al toegewezen sociale huurwoning willen wonen?

Via een gezinshereniging komen er personen bijwonen in de sociale huurwoning. Moeten zij voldoen aan de toetredingsvoorwaarden voordat ze kunnen toetreden tot de huurovereenkomst?

Voor welke periode kunt u sociale korting terugvorderen?

Past u de huurprijs aan wanneer een kind doorheen het jaar niet meer ten laste is?

Hoe past u de huurprijs aan bij een gepensioneerd koppel als één van de huurders sterft en de andere huurder (nog) geen eigen inkomen heeft?

Kunt u een administratieve kost aanrekenen om een afbetalingsplan op te stellen?

Wat betekenen de verschillende huurderscategorieën voor de sociale huurwetgeving?

Kunt u bij een interne mutatie een dubbele huurprijs aanrekenen voor de sociale huurwoning?

Kunt u een overblijvende huurder aansprakelijk stellen voor schade die een vroegere medehuurder aan de sociale huurwoning aanrichtte? 

Art. 6.36 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen bepaalt sinds 1 januari 2020 dat de verhuurder een brandverzekering afsluit met afstand van verhaal voor de huurwoningen. Geldt deze verplichting ook voor huurovereenkomsten afgesloten voor 01/01/2020?

Echtgenoten gaan uit elkaar en één van hen verlaat de woning zonder opzeg en zonder voltrokken echtscheiding. Moet u nog rekening houden met het inkomen van de partner die de woning heeft verlaten?

Het referentie-inkomen ligt boven de inkomensgrens. Maar het huidige inkomen niet. Kunt u de persoon inschrijven?

Na afrekening van de huurlasten heeft een huurder een tegoed. Mag u dit bedrag aftrekken van een lopend afbetalingsplan? 

Moet een huurder u een tijdelijke bijwoonst melden?

U sloot een onderhoudscontract af voor het onderhoud van een CV-ketel. Kunt u deze kosten doorrekenen aan uw huurder?

Mag een huurder uw woning als zorgwoning gebruiken?

Mag u de werkingskosten om verhuisaanvragen te behandelen, doorrekenen aan de huurder?

Moet u een brandverzekering afsluiten?

Krijgen grootouders met een kind ten laste de volledige korting bij de berekening van de huurprijs voor een sociale huurwoning?

Een koppel dat zich wil inschrijven heeft op het meest recente jaar waarvoor er een aanslagbiljet is, onder ´gezamenlijk belastbaar inkomen´, een negatief saldo. Hoe moet u dit verwerken?

Via de KSZ merkt u dat het domicilieadres van de huurder niet meer op de sociale woning staat. Zegt u deze huurder op?

Een huurder heeft drie kinderen die om de veertien dagen een weekend komen overnachten. De huidige woning heeft vier slaapkamers. Woont deze huurder onderbezet?

Een 30-jarige zoon van een kandidaat-huurder zal om de veertien dagen één nacht in de sociale woning verblijven. Kan u voor hem een extra slaapkamer voorzien?

Heeft een huurder van wie de huurprijs al is aangepast door een inkomensdaling recht op een tweede aanpassing als zijn inkomen verder daalt?

Hoe kunt u controleren of een zaakvoerder van een vennootschap een woning of bouwgrond inbracht?

Hoe wordt het referentie-inkomen geïndexeerd?

Mag een huurder een vakantiewoning hebben?

Wat kunt u doen als een huurder bij een interne mutatie de sociale huurwoning niet tijdig verlaat en/of de sleutels niet tijdig teruggeeft?

Wordt u verwittigd als een huurder een bouwgrond/woning verwerft?

Mag u een voorrang geven aan een huurder die in een eenslaapkamerwoning woont en een kind krijgt met zijn nieuwe partner, die na de aanvang van de huurovereenkomst is komen bijwonen?

Telt de gezinskorting voor een ernstig gehandicapt kind maar voor de helft wanneer het kind niet bij de huurder gedomicilieerd is?

Welke weigeringsgronden kunt u inroepen bij een toetreding tot een sociale huurwoning?

Moet u de huurder inlichten als u start met een onderzoek naar buitenlandse eigendom?

Kunt u de basishuurprijs vervangen als u meerdere kleine renovatiewerken uitvoerde over een langere periode?

Mag u een algemene communicatie uitsturen naar alle huurders met de vraag of zij buitenlandse eigendom bezitten? Als zij dit zelf komen aangeven, kan u dan milder optreden?

Hoe berekent u de huurprijs als u na de proefberekening bij toewijzing over een recenter inkomen beschikt?

Een huurder vraagt een huurprijsberekening omdat zijn inkomen daalde. Met welk inkomen moet u vergelijken?

Moet u de inhaalpremie meetellen als dit deel uitmaakt van het huidig inkomen?

Een huurder (arbeider) neemt 15 dagen vakantie en ontvangt voor deze dagen geen loon. Zijn huidig inkomen is gedaald. Heeft hij recht op een huurprijsherziening?

Wie heeft recht op een gezinskorting in de huurprijsberekening voor een sociale huurwoning?

Een huurder verricht klusjes via een wijk-werkovereenkomst. Moet u dit inkomen meetellen?

Een huurder krijgt alimentatiegeld voor zijn minderjarig kind. Moet u dit inkomen meetellen voor de berekening van een huidig inkomen? 

Een minderjarig kind is erkend als ernstig gehandicapt. Heeft het gezin recht op een extra gezinskorting?

Is artikel 11 van de typehuurovereenkomst dat geldig was tot 31-12-2019 in bijlage I van het kaderbesluit sociale huur een verboden, oneerlijk beding? 

Artikel 11 van de typehuurovereenkomst bepaalt dat u op achterstallige sommen een forfaitaire verhoging van 10% kunt toepassen, tenzij er loonafstand is. 

Wat zijn achterstallige sommen? 

De huurder is u een achterstallige som schuldig als hij de huurprijs, de kosten en lasten of de waarborg niet betaalt voor de tiende dag van de tweede maand die volgt op de maand waarin de som verschuldigd is. Bijvoorbeeld: de huurder betaalde niet op 10 maart voor een som die hij verschuldigd is in januari. 

Oneerlijk beding 

Sommige vrederechters oordelen dat het consumentenrecht van toepassing is op de sociale huurovereenkomst. Deze rechters beschouwen artikel 11 als een oneerlijk beding dat verboden is. 

Rechtspraak 

In een vonnis van 22 juni 2017 stelde een vrederechter in Antwerpen hierover prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie. Het Hof deed over deze vragen uitspraak in een beschikking van 7 december 2017. 

Het Hof vindt het evident dat de richtlijnen over consumentenbescherming niet gelden op sociale huurovereenkomsten omdat de inhoud reglementair is vastgesteld. De inhoud ligt namelijk vast via de typehuurovereenkomsten die als bijlage bij het Kaderbesluit Sociale Huur zijn gevoegd. Een vrederechter kan daarom de bepalingen uit de typehuurovereenkomst niet beschouwen als een verboden oneerlijk beding. 

Ook de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen bevestigde in hoger beroep deze beschikking en oordeelde dat de regelgeving op de onrechtmatige bedingen niet van toepassing is op de sociale huisvestingsmaatschappijen.  

Kunt u altijd een forfaitaire verhoging van 10% vorderen? 

U mag niet zomaar altijd 10% schadevergoeding vorderen. U moet altijd het grondrecht op wonen eerbiedigen. Dat wil zeggen dat u de concrete situatie van de huurder moet afwegen tegenover het algemene belang. Op basis hiervan beslist u om de boete al dan niet toe te passen en - als u ze toepast - in welke mate. Bij een betwisting controleert de rechter of het schadebeding evenredig is met de wanprestatie van de huurder. 

Update: 12/07/2021

Geldt voor een SHM.

Hoe berekent u het huidige inkomen?

Een huurder klust bij in een flexi-job. Telt dit inkomen mee voor de huurprijsberekening?

Kunt u de huurprijs van een sociale huurwoning herzien als één van de huurders met pensioen gaat?

Wanneer past u de huurprijs van een sociale huurwoning aan het aantal personen ten laste aan?

Hoe volgt u een aangepaste huurprijs (door minstens 20% inkomensdaling) op?

Kan een sociale huurder zowel een gezinskorting als een korting door de verminderde onroerende voorheffing krijgen?

Moet u het inkomen uit studentenarbeid van een meerderjarig kind mee in rekening brengen voor de huurprijsberekening?

Hoe regelt u de huurwaarborg voor garages?

De oorspronkelijke huurder betaalde de volledige huurwaarborg in handen van de verhuurder, maar verlaat nu de sociale huurwoning. Intussen is er een rechtmatige huurder bijgekomen. Krijgt de vertrekkende huurder zijn waarborg terug?

Er is overbezetting in een sociale woning. Kunt u twee woningen verhuren om dit op te lossen?

Mag een buitenlandse student tijdens het academiejaar inwonen bij een gastgezin dat sociaal huurt? Moet de student voldoen aan alle voorwaarden? Moet zijn/haar inkomen meetellen in de huurprijsberekening?

Is een persoon die duurzaam komt bijwonen verplicht de sociale huurovereenkomst te ondertekenen?

Is de registratie van een bijvoegsel bij de sociale huurovereenkomst kosteloos?

Is de registratie van een bijvoegsel bij de sociale huurovereenkomst verplicht? 

Een huurprijsherziening voor een sociale huurwoning is mogelijk als het inkomen van de huurder 20% daalde tegenover het referentiejaar. Hoe berekent u deze daling?

Einde huurovereenkomst

Hoe eindigt een sociale huurovereenkomst?

Kan een eigenaar de hoofdhuurovereenkomst tussentijds opzeggen voor persoonlijk gebruik als hij een handelspand wil vestigen in de woning en er niet zelf gaat wonen?

Ja, dat kan. De eigenaar of zijn familie(leden) dienen de woning persoonlijk en werkelijk te betrekken, wat ruimer is dan enkel ‘bewonen’. Het is geen vereiste dat de eigenaar of zijn familieleden hun hoofdverblijfplaats vestigen in de woning. Het ‘betrekken’ of het ‘persoonlijk gebruik’ van de woning kan dus ook de exploitatie van een handel of de uitoefening van een vrij beroep inhouden. Aan deze opzegmogelijkheid zijn wel een aantal voorwaarden verbonden: de eigenaar moet de woning binnen een jaar na het einde van de opzeggingstermijn betrekken én hij dient de woning voor een periode van minstens twee jaren onafgebroken te betrekken. Deze voorwaarden gelden ook als de hoofdhuurovereenkomst wordt opgezegd om er een handelsactiviteit uit te oefenen.

Bewijslast

Als de huurder een vermoeden heeft dat de eigenaar-verhuurder of zijn familie de woning niet (tijdig) betrokken hebben en er dus niet voldaan wordt aan de voorwaarden, dan kan de huurder een schadevergoeding eisen van 18 maanden. In de praktijk zal het erop neerkomen dat de huurder zijn vermoeden moet proberen aan te tonen. Wel is het de verhuurder die makkelijker zo’n bewijs kan aanleveren, bijvoorbeeld via facturen van nutsvoorzieningen, bewijzen van de aanwezigheid van meubilair of materiaal, brieven die op dat adres toekomen, enzovoort. Hoewel de initiële bewijslast dus eerder bij de huurder ligt, zal een vrederechter in de praktijk doorgaans wel vrij soepel omgaan met het gegeven wie de bewijslast draagt en zal hij een redelijke medewerking van zowel de huurder als de verhuurder vragen. Enerzijds moet de huurder zijn vermoeden toch enigszins kunnen aantonen. Anderzijds kan een eigenaar via allerhande bewijsstukken aantonen dat hij de woning al dan niet betrokken heeft. Het is dan de vrederechter die zal beslissen of de huurder recht heeft op de schadevergoeding.

In het zakboekje Woninghuurrecht staat hierover op p. 130:

“Het is dus aan de huurder die aanspraak maakt op de forfaitaire schadevergoeding van 18 maanden, om te bewijzen dat de verhuurder de woning niet tijdig en niet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend heeft betrokken, hetgeen neerkomt op een toepassing van artikel 870 Ger;W..1 Wel gaat het hier over het bewijs van een negatief feit: de huurder moet aantonen dat de verhuurder of het familielid waarvoor de huurovereenkomst werd opgezegd, de woning niet betrekt . In de praktijk wordt het bewijs van een negatief feit soepelere aangenomen wat niet wegneemt dat de huurder toch wat vermoedens bijeen zal moeten sprokkelen om zijn bewering te staven. In het burgerlijk procesrecht geldt bovendien het principe van medewerkingsplicht bij de bewijslast: omdat de verhuurder logischerwijze makkelijker het bewijs van dat betrekken kan leveren, kan aangenomen worden dat de vrederechter soepel zal omspringen met de bewijslast van de huurder en ook enige medewerking van de verhuurder zal verwachten.”

1 Cass. 20 juni 2005, c 03.0483.F Arr.Cass. 2005, 1368, Pas. 2005, I, 1362

Update: 05/05/2022

Geldt enkel voor een SVK.

Een huurder verhuist naar een serviceflat. Hoeveel bedraagt zijn opzegtermijn?

Hoe schrapt u een huurder die zonder opzeg de woning verlaat?

Kan u werken met een akkoordverklaring bij een bezettingsovereenkomst?

Wanneer de laatste huurder overlijdt, kan u een bezettingsovereenkomst sluiten met de overblijvende bijwoner(s). Zij hebben het recht om de woning nog tijdelijk te betrekken tot de laatste dag van de zesde maand die volgt op de datum waarop u het overlijden vernam. Deze termijn kan u verlengen tot maximaal vijf jaar als hiervoor billijkheidsredenen zijn. De termijn van de bezettingsovereenkomst bepaalt u van bij de start van de bezettingsovereenkomst. U kan de duurtijd nog verlengen tijdens de loop van bezettingsovereenkomst, als dat om billijkheidsredenen nodig blijkt. U spoort de bewoners wel aan om de woning binnen de oorspronkelijk bepaalde termijn te verlaten. Als er toch redenen zijn voor een verlenging, dan motiveert u deze grondig.

Als er nog bijwoners overblijven die de woning tijdelijk willen betrekken, moet u met hen een bezettingsovereenkomst sluiten. In de overeenkomst staan de voorwaarden en wederzijdse verbintenissen zoals de bezettingsvergoeding, de waarborgregeling, de plaatsbeschrijving, … De VMSW voorziet een model bezettingsovereenkomst.

Wanneer kunt u een akkoordverklaring afsluiten?

Het hangt af van geval per geval of het mogelijk is om met een simpele akkoordverklaring te werken bij de start van de bezettingsovereenkomst. Bij een akkoordverklaring ondertekent de bezetter een document waarin hij zich akkoord verklaart met de intredende plaatsbeschrijving die destijds met de overleden huurder bij de aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt.

Alleen als de bezetter(s) de enige erfgenaam of de enige erfgenamen is/zijn, kunt u werken met zo een akkoordverklaring. De huurwaarborg moet u wel afrekenen. Dat bedrag kan de bezetter dan opnieuw gebruiken om een huurwaarborg te stellen voor de bezettingsovereenkomst.

Is de bezetter niet de enige erfgenaam (bv. er zijn nog kinderen die elders wonen)? Dan kan u deze werkwijze niet volgen en moet u samen met de erfgenamen een uittredende plaatsbeschrijving opstellen. Nadien stelt u een nieuwe intredende plaatsbeschrijving op voor de bezetter(s).

Is de bezetter geen erfgenaam, dan kan u niet werken met een akkoordverklaring.

Update: 13/07/2021

Geldt voor een SHM en een SVK.

Kunt u huurachterstallen van de sociale huurwoning afboeken en later toch nog verhalen op wanbetalende (ex-)huurders?

Wanneer kan de huurder opzeggen met een termijn van één maand?

Voor de laatste huurder die de huurovereenkomst opzegt, geldt een opzeggingstermijn van drie maanden. Voor de andere huurder die de huurovereenkomst opzegt, geldt geen opzeggingstermijn.

Er zijn twee gevallen waarin de huurder kan opzeggen met een opzeggingstermijn van één maand:

Hij wordt opgenomen in een woonzorgcentrum
Hij maakt gebruik van woonondersteuning bij een aanbieder van niet rechtstreeks toegankelijke zorg of ondersteuning, zoals bepaald door de Vlaamse Regering.

Met aanbieder van niet rechtstreeks toegankelijke zorg of ondersteuning bedoelen ze de aanbieder die vergund is volgens artikel 3 van het besluit van de Vlaamse Regering van 24 juni 2016(opent in nieuw venster) houdende het vergunnen van aanbieders van niet-rechtstreeks toegankelijke zorg en ondersteuning voor personen met een handicap (art. 6.68 BVCW(opent in nieuw venster)).

Het moet dus gaan om zorg en ondersteuning voor personen met een handicap.

Past de instelling waarnaar de huurder verhuist niet onder de definitie hierboven, dan geldt de normale opzeggingstermijn van drie maanden. Valt de instelling hier wel onder, dan kan de huurder verhuizen met een opzeggingstermijn van één maand.

Dit wil zeggen dat een sociale assistentiewoning, een serviceflat, de gevangenis,… hier niet onder vallen en er een opzeggingstermijn geldt van drie maanden.

Kan u hier in bepaalde gevallen toch van afwijken?

U kunt op basis van artikel 1134, tweede lid, Burgerlijk Wetboek in onderling akkoord de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen. Dat is dan de zogenaamde minnelijke beëindiging. Aangezien het sociaal huurstelsel hier niets over bepaalt, kunt u die bepaling uit het algemeen verbintenissenrecht toepassen. U kunt het zien als een aanvullende mogelijkheid van beëindiging van de huurovereenkomst, naast de opzegging en de beëindiging van rechtswege die wel reglementair zijn bepaald.

Het is dus mogelijk dat de huurder samen met de verhuurder overeenstemt met een verkorte opzeggingstermijn. De verhuurder is echter niet verplicht om akkoord te gaan met dergelijke minnelijke beëindiging. Het ligt in de autonomie van de verhuurder om hiermee in te stemmen. Het is alleszins niet de bedoeling dat u hierdoor financieel verlies lijdt.

Update: 13/07/2021

Geldt voor een SHM en een SVK.

Wat als de erfgenamen de nalatenschap verwerpen bij het overlijden van de laatste huurder?

Wat doet u als de laatste huurder de woning verlaat zonder opzeg?

Welke huurprijs moeten huurders betalen als de ontbindingsperiode van de sociale huurovereenkomst wordt verlengd?

Een huurder verhuist naar een psychiatrisch verzorgingstehuis. Hoelang is de opzeggingstermijn?

Moet u een plaatsbeschrijving opmaken als een huurder de sociale huurwoning verlaat? De huurovereenkomst blijft lopen voor de overblijvende huurder.

Wanneer past u de huurprijs aan als de laatste huurder overlijdt en de overgebleven bijwoner(s) een bezettingsovereenkomst krijgen?

Wat doet u als de schade in de sociale huurwoning groter is dan de waarde van de waarborg?

Moeten alle huurders van een sociale huurwoning opzeggen als ze de hele huurovereenkomst willen beëindigen?

Wat als de huurder na ontbinding van de huurovereenkomst, nog huurachterstallen wil betalen?

De rechtbank spreekt een vonnis uit, waardoor de huurovereenkomst ontbonden wordt wegens huurachterstallen. Kunt u na dit vonnis nog een dading sluiten met de huurder, zodat hij/zij (een deel van) de achterstallen en de gerechtskosten betaalt en de ontbinding niet doorgaat?

Het antwoord hangt af van het al dan niet in ‘kracht van gewijsde’ zijn van het vonnis.

Wat betekent kracht van gewijsde?

Bij de betekening van het vonnis start de termijn om hoger beroep (of verzet) aan te tekenen. Kracht van gewijsde wil zeggen dat die termijn verstreken is en dat het vonnis definitief is.

Is een dading nog mogelijk bij kracht van gewijsde?

Bij het in kracht van gewijsde zijn van het vonnis, is de ontbinding van de huurovereenkomst definitief. De huurder kan deze ontbinding niet meer betwisten in een dading. De verhuurder kan dan ook geen afstand meer doen van de ontbinding. Wilt u dan toch nog een dading sluiten? Dan kan dit alleen over de uitvoering van het vonnis, bijvoorbeeld over de terugbetaling van de huurachterstallen.

De huurder van wie de huurovereenkomst werd ontbonden, kan zich na betaling van de huurachterstallen wel opnieuw inschrijven als kandidaat-huurder. Daarna kan er mogelijk een versnelde toewijzing plaatsvinden (in dezelfde woning) als er bijzondere omstandigheden van sociale aard zijn (artikel 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen).

Wat als het vonnis nog niet in kracht van gewijsde is?

Is het vonnis nog niet in kracht van gewijsde? Of loopt er een verzets- of beroepsprocedure? Dan kunt u wel een dading afsluiten.
Een dading is een schriftelijke overeenkomst tussen twee partijen die een geschil (een conflict) wensen te beëindigen of een toekomstig geschil wensen te voorkomen door elk wederzijdse toegevingen te doen. Als verhuurder en huurder van deze rechtsfiguur gebruik willen maken, moeten ze dus een schriftelijke overeenkomst sluiten waarin best verwezen wordt naar het vonnis en waarin de wederzijdse toegevingen staan.

De wederzijdse toegevingen bij de dading bestaan er in dat de verhuurder afstand doet van de vordering tot ontbinding mits volledige aanzuivering van de achterstallen en dat de huurder afstand doet van het recht om hoger beroep aan te tekenen.

De dading beëindigt het geschil, dus maakt het vonnis nadien onuitvoerbaar.

Art. 6.24 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Art. 6.25 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Update: 12/07/2021

Geldt voor een SHM en een SVK.

Een getrouwd koppel gaat uit elkaar. Eén van beiden wijzigt het domicilieadres zonder opzeg te geven. Moet u de sociale huurovereenkomst opzeggen?

Een vrouw met een handicap woont samen in een rolstoelaangepaste woning. Zij overlijdt. Kan de partner de huurovereenkomst voortzetten?

Een huurder geeft zijn opzeg en wordt uit de huurovereenkomst geschrapt. De andere huurder blijft in de woning. Beide huurders vragen de terugbetaling van de huurwaarborg. Aan wie moet u de huurwaarborg terugbetalen?

Kunt u als de laatste huurder van de sociale huurwoning overlijdt nog eventuele huurgelden of herstellingskosten aftrekken van de huurwaarborg?

Hoe kunt u aantonen dat u het OCMW inschakelde bij een opzeg van sociale huurders met een zeer laag inkomen?

Kunnen kinderen die geen referentiehuurder zijn, in de sociale woning blijven wonen na het overlijden van de ouders?

Kunt u de opzegtermijn van de huurovereenkomst verlengen?

Sociale verhuurkantoren

Wat moet u weten als sociaal verhuurkantoor?

In welke gevallen kunt u punten woonnood toekennen voor de overschrijding van de bezettingsnormen? En in welke gevallen kunt u deze punten niet toekennen?

Een kandidaat-huurder of een huurder met een mutatievraag kan in het SVK-puntensysteem 17 punten krijgen als de bezettingsnormen van het technisch verslag van de woning waarin hij verblijft, worden overschreden. Dit kan een woning zijn die u verhuurt, maar dit kan ook een woning zijn, die uw kandidaat-huurder momenteel huurt op de private huurmarkt. Meer uitleg over het aspect woonnood binnen het SVK-puntensysteem leest u in de tekst woonnood (eerst aanmelden). Maar kent u deze punten ook toe als uw (kandidaat-)huurder de overschrijding van de bezettingsnormen zelf gecreëerd heeft door derden te laten bijwonen?

We maken hierin een onderscheid tussen uw kandidaat-huurder die momenteel op de private huurmarkt huurt en uw huurder die een SVK-woning huurt.

1. Kandidaat-huurder is geen SVK-huurder

Als een kandidaat-huurder momenteel woont in een private woning (geen SVK-woning dus) dan gaat u niet na of de overschrijding van de bezettingsnormen zelf gecreëerd is door uw kandidaat-huurder door de bijwoonst van derden. U kunt dus de 17 punten woonnood toekennen als de private woning overbezet is en als uw kandidaat-huurder de nodige bewijsstukken heeft. Deze bewijsstukken kunt u in de tekst woonnood raadplegen.

2. Kandidaat-huurder is een SVK-huurder

Als het echter uw huurder betreft, dan kijkt u wél na of uw huurder de overschrijding van de bezettingsnormen zelf gecreëerd heeft. Het is immers een huurdersverplichting om geen bijwoonst toe te laten als de woning daardoor niet voldoet aan de bezettingsnormen, vermeld in artikel 3.1, §1, vierde lid, van de Vlaamse Codex Wonen. Deze huurdersverplichting staat in artikel 6.20 1^ste lid 2° van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster): ‘2° alleen toestaan dat een persoon in de sociale huurwoning zijn hoofdverblijfplaats vestigt als dat niet leidt tot een onaangepaste woning of een woning die niet voldoet aan de normen, vermeld in artikel 3.1, §1, vierde lid, en die bijwoonst melden aan de verhuurder;’

Soms laten huurders andere personen in de sociale huurwoning wonen, waardoor deze woning onaangepast wordt door de bijwoonst. Het beleid nam het standpunt in dat de 17 punten voor overschrijding van de bezettingsnormen niet kunnen worden toegekend bij huurders die de overbezetting zelf gecreëerd hebben door derden te laten inwonen. Enkel als de sociale woning bij een natuurlijke aangroei van het gezin overbezet raakt, kunnen deze 17 punten worden toegekend. Onder natuurlijke aangroei wordt verstaan: de geboorte of adoptie van kinderen of pleegzorg. In alle andere gevallen stond de huurder op een gegeven moment toe dat derden in zijn (huur)woning kwamen wonen en raakte de huurwoning overbezet. U meldt dan aan de huurder dat zijn bijwoners de woning moeten verlaten. Een ernstige of blijvende tekortkoming aan de huurdersverplichtingen kan een opzeg van de huurovereenkomst tot gevolg hebben.

De argumentatie van dit standpunt is dat huurders die de eigen woonnood creëren en een hoog puntenaantal verkrijgen met een grote kans op een toewijzing, andere kandidaat-huurders op uw wachtlijst met een hogere woonnood kunnen verdringen. Het puntensysteem is net ontwikkeld om op een objectieve wijze woonnood te definiëren en hieraan punten toe te kennen.

Punten voor mutatie

Als uw huurder een mutatie vraagt naar een grotere woning, omdat uw rationele bezettingsnormen zijn overschreden, dan kan u 14 punten toekennen voor de overschrijding van deze rationele bezettingsnormen (zie artikel 4 §4 3^de lid van het MB houdende uitvoering van een aantal bepalingen van boek 6 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster): ‘In afwijking van het eerste lid worden veertien punten toegekend aan de zittende huurder van de verhuurder als de sociale huurwoning niet meer voldoet aan de rationele bezetting.’).

U hanteert uw eigen rationele bezettingsnormen: deze zijn doorgaans strikter dan de bezettingsnormen van het technisch verslag.

De huurder kan deze punten cumuleren met de 17 punten voor overschrijding van de bezettingsnormen (als aan de voorwaarden voldaan wordt) tenzij de overbezetting veroorzaakt is door bijwoonst van derden. Als de overbezetting veroorzaakt is door de bijwoonst van derden, dan kunt u geen 17 punten toekennen voor overschrijding van de bezettingsnormen maar ook geen 14 punten voor de overschrijding van de rationele bezettingsnormen. Als de bezettingsnormen van het technisch verslag zijn overschreden door natuurlijke aangroei (geboorte, adoptie of pleegzorg) dan kunt u de 14 punten voor mutatie wel toekennen en kunnen de punten worden gecumuleerd met de 17 punten voor overschrijding van de bezettingsnormen.

Update: 13/07/2021

Geldt voor een SVK.

Een eigenaar wil een nieuwe hoofdhuurovereenkomst sluiten zodat hij een renovatiepremie kan aanvragen. Wat gebeurt er met de onderhuurovereenkomst?

Als een eigenaar in aanmerking wil komen voor een renovatiepremie, eist de lokale of Vlaamse overheid doorgaans dat de eigenaar een huurovereenkomst met een huurperiode van negen jaar met een SVK kan voorleggen. Dit wordt ook gevraagd als de nieuwe eigenaar, die een woning aankoopt die al verhuurd wordt aan een SVK, wil genieten van het verlaagd tarief verkooprechten (registratierechten).

Wat gebeurt er met de lopende onderhuurovereenkomst als u een nieuwe hoofdhuurovereenkomst sluit met dezelfde of met de nieuwe eigenaar?

U sluit de nieuwe hoofdhuurovereenkomst in de verplichte typehuurovereenkomst. Als u een nieuwe huurovereenkomst sluit, kunt u alle elementen uit de huurovereenkomst opnieuw onderhandelen: dat betekent ook dat de eigenaar zijn opzegmogelijkheden opnieuw kan onderhandelen en een hogere huurprijs kan vragen. Dit heeft gevolgen voor de onderhuurovereenkomst.
Als u nieuwe hoofdhuurovereenkomst sluit, volstaat het niet dat u een bijlage of addendum toevoegt aan de onderhuurovereenkomst. U moet ook een nieuwe onderhuurovereenkomst sluiten met dezelfde onderhuurder. Als een hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd, moet ook de onderhuurovereenkomst stopzetten. Als u een nieuwe onderhuurovereenkomst sluit, dan zullen de huurperiode van de onderhuurovereenkomst en de stilzwijgende verlengingen gelijklopen met die van de hoofdhuurovereenkomst.

Houd bij de onderhandeling met de eigenaar de financiële draagkracht van uw onderhuurder voor ogen. Want ook als de huurprijs niet verhoogt in de nieuwe hoofdhuurovereenkomst kan uw onderhuurder toch geconfronteerd worden met hogere kosten. Het Vlaams Woninghuurdecreet is van toepassing op de nieuwe hoofd- en onderhuurovereenkomst. Bij het uitvoeringsbesluit bij het Vlaams Woninghuurdecreet is een lijst van verdeling van de kosten en lasten tussen huurder en verhuurder opgenomen, die u verplicht volgt. Een voorbeeld van een kost, die onder de Woninghuurwet doorgaans door de eigenaar werd gedragen, maar die onder het Vlaams Woninghuurdecreet deels wordt gedragen door de huurder, is het ereloon van de syndicus. Onder de nieuwe verdeling geldt dat de (onder)huurder moet instaan voor 34% van de erelonen van de syndicus en de eigenaar voor 66%. U licht uw onderhuurder hierover in.

Wat als uw onderhuurder weigert om een nieuwe onderhuurovereenkomst te sluiten?

Bij de onderhandeling met de eigenaar houdt u de financiële draagkracht van uw onderhuurder goed voor ogen. Tijdens de onderhandelingen met de eigenaar kunt u al contact opnemen met de onderhuurder om hem uit te leggen dat er mogelijks een nieuwe onderhuurovereenkomst zal worden gesloten. Als hij dit weigert, dan overweegt u eerst of er een mogelijkheid is om de onderhuurder te herhuisvesten. U kunt een versnelde toewijzing door bijzondere omstandigheden van sociale aard in dit geval overwegen.(opent in nieuw venster) Zorg dan wel voor een goed gestaafd en gedocumenteerd dossier. Als dat niet mogelijk is, bijvoorbeeld omdat u geen andere panden heeft die voldoen aan de rationele bezetting voor dit gezin, dan is het beter dat u geen nieuwe hoofdhuurovereenkomst sluit met de eigenaar.

Update: 12/08/2021

Geldt voor een SVK.

Kunt u punten woonnood en/of mutatiepunten toekennen aan een duurzame bijwoner in een sociale woning als hij zich apart kandidaat stelt voor een andere woning?

Een huurder kan beslissen om een mutatie te vragen naar een andere woning. Dat kan bijvoorbeeld als hij wil verhuizen naar een kleinere of een grotere woning of als de eigenaar de hoofdhuurovereenkomst heeft opgezegd. Maar kunt u punten voor mutatie en/of punten woonnood toekennen aan een duurzame bijwoner die zich apart kandidaat wenst te stellen?

Mutatiepunten

Het antwoord is neen. Bij een mutatie kunt u de huurder 7 punten geven. Als de gezinssamenstelling van de huurder niet meer is aangepast aan de rationele bezetting van de SVK-woning dan kunt u de huurder 14 punten voor mutatie geven. De bijwoner kan wel beslissen om zich apart in te schrijven voor een sociale woning, maar u kunt hem geen punten voor mutatie toekennen. Mutatiepunten kunt u enkel toekennen aan huurders met een mutatievraag én zolang ze huurder zijn.

Punten woonnood

Voor woonnood kunt u de bijwoner, die zich apart kandidaat stelt, ook geen punten toekennen. De vraag rijst of er zelfs sprake is van woonnood. Hoewel de duurzame bijwoner geen persoonlijk woonrecht heeft in de sociale woning, heeft hij immers wel afgeleid woonrecht. De bijwoner kan u strikt gezien dus niet beschouwen als een persoon ‘zonder recht of titel’ in de sociale woning. In het verleden nam Wonen-Vlaanderen het standpunt in dat een persoon ‘zonder enig recht of titel’ in een huurwoning in de ruime zin als een ‘kraker’ beschouwd kan worden en dus in aanmerking komt voor de categorie c) verblijf in opvangtehuis, noodwoning, crisisopvang, transitwoning of hotel. Maar een duurzame bijwoner in een sociale woning kan niet beschouwd worden als een persoon zonder recht of titel, aangezien hij afgeleid woonrecht heeft. De bijwoner kan m.a.w. geen punten krijgen voor de categorie c) verblijf in opvangtehuis, noodwoning, crisisopvang, transitwoning of hotel.

Als de eigenaar de hoofdhuurovereenkomst zou beëindigen, dan kan de huurder punten woonnood krijgen voor de categorie opzegging huurovereenkomst door eigenaar met een opzegtermijn van minder dan drie maanden (of tussen de drie en zes maanden) of de woning verplicht en rechtsgeldig moeten verlaten binnen een termijn van minder dan drie maanden (of tussen de drie en zes maanden). Als de eigenaar de hoofdhuurovereenkomst opzegt en de duurzame bijwoner beslist om zich apart kandidaat te stellen, dan kan hij echter geen punten woonnood krijgen voor deze categorie. Deze punten kunt u dan enkel toekennen aan de huurder en zijn gezin, maar niet nogmaals aan de bijwoner die beslist zich apart kandidaat te stellen voor een andere woning.

Meer uitleg over woonnood vindt u op de afgeschermde documenten rond verhuren > toewijzen > hulpbronnen SVK (vooraf inloggen nodig).

U wilt een woning inhuren waarvan er een blote eigenaar is en een vruchtgebruiker die het volledige vruchtgebruik heeft over de woning. Met wie sluit u een hoofdhuurcontract af?

Kunt u punten toekennen aan een kandidaat-huurder als hij een minnelijke schikking heeft bij de vrederechter? 

Een kandidaat-huurder kan punten voor woonnood krijgen als de eigenaar van zijn huurwoning een opzeg van de huurovereenkomst heeft gegeven of als de kandidaat-huurder de woning verplicht en rechtsgeldig moet verlaten binnen de drie of zes maanden (respectievelijk 17 en 14 punten). Meer informatie leest u in de tekst over woonnood. (afgeschermde inhoud dus aanmelden)

U kunt geen punten voor woonnood toekennen aan een kandidaat-huurder als hij tot een onderling minnelijk akkoord is gekomen met de eigenaar over zijn opzeg en vertrek. Beide partijen bekomen dan een vergelijk en kunnen in een minnelijk akkoord, bijvoorbeeld, overeenkomen dat ze de huurovereenkomst vroeger beëindigen dan de wettelijke opzegtermijn bepaalt. Zo’n minnelijk akkoord wordt beschouwd als een opzeg die de kandidaat-huurder zelf heeft gegeven.

Voor woonnood kunt u alleen punten toekennen bij een opzeg door de eigenaar-verhuurder aan de kandidaat-huurder of als de kandidaat-huurder de woning verplicht en rechtsgeldig moet verlaten binnen een termijn van drie of zes maanden. 

Opgelet: een minnelijke schikking bij de vrederechter is niet hetzelfde als een minnelijk akkoord tussen een huurder en verhuurder. Er zijn twee soorten minnelijke schikkingen bij de vrederechter mogelijk: via een proces-verbaal van verzoening of via een akkoordvonnis. 

Proces-verbaal van verzoening

Een verhuurder kan beslissen om de huurder op te roepen in verzoening voor de vrederechter en proberen tot een minnelijke schikking te komen. Dit heet een procedure van oproeping tot verzoening. Deze procedure is bedoeld als preventieve maatregel om de gerechtelijke uithuiszetting te voorkomen of te vermijden. Tijdens deze procedure kunnen de huurder en verhuurder overeenkomen dat de huurder de woning tegen een bepaalde datum zal verlaten. Deze afspraak wordt vastgelegd in een proces-verbaal van verzoening (minnelijke schikking).

Akkoordvonnis

Een verhuurder kan ook een gerechtelijke uithuiszetting vragen via een verzoekschrift of via een dagvaarding bij een gerechtsdeurwaarder. Dit heet de procedure ten gronde. Bij een vraag tot gerechtelijke uithuiszetting zal de vrederechter telkens proberen om eerst een minnelijke schikking te bekomen tussen de huurder en de verhuurder. Dit is wettelijk verplicht. Beide partijen kunnen dan overeenkomen dat de huurder de woning tegen een bepaalde datum zal verlaten. In dit geval komt het doorgaans niet tot een effectieve uithuiszetting. Deze minnelijke schikking wordt opgenomen in een akkoordvonnis.

Conclusie

Als een kandidaat-huurder bij u komt met een minnelijk akkoord dat hij met de eigenaar heeft gesloten, dan kent u deze kandidaat-huurder geen punten toe. Als hij echter een minnelijke schikking heeft via de vrederechter en hij bezorgt u een document van de vrederechter met een minnelijke schikking (dat kan via een proces-verbaal van verzoening en/of een akkoordvonnis), dan kunt u deze kandidaat-huurder punten toekennen voor het verplicht en rechtsgeldig moeten verlaten van de woning. Afhankelijk van de termijn waarbinnen de kandidaat-huurder zijn huurwoning moet verlaten kent u 14 (binnen 6 maanden) of 17 (binnen 3 maanden) punten toe. Als bewijsstuk moet uw kandidaat-huurder het document van de rechtbank aan u bezorgen.

Update: 04/08/2021

Geldt voor een SVK.

Aan welke criteria moet een woning (niet) voldoen opdat u 17 punten toekent aan de kandidaat-huurder die in een woning woont die onaangepast is aan zijn fysieke gesteldheid? En welke bewijsstukken heeft u hiervoor nodig?

Binnen het SVK-puntensysteem kunt u 17 punten toekennen aan een kandidaat-huurder die in een woning woont die onaangepast is aan zijn fysieke gesteldheid^[1]. Om de onaangepastheid van een woning te beoordelen, hanteert u de mobiliteitscriteria die worden gebruikt om de huursubsidie van onbepaalde duur (voor 65-plussers en personen met een ernstige handicap) toe te kennen. In het kader van de woonnoodpunten wordt een woning als onaangepast aan de fysieke gesteldheid beschouwd als de woning aan (minstens) één van de vier mobiliteitscriteria niet voldoet. Deze mobiliteitscriteria staan vermeld in art. 5.166 §2 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) (BVCW) en in art. 12 van het ministerieel besluit tot nadere precisering van de voorwaarden waaronder een tegemoetkoming in de huurprijs(opent in nieuw venster) [voor woonbehoeftige huurders wordt verleend als vermeld in artikel 5.164, § 1, zesde lid, van het BVCW van 2021, (verv. MB 3 december 2021, art. 39, I: 1 januari 2021)] en tot vaststelling van [de mobiliteitscriteria, vermeld in artikel 5.166, § 2, van het voormelde besluit. Deze mobiliteitscriteria worden hieronder nog verder toegelicht:

de technische uitrusting in de woning: de woning beschikt over voldoende technische uitrusting die de zelfredzaamheid van de huurder of het inwonende gezinslid bevordert met het oog op zelfstandig wonen en maatschappelijke integratie;
de toegankelijkheid van de vertrekken in de woning: de keuken, badkamer, slaapkamer, leefkamer en toilet zijn toegankelijk via gelijkvloerse verbindingen zonder niveauverschillen en als een rolstoelgebruiker in de woning woont, is er voldoende circulatieruimte in en tussen deze verschillende lokalen;
de toegankelijkheid van de woning en de bereikbaarheid vanaf het openbaar domein: de woning is veilig bereikbaar vanaf de openbare weg via een voldoende brede toegangsweg zonder noemenswaardige trappen of hellingen. Als er een rolstoelgebruiker in de woning woont, is de toegang vanaf de openbare weg tot de woning aangepast voor zelfstandig rolstoelgebruik;
de aanwezigheid van aan het wonen complementaire functies in de omgeving van de woning: binnen een loopafstand van 600 meter is er een aanbod van voorzieningen zoals openbaar vervoer, winkels en gezondheidszorg.

Welke bewijsstukken heeft u nodig voor deze woonnoodcategorie?

Om punten te kunnen toekennen voor de woonnoodcategorie ‘woning onaangepast aan de fysieke mogelijkheden van een bejaarde of van een persoon met een handicap’ heeft u in eerste instantie een bewijsstuk nodig, dat vaststelt dat de woning niet voldoet aan (minstens) één van de vier vermelde mobiliteitscriteria. Deze bewijsstukken zijn:

technisch verslag van het conformiteitsonderzoek
(of) attest van de woonwinkel
(of) attest van de huisvestingsambtenaar
(of) het SVK stelt de onaangepastheid van de woning aan de fysieke gesteldheid zelf vast als het niet kan worden vastgesteld via de bovenstaande manieren

Een doktersattest of een medisch attest kan een aanvullend element zijn, maar u kunt een kandidaat-huurder geen 17 punten woonnood toekennen voor ‘woning onaangepast aan de fysieke gesteldheid’ louter op basis van een doktersattest. De redenering hierachter is dat er een instantie moet zijn die de onaangepastheid van de woning vaststelt en die ook over de nodige expertise beschikt om deze vaststelling te doen. Een dokter zal deze vaststelling niet (kunnen) doen.

Meer uitleg en duiding leest u in de tekst woonnood (afgeschermde inhoud).

Update: 16/09/2021

Geldt voor een SVK.

^[1]Artikel 4 §1 tweede lid 3° d van het ministerieel besluit (MB) van 21 december 2007 houdende uitvoering van een aantal bepalingen van [boek 6 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 (verv. MB 3 december 2020, art. 2, I: 1 januari 2021)(opent in nieuw venster)]

Kan uw onderhuurder een tegenopzeg doen van de onderhuurovereenkomst als de eigenaar-verhuurder de hoofdhuurovereenkomst opzegt?

Neen, de onderhuurder kan dan geen tegenopzeg doen. Een tegenopzeg wordt meestal gedaan om de opzeggingstermijn in te korten en opdat de huurder dus geen huurgeld meer moet betalen voor de resterende maanden van de opzeggingstermijn. De typeonderhuurovereenkomst voorziet geen mogelijkheid voor een tegenopzeg door de onderhuurder. U kan wel samen met uw onderhuurder beslissen om op basis van artikel 1134, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek in onderling akkoord de huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen. Dit heet de zogenaamde minnelijke beëindiging die ook in het sociaal huurrecht aanvullend kan worden toegepast.

Als de eigenaar-verhuurder de hoofdhuurovereenkomst opzegt en u krijgt toch de vraag van uw onderhuurder om de opzeggingstermijn van de onderhuurovereenkomst in te korten, dan kunt u op uw beurt de eigenaar-verhuurder vragen om de hoofdhuurovereenkomst vervroegd te beëindigen. U en de eigenaar-verhuurder zijn echter niet verplicht om akkoord te gaan met een dergelijke minnelijke vervroegde beëindiging. Het ligt binnen uw autonomie en binnen de autonomie van de eigenaar-verhuurder om hiermee in te stemmen. Het is in ieder geval belangrijk dat uw SVK geen financieel nadeel ondervindt van een eventuele vervroegde minnelijke beëindiging van de onderhuurovereenkomst terwijl de opzeggingstermijn van de hoofdhuurovereenkomst gewoon behouden blijft en niet vervroegd beëindigd wordt: het is immers niet de bedoeling dat u de resterende maanden huur betaalt waarvoor u zelf geen huurinkomsten ontvangt. Als u dus instemt met de vraag van de onderhuurder om de onderhuurovereenkomst vervroegd te beëindigen, dan kunt u er best ook voor zorgen dat u ook gelijktijdig de hoofdhuurovereenkomst beëindigt.

Kunt u tegenopzeggen als de eigenaar-verhuurder de hoofdhuurovereenkomst opzegt?

In tegenstelling tot de onderhuurovereenkomst kunt u bij een hoofdhuurovereenkomst daarentegen in een aantal gevallen wel tegenopzeggen (zie art. 20, §2 van het Vlaams Woninghuurdecreet). Zo’n tegenopzeg duurt dan één maand en kunt u geven wanneer de eigenaar-verhuurder opzegt voor persoonlijk gebruik, voor grondige renovatiewerken of als hij opzegt zonder motief. Dit zijn de opzegmogelijkheden van de eigenaar-verhuurder volgens het Vlaams Woninghuurdecreet en die ook in de typehoofdhuurovereenkomst staan (indien ze niet worden beperkt of uitgesloten in de typehoofdhuurovereenkomst). U kunt echter geen tegenopzeg doen wanneer de eigenaar zes maanden vóór de vervaldag van de huurovereenkomst een opzeg geeft. U kunt in dat geval wel een opzeg geven, maar dan bedraagt de opzeggingstermijn drie maanden (art. 20, §1, eerste lid Vlaams Woninghuurdecreet(opent in nieuw venster)). Een minnelijke vervroegde beëindiging is dan ook mogelijk, voor zover u en de eigenaar-verhuurder hiermee akkoord gaan (zie uitleg hierboven).

Update: 08/12/2021

Geldt voor een SVK.

Hoe bepaalt u de inkomensgrenzen en de puntentoekenning bij het ABI van een alleenstaande ouder?

Inkomensgrenzen

U kunt een kandidaat-huurder onder één van de drie inkomensgrenzen plaatsen:

Een alleenstaande zonder personen ten laste
Een alleenstaande met een fysieke handicap en die geen andere personen ten laste heeft
Voor alle anderen, verhoogd met een bedrag per persoon ten laste

Onder welke inkomensgrens wordt een alleenstaande ouder geplaatst, die geen personen ten laste heeft, maar wel het bezoekrecht heeft over één of meerdere kinderen?

U gaat eerst na of het bezoekrecht ook gepaard gaat met een regelmatig verblijf bij de kandidaat-huurder. Er is sprake van regelmatig verblijf als het kind of de kinderen van de kandidaat-huurder minstens één nacht per maand blijven overnachten bij de ouder. Als dat het geval is, telt u het kind mee als persoon ten laste (art. 6.1, eerste lid, 4° Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)) op voorwaarde dat het kind minderjarig is of recht heeft op gezinsbijslag.

Als het kind niet minstens één nacht per maand overnacht bij de kandidaat-huurder en er dus geen sprake is van regelmatig verblijf, telt u het kind niet mee als persoon ten laste. De kandidaat-huurder beschouwt u dan als een alleenstaande (eventueel met een fysieke handicap) zonder personen ten laste en de bijhorende inkomensgrens.

ABI

Bij de puntenberekening van het actueel besteedbaar inkomen (ABI) kunt u het ABI van een alleenstaande nemen of het ABI van al de anderen (koppels/gezinnen). Als de kandidaat-huurder kinderen heeft en u wilt weten onder welke categorie u de kandidaat-huurder plaatst, dan kijkt u na of het om een verblijfsco-ouderschap gaat of enkel over een verblijfsregeling.

Verblijfsco-ouderschap

Bij een verblijfsco-ouderschap verblijft het kind evenveel tijd bij de beide ouders. Beide ouders dragen evenredig bij aan de kosten van het kind. Deze regeling wordt doorgaans ‘co-ouderschap’ of de ‘50-50-regeling’ genoemd. Als uw kandidaat-huurder een verblijfsco-ouderschap heeft over zijn kind(eren), dan toetst u het ABI van de kandidaat-huurder af aan dat van een gezin. Als het kind evenveel tijd bij beide ouders verblijft en (ongeveer) hetzelfde aantal nachten overnacht bij beide ouders, moet er doorgaans geen alimentatie betaald worden.

Verblijfsregeling

Als de kandidaat-huurder geen verblijfsco-ouderschap over het kind heeft met de andere ouder en het kind dus niet evenveel tijd doorbrengt bij de beide ouders, is er vaak wel een verblijfsregeling waarbij het kind een bepaald aantal dagen of nachten mag verblijven bij de ene ouder. Als uw kandidaat-huurder een verblijfsregeling heeft voor zijn kind, dan toetst u het ABI van deze kandidaat-huurder af aan dat van een alleenstaande. Bij een verblijfsregeling wordt er wel alimentatie betaald als het kind niet evenveel tijd bij beide ouders verblijft en er dus geen sprake is van verblijfsco-ouderschap. De alimentatiegelden, die de kandidaat-huurder betaalt aan de andere ouder, brengt u in mindering van het ABI. Het is dan te verantwoorden dat het ABI van de kandidaat-huurder (met een verblijfsregeling voor zijn kind) wordt afgetoetst aan het ABI van alleenstaanden.

Art. 6.1, eerste lid, 1° Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Art. 6.13 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster)

Update: 01/03/2022

Geldt voor een SVK.

U ontdekt dat u een woning huurt, die onvergund blijkt te zijn. Wat kunt u ondernemen?

U ontdekt dat u een woning in huur heeft, die onvergund blijkt te zijn. Welke stappen kunt u als SVK ondernemen naar de eigenaar-verhuurder toe? En wat met uw onderhuurder?

Als de eigenaar-verhuurder zonder voorafgaande omgevingsvergunning de hoofdfunctie van een bebouwd onroerend goed geheel of gedeeltelijk wijzigde of een woning opdeelde in verschillende woonunits, dan begaat hij een stedenbouwkundig misdrijf (artikel 6.2.1 , eerste lid, 1° juncto artikel 4.2.1, 6° of 7° Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). Als hij dat onroerend goed bovendien verhuurt, is dat een verzwarende omstandigheid (met een zwaardere bestraffing - artikel 6.2.1., tweede lid Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). De overtreder van zo’n stedenbouwkundig misdrijf (de eigenaar-verhuurder) kan dan zowel strafrechtelijk als burgerrechtelijk worden vervolgd.

Als SVK bent u de hoofdhuurder. Als u pas na het sluiten van de huurovereenkomst te weten komt dat u een onvergunde woning huurt, dan onderneemt u best actie. In dit geval is de eigenaar-verhuurder verantwoordelijk. De eigenaar-verhuurder is verplicht om rekening te houden met de geldende stedenbouwkundige voorschriften. Het verhuren van een onvergunde woning, vormt een ernstig gebrek van de huurovereenkomst.

De eigenaar-verhuurder moet nagaan bij de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente of stad waar de woning ligt, of hij een regeling kan treffen om dit op te lossen. Dat kan bijvoorbeeld door een regularisatievergunning, een tijdelijke vergunning of door het pand een andere stedenbouwkundige bestemming te geven. In veel gevallen gaat dit gepaard met kosten voor de eigenaar-verhuurder.

Als dergelijke oplossingen mogelijk zijn en de eigenaar-verhuurder regelt dat, zodat het niet langer om een onvergunde woning gaat, dan (ver)huurt u deze woning verder.

Als de dienst ruimtelijke ordening duidelijk maakt dat er geen enkele regularisatie mogelijk is, dan is de huurovereenkomst nietig. U kunt bij de vrederechter een nietigverklaring vragen. U kunt een schadevergoeding eisen voor de periode dat u de onvergunde woning huurde. Als u beslist om geen stappen te ondernemen en u blijft de onvergunde woning verder (ver)huren, dan kan uw onderhuurder de vrederechter verzoeken om de onderhuurovereenkomst nietig te verklaren. De onderhuurder kan u in gebreke stellen en een schadevergoeding van u eisen.

SVK’s gebruiken sinds 29 april 2019^[1] de verplichte typehoofdhuurovereenkomsten waarin het verplicht is om informatie over de meest recente stedenbouwkundige bestemming op te nemen. Vóór deze datum gebruikten de SVK’s vrijblijvende modelhoofdhuurovereenkomsten, waarin ze informatie over de stedenbouwkundige bestemming van het pand niet verplicht moesten opvragen of toevoegen aan de hoofdhuurovereenkomst.

Wat met de onderhuurder?

De onderhuurder valt niets te verwijten als blijkt dat hij een woning huurt die niet vergund blijkt te zijn. Daarom zoekt u een oplossing voor uw huurder en herhuisvest u hem in een andere sociale woning. Eventueel kunt u de huurder tegemoet komen in de kosten voor de herhuisvesting.

Update: 13/07/2021

Geldt voor een SVK.

^[1] Sinds de inwerkingtreding van het besluit van de Vlaamse Regering van 8 februari 2019 tot uitvoering van diverse bepalingen van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode en tot versterking van de SVK-werking(opent in nieuw venster).

Kan een nieuwe eigenaar, die een woning aankoopt die al verhuurd wordt aan een SVK, ook genieten van het verlaagd tarief registratierechten?

Sociaal woonbeleid

Inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden

Toewijzen van sociale woningen

Huurovereenkomst