Werking en instrumenten

Systematiek: Globale onderzoeken, basis- en verhoogd toezicht

De afdeling Toezicht voert globale onderzoeken (globo’s) uit bij woonmaatschappijen.
Gedurende een bepaalde periode onderzoekt de afdeling alle toezichtsdomeinen op basis van draaiboeken die een gesystematiseerde en geobjectiveerde aanpak garanderen.

Naast die globale onderzoeken, voert de afdeling Toezicht ook een basistoezicht uit.
Dat maakt met een minimum aan middelen en inspanningen en met een zo laag mogelijke belasting voor de actoren, uitspraken mogelijk over de werking van een actor binnen een specifiek toezichtsdomein (vb. sociale verhuring).

De globale onderzoeken en het basistoezicht kunnen leiden tot opvolgingsacties op korte of lange termijn.
Bij ernstige structurele tekortkomingen wordt een actor onder verhoogd toezicht geplaatst. Wat dat inhoudt hangt af van de aard en de ernst van de vastgestelde tekortkomingen.

Instrumenten voor huurders

Sanctiemogelijkheden voor huurders

1. Administratieve geldboete

In artikel 6.43, §1 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (VCW) en artikel 6.77 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (BVCW) is de mogelijkheid voorzien tot het opleggen van een administratieve geldboete aan een huurder die een verplichting, vastgelegd in artikel 6.20, niet naleeft.

Huurders die hun verplichtingen niet naleven, riskeren een administratieve geldboete.

Die verplichtingen zijn:

volgens het Vlaams Woninghuurdecreet:

betalingsverplichting
- huurprijs en kosten/lasten
- op overeengekomen termijn
gebruik van het goed als een goede huisvader
- goed beheren
- bestemming niet wijzigen
- de verhuurder op de hoogte brengen van noodzakelijke herstellingen die ten laste van de verhuurder vallen
onderhouds- en herstellingsplicht
- kleine herstellingen (behalve ouderdom of overmacht) ten laste van huurder door wetgeving of door verkeerde bestemming woning of door niet of laattijdige melding aan verhuurder van herstellingen die ten laste van de verhuurder vallen
teruggaveplicht
- woning teruggeven zoals hij het, volgens de plaatsbeschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is tenietgegaan of beschadigd en met uitzondering van hetgeen herstellingen behoeft die ten laste zijn van de verhuurder.

volgens de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (art. 6.20):

in de woning zijn hoofdverblijfplaats hebben en er zich domiciliëren
alleen toestaan dat een persoon zich in de woning vestigt als dat niet leidt tot overbezetting en die bijwoonst melden
alleen toestaan dat een echtgenoot of wettelijk samenwoner komt inwonen als ze samen voldoen aan de toelatingsvoorwaarden
alleen toestaan dat een aangemelde feitelijke partner na 1 jaar blijft inwonen als ze samen voldoen aan de toelatingsvoorwaarden
op verzoek de elementen meedelen die nodig zijn voor de huurprijsberekening
beschikken over een basistaalvaardigheid Nederlands
- A1 voor zij die huurder werden voor 1/1/2023 (ten laatste 1 jaar nadat ze huurder werden)
- A2 voor zij die vanaf 1/1/2023 huurder worden (ten laatste 2 jaar nadat ze huurder werden)
de leefbaarheid niet in gedrang brengen en geen overmatige hinder veroorzaken
de afspraken naleven die opgenomen zijn in een begeleidingsovereenkomst met welzijns- of gezondheidsvoorziening
instemmen met een verhuis in de volgende gevallen:
- renovatie, aanpassing, sloop of verkoop
- huurder woont in een onaangepaste woning
- de persoon met handicap woont niet meer in de aangepaste woning (tenzij gemotiveerde afwijking)
- sociale assistentiewoning wordt niet langer bewoond door een persoon ouder dan 65 (tenzij gemotiveerde afwijking)
- sociale assistentiewoning en nood aan een meer passende zorgvoorziening
als huurder van een sociale assistentiewoning de afspraken uit de zorg- en dienstverleningsovereenkomst naleven.
zich inschrijven bij de VDAB (huurder is niet-beroeps-actieve burger met arbeidspotentieel)

Voor het niet melden van een eigendom of inbreuk op de eigendomsvoorwaarde kan geen administratieve boete worden opgelegd.

Wat is de procedure ?

de toezichthouder moet de huurder schriftelijk in gebreke stellen en aanmanen de verplichting binnen een bepaalde termijn na te komen;
bij verder verzuim kan een boete worden opgelegd tussen 25 en 5.000 euro;
de betrokken huurder kan vervolgens de boete betwisten of een verzoek om kwijtschelding, vermindering of uitstel van betaling indienen, hij kan daarbij vragen om gehoord te worden;
beroep is ook mogelijk bij de burgerlijke rechtbank;
bij wanbetaling is gedwongen invordering via dwangbevel mogelijk.

Deze procedure is gradueel opgebouwd om de huurder de kans te geven de situatie te regulariseren. Aan huurders die hun toestand geregulariseerd hebben zou in principe dus geen administratieve boete meer kunnen worden opgelegd.

Uitzondering: In afwijking daarvan kan voor een inbreuk op de verplichtingen, vermeld in artikel 6.20, eerste lid, 1°, 2°, 3° en 7° (domiciliefraude en leefbaarheid), ook nog een administratieve geldboete worden opgelegd, ook al is de inbreuk al beëindigd. Het huurcontract mag dan wel niet opgezegd zijn door de verhuurder.

De volledige procedure doorlopen vergt redelijkerwijs een bepaalde tijd, door de uitgebreidheid met bijhorende termijngebonden deelstappen. Daarom opteren sommige verhuurders bij zware inbreuken voor de eigen sanctiemogelijkheid, namelijk de opzeg van de huurovereenkomst.

2. Administratieve maatregel

Conform artikel 6.38 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (VCW) en artikel 6.76 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (BVCW) kan een toezichthouder een administratieve maatregel opleggen aan de huurder van een sociale huurwoning die de voorwaarden niet naleeft of die zijn verplichting niet nakomt:

De stopzetting of de uitvoering of het opleggen van werken, handelingen of activiteiten
Het verbod op het gebruik van installaties, toestellen of houden van dieren, als die overmatige hinder veroorzaken.

Die administratieve maatregelen kunnen alleen dienen om de inbreuk te beëindigen, de gevolgen ervan geheel of gedeeltelijk ongedaan te maken of herhaling ervan te voorkomen.

3. Strafrechtelijke sancties

Op basis van artikel 6.52 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (VCW) kan een huurder ook strafrechtelijk vervolgd worden. Dit artikel stelt namelijk dat met behoud van de toepassing van de strafbepalingen van artikel 269 tot 274 van het Strafwetboek, een persoon wordt gestraft met een gevangenisstraf van acht dagen tot drie maanden of een werkstraf met een maximale duur van 250 uren of met een geldboete van 26 tot 500 euro als hij de verplichtingen, vermeld in artikel 6.20, eerste lid, 1°, 2° of 3°, niet nakomt. Voor de uitoefening van het toezicht op deze verplichtingen hebben de toezichthouders de bevoegdheid van officier van de gerechtelijke politie. Uitleg over deze sanctie vindt u in het draaiboek ‘aanpak domiciliefraude’.

Op basis van artikel 6.52, 2° VCW kan een persoon die het toezicht in het kader van sociale huur verhindert, ook strafrechtelijk vervolgd worden.

Aanpak domiciliefraude + draaiboek

Wat is domiciliefraude?

In artikel 6.20, eerste lid van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (VCW) worden de verplichtingen van de sociale huurder opgesomd. Een inbreuk op de bepalingen vervat in 1°, 2° en 3° van dit artikel wordt omschreven als domiciliefraude.

Wat zijn de verplichtingen die kunnen leiden tot domiciliefraude?

De huurder moet in de sociale huurwoning zijn hoofdverblijfplaats hebben en er gedomicilieerd zijn.
De huurder mag alleen toestaan dat een persoon zijn hoofdverblijfplaats in de sociale huurwoning vestigt als de bijwoonst niet leidt tot een onaangepaste woning of een woning die niet voldoet aan de minimale bezettingsnormen (art. 3.1, §1, vierde lid VCW). Hij dient die bijwoonst steeds te melden aan de verhuurder.
De huurder mag alleen toestaan dat zijn echtgenoot, wettelijke samenwoner of feitelijke samenwoner in de sociale huurwoning komt inwonen als ze samen voldoen aan de toelatingsvoorwaarden en als de bijwoonst niet leidt tot onaangepaste woning of een woning die niet voldoet aan de minimale bezettingsnorm.

Afdeling Toezicht ontwikkelde een draaiboek inzake de aanpak van domiciliefraude door sociale huurders.

In het draaiboek kan u lezen op welke manieren een sociale verhuurder kan optreden in het geval van een vermoeden of vaststelling van domiciliefraude. Het draaiboek reikt een aantal procedures aan en beschrijft hoe de afdeling Toezicht van Wonen in Vlaanderen u hierbij verder kan ondersteunen en / of begeleiden.

Sociale verhuurders kunnen het draaiboek raadplegen op de afgeschermde pagina onder verhuren.

Op basis van praktijkervaring wordt het draaiboek steeds bijgewerkt. Aanvullingen, bemerkingen en recente vonnissen zijn dan ook meer dan welkom en mag u steeds mailen aan volgende contactpersonen: sophie.cuvelier@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie) en heidi.elskens@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie).

Resultaten acties in het kader van domiciliefraude

De resultaten zijn terug te vinden in de verschillende jaarrapporten van de afdeling Toezicht. Vanaf het werkjaar 2016 is dit rapport geïncorporeerd in het jaarverslag van het agentschap Wonen in Vlaanderen.

Afdeling Toezicht voerde voor de jaren 2021 en 2022 een onderzoek uit naar het resultaat van haar ondersteuningsopdracht, nl. “droeg de ondersteuning bij tot de vaststelling van domiciliefraude?”.

U kan het volledige rapport van dit onderzoek raadplegen op de afgeschermde pagina onder verhuren.

Sanctionering inbreuk taalkennisverplichting

Sanctionering taalkennisverplichting

Reglementering

geldig van 1/11/2017 - 1/1/2023

De huurder moet beschikken over een basistaalvaardigheid Nederlands A1 van het Europees Referentiekader voor Moderne Vreemde Talen ten laatste 1 jaar nadat hij huurder werd.

A1 = Breakthrough = richtgraad 1.1

geldig vanaf 1/1/2023

De huurder moet beschikken over een basistaalvaardigheid Nederlands A2 van het Europees Referentiekader voor Moderne Vreemde Talen ten laatste 2 jaar nadat hij huurder werd.

A2 = Waystage = richtgraad 1.2

De sociale woonactoren kunnen meer info over de taalkennisverplichting raadplegen op de afgeschermde pagina onder verhuren.

De eerste inbreukdossiers in verband met de verstrengde taalkennisvereiste (A2) kunnen Toezicht pas bereiken vanaf 1/1/2025.

De volgende informatie en voorstel van procedure hebben dan ook betrekking op de huurders die moeten beschikken over een basistaalvaardigheid Nederlands A1.

Informatie en voorstel van procedure

Hoe wordt dit aangetoond?

Ofwel stond dit voor u manifest vast bij inschrijving, toewijzing of toetreding
Ofwel krijgt u via KBI of van de huurder:
- Een bewijs uitgereikt door instellingen waarin het Nederlands de onderwijstaal is, die wettelijk of decretaal erkend zijn in het vereiste niveau
- Een diploma, certificaat of ander document, behaald als bewijs van het voltooien van een Nederlandstalige opleiding
- Een bewijs uitgereikt door de organisaties belast met integratie- en inburgeringsbeleid
- Een Certificaat Nederlands als Vreemde Taal
- Een bewijs uitgereikt door de gewestelijke diensten voor beroepsopleiding en arbeidsbemiddeling
- Een taalcertificaat van SELOR

De huurder krijgt vrijstelling bij…
- blijvende belemmering wegens ernstige ziekte, mentale of fysieke handicap (KBI of voorgelegd medisch attest)
- verklaring van uitgeleerdheid (KBI)

De huurder krijgt uitstel met 1 jaar bij document in KBI dat aantoont dat de opleiding niet kon starten of worden afgerond wegens
- beroepsmatige, medische of persoonlijke redenen
- geen gepaste opleiding tijdig beschikbaar

Voorstel van procedure:

Eén jaar nadat hij huurder is geworden, controleert u de gegevens in de Kruispuntbank Inburgering. Als u daar geen bewijzen vindt dat de huurder voldoet aan de taalkennisvereiste en er is evenmin een vrijstelling of uitstelregeling gekend, dan moet de huurder eerst zelf aantonen dat hij voldoet aan zijn huurdersverplichting.
U brengt de huurder schriftelijk op de hoogte van de inbreuk en deelt mee dat dit aanleiding kan geven tot het opleggen van een administratieve boete door de toezichthouder
Als de huurder niet gepast reageert, stuurt u het dossier naar de toezichthouder zodanig dat de procedure met betrekking tot het opleggen van een administratieve boete kan worden opgestart.
U bezorgt ons volgende stukken: kopie van de huurovereenkomst en alle briefwisseling en andere documenten (bv deelcertificaten) met betrekking tot de taalkennisvereiste.
De toezichthouder gaat vervolgens de volledigheid van het dossier na en kijkt ook na of u de taalkennisvereiste uitdrukkelijk ter kennis heeft gebracht van de (kandidaat-)huurder.
De toezichthouder stelt de huurder in gebreke en maant hem aan om zich binnen een redelijke termijn in regel te stellen.
De toezichthouder bezorgt u een kopie van de ingebrekestelling met een begeleidend schrijven waarbij u wordt gevraagd:
1. in samenwerking met het agentschap Integratie en Inburgering / Atlas / Amal de opvolging van het dossier te verzorgen door na te gaan of betrokkene de in de ingebrekestelling gevraagde actie heeft ondernomen;
2. hem op de hoogte te houden van elke wijziging in de status van betrokkene.
Indien de betrokken huurder binnen de vooropgestelde termijn niet de nodige bewijzen heeft aangeleverd dat hij voldoet aan de taalkennisvereiste, noch een bewijs van vrijstelling of uitstelregeling kan voorleggen, dan wordt hem een administratieve boete opgelegd per aangetekende brief met ontvangstbewijs.
De beslissing tot het opleggen van de boete wordt u ook meegedeeld, eveneens per aangetekende brief met ontvangstbewijs.
De boetebrief vermeldt het bedrag van de boete en, op straffe van nietigheid, de modaliteiten van de verzoekschriftprocedure.
In de boetebrief wordt de huurder een termijn van max. 1 jaar gegeven om te voldoen aan de taalkennisvereiste.
Gebeurt dat niet, dan herhaalt de procedure zich vanaf stap 8.

Evaluatierapporten

Naar aanleiding van de eerste ronde van de globale onderzoeken bij de sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren werden volgende evaluatierapporten opgemaakt.

Sociaal woonbeleid