Leegstand en verval van woningen
De Vlaamse overheid wil leegstand en verval van woningen tegengaan. Voor elk bestaand gebouw dat opnieuw in gebruik wordt genomen moet men geen onbebouwde ruimte aansnijden. De Vlaamse overheid bestrijdt de leegstand en verkrotting met belastingen enerzijds en met premies anderzijds.
Leegstand van woningen opsporen, registreren en aanpakken is een gemeentelijke bevoegdheid. Gemeenten hebben een ruime vrijheid om te bepalen of en hoe ze leegstand bestrijden, maar er zijn enkele basisvoorwaarden die voor alle gemeenten van het Vlaams Gewest hetzelfde zijn.
Leegstandsheffing
Leegstaande woningen worden opgenomen in een inventaris. Het is mogelijk dat de gemeente waar het pand gelegen is een leegstandsheffing int. Elke gemeente in Vlaanderen beslist zelf of ze een belasting op leegstand invoert.
Renoveren of slopen?
Sommige woningen zijn er zo slecht aan toe dat afbreken en vervangen door nieuwbouw een betere optie is dan renoveren. Bij de start van een grondige woningrenovatie is het belangrijk om hier bij stil te staan. Zo kunt u vermijden dat tijdens de renovatie problemen opduiken die de verhouding sloop/renovatie volledig wijzigen.
Het stappenplan (gebaseerd op bijlage 2 van het RenoFase(opent in nieuw venster)-afwegingskader) kan u helpen om samen met uw architect of andere expert de afweging te maken: is renovatie zinvol of is sloop en heropbouw meer aangewezen?
- Stap 1
Niet elk gebouw mag zomaar worden gesloopt. Informeer u eerst grondig bij uw gemeente over wat er volgens ruimtelijke planning, stedenbouwkundige voorschriften of erfgoedmaatregelen toegelaten is.
Bijvoorbeeld:
- De erfgoedregels of stedenbouwkundige voorschriften kunnen een verbod op slopen inhouden, bv. beschermd moment of beschermd dorps- of stadsgezicht.
- Het is mogelijk dat slopen toegelaten is, maar dat er na afbraak niet meer herbouwd mag worden op het perceel.
- Stap 2
Woningen in zeer slechte staat bouwtechnisch opwaarderen is vaak duur en complex. Een nieuwbouwscenario kan daardoor een interessante piste worden. Laat u bij deze stap bijstaan door een architect of aannemer. Hij of zij kan u helpen om de bouwtechnische en bouwfysische toestand van het gebouw correct in te schatten:
- Wat is de staat van de bestaande draagstructuur en funderingen: vervormingen, barsten, verzakkingen?
- Zijn er vochtproblemen?
- Is er sprake van houtrot, schimmels, zwammen, insecten?
- Zijn de schouwen voldoende stabiel?
- Zijn er nog loden leidingen voor drinkwater aanwezig?
- …
Bekijk in deze stap ook of slopen eenvoudig kan en met een beperkt risico voor de omgeving (bv. schade mogelijk aan naburige gebouwen en bomen).
- Stap 3
Sommige functies of basisbehoeften zijn bij een nieuwbouw sneller, beter of duurzamer te realiseren dan bij een bestaande woning. Toch kan het ook volstaan om tot gedeeltelijke sloop en bijbouw over te gaan.
Denk hierbij aan de volgende punten:
- Is er voldoende bewoonbare oppervlakte voor alle woonfuncties?
- Kunnen de bestaande structuur en fundering de extra lasten dragen? (bv. extra verdieping, betonnen vloeren, tegelvloeren, zware meubelen,...)
- Zijn de basisbehoeften aanwezig (toilet, centrale verwarming, badkamer, keuken)?
- Is er voldoende daglicht?
- Is het gebouw voldoende toegankelijk en voldoende aanpasbaar i.f.v. levenslang wonen en veranderingen in de gezinssamenstelling?
- Stap 4
Voor bestaande woningen is de energiedoelstelling 2050 (VEKA) vastgelegd binnen het Renovatiepact (VEKA): een label A of E-peil 60 voor ingrijpende energetische renovaties. Als u een diepgaande renovatie overweegt, loont het dus de moeite om te kijken of E60 technisch haalbaar is via renovatie:
- Is de oriëntatie van het gebouw gunstig?
- Is het gebouw voldoende compact? (weinig verliesoppervlak)?
- Kunnen koudebruggen voldoende worden weggewerkt?
- Is integratie van technieken mogelijk en toegelaten (bv. ventilatie)?
- Kan een voldoende hoge luchtdichtheid gerealiseerd worden?
Is een label A of E60 moeilijk haalbaar via renovatie, dan is slopen en volledige heropbouw een optie. Hou er rekening mee dat u in dat geval aan de strengere BEN-eisen voor nieuwbouw moet voldoen.
- Stap 5
Als de grondwaarde van de woning hoger is dan de waarde van de woning zelf, kan het interessant zijn om te kiezen voor sloop en nieuwbouw. Er kan op dat moment een grotere meerwaarde gecreëerd worden door een nieuwbouw.
Een andere overweging die gemaakt moet worden is of de renovatie die gepland is, de waarde van de woning sterk doet stijgen of niet.
- Stap 6
Weeg kosten en baten tegenover elkaar af bij het vergelijken tussen de verschillende scenario’s. Laat u bij deze stap bijstaan door een architect of een aannemer.
Denk bij het oplijsten van de kosten aan volgende zaken:
- Bekijk niet enkel investeringskosten, maar bijvoorbeeld ook de kosten voor de tijdelijke huisvesting tijdens de werken.
- Bekijk de invloed van btw (6% of 21%) op de totale kostprijs.
- Bereken de kostprijs van een volledige sloop.
- Is er marge voor onvoorziene werken?
- Bekijk de milieu-impact van de nieuwe materialen.
Denk bij het oplijsten van de baten aan de volgende zaken:
- Wat is de mogelijke restwaarde/verkoopwaarde?
- Zijn er subsidies, premies of kortingen op de onroerende voorheffing?
- Schat de energiebesparing voor elk van de verschillende scenario’s zo correct mogelijk in.