Geconventioneerde verhuur voor lokale besturen
De Vlaamse Regering wil het aantal betaalbare huurwoningen omhoog en werkte hiervoor geconventioneerde verhuur uit. Huurders kennen dit onder de naam budgethuren.
Private initiatiefnemers kunnen geconventioneerde (of dus budgethuurwoningen) en sociale huurwoningen bouwen of bestaande woningen hiervoor renoveren, op een eigen grond of op een publieke grond. Voor de verhuring ontvangen de private initiatiefnemers een subsidie. Ook woonmaatschappijen kunnen geconventioneerde huurwoningen bouwen of bestaande woningen hiervoor renoveren en een subsidie ontvangen.
Lokale besturen kunnen op verschillende manieren betrokken zijn bij geconventioneerde verhuur. We overlopen op deze pagina de verschillende rollen.
Opgelet: er lopen nog wat aanpassingen aan geconventioneerde verhuur. U vindt het overzicht aanpassingen op onze aparte webpagina hierover.
Het lokale bestuur heeft een grote betrokkenheid bij de woonmaatschappijen en staat in voor de realisatie van het Bindend Sociaal Objectief.
Als regisseur van het lokale woonbeleid moet een bestuur niet alle aspecten van het woonbeleid zelf uitvoeren. De gemeente zorgt voor de uitwerking, sturing, afstemming en uitvoering van het lokaal woonbeleid op maat van de lokale noden en mogelijkheden. Het doel is dat alle wooninitiatieven en het beleid van de verschillende sociale woonorganisaties die op het grondgebied van de gemeenten actief zijn, kaderen binnen en afgestemd zijn op het lokaal woonbeleid, rekening houdend met de drie Vlaamse beleidsprioriteiten voor wonen.
Geconventioneerde verhuur is een nieuw instrument met nieuwe mogelijkheden voor lokale besturen om in te passen in hun woonbeleid. Daarom geldt voor geconventioneerde verhuur:
- Op het lokale woonoverleg moet een woonmaatschappij de geconventioneerde huurwoningen (budgethuurwoningen) voorleggen die ze wil bouwen of renoveren. De private initiatiefnemer moet dit niet omdat ze zelf kan verhuren aan geconventioneerde huurders (zoals op de private huurmarkt), maar moet wel beschikken over een geldige omgevingsvergunning.
- Wil de private initiatiefnemer de woningen laten inhuren door woonmaatschappijen, dan beslist het bestuur van de woonmaatschappij of ze deze woningen al dan niet wil inhuren. Lees meer op de webpagina bij sociaal woonbeleid.
Geconventioneerde huurwoningen tellen niet mee voor het Bindend Sociaal Objectief. De sociale woningen die de private initiatiefnemer bouwt en die de woonmaatschappij inhuurt, tellen wél mee.
Private initiatiefnemers kunnen de geconventioneerde huurwoningen (budgethuurwoningen) zelf verhuren of ze laten verhuren via een woonmaatschappij of een geconventioneerde verhuurorganisatie.
Een geconventioneerde verhuurorganisatie kan zijn
- een gemeente, OCMW of autonoom gemeentebedrijf
- een vzw of een instelling van openbaar nut
- een erkende sociale onderneming (bv. stedelijke verhuurkantoren)
Ook u kunt dus geconventioneerde huurwoningen inhuren. Dit doet u op dezelfde manier als een woonmaatschappij. Lees meer informatie op de webpagina bij sociaal woonbeleid. Op deze pagina vindt u ook de nieuwe mogelijkheid (sinds 13 mei 2024) om te verhuren aan bijzondere doelgroepen.
Een lokaal bestuur kan sociale en geconventioneerde huurwoningen (budgethuurwoningen) realiseren en zelf verhuren. Een private initiatiefnemer kan namelijk ook een lokaal bestuur zijn.
Meer informatie leest u dan ook op de webpagina’s voor private initiatiefnemers.
Een private initiatiefnemer kan projecten met sociale en geconventioneerde huurwoningen (budgethuurwoningen) bouwen op uw gronden of gebouwen van u renoveren tot deze woningen. Wonen in Vlaanderen zal hiervoor najaar 2023 een overheidsopdracht lanceren.
U kunt hiervoor continu gronden en gebouwen doorgeven. Dit is een principiële beslissing tot deelname, in een latere fase vragen we een lastgeving waarmee u zich definitief verbindt tot deelname.
Lees meer over deze overheidsopdracht (gesloten systeem).
Wonen in Vlaanderen werkt nog aan een leidraad om gemeenten en IGS’en te ondersteunen bij het opmaken van een gemeentelijk reglement. We houden u via de nieuwsbrief op de hoogte als deze beschikbaar is.
Gemeenten en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden (IGS’en) kunnen een lokaal toewijzingskader opstellen voor geconventioneerde huurwoningen (of dus budgethuurwoningen). Dit gebeurt via een gemeentelijk reglement dat geldt voor de geconventioneerde huurwoningen op het grondgebied van de gemeente of het IGS.
De gemeente of het IGS kan via een gemeentelijk reglement bepalen:
- welke verhuurders onder dit reglement vallen (andere verhuurders blijven verplicht te verhuren volgens het Vlaams oproep-, rangschikkings- en toewijzingskader)
- welke wijken onder dit reglement vallen (andere wijken blijven vallen onder het Vlaams oproep-, rangschikkings-, en toewijzingskader)
- hoe personen zich kandidaatstellen
- hoe de toewijzing van geconventioneerde huurwoningen verloopt
De gemeente of het IGS bepaalt de datum van inwerkingtreding van het gemeentelijke reglement. Die datum is ten vroegste de dag van het verstrijken van het vernietigingstoezicht van de minister (zie het volgende luikje). Zodra het gemeentelijk reglement definitief is, geldt het voor die geconventioneerde huurwoningen die dan een definitieve goedkeuring van de subsidieaanvraag hebben.
Een gemeentelijk reglement opstellen
Het gemeentelijk reglement komt tot stand in overleg met de relevante lokale huisvestings- en welzijnsactoren.
De gemeente of het IGS moet het ontwerpreglement, samen met het administratief dossier (dit zijn adviezen, opmerkingen van relevante actoren, …) voorleggen aan de minister van Wonen. U doet dit via een beveiligde zending op het adres van het agentschap Wonen in Vlaanderen: agentschap Wonen in Vlaanderen, afdeling Woonbeleid, Herman Teirlinckgebouw, Koning Albert-II-laan 15 bus 253, 1210 Brussel en digitaal via gemeentelijkreglement.wonen@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie).
De minister van Wonen beslist binnen een termijn van 45 (of 60) kalenderdagen om het reglement geheel of gedeeltelijk te vernietigen als ze het reglement in strijd acht met de regelgeving of het algemeen belang. De gemeente of het IGS ontvangt de vernietigingsbeslissing via een beveiligde zending.
Opgelet: Het gemeentelijk reglement moet al definitief goedgekeurd zijn (of niet vernietigd binnen de voorziene termijn) als de subsidieaanvraag voor de geconventioneerde huurwoningen definitief goedgekeurd wordt. Veertien dagen nadat het gemeentelijk reglement definitief geworden is, kan het gelden voor de toewijzing van deze woningen. Heft een gemeente of IGS zelf het gemeentelijk reglement op? Dan staat de verhuurder zelf in voor de toewijzing van de geconventioneerde huurwoningen of kan hij een oproep tot kandidaatstelling publiceren op het Woningportaal.
Een gemeentelijk reglement opheffen
De gemeente of het IGS kan het gemeentelijk reglement opheffen. Dan informeert de gemeente of het IGS Wonen in Vlaanderen hiervan via een beveiligde zending naar agentschap Wonen in Vlaanderen, afdeling Woonbeleid, Herman Teirlinckgebouw, Koning Albert-II-laan 15 bus 253, 1210 Brussel en digitaal via gemeentelijkreglement.wonen@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie). De gemeente of het IGS bepaalt de datum van opheffing van het reglement. Deze datum kan niet vroeger zijn dan een maand nadat u Wonen in Vlaanderen informeerde over de opheffing. Vanaf de datum van opheffing geldt dan opnieuw het Vlaams toewijzingskader.
Een gemeente of een IGS met een gemeentelijk reglement kan ook eigen typehuurovereenkomsten opstellen voor de verhuring en onderverhuring van geconventioneerde huurwoningen. Deze typehuurovereenkomst valt dan onder toepassing van titel II van het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018.
De gemeente of het IGS legt de eigen typehuurovereenkomst voor advies voor aan Wonen in Vlaanderen via gemeentelijkreglement.wonen@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie). Dit kan ten vroegste op het ogenblik dat de gemeente of het IGS een ontwerpreglement heeft bezorgd.
U legt in het gemeentelijk reglement vast welke verhuurders zich hieraan moeten houden. We verduidelijken een aantal specifieke zaken hierbij.
- oproep tot kandidaatstelling via Woningportaal
Deze verhuurders moeten dan geen oproep tot kandidaatstelling via het Woningportaal plaatsen, tenzij u wijken afbakende in uw gemeentelijk reglement. Bakende u wijken af? Dan moet de verhuurder bij u navragen of het gemeentelijk reglement voor zijn geconventioneerde huurwoningen geldt. In het gemeentelijk reglement kan u verduidelijken hoe de verhuurder deze vraag moet stellen. Geldt het gemeentelijk reglement niet op de aangeboden woningen of beslist u niet binnen een redelijke termijn? Dan doet de verhuurder een oproep tot kandidaatstelling via het Woningportaal.
- verhuring en toewijzing
Ze volgen het gemeentelijk reglement, maar blijven de geconventioneerde huurwoningen verhuren aan personen met een geldig attest. De verhuurders kunnen altijd de hen toegewezen kandidaat weigeren als de kandidaat financieel de huur niet kan betalen of als het huurdersgezin de bezettingsnorm van de woning overschrijdt.
- moment van de subsidieberekening
In het Vlaams toewijzingskader stellen we de subsidie vast op het moment van de eerste oproep tot kandidaatstelling in het Woningportaal. Maar, zo’n oproep tot kandidaatstelling gebeurt dus niet wanneer een gemeentelijk reglement geldt. Daarom kan dit invloed hebben op het moment van de subsidieberekening. We verduidelijken dit op de webpagina’s voor private spelers.
Een lokaal bestuur kan vanaf 15 september 2024 een voorrang voor lokale binding activeren op het grondgebied van de gemeente.
Dit is de voorrang die een kandidaat heeft als hij in de periode van tien jaar voor de rangschikking minstens vijf jaar ononderbroken inwoner is of geweest is van de gemeente waar de te verhuren woning ligt.
De voorrangsregel geldt voor de verhuring van geconventioneerde huurwoningen die worden aangeboden via een oproep tot kandidaatstelling op het Woningportaal, na het verstrijken van veertien werkdagen na ontvangst van de beslissing van de gemeente om de voorrang langdurige woonbinding toe te passen.
Als de voorrangsregel geldt, zal dit zichtbaar zijn bij iedere oproep tot kandidaatstelling. Wonen in Vlaanderen controleert of iedere kandidaat voldoet aan de voorrangsregel. Nadien worden de kandidaten met voorrang willekeurig gerangschikt. Ook de kandidaten zonder voorrang worden willekeurig gerangschikt.
De verhuurder wijst de geconventioneerde huurwoningen eerst toe aan de willekeurig gerangschikte kandidaten met lokale binding. De voorrangsregel geldt enkel als een oproep tot kandidaatstelling is gepubliceerd op het Woningportaal. Als de verhuurder de woning vrij toewijst, geldt de voorrangsregel dus niet.
Veelgestelde vragen
Lees hieronder het antwoord op veelgestelde vragen.
Geconventioneerde verhuur vervangt bescheiden huur. Woonmaatschappijen zullen dus geen bescheiden huurwoningen meer kunnen bouwen.
De bestaande bescheiden huurwoningen worden stelselmatig omgezet naar geconventioneerde huurwoningen. Huurders kennen deze woningen onder de vorm van budgethuren. De woonmaatschappij is verplicht om de geconventioneerde huurwoningen correct te verhuren. De overige subsidievoorwaarden gelden niet. De woonmaatschappij moet hiervoor wel een subsidieaanvraag indienen via het Projectportaal.
- Na het einde van de huurovereenkomst beschouwen we deze woningen als geconventioneerde huurwoningen.
- De nog niet verhuurde bescheiden huurwoningen op 30 juni 2023 worden automatisch geconventioneerde huurwoningen.
De geplande bescheiden huurwoningen die na 30 juni 2023 gerealiseerd zijn, worden niet automatisch omgezet in geconventioneerde huurwoningen. De woonmaatschappij kan kiezen om die woningen om te zetten in sociale of geconventioneerde huurwoningen of sociale koopwoningen. Opgelet als u de woningen omzet in geconventioneerde huurwoningen, moet u alle subsidievoorwaarden respecteren.
Ja. Verkrotte of leegstaande woningen komen onder bepaalde voorwaarden in aanmerking voor de uitoefening van een sociaal beheersrecht. Die mogelijkheid geldt ook voor geconventioneerde huurwoningen. De gemeente kan dus ook voor dit type van woningen het beheer tijdelijk afnemen met het oog op de uitvoering van werken en sociale verhuring.