Doorlopend: verplichte onderhandelingen bij onteigening
De onteigenende overheid moet onderhandelen met de personen die ze wil onteigenen om tot een minnelijke schikking te komen. Die onderhandelingen kunnen de hele procedure duren.
Het Vlaamse onteigeningsdecreet verplicht een overheid om te onderhandelen met de personen die ze wil onteigenen. De bedoeling? De percelen minnelijk verwerven met een koopovereenkomst. De overheid kan in elke fase van de onteigeningsprocedure blijven onderhandelen.
Als de overheid en de eigenaar tot een akkoord komen, is er geen onteigeningsprocedure meer nodig (voor die eigendom of dat ). De overheid verwerft dan het eigendom via een gewone koopovereenkomst.
Is er geen akkoord mogelijk tussen de overheid en de eigenaar? Dan kan de overheid beslissen om een gerechtelijke procedure op te starten.
Onderhandelingsplicht
Een overheid is verplicht om via onderhandelingen te proberen om de eigendom of het afzonderlijke dat ze wil onteigenen, minnelijk te verwerven. De overheid moet ook aantonen dat ze dat geprobeerd heeft. Concreet moet ze:
de persoon die ze wil onteigenen met een vragen om te onderhandelen met het oog op een minnelijke verwerving
met hem rond de tafel (proberen te) zitten en tijdens de onderhandelingen het schattingsverslag en de vergoeding toelichten. Van de toelichting wordt een proces-verbaal ondertekend. Gebeurt dit niet? Dan volstaat de beveiligde zending als bewijs.
De overheid die onteigent bepaalt een minnelijke onderhandelingstermijn die maximaal 1 jaar kan duren. Als die termijn (die dus ook korter dan 1 jaar kan zijn) verstreken is, kan de overheid nog verder onderhandelen, maar is ze niet meer verplicht om dat te doen.
Schriftelijk aanbod
Gebaseerd op de onderhandelingen doet de overheid die onteigent de personen die ze wil onteigenen een objectief en gemotiveerd schriftelijk aanbod. Minstens 4 weken voor de betekening van de dagvaarding bij de vrederechter brengt ze hen daarvan op de hoogte.
In het schriftelijke aanbod vermeldt de overheid het bedrag van de vergoeding die ze aanbiedt, en de onderdelen waaruit dat bedrag samengesteld is. Zo krijgt de persoon die ze wil onteigenen een beter inzicht in het aanbod en kan de rechter beoordelen of het bod objectief en redelijk is. De overheid moet aantonen dat ze:
De eigenaar van de eigendom of de houder van het afzonderlijke zakelijk recht met een op de hoogte heeft gebracht van haar schriftelijke aanbod.
De eigenaar heeft uitgelegd waaruit de vergoeding bestaat als hij daarom vroeg. Die uitleg geeft ze mondeling of met een beveiligde zending. Wanneer ze dat mondeling doet, ondertekent de persoon die onteigend wordt een proces-verbaal. Ondertekent de eigenaar of houder van een zakelijk recht dat proces-verbaal niet? Dan volstaat de beveiligde zending waarmee de overheid hem op de hoogte heeft gebracht van het schriftelijke aanbod als bewijs.
Afdwingbare overname van het restant
Onteigent de onteigenende overheid maar een deel van een grond of een gebouw? Dan kunnen de eigenaars haar vragen om de grond of het gebouw helemaal over te nemen als het deel dat de overheid niet onteigent voor de onteigende geen waarde meer heeft.
Na de verkoop
Gebruiksrecht voor de eigenaar
Komen de eigenaar en de overheid tot een akkoord over de prijs van een woning, dan leggen ze op dat moment ook vast hoelang de eigenaar er na de verkoop mag blijven, en wat de voorwaarden zijn van dat gebruiksrecht. Die afspraken legt de commissaris vast in de authentieke akte.
Over het algemeen streeft de commissaris ernaar om de eigenaar een redelijke termijn te geven om een nieuwe, geschikte woning te vinden.
Lopende lening
Heeft de eigenaar nog een lening lopen bij de bank voor zijn woning, dan aanvaardt de bank in bepaalde gevallen een pandwissel. De eigenaar zet de lening dan over op de nieuwe woning die hij koopt. Andere banken sluiten de lopende lening liever eerst af. De eigenaar neemt daarom voor meer informatie best contact op met uw bank.