De onteigeningsvergoeding

De overheid vergoedt de schade die het rechtstreekse gevolg is van de onteigening. Dat gebeurt billijk en objectief. Hoeveel de vergoeding precies bedraagt, is afhankelijk van de situatie en de impact van de onteigening. De persoon die onteigend wordt, heeft dus niet altijd recht op alle onderdelen van de vergoeding die hieronder beschreven staan.

Hieronder leest u hoe de vergoeding wordt bepaald en uit welke delen ze kan bestaan.

Wie bepaalt de onteigeningsvergoeding?

De commissaris van de afdeling vastgoedtransacties van de Vlaamse overheid berekent de onteigeningsvergoeding. Daarvoor baseert hij zich op de inschatting van de huidige marktwaarde van de eigendom: de venale waarde.

Daarna gaat hij als volgt te werk: de commissaris gaat langs bij de persoon die onteigend wordt, om op basis van zijn inschatting te onderhandelen over de vergoeding. Dan zijn er 2 mogelijkheden:

  • minnelijke verkoop: de overheid en de eigenaar komen tot een akkoord en de commissaris handelt de aankoop verder af.
  • gerechtelijke onteigening: er is geen akkoord en het dossier komt voor de rechtbank.

Wat wordt er vergoed?

De onteigeningsvergoeding bestaat uit 2 delen:

  1. compensatie voor het verlies van het eigendom en andere zakelijke rechten
    • een vergoeding voor de huidige venale waarde van de eigendom
    • een wederbeleggingsvergoeding
    • optioneel: een vergoeding voor waardevermindering bij gedeeltelijke onteigening
  2. compensatie voor het verlies van het gebruik van het eigendom
    • een vergoeding voor het gebruik als woning
    • en / of een vergoeding voor beroepsgebruik
    • en / of een vergoeding voor landbouwgebruik.

1. Vergoeding voor verlies van eigendom

Deze vergoeding bestaat uit een bedrag voor de huidige venale waarde van de eigendom en een voor de administratieve kosten die de eigenaar maakte bij de aankoop ervan. Gaat het om een gedeeltelijke onteigening? Dan heeft de eigenaar mogelijk nog recht op een vergoeding voor de waardevermindering van de delen die niet onteigend worden.

Vergoeding voor huidige waarde eigendom

De commissaris van de afdeling vastgoedtransacties baseert de vergoeding op de huidige marktwaarde van de eigendom. Dat is de venale waarde.

Hij gebruikt daarvoor een vergelijkende schattingsmethode. Dat betekent dat hij de eigendom vergelijkt met de verkoopwaarde van gelijkwaardige gebouwen of gronden die recent werden verkocht. Die liggen in de buurt of bevinden zich in een vergelijkbare omgeving.

Bij zijn inschatting houdt de commissaris ook rekening met deze factoren:

  • staat van het gebouw
  • oppervlakte van de grond
  • eventuele recente renovaties

De commissaris houdt geen rekening met de eventuele meer- of minderwaarde die ontstaat door de onteigeningsdreiging of door het doel van de onteigening.

De vergoeding die de eigenaar krijgt, is gebaseerd op de huidige waarde van de eigendom – niet op de waarde van de woning die de eigenaar eventueel wil kopen.

Wederbeleggingsvergoeding

Bovenop de vergoeding voor de huidige waarde van de eigendom, krijgt de eigenaar een wederbeleggingsvergoeding. Dit compenseert de kosten die de eigenaar maakte bij de aankoop:

  • notariskosten
  • registratiebelasting
  • overschrijvingskosten

De vergoeding bestaat uit een vastgelegd percentage van de venale waarde (en eventueel de minwaarde van het restant). Dat percentage schommelt, net zoals de notariële tarieven, tussen 13,5 en 24,5 procent.

Gedeeltelijke onteigening

Onteigent de overheid maar een deel van de eigendom?

Is een achtertuin bijvoorbeeld 6 meter diep, en onteigent de overheid er 5 meter van? Dan krijgt de eigenaar ook een compensatie voor de waardevermindering van de overblijvende delen.

Soms krijgt de eigenaar daar nog extra vergoedingen bovenop, bijvoorbeeld voor een bestaande afsluiting op het terrein.

De eigenaar kan bij een gedeeltelijke onteigening ook vragen om volledig onteigend te worden. Heeft de resterende grond door de onteigening geen reële waarde meer? Dan is de onteigenende overheid verplicht om op die vraag in te gaan. Heeft het restperceel wel nog reële waarde? Dan staat het de overheid vrij om te beslissen of ze al dan niet op de vraag tot volledige onteigening ingaan.

2. Vergoeding voor verlies van gebruik

Een eigendom kan gebruikers hebben: bijvoorbeeld omdat de eigenaar er woont, er huurders wonen, of omdat de eigenaar er een zaak uitbaat. De onteigening heeft invloed op dat gebruik. Daarom krijgt de eigenaar daarvoor een vergoeding. Het bedrag is afhankelijk van:

  • de omvang van het gebruik
  • de duur van het gebruik
  • de activiteit waarvoor de eigendom gebruikt wordt

Wordt het eigendom verhuurd? Dan hebben ook de bepalingen en de voorwaarden van het huurcontract invloed op de berekening. Soms is het mogelijk om de rechten van de huurder te beëindigen door de huurtermijn te laten verstrijken of door de wettelijke voorziene opzegmogelijkheid toe te passen.

De vergoeding is afhankelijk van de situatie:

  • De eigenaar of huurders gebruiken het eigendom als woning. De eigenaar of de huurders krijgen een vergoeding voor de verhuiskosten. Ze kunnen die bijvoorbeeld gebruiken om een verhuisfirma in te huren. Soms krijgt de eigenaar daarbovenop nog extra vergoedingen. Bijvoorbeeld een dubbele verhuisvergoeding als de eigenaar of de huurders het huis op korte tijd moeten verlaten.
  • De eigenaar gebruikt de eigendom voor een beroepsactiviteit, handelszaak of onderneming. Daarbij gaat de commissaris ervan uit dat de eigenaar de onderneming of activiteit voortzet op een andere locatie. Hij berekent en vergoedt de verplaatsings- en aanpassingskosten die het resultaat zijn van de onteigening.
  • De eigenaar gebruikt de eigendom voor landbouw. Daarvoor past de onteigenende overheid een algemeen aanvaard schema van vergoedingselementen toe.