• Verwervingen (aankopen)
• Sloop
• Nieuwbouw
• Renovatie
• Vervangingsbouw
• Verbeterings- of aanpassingswerken

Hieronder vallen de volgende kosten:

• verwervingen (aankopen van (on)bebouwde gronden, goede woningen, …)
• bouwwerken (kostprijs van de bouw)
• studiekosten

We kunnen de FS4-lening pas aan het project toewijzen nadat uw woonmaatschappij de nodige programmatiestappen volgt.

Afhankelijk van de fase waarin het project zich bevindt, kennen we de FS4-lening toe:

• bij verwervingen: van zodra de bouw- of investeringsverrichting bij deze aankoop vatbaar is voor opname op de meerjarenplanning (MJP)
• bij bouwwerken: van zodra de werken kunnen gegund worden aan de aannemer (opgelet: bouwwerken pas bestellen na toewijzing op jaarbudget)
• bij studiekosten: van zodra het woonproject op projectenlijst staat

In afwachting van een FS4-lening financiert uw woonmaatschappij de gemaakte kosten tijdelijk zelf voor (ook prefinanciering genoemd).

Deze prefinanciering gebeurt met:

• eigen middelen vanuit uw rekening-courant bij de VMSW
• een marktconforme bulletlening (looptijd 1, 2, 3, 4, 5, 6 ,7, 8, 9, 10 jaar).

Het gaat bijvoorbeeld over gemaakte studiekosten vóór opname van het project op projectenlijst, kosten van nutsmaatschappijen voor wegname van meters, een grondaankoop totdat de bouw-of investering opgenomen wordt op MJP, …

Volgende studiekosten zijn subsidiabel met een FS4-lening (cfr. artikel 5.40, §3 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen):

• de studie en de leiding van de werkzaamheden (met inbegrip van kosten van het eigen personeel, binnen het maximum van 10% of 12% van het prijsplafond);
• de veiligheids- en de gezondheidscoördinatie;
• het toezicht op de uitvoering van de opdracht;
• het archeologische vooronderzoek;
• keuringen of proeven;
• het houden van de plaatsingsprocedure;
• de asbestinventaris, ingevolge het koninklijk besluit van 16 maart 2006 betreffende de bescherming van de werknemers tegen de risico’s van blootstelling aan asbest;
• de EPB-aangifte, ingevolge het decreet van 22 december 2006 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat en tot wijziging van artikel 22 van het REG-decreet;
• kosten omgevingsvergunning;
• juridische kosten (bijvoorbeeld ontbinding opdracht van de aannemer, ingebrekestellingen, tegensprekelijk plaatsbezoek, …);
• kosten expertisepool;
• externe communicatiekosten.

Tijdens de voorbereidingsfase

In de voorbereidingsfase maakt u al kosten (bv. voor architecten, studies of onderzoeken). Deze studiekosten financiert u voorlopig met eigen middelen of met een marktconforme bulletlening op 1-10 jaar. Dat blijft zo zolang het project nog niet op de projectenlijst staat.

Zodra het project op de projectenlijst staat

Van zodra het woonproject is opgenomen op de projectenlijst, kan u een forfait voor studiekosten via een FS4-lening aanvragen.

Die forfait berekenen we op basis van het aantal woningen en/of een percentage van de deelwerken voor die woningen.

In deze fase kennen we meteen een definitieve FS4-annuïteitenlening toe.

Bij de gunning van de bouwwerken

Wanneer de bouwwerken kunnen gegund worden en de aanvraag op jaarbudget wordt toegekend, wordt naast de financiering voor de bouwwerken ook FS4-financiering voorzien voor de bijhorende studiekosten. Deze FS4-lening voor studiekosten wordt toegekend tot aan het maximale subsidiabele plafond. Dit plafond bedraagt 10% of 12% van het bouwplafond, afhankelijk van het soort project:

• 10% van het prijsplafond van de bouw (berekend op basis van de simulatietabel) voor grote projecten (= nieuwbouw-, totaalrenovatie- of vervangingsbouwprojecten met een totale woningoppervlakte vanaf 500m²)
• 12% van het prijsplafond van de bouw (berekend op basis van de simulatietabel) voor kleine projecten (= nieuwbouw-, totaalrenovatie- of vervangingsbouwprojecten met een totale woningoppervlakte van minder dan 500m²).

Als er eerder al een FS4-lening voor studiekosten is toegekend (bv. vanaf de opname op de projectenlijst), wordt bij de gunning van de bouwwerken een bijkomende FS4-lening toegekend voor het saldo tussen het maximale subsidiabele plafond en de reeds toegewezen FS4-lening.

U kan onder meer volgende kosten inbrengen:

• kosten voor het toezicht dat de WM als bouwheer uitoefent op werven in uitvoering
• kosten voor de administratieve opvolging van de werven in uitvoering
• personeelskosten (en andere kosten die eraan gerelateerd zijn) van personeelsleden die noodzakelijke werkzaamheden uitvoeren die door een externe firma geleverd zouden worden als ze niet door eigen personeelsleden uitgevoerd zouden worden (bv de kosten van een architect, veiligheidscoördinator of ingenieur die tot het eigen personeel behoort).

Om deze eigen werkings-en personeelskosten voor de studie en leiding van de werkzaamheden te kunnen financieren via de FS4-lening, moet u ze eerst:

• als investering op het betreffende project boeken (activeren);
• opnemen onder uw boekhoudkundige waarderingsregels.

De activering doet u door deze interne kosten vanuit de resultatenrekening over te boeken naar de materiële vaste activa via een boeking in debet op rekeningklasse 27 ‘Vaste activa in aanbouw’ ten opzichte van een boeking in credit op rekeningklasse 72 ‘Geproduceerde vaste activa’.

Om deze kosten te kunnen activeren moet uw WM deze mogelijkheid tot activering van toezichts- en administratiekosten opnemen onder uw boekhoudkundige waarderingsregels (artikel 3, §3 van bijlage 1 bij het Boekhoud-MB van 25 augustus 2022).

De wijziging in de waarderingsregels moet goedgekeurd worden door de RvB van de WM en moet u consequent toepassen. Dat betekent dat éénmaal uw woonmaatschappij de keuze maakt voor een bepaalde berekeningswijze (forfaitair of reële kostprijs), u deze berekeningswijze voor alle werven aanhoudt.

Voor de kosten van toezicht en administratie kiest u één van beide methodes:

• Forfaitaire berekening
  U past een vast percentage toe op de totale bouwkosten (inclusief niet-aftrekbare btw). Dit bedraagt maximaal 1,5% voor de toezichtkosten en maximaal 0,5% voor administratiekosten.
  
• Reële kosten
  U berekent de werkelijke personeelskost op basis van interne verantwoordingsstukken, zoals tijdsregistraties en kostprijzen per uur.

Deze verantwoordingsstukken moeten minimaal het volgende bevatten:

• berekening van de tijd (uitgedrukt in bv. het aantal uren) die besteed is aan het toezicht en de administratie van het betrokken project, alsook de interne verantwoordingsstukken die daarvoor vereist zijn (bv. documenten met tijdsbesteding van de betrokken medewerkers, …);
• de berekening van de kostprijs per tijdseenheid (bv. per uur), alsook de interne verantwoordingsstukken die daarvoor vereist zijn (bv. de personeelskost per uur van de betrokken medewerkers, …)

Let op: eenmaal u een methode kiest, past u die consequent toe voor alle projecten.

Na de herberekening van het FS4-plafond, die plaatsvindt na de voorlopige oplevering van het woonproject, dient u deze kosten in via het FIS.

Vanaf de herberekening is de totale bouwkost gekend en vormt die de basis voor de berekening van het forfait. In deze herberekening zijn ook prijsherzieningen, verrekeningen en bijkomende kosten zoals nutsvoorzieningen verwerkt. Hierdoor kan het FS4-plafond nog stijgen en ontstaat er mogelijk extra ruimte voor personeelskosten.

Houd bij het indienen van deze kosten rekening met studiekosten die mogelijks nog moeten betaald worden. Stem dit af op het beschikbare saldo binnen het FS4-plafond.

Let op: u kan deze personeelskosten indienen tot uiterlijk één jaar na de consolidatie van de lening.

Om de FS4-lening voor deze personeelskosten te gebruiken, vraagt u de betaling aan via een elektronische betalingsaanvraag (eBA) in het FIS:

• Type: ‘Projectgebonden’
• Betalingstype: ‘Ereloon’
• Overschrijven naar: “Rekening courant” aanvinken
• Documenten toevoegen:
  • werkt u met een forfaitaire berekening, dan moet u geen verantwoordingsstukken toevoegen
  • werkt u met reële kosten, dan voegt u wel de nodige bewijsstukken toe.

Na goedkeuring zal het bedrag vanuit de FS4-lening gestort worden op de rekening-courant van uw woonmaatschappij bij VMSW.

Een grondbonus is een overdracht van de grond naar de bouw. Deze ontstaat wanneer uw woonmaatschappij de grond goedkoper aankoopt dan de schattingsprijs of het FS4-grondplafond.

U kan de grondbonus gebruiken om een tekort binnen het bouwplafond op te vangen. Zo verschuift u beschikbare ruimte van grond naar bouw, op voorwaarde dat deze hoger liggen dan het bouwplafond zoals opgenomen in de simulatietabel voor de betrokken woningen.

De grondbonus bedraagt maximaal het verschil tussen de aankoopprijs en het laagste van:

• de schattingsprijs
• het FS4-plafond voor de grond

Er zijn twee mogelijke situaties waarin een grondbonus van toepassing is:

1. De schattingsprijs ligt onder het FS4-plafond
   (aankoopprijs < schattingsprijs < FS4-plafond)
   → de grondbonus is het verschil tussen de aankoopprijs en de schattingsprijs

2. Het FS4-plafond ligt onder de schattingsprijs
   (aankoopprijs < FS4-plafond < schattingsprijs)
   → de grondbonus is het verschil tussen de aankoopprijs en het FS4-plafond

Deze overdracht is enkel mogelijk binnen hetzelfde project en kan u toepassen bij de aankoop van een grond of bij de verwerving van een erfpacht- of opstalrecht.

Onderstaande voorbeelden illustreren dat u de grondbonus altijd berekent ten opzichte van de laagste van beide waarden (schattingsprijs of FS4-plafond):

Voorbeeld 1
U koopt een grond aan voor 120. De schattingsprijs bedraagt 150 en het FS4-plafond voor de grond is 140.

Omdat het FS4-plafond lager is dan de schattingsprijs, wordt het FS4-plafond als referentie genomen. De grondbonus bedraagt in dit geval 20 (140 – 120).

U kan dit bedrag gebruiken als de bouwkost binnen dit project hoger ligt dan het FS4-bouwplafond.

Voorbeeld 2
U koopt een grond aan voor 120. De schattingsprijs bedraagt 130 en het FS4-plafond voor de grond is 140.

Omdat de schattingsprijs lager is dan het FS4-plafond, wordt de schattingsprijs als referentie genomen. De grondbonus bedraagt in dit geval 10 (130 – 120).

U kan dit bedrag gebruiken als de bouwkost binnen dit project hoger ligt dan het FS4-bouwplafond.

Een bouwbonus is een overdracht van de bouw naar de grond. Deze ontstaat wanneer de bouwkosten lager zijn dan het FS4-bouwplafond (telkens incl. btw).

U kan de bouwbonus gebruiken om een tekort bij de verwerving van het onroerend goed (grondplafond) op te vangen. Zo verschuift u beschikbare ruimte van de bouw naar grond.

De bouwbonus bedraagt maximaal het verschil tussen het bouwplafond en de werkelijke bouwkost, m.a.w. wanneer gebouwd wordt aan een prijs die lager is dan het FS4-bouwplafond.

Voor de toepassing van de bouwbonus wordt geen rekening gehouden met de schattingsprijs van de grond (in tegenstelling tot bij het rugzakprincipe, zie 2.). Dat betekent dat de bouwbonus kan ingezet worden tot aan de aankoopprijs, ook als de aankoopprijs van de grond hoger ligt dan de schattingsprijs.

Deze overdracht is enkel mogelijk binnen hetzelfde project en kan u zowel toepassen bij aankopen als bij de verwerving van erfpacht- of opstalrecht.

Onderstaand voorbeeld illustreert de bouwbonus:

Voorbeeld 1
De bouwkost van de woningen bedraagt 500, terwijl het FS4-bouwplafond 550 is.
=> Daardoor ontstaat een bouwbonus van 50.

De aankoopprijs van de grond bedraagt 130, terwijl het FS4-plafond voor de grond 100 is.
=> Er is dus een tekort van 30 op het grondplafond.

In dit voorbeeld kan het tekort

In dit voorbeeld kan het tekort van 30 (verschil tussen FS4-grondplafond en aankoopprijs) volledig opgevangen worden met de bouwbonus van 50 (verschil tussen FS4-bouwplafond en bouwkost) vermits de schattingsprijs van de grond niet in rekening wordt gebracht.

Relevante regelgeving artikel 5.42, §1 van Besluit Vlaamse Codex Wonen

Wanneer kan u een rugzak opbouwen?

Een rugzak ontstaat, net zoals bij de grondbonus, wanneer u een grond aankoopt met een aankoopprijs die lager is dan de schattingsprijs of het FS4-plafond voor de grond.

Hoe wordt de rugzak berekend?

De berekening verloopt op dezelfde manier als bij de grondbonus:

• Schattingsprijs lager dan het FS4-plafond
  (aankoopprijs < schattingsprijs < FS4-plafond)
  → de rugzak is het verschil tussen de aankoopprijs en de schattingsprijs
• FS4-plafond lager dan de schattingsprijs
  (aankoopprijs < FS4-plafond < schattingsprijs)
  → de rugzak is het verschil tussen de aankoopprijs en de schattingsprijs

Op deze manier bouwt u een rugzak op die u later bij voordelige aankopen kan inzetten.

De regelgeving maakt het op deze manier mogelijk om bij voordelige grondaankopen (waarbij de kostprijs lager ligt dan de schattingsprijs en het FS3-plafond) een saldo op te sparen. Dit opgespaarde bedrag kan vervolgens worden ingezet bij toekomstige, duurdere aankopen. Zo kan een aankoop in een goedkopere wijk bijdragen aan de realisatie van een aankoop in een duurdere wijk.

Belangrijke aandachtspunten

• Samenstelling van de rugzak
  De rugzak wordt samengesteld op het moment van de omzetting naar een FS4-financiering. Daarbij worden alle grondaankopen in de afgelopen vijf jaar in rekening gebracht. Aankopen met een positief saldo, worden opgeteld. Het totaal van de saldi vormt de rugzak waaruit geput kan worden voor de financiering van de betrokken aankoop.
• Geen cumul met grondbonus
  Een bedrag dat u al als grondbonus gebruikt heeft (dus benut voor bouwwerken), kan u niet via de rugzak nogmaals inzetten.
• Beperkte verhoging FS4-grondplafond
  Voor elke toekomstige aankoop mag het FS4-plafond met maximaal 20% verhoogd worden. Dit betekent dat, ongeacht de grootte van de rugzak, de verhoging van het FS4-plafond voor de aankoop beperkt blijft tot maximaal 20%.
• Uitsluitend voor grond(aankopen)
  De middelen uit de rugzak mogen uitsluitend worden ingezet voor de aankoop van gronden (niet voor erfpacht of opstal) en om het FS4-plafond voor de aankoop te verhogen. Het is dus niet toegestaan om eventuele tekorten voor studiekosten of bouwkosten op te vangen met de rugzak.
• Combinatie met bouwbonus mogelijk
  De rugzak kan voor de grondaankoop gecombineerd worden met een bouwbonus indien nodig. Eerst wordt het FS4-grondplafond met de rugzak verhoogd (max. 20%). Nadien kan het eventueel resterend tekort opgevangen worden met de bouwbonus van het desbetreffende project.
• Afstemming op de schattingsprijs
  De verhoging van het FS4-plafond via de rugzak wordt steeds beperkt tot de (eventueel lagere) schattingsprijs van de grond.

Voorbeeld

• aankoop van de grond bedraagt 150
• schattingsprijs bedraagt 115
• FS4-grondplafond bedraagt 100.

In dit voorbeeld betekent het rugzakprincipe dat het plafond van 100 naar 120 (+20%) kan stijgen. Maar aangezien de schattingsprijs lager is (115) kan er maximaal 15 uit de rugzak gehaald worden om het plafond tot 115 te verhogen (het plafond kan nooit hoger liggen dan die schattingsprijs).

Relevante regelgeving: Besluit Vlaamse Codex Wonen artikel 5.38, §2

De FS4-lening kan toegekend worden voor:

• • wegen-, riolering- en/of omgevingswerken
  • drinkwaternet
  • openbare verlichting/openbaar elektriciteitsnet
  • sloop
  • bouwrijp maken
  • stedenbouwkundige studie
  • archeologie

Daarbij kunnen de volgende kosten met FS4 gefinancierd worden:

• infrastructuuraanleg (kostprijs van de werken)
• studiekosten