Eengemaakte huurprijsberekening
De Vlaamse Regering hechtte op 19 december 2025 haar principiële goedkeuring aan het voorontwerp van besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, wat betreft de huurprijsberekening voor sociale huurwoningen, de herinvesteringsverplichting en de financiering van sociale woonprojecten.
Deze beslissing is nog niet definitief. Over dit voorontwerp van besluit moet de Raad van State nog advies geven. Als dit voorontwerp van besluit in de loop van januari definitief wordt goedgekeurd, dan brengen we u hiervan op de hoogte.
Wat verandert er?
De huurprijs van de ingehuurde woningen zal op dezelfde wijze berekend worden als de huurprijs van de eigen woningen.
De berekening van de huurprijs van de eigen woningen wijzigt (enkel voor nieuwe huurcontracten ondertekend vanaf 1 maart 2026). Hieronder leest u de details.
Huurders van ingehuurde woningen zullen geen huursubsidie meer krijgen.
Woonmaatschappijen zullen een huurprijssubsidie krijgen.
De huurwaarborg van ingehuurde woningen wordt op dezelfde wijze vastgelegd als de huurwaarborg van eigen woningen.
De vermindering onroerende voorheffing voor een huurder van een ingehuurde woning zal hetzelfde worden als bij een huurder van een eigen woning.
De solvabiliteitstoets bij huurders van ingehuurde woningen wordt afgeschaft.
Wanneer het energieverbruik in de woning wijzigt door werken vervangen we de energiecorrectie.
Wanneer de huurprijs door deze nieuwe regeling met meer dan 30 euro stijgt, geldt er een overgangsmaatregel.
Aanpassing lokale software
Initia is in overleg met de softwareleveranciers om de nieuwe huurprijsberekening in de lokale software te implementeren en zal dit ook verder opnemen in de gebruikersgroepen per softwareleverancier. Alle documentatie uit deze nieuwsflash en de link naar onze website zijn ook beschikbaar voor de lokale softwareleveranciers.
Wanneer geldt de nieuwe huurprijsberekening?
Hoe wordt de nieuwe huurprijs berekend?
De basis blijft hetzelfde:
We starten met een deel van het jaarinkomen (1/54ste).
Daarna passen we kortingen en correcties toe, zoals de gezinskorting.
De huurder betaalt nooit minder dan de minimale huurprijs en nooit meer dan de marktwaarde van de woning.
Wat verandert er vanaf 1 maart 2026?
Alle vermelde bedragen zijn uitgedrukt in cijfers van 2025, zoals opgenomen in het ontwerpbesluit.
Overgangsbepaling bij huurprijsverschil groter dan 30 euro
Voor de meerderheid van de huurders van ingehuurde woningen zal de huurprijs dankzij deze regeling dalen vanaf 1 januari 2027.
Het is ook mogelijk dat de huurprijs stijgt. Om ervoor te zorgen dat deze onderhuurders niet plots een hogere huurprijs moeten betalen, is er een overgangsmaatregel. Wanneer het verschil groter is dan 30 euro, stijgt hun huurprijs met de som van dertig euro en de inkomensimpact per jaar en dit drie jaar lang. Daarna betalen zij de nieuwe huurprijs.
De oorspronkelijke huurprijs wordt vergeleken met de nieuwe huurprijs. De oorspronkelijke huurprijs is de laatst gekende huurprijs die de zittende onderhuurder betaalt voor een volledige maand in 2026, in voorkomend geval verminderd met de huursubsidie. In deze vergelijking houdt u ook rekening met een eventuele toename in het inkomen. Als in een bepaald jaar de drempel van 30 euro niet wordt overschreden, betaalt de huurder vanaf dan de nieuwe huurprijsberekening, zonder hier jaarlijks nog een controle op te doen. In dit geval is de huurder volledig ingeschakeld in het nieuwe systeem.
Huurwaarborg
Voor nieuwe onderhuurcontracten die u ondertekent vanaf 1 maart 2026 gelden dezelfde regels over de huurwaarborg als voor eigen woningen:
De huurwaarborg is berekend op grond van de basishuurprijs (= marktwaarde)
De huurwaarborg kan betaald worden in handen van de verhuurder als dit opgenomen is in het intern huurreglement. Dan bedraagt de huurwaarborg maximum twee maanden de basishuurprijs, met een maximum van 1.211 euro (2025)
De huurder mag de huurwaarborg in maximaal 18 maandelijkse schijven afbetalen met een eerste betaling van een bedrag dat minimaal gelijk is aan het bedrag van de reële huurprijs en een vergoeding van 10 euro.
Voor onderhuurcontracten gesloten vóór 1 maart 2026 behoudt u de waarborg zoals die bij de aanvang van de huurovereenkomst is gesteld. Voor deze contracten verandert er niets aan de huurwaarborg.
Vermindering onroerende voorheffing ingehuurde woningen
Een huurder heeft recht op de vermindering onroerende voorheffing als hij aan een aantal voorwaarden voldoet (zie uitleg op de website van de Vlaamse Belastingdienst). In de huidige regeling ontvangt de huurder van de ingehuurde woning het bedrag van deze vermindering jaarlijks via een storting door uw woonmaatschappij (of bij een onderling akkoord houdt uw huurder dit eenmalig in van de huurprijs). U vindt meer uitleg over de huidige regeling op deze pagina (vooraf inloggen).
Dit verandert wanneer de huurprijs van een ingehuurde woning op de nieuwe wijze berekend wordt. Dit betekent concreet dat de vermindering onroerende voorheffing voor een huurder van een ingehuurde woning op dezelfde manier zal verlopen als bij een huurder van een eigen woning. De vermindering zal worden verrekend in de huurprijsberekening: als de huurder ook recht heeft op een sociale korting, dan ontvangt de huurder het hoogste van de twee kortingen (ofwel het bedrag van de vermindering onroerende voorheffing ofwel het verschil tussen de marktwaarde en de reële huurprijs).
Einde solvabiliteitstoets
Door de eengemaakte huurprijsberekening moet u geen solvabiliteitstoets meer uitvoeren voor huurders van een ingehuurde woning.
Effect van verbeteringswerken met impact op het energieverbruik
Als u werken aan de woning heeft uitgevoerd met een impact op het energieverbruik voor de ruimteverwarming en het sanitair warm water, wordt de energiecorrectie vervangen bij de jaarlijkse en, in voorkomend geval, tussentijdse huurprijsberekening conform artikel 6.54. Het kan zijn dat u energetische renovaties uitvoert, die geen aanleiding geven tot een herziening van de basishuurprijs
Bijvoorbeeld: U voert isolatiewerken uit aan het dak, u vervangt de ramen, … waardoor u de betere energetische prestatie van de woning kunt bewijzen met een nieuw energieprestatiecertificaat. Als er een recenter energieprestatiecertificaat beschikbaar is, wordt de energiecorrectie vervangen bij de jaarlijkse en, in voorkomend geval, bij een tussentijdse huurprijsberekening. Dit is ook van toepassing op lopende huurcontracten en u kunt dit vanaf 1 maart 2026 toepassen.
Ondersteuning en opleidingen
Wonen in Vlaanderen plant opleidingen over de nieuwe huurprijsberekening in alle provincies. U ontvangt hiervoor een uitnodiging zodra de sessies vaststaan.
Zoals hierboven gezegd bieden we u:
een tool waarmee u in 2026 een huurprijs kunt berekenen op de oude wijze
binnenkort een tool waarmee u in 2026 een huurprijs kunt berekenen op de nieuwe wijze
een webinar over het bepalen van de marktwaarde via de sociale huurschatter(opent in nieuw venster).
Zodra de regelgeving definitief is, past Wonen in Vlaanderen de website en andere hulpbronnen aan.
Vragen?
Contacteer de helpdesk sociale huur bij vragen via socialehuur.wonen@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie).
Meer informatie over alle wijzigingen uit het voorontwerp van besluit (ook de andere thema’s) leest u op deze centrale webpagina.