De Vlaamse Regering hechtte op 19 december 2025 haar principiële goedkeuring aan het voorontwerp van besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, wat betreft de huurprijsberekening voor sociale huurwoningen, de herinvesteringsverplichting en de financiering van sociale woonprojecten.

Deze beslissing is nog niet definitief. Over dit voorontwerp van besluit moet de Raad van State nog advies geven. Als dit voorontwerp van besluit in de loop van januari definitief wordt goedgekeurd, dan brengen we u hiervan op de hoogte.

De voorwaarden voor de werkingssubsidie van de doorverhuuractiviteit (de basissubsidie-enveloppe, de aanvullende subsidie-enveloppe, de groeisubsidie en de VIA-subsidie) verdwijnen grotendeels. De volgende personeelsvereisten vervallen:

• De woonmaatschappij toont de tewerkstelling aan van minstens één personeelslid met minimaal een bachelordiploma of met minimaal twee jaar nuttige ervaring in huisvestings- of welzijnsthematiek. Die personeelsleden staan in voor minstens een halftijdse coördinatiefunctie die wordt ingezet om de opdrachten die van een woonmaatschappij verwacht worden, uit te voeren.

• De woonmaatschappij toont aan dat ze beschikt over een personeelsformatie om de opdrachten, die van haar verwacht worden, uit te voeren.

Aangezien u volgens de erkenningsvoorwaarden als woonmaatschappij verplicht bent om de doorverhuuractiviteit binnen uw werkingsgebied uit te bouwen, en daarvoor voldoende personeel in te schakelen. Daarnaast moet u als woonmaatschappij nog steeds een financiële planning opmaken in uitvoering van artikel 4.37 van het BVCW, maar dit wordt wel geschrapt als subsidievoorwaarde. U moest als woonmaatschappij ook een gemotiveerde planning indienen van de woningaangroei, die men verwacht in de komende vijf jaar. Deze subsidievoorwaarde zal ook vervallen, aangezien de planning ruimer bekeken wordt in functie van het BSO en de eventuele speciale inhaalbeweging (SIB).

U komt als woonmaatschappij pas in aanmerking voor een subsidie als u 50 woningen in huur heeft. Deze subsidievoorwaarden blijft behouden en is van toepassing vanaf 2027, zoals oorspronkelijk voorzien. Indien u nog geen 50 woningen heeft ingehuurd, heeft u nog de oorspronkelijk voorziene tijd tot eind 2026 om aan deze voorwaarde te voldoen.

Voor personeels- en werkingskosten ontvangt u een subsidie van 2.343 euro per woning (uitgedrukt in cijfers van 2025). We indexeren dit bedrag jaarlijks zoals de huidige werkingssubsidie van de doorverhuringsactiviteit. De werkingssubsidie geldt alleen voor woningen die u in het voorgaande kalenderjaar inhuurde. 

Naast de werkingssubsidie ontvangt u een tussenkomst in de huurprijs, de huurprijssubsidie. In de eengemaakte huurprijsberekening voor woningen in eigendom en ingehuurde sociale woningen ontvangt de huurder niet langer een huursubsidie. U als woonmaatschappij ontvangt wel een tussenkomst om het verschil tussen de markthuurwaarde en de reële huurprijs die de huurder betaalt, te compenseren. We berekenen deze tussenkomst per woning volgens: M – C – R, waarbij:  

• M = de markthuurwaarde (volgens de sociale huurschatter) 

• C = 10% van M;  

• R = de reële huurprijs van de sociale huurder, volgens de nieuwe eengemaakte huurprijsberekening  

Gelet op de voordelen die een private verhuurder geniet, moedigen we u aan om een huurprijs te onderhandelen die minstens 10% onder de markthuurwaarde ligt. 

Ook voor sociale huurwoningen, gerealiseerd in een project met budgethuurwoningen, ontvangt u een tussenkomst die 25% onder de markthuurwaarde ligt. Dat komt omdat de inhuurprijs van deze woningen verplicht 25% lager ligt dan de marktwaarde, zoals bepaald door de geconventioneerde huurschatter. 

Er geldt een bovengrens op de markthuurwaarde tot waar een huurprijssubsidie kan worden toegekend (zie hieronder voor de bedragen van 2026). Deze grenzen zijn gebaseerd op de huidige maximale huurprijzen voor huursubsidies, verhoogd naargelang het aantal slaapkamers. Voor woningen in een voorkeurgemeente verhoogt de bovengrens met 10%. Deze grenzen gelden zowel voor ingehuurde woningen als voor sociale woningen in budgethuurprojecten. 

De inhuurprijs van de woning mag boven de bovengrens liggen en sluit een tussenkomst in de huurprijs niet uit. U blijft de inhuurprijs onderhandelen met de eigenaar, want er gelden geen wettelijke inhuurprijzen. 
Huurt u een woning in tegen een prijs boven de bovengrens van de huurprijssubsidie? Dan berekenen we de subsidie op basis van die bovengrens, afhankelijk van het aantal slaapkamers en of de woning in een voorkeurgemeente ligt. 

Voor woningen waarvan het hoofdhuurcontract vóór 1 maart 2026 is ondertekend, gelden deze bovengrenzen niet. Voor deze woningen bedraagt de subsidie het verschil tussen de markthuurwaarde (–10%) en de reële huurprijs, zonder plafond. Zo ondervindt u geen financieel nadeel. 

Ten slotte kennen we de huurprijssubsidie alleen toe als de woning effectief verhuurd is in de betrokken maand. 

Bedragen voor 2026 

De marktwaarde wordt geplafonneerd op (uitgedrukt in cijfers van 2026) – enkel voor hoofdhuurcontracten die u ondertekent vanaf 1 maart 2026: 

• 610 euro als de woning een kamer is

• 762 euro voor een woning met één slaapkamer

• 915 euro voor een woning met twee slaapkamers 

• 1067 euro voor een woning met drie slaapkamers

• 1143 euro voor een woning met vier of meer slaapkamers

De uitbetaling van de werkingssubsidie en de huurprijssubsidie dient om uw administratieve lasten te beperken. U rapporteert jaarlijks uiterlijk op 1 april over het aantal ingehuurde woningen in het vorige kalenderjaar, volgens het model van Wonen in Vlaanderen.    

In januari ontvangt u een voorschot op de werkingssubsidie. Dit voorschot bedraagt 50% van het aantal woningen dat u volgens het jaarverslag van het voorgaande jaar inhuurde, vermenigvuldigd met het subsidiebedrag per woning. Op basis van het jaarverslag met betrekking tot de doorverhuuractiviteit, dat u uiterlijk op 1 april indient, volgt uiterlijk op 30 juni een definitieve afrekening van het vorige kalenderjaar, verrekend met het voorschot. 

Voor de huurprijssubsidie geldt een gelijkaardig mechanisme. In januari betalen we een voorschot uit van 50% van de tussenkomst die u het vorige kalenderjaar ontving. Uiterlijk op 30 juni stellen we, op basis van het jaarverslag, de definitieve subsidie voor het vorige kalenderjaar vast en betalen we deze volledig uit, verrekend met het voorschot. 

Voor de werkingssubsidie blijft de huidige overgangsregeling gelden tot en met werkingsjaar 2026. 
In 2026 berekenen we de groeisubsidie op basis van het aantal ingehuurde woningen op 31 december, in plaats van het vroegere tellingsmoment op 1 november. Dat jaar heeft u nog één keer recht op zowel de bevroren basissubsidie als de groeisubsidie. Ook geldt in 2026 nog de afwijking: u hoeft niet te voldoen aan het minimum van 50 ingehuurde woningen. Vanaf 2027 vervalt deze afwijking zoals voorzien. 

In 2026 betalen we geen voorschot voor de huurprijssubsidie. Omdat deze subsidie enkel geldt voor nieuwe huurcontracten die vanaf 1 maart 2026 zijn ondertekend, blijft de financiële impact beperkt. Uiterlijk op 30 juni 2027 berekenen en betalen we de definitieve tussenkomst. 

In januari 2027 ontvangt u een voorschot dat gelijk is aan het totale huursubsidiebedrag dat u in 2026 ontving voor huurders van ingehuurde woningen. Daarbovenop krijgt u € 360 per huurder van een ingehuurde woning die in december 2026 een huursubsidie ontving, als compensatie voor de geschatte daling van de nieuwe sociale huurprijs. 

De Vlaamse overheid behoudt het herverdelingssysteem dat in 2023 werd ingevoerd bij de harmonisering van de sociale huurprijs. De huurinkomsten uit eigendomswoningen werden in dat jaar met 1,76% verhoogd, om er via afroming de hogere huur(prijs)subsidies mee te betalen. In 2024 en 2025 werd slechts een deel van deze verhoging afgeroomd, aangezien de stijging in huursubsidies lager uitviel. Vanaf 2026 voeren we die maatregel verder uit tot op het niveau van de voorziene 1,76%. Daardoor komen er bijkomende middelen in het solidariseringsfonds, waarmee we de huurprijssubsidies betalen. Het bedrag dat wordt afgeroomd, wordt meegenomen in de uitgavenzijde van de berekening van de Gewestelijke sociale correctie. (GSC).

Voor vragen over doorverhuur, contacteer socialehuur.wonen@vlaanderen.be.(opent in uw e-mail applicatie) 

Voor vragen over de financiering van doorverhuuractiviteit, contacteer werkingssubsidies.wonen@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie).  

Meer informatie over alle wijzigingen uit het voorontwerp van besluit (ook de andere thema’s) leest u op deze centrale webpagina.