Private initiatiefnemers zullen ook gemengde woonprojecten (geconventioneerde en sociale huurwoningen) kunnen realiseren op gronden van lokale besturen, woonmaatschappijen en (semi-)publieke organisaties. De private initiatiefnemer zal – als hij voldoet aan de subsidievoorwaarden – een subsidie kunnen krijgen voor de verhuur van sociale en geconventioneerde huurwoningen.
Oproep gronden en gebouwen
Hiervoor lanceert de Vlaamse Regering een oproep naar deze verschillende bestuursniveaus met de vraag of zij hiervoor gronden of gebouwen willen aanreiken. Dit zal gebeuren via brief.
Lokale besturen en (semi)publieke organisaties kunnen gronden en gebouwen doorgeven en woonmaatschappijen kunnen gronden doorgeven via het online invulformulier ‘gronden geconventioneerde huur’(opent in nieuw venster).
Nadien start Wonen in Vlaanderen een overheidsopdracht (procedure concurrentiegerichte dialoog) om private initiatiefnemers aan te stellen voor de realisatie van de gemengde woonprojecten op deze aangeboden gronden en - panden.
Concurrentiegerichte dialoog
De concurrentiegerichte dialoog is een plaatsingsprocedure in het licht van de Overheidsopdrachtenwet. Dit is een procedure in meerdere fasen, namelijk een selectie-, een dialoog- en een finale gunningsfase.
Wonen in Vlaanderen zal in de zomer van 2023 de opdracht in de markt plaatsen en zo gronden en panden aanbieden in naam van verschillende (semi-)publieke organisaties. Hiermee zoeken we een of meerdere private initiatiefnemer(s) die deze gronden of panden of op eigen gronden zal ontwikkelen om er gemengde woonprojecten (sociale en geconventioneerde huurwoningen) te realiseren.
De private initiatiefnemer staat in voor de financiering. De private initiatiefnemer is niet verplicht om alle gronden te ontwikkelen, maar kan daar zelf een vrije keuze in maken.
De private initiatiefnemer moet kunnen aantonen dat hij kan beschikken over de nodige capaciteit qua architectuur, aanneming, … . De private initiatiefnemer betaalt een vergoeding voor het gebruik van de gronden en/of panden, die eigendom zijn van een (lokaal) bestuur of (semi-)publieke organisatie. De private initiatiefnemer zal – als hij voldoet aan de subsidievoorwaarden – een subsidie kunnen krijgen voor de verhuur van sociale en geconventioneerde huurwoningen.
Zakelijke rechten grond (of gebouw) en woningen
De private initiatiefnemer moet zakelijke rechten krijgen op de grond of het gebouw om er woningen te kunnen realiseren of beheren. Dit gebeurt via een erfpacht- of opstalrecht. Dit hangt af van wie de eigenaar is van de grond of het gebouw.
Hoe regelen we het erfpacht- of opstalrecht?
Grond of gebouw van (lokaal) bestuur of (semi-)publieke organisatie
Voor een grond of pand van een (lokaal) bestuur of een (semi-)publieke organisatie zijn er twee mogelijkheden.
- Via woonmaatschappij
Het (lokaal) bestuur of de (semi-)publieke organisatie verleent een erfpachtrecht voor een bepaalde periode (minstens 15 en hoogstens 99 jaar, aan de woonmaatschappij die actief is in de gemeente waar de grond of het pand ligt. De woonmaatschappij verleent op haar beurt een opstalrecht voor een bepaalde periode aan de private initiatiefnemer om sociale en geconventioneerde huurwoningen te realiseren.
- Rechtstreeks erfpacht- of opstalrecht
Het (lokaal) bestuur of een (semi-)publieke organisatie verleent rechtstreeks een erfpacht- of opstalrecht op de grond of het pand aan de private initiatiefnemer.
Grond van woonmaatschappij
De woonmaatschappij zal voor haar grond een erfpacht- of opstalrecht verlenen aan de private initiatiefnemer voor een welbepaalde periode. We streven naar een periode van 27 jaar, te verlengen met een eventuele bouwtermijn.
Wat houdt dit erfpacht- of opstelrecht in?
De private initiatiefnemer zal als erfpachter of opstalhouder op de grond woningen kunnen bouwen of het gebouw verbouwen tot woningen. Nadien kan de private initiatiefnemer de woningen verhuren aan de woonmaatschappij en/of rechtstreeks aan de geconventioneerde huurders.
De private initiatiefnemer betaalt een marktconforme vergoeding. Op het einde van de erfpacht- of opstalovereenkomst wordt de verlener van het erfpacht- of opstalrecht (de woonmaatschappij of het (lokaal) bestuur (of (semi-)publieke organisatie)) door natrekking eigenaar van de gerealiseerde woningen. Zij moeten dan een natrekkingsvergoeding betalen aan de private initiatiefnemer.
De hoogte van de natrekkingsvergoeding zal overeenstemmen met de geschatte waarde van de woningen (niet de grond, enkel de opgerichte constructies) en, waar nodig, rekening houden met specifieke investeringen die verricht zijn door de private initiatiefnemer aan bestaande woningen.
Verplichtingen private initiatiefnemer
De private initiatiefnemer zal op de grond of in het pand waarvoor hij een erfpacht- of opstalrecht krijgt, woonprojecten met sociale en geconventioneerde huurwoningen realiseren. Het woonproject moet bestaan uit minstens een derde sociale huurwoningen (sociaal segment) en minstens een derde geconventioneerde huurwoningen (geconventioneerd segment). De erfpacht- of opstalgever bepaalt of er een vrij segment gerealiseerd wordt op zijn grond. Hij kan eveneens een gewenste verhouding tussen de verschillende segmenten opleggen aan de private initiatiefnemer, zonder afbreuk te doen aan de wettelijke minima (lokale flexibiliteit). Op gronden van de woonmaatschappij is het vrije segment sowieso niet mogelijk. U vindt hierover meer informatie op de webpagina over ‘open systeem’, private initiatiefnemers.
Doordat de private initiatiefnemer over een in de tijd beperkt zakelijk recht (erfpacht- of opstalrecht) beschikt op de grond waarop of in een verbouwd pand waarin de huurwoningen zijn gerealiseerd, gelden een aantal afwijkende regels.
SSI mogelijk voor private initiatiefnemer
Voor de realisatie van het sociaal en geconventioneerd segment kan de private initiatiefnemer, die op de grond van een bestuur bouwt, voor de gemaakte kosten voor de aanleg of de aanpassing van wooninfrastructuur een beroep doen op een subsidie (SSI) (beperkt tot het sociale en geconventioneerde segment). Een private initiatiefnemer die een woonproject realiseert in een pand van een bestuur kan geen aanspraak maken op een SSI.
Geen koopwoningen
De invulling van het vrije segment is hier verschillend van het open systeem. De private initiatiefnemer kan in het vrije segment geen koopwoningen realiseren, maar enkel private huurwoningen. Op grond van een woonmaatschappij kunnen er nooit private huurwoningen worden gerealiseerd.
Natrekkingsvergoeding
Deze woningen zullen op het einde van de erfpacht- of opstalovereenkomst via een recht van natrekking en na het betalen van een natrekkingsvergoeding overgaan naar de erfpacht- of opstalgever. Als erfpacht-of opstalgever houdt u hiermee rekening bij uw keuze om al dan niet een vrij segment toe te staan. De vergoeding zal immers hoger liggen voor constructies gerealiseerd in het vrij segment. Meer informatie vindt u op de webpagina ‘Realisatie op gronden en gebouwen van (semi-)publieke organisaties’.