Onderscheid tussen onderhoud- en herstellingswerken en investeringen
Lees meer over hoe u bepaalt of werken aan bestaande gebouwen als investering of als onderhoud en herstel beschouwd moeten worden. U moet dit weten voor boekhoudkundige en rapporteringsdoeleinden.
Deze pagina is gericht op woonmaatschappijen.
Waarderingsregels principes
Het ministerieel besluit van 29 oktober 2010 bevat in artikel 14 van bijlage 1(opent in nieuw venster) onder de waarderingsregels een aantal principes waarmee u bij de boeking van werken aan bestaande gebouwen kunt bepalen of deze werken als investering of als onderhoud en herstel beschouwd worden.
Deze principes zijn de volgende:
- De werken in onroerende staat die worden uitgevoerd aan bestaande woningen, worden steeds integraal geregistreerd ofwel als onderhouds- en herstellingswerken, ofwel als investeringen.
- Werkzaamheden waarbij in één opdracht 2 of meer soorten werken in onroerende staat worden uitgevoerd of delen van de woning als voorwerp hebben, kunnen afzonderlijk beschouwd worden bij de bepaling of deze verschillende soorten als investering of als onderhoud en herstel beschouwd moeten worden.
- Werkzaamheden die gespreid over een aantal opdrachten hetzelfde deel van de woning als voorwerp hebben of hetzelfde soort werk in onroerende staat betreffen, kunt u samen bekijken om te bepalen of er al dan niet sprake is van een investering. De voorwaarde is dat deze opdrachten kaderen in een vooraf uitgewerkte planmatige aanpak.
- De werkzaamheden in het kader van de normale, periodieke vernieuwing van duidelijk identificeerbare onderdelen van woningen na afloop van hun normale economische levensduur, worden als een investering beschouwd. Dit is op voorwaarde dat de beoogde onderdelen van de woningen geheel vernieuwd worden en deze onderdelen samen de vervanging betreffen van een volledig aspect van de woning, zoals het buitenschrijnwerk, gevelbekledingen en woninguitrustingen zoals keukens, badkameruitrusting en c.v.-installaties.
- De werken ten gevolge van onvoorziene oorzaken die niet onder de normale, periodieke vernieuwing vallen, zoals werken als gevolg van abnormale slijtage of onvolkomenheden aan het gebouw, worden in principe als onderhoud en herstel beschouwd. Een bepaald werk kan wel in uitzonderlijke omstandigheden als investering beschouwd worden.
- De woonmaatschappij gaat - na de boeking van een uitzonderlijke afschrijving - over tot de gehele of gedeeltelijke desactivering van de overblijvende netto-boekwaarde van de vervangen onderdelen van de woning, als de betrokken netto-boekwaarde bewaren zou leiden tot de overwaardering van de waarde van het betrokken project in de boekhouding van de woonmaatschappij.
- Bij de volledige sloop van een onroerend goed dat door de woonmaatschappij voorheen als materieel vast actiefbestanddeel in gebruik was en het voorwerp was van afschrijvingen, wordt de overblijvende netto-boekwaarde uitzonderlijk afgeschreven, waarna de aanschaffingswaarde en de geboekte afschrijvingen betreffende deze aanschaffingswaarde worden uitgeboekt. De woonmaatschappij heeft de mogelijkheid om de afschrijving via het gebruik van overlopende rekeningen te spreiden over de tijdspanne die nodig is voor het oprichten van het nieuwe gebouw zoals voorzien in artikel 61/223 van de Commentaar op het Wetboek van Inkomstenbelastingen.
- Werkzaamheden in het kader van nieuwbouw, vervangingsbouw of van de integrale renovatie van een woning, worden altijd als een investering beschouwd. Ook bij werkzaamheden aan een woning die elementen aan de woning toevoegen die voorheen niet aanwezig waren, is dat zo.
- Gewone en grote onderhouds- en herstellingswerkzaamheden die door externen uitgevoerd worden, worden onderscheiden geregistreerd.
Combinatie onderhoud en investering
Onderhoudswerken mag men meenemen in het geheel van de investering als deze een duidelijke relatie hebben met de investering. De onderhoudswerken vloeien noodzakelijk voort uit de renovatie en horen inhoudelijk logisch samen.
Als de werken inhoudelijk los van elkaar bekeken kunnen worden, splitst u de werken op in een deel renovatie en een deel onderhoud. U bekijkt het onderscheid altijd per woning.
Voorbeelden:
- Als u in een woning schilderwerken (onderhoud) en het vervangen van alle vloeren van een bepaald type (investering) combineert, dan beschouwt u deze werken apart omdat ze geen duidelijke relatie hebben.
- Als u in een woning één raam vervangt (onderhoud) in een ruimte waar verder geen werken uitgevoerd worden binnen de renovatie, dan beschouwt u dit als onderhoud.
- Als u in een woning één binnendeur (onderhoud) vervangt van bijvoorbeeld de keuken of de badkamer die volledig gerenoveerd worden, dan beschouwt u het geheel als investering.
Niet-exhaustieve lijst met voorbeelden
Artikel 15 van bijlage 1(opent in nieuw venster) van dit ministerieel besluit bepaalt dat Wonen in Vlaanderen een niet-exhaustieve lijst publiceert met voorbeelden van werken in onroerende staat, om zo het onderscheid tussen onderhoud- en herstellingswerken en investeringen te verduidelijken.
We verduidelijken de niet-exhaustieve lijst aan de hand van een matrix met voorbeelden (de link naar de matrix vindt u onderaan deze pagina).
In de kolommen maakten we een onderscheid zoals in het besluit: gewone onderhoudswerken, grote onderhoudswerken en investeringen. In de rijen vindt u de deelrenovaties en de risico’s. Dit zijn de werken die u selecteert bij het toevoegen van woningen en werken aan een woonproject. Deze deelrenovaties bepalen ook het financieringspercentage in de simulatietabel.
Deze lijst (matrix 2025) werd geactualiseerd en uitgebreid in 2025 om tot een betere en logische samenhang te komen. Vragen over de wijzigingen ten opzichte van de matrix 2022 kan u sturen naar energie.bouwtechniek.wonen@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie)
In de uitklapbare vakken hieronder vindt u ter illustratie enkele voorbeelden uit de matrix.
Matrix onderhoud en investering
Via onderstaande knop kan u de geactualiseerde versie van de matrix (2025) raadplegen.