Wetgeving private huurmarkt

Huurovereenkomst

Speciale situaties

Bij de onderhandeling met een eigenaar vormt de huurprijs doorgaans hét discussiepunt bij uitstek. De huurprijzen waartegen woonmaatschappijen woningen inhuren, zijn niet wettelijk bepaald. Sommige woonmaatschappijen hanteren maximumprijzen, afhankelijk van de grootte en de kwaliteit van de woning. Anderen laten dit volledig afhangen van de onderhandeling met de eigenaar. Dat leidt soms tot nieuwe discussies met een eigenaar die bijvoorbeeld verschillende woningen verhuurt aan verschillende woonmaatschappijen.
De Vlaamse overheid ontwikkelde een algemeen instrument, de online huurschatter(opent in nieuw venster), dat ook door particulieren kan gebruikt worden. Aan de hand van het adres en een aantal kenmerken van een huurwoning geeft de toepassing een inschatting van een gangbare huurprijs voor die woning. De huurschatter maakt gebruik van een statistisch model dat steunt op objectieve parameters, maar het blijft wel een schatting. Een model kan immers nooit voldoende rekening houden met alle specifieke elementen en nuances die meespelen in de huurprijsbepaling.
In de opleiding introductie nieuwe medewerkers, die Wonen in Vlaanderen en HUURpunt samen geven, raden we aan om via de huurschatter de marktwaarde te schatten van een woning om dan over een periode van 9 jaar twee maanden per jaar van de jaaropbrengst af te trekken. U bekomt dan een richthuurprijs die ongeveer 15% à 20% lager ligt dan de gangbare huurprijs voor die woning. Dit komt overeen met een normaal verhuurrisico. Op deze manier bekom je een richthuurprijs om in de onderhandeling met de eigenaar naartoe te werken.
In sommige situaties huurt u een al verhuurde woning. Met andere woorden: u neemt de zittende huurder mee over. In 2005 nam het agentschap Wonen-Vlaanderen hierover een standpunt in, dat nog altijd van toepassing is.

Woningen huren die al verhuurd zijn, behoort absoluut niet tot de taken van een woonmaatschappij. Hier is de inschrijvings- en de toewijzingsprocedure niet toegepast. Daarom vragen we met aandrang zo’n woningen niet in te huren.
Wonen-Vlaanderen ziet twee situaties waarin het inhuren van al verhuurde woningen eventueel wel zou kunnen:
In een situatie waarin u een blok woningen of appartementen kan huren, maar waarbij de eigenaar-verhuurder de voorwaarde stelt dat u ook ‘die ene al verhuurde woongelegenheid’ overneemt. In deze situatie kunt u uitzonderlijk overwegen hier toch op in te gaan. Maar let op: de, door het Vlaamse Gewestgesubsidieerde, woonmaatschappijen kunnen deze woningen niet inbrengen voor de berekening van de basissubsidie of de aanvullende subsidie. Voor deze woning is namelijk geen sprake van een sociale toewijzing. Dit verandert vanaf het moment dat een huurderswissel plaatsvindt, waarbij u de nieuwe huurder de woning toewijst volgens de SVK-toewijzingsprocedure.
Als een woonmaatschappij woningen in huur neemt van een OCMW of lokaal bestuur en als deze woning al in het verleden gesubsidieerd werd als sociale woning, dan kan de woonmaatschappij deze woningen niet inbrengen in haar basis- en aanvullende subsidie.
Als een woonmaatschappij woningen in huur neemt van een andere (private) woonactor of als de woning van een OCMW of lokaal bestuur nooit subsidies heeft gekregen als sociale woning, dan kan de woonmaatschappij deze woning wel laten meetellen in de basis- en aanvullende subsidie. De woonmaatschappij kan een verklaring eisen van het lokaal bestuur of OCMW met de melding dat deze woning in het verleden nooit subsidies heeft gekregen voor de realisatie van een sociale woning.
Het kan absoluut niet dat u bekend maakt, in welke vorm dan ook, dat u verhuurde woningen inhuurt.
We krijgen ook af en toe vragen over de absolute voorrang die gegeven kan worden aan een kandidaat-huurder die zelf een geschikte woning op de private woonmarkt heeft gezocht (en aanbrengt). Nogal vaak wordt geredeneerd dat als een zittende huurder zijn eigen woning aanbrengt, hij ook kan rekenen op een absolute prioriteit.
Daarom maakte wij een nota ‘Eigen woning aanbrengen’(PDF bestand opent in nieuw venster). In deze nota leest u de wettelijke mogelijkheid van beide systemen (voorrang voor de kandidaat-huurder die zelf een woning aanbrengt en inhuren van een al verhuurde woning) en het standpunt van de sector hierover.
In samenwerking met Wonen-Vlaanderen werd een stappenplan opgemaakt voor kamerwonen. In het stappenplan kamerwonen(PDF bestand opent in nieuw venster) kunt u meer informatie vinden over het opstarten van een project kamerwonen.
Er werd eveneens in dit kader een model begeleidingsovereenkomst(Word bestand opent in nieuw venster) opgemaakt.

Onderhoud gemeenschappelijke delen

Als meerdere eigenaars een woning in hetzelfde gebouw bezitten, is er sprake van een vereniging van mede-eigenaars (VME) en neemt een syndicus bepaalde taken op zich, zoals het verrekenen van allerlei kosten (gemeenschappelijke elektriciteit, lift …) en het organiseren van onderhoud, afrekeningen ….

De vraag is of een woonmaatschappij gelijkaardige taken mag opnemen wanneer het alle woningen in een gebouw huurt. U kunt de rol van syndicus of vastgoedmakelaar-rentmeester niet zomaar uitoefenen als u woningen in een appartementsgebouw huurt. Dit mag wettelijk niet. U kunt het onderhoud van gemeenschappelijke delen alleen opnemen als dit nodig is om het volledige genot van de woning te hebben. Voor herstellingen in woningen zelf heeft u het akkoord nodig van de eigenaar.

Kan ik optreden als syndicus?

Kan ik het onderhoud op mij nemen binnen de bestaande huurovereenkomst?

Kan ik optreden als (vastgoedmakelaar-)rentmeester?

Wat met bestaande afspraken die verdergaan dan alleen onderhoud?

Hoe neem ik afspraken op in toekomstige huurcontracten?

Wat als er herstellingswerken in woningen zijn die ten laste zijn van de eigenaar?

Energie : Wat met de registratie van een teller?

Welke onderhoudstaken kan ik wel en niet opnemen?

Veelgestelde vragen

U wilt een woning inhuren waarvan er een blote eigenaar is en een vruchtgebruiker die het volledige vruchtgebruik heeft over de woning. Met wie sluit u een hoofdhuurcontract af?

Sociaal woonbeleid