Vruchtgebruik is het zakelijk recht om van een onroerend goed, die eigendom is van iemand anders, het genot te hebben. De vruchtgebruiker mag de woning bewonen of verhuren en zelf de huurgelden ontvangen. De oorspronkelijke eigenaar wordt tijdens de periode van het vruchtgebruik een zogenaamde ‘naakte of blote’ eigenaar en hij mag de woning tijdens deze periode niet bewonen. De vruchtgebruiker kan de woning echter niet verkopen of schenken. 

Iemand die 100% vruchtgebruiker is, mag de woning dus verhuren, ook aan u. U sluit een hoofdhuurcontract af met de vruchtgebruiker die dan optreedt als verhuurder. Hij moet u wel de bewijzen aanleveren (via een uittreksel uit de notariële akte) dat hij het volledig vruchtgebruik heeft. Tijdens de periode van de hoofdhuurovereenkomst moet hij aan alle verhuurdersverplichtingen (blijven) voldoen. 

Update: 09/07/2021

Geldt voor een woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen)

Neen. De figuur van syndicus komt voort uit het mede-eigendomsrecht, meer specifiek de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen. De syndicus moet onder andere de beslissingen van de algemene vergadering uitvoeren of laten uitvoeren.

Doordat de syndicus specifiek verbonden is aan gedwongen mede-eigendom kan u deze rol niet zomaar overnemen, als het gehele appartementsgebouw eigendom is van één eigenaar. Dat is namelijk geen gedwongen mede-eigendom. Ook het vrijwillig toepassen van deze regels kan niet.

U kunt dus niet optreden als syndicus. Ook kunt u zelf geen syndicus aanstellen.

Meer informatie leest u in het Burgerlijk Wetboek artikelen 557-3, 557-8 en 557-12.

Dit kan, maar er zijn grenzen.

Normaal gezien beperkt uw huurovereenkomst met de eigenaar zich tot bepaalde delen van het gebouw, namelijk de appartementen zelf. Gemeenschappelijke delen zoals de traphal zullen niet inbegrepen zijn in de huurovereenkomst. Omdat de huurder deze gemeenschappelijke delen wel gebruikt, zal de eigenaar-verhuurder in de praktijk de kost voor het onderhoud doorrekenen als kosten en lasten in de huurovereenkomst. U betaalt dit onderhoud (en rekent dit door aan de onderhuurder).

U kunt wel contractueel bedingen dat u dit onderhoud zelf doet in plaats van een vergoeding te betalen. U kunt dit dan uitbesteden aan derden of afspraken hierrond maken met uw onderhuurder.

Soms gaat het onderhoud verder dan bijvoorbeeld alleen het poetsen van de traphal; de eigenaar verwacht dan dat u een grotere rol opneemt. Het gaat dan over kosten die in principe voor de eigenaar zijn, zoals het herstellen of vernieuwen van de traphal, het dak, …

Dan komt u al snel in de wettelijke figuur van vastgoedmakelaar-rentmeester (niet dus van syndicus). Wettelijk is er namelijk geen minimaal takenpakket vastgelegd vanaf wanneer we spreken van een vastgoedmakelaar-rentmeester. Een rentmeester zal in naam en voor rekening van een eigenaar zijn patrimonium beheren.

Het beheren van patrimonium is een zeer ruim begrip. Daardoor komt u dus snel in deze rol, maar dan moet u ook de wettelijke bepalingen rond dit beroep nakomen (bijvoorbeeld inschrijving bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars). Als u deze bepalingen niet nakomt, riskeert u een geldboete en/of gevangenisstraf.

Heeft u afspraken gemaakt in vroegere contracten waardoor u binnen de rol van vastgoedmakelaar-rentmeester (zie vraag 3) valt? Dan kijkt u bestaande afspraken met eigenaars best na. U controleert best of de opgenomen taken zich beperken tot louter onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Is dit niet zo? Dan zal u – afhankelijk van de inhoud en vorm van deze afspraken – deze, al dan niet in onderling akkoord, moeten stopzetten.

U moet vooral bekijken of het onderhoud van de gemeenschappelijke delen nodig is voor het volle genot van de woning of dat het eerder om algemeen beheer gaat. Beheer valt volgens de wetgeving onder de taken van de eigenaar.

Voorbeelden:
- De traphal poetsen is een kost voor de huurder.
- De lift laten herstellen is een kost voor de verhuurder die u niet op zich mag nemen.

Het is belangrijk dat u voor toekomstige contracten goed de grens bewaakt: draagt het onderhoud van de gemeenschappelijke delen bij aan het volle genot van de woning of gaat het eerder om algemeen beheer? U kunt in de huurovereenkomst het onderhoud opnemen van gemeenschappelijke delen die nodig zijn voor het volle genot van de woning.

Neemt u taken op die eigenlijk voor de eigenaar zijn? Dan riskeert u geclassificieerd te worden als vastgoedmakelaar-rentmeester (zie vraag 3) en moet u de wettelijke verplichtingen hierrond naleven.

Voor herstellingswerken ten laste van de eigenaar in de woningen zelf, is altijd het akkoord nodig van de eigenaar. Die heeft het recht om te bepalen wie die herstelling uitvoert. U zorgt best voor een schriftelijk akkoord van de eigenaar, als die het goed vindt dat u de herstelling uitvoert of laat uitvoeren.

U moet de eigenaar altijd op de hoogte brengen van herstellingen die nodig zijn. Doet u dit niet (tijdig)? Dan is de schade die daaruit voortvloeit voor uw rekening.

Sinds 9 juni 2023 is het mogelijk in het hoofdhuurcontract met de eigenaar op te nemen dat bepaalde werken die ten laste zijn van de eigenaar door de woonmaatschappij zullen worden uitgevoerd op kosten van de eigenaar. Dit heet de ontzorging van de eigenaar die verhuurt aan een woonmaatschappij. Afspraken hieromtrent kan u opnemen in artikel 24 van de typehoofdhuurovereenkomst.

Bij de registratie van een teller in een gemeenschappelijke ruimte zal men normaal gezien nagaan wie de netgebruiker is. Bij appartementsgebouwen is de netgebruiker meestal de syndicus. Hieronder gaan we uit van een andere situatie, waarin er geen mede-eigendom is en dus geen syndicus.

Men zal dan nagaan wie wél de netgebruiker is.

Een voorbeeld: een appartementsgebouw met 1 eigenaar en x aantal appartementen. U huurt al deze appartementen in en er zijn geen andere huurders. Er kunnen zich twee situaties voordoen:

1. U huurt het hele gebouw via één huurovereenkomst
   Dan huurt u het hele gebouw inclusief gemene delen. U bent dan netgebruiker en kan de teller op uw naam plaatsen.
2. U huurt alle appartementen apart met een individuele huurovereenkomst
   Dan is uw woonmaatschappij geen huurder van de gemene delen, maar alleen een gebruiker. U moet dus kosten betalen aan de eigenaar om de gemene delen te gebruiken. In principe is de eigenaar netgebruiker en zal hij de teller op zijn naam moeten plaatsen.

De VREG laat wel toe dat de eigenaar en de huurder (uw woonmaatschappij) overeenkomen om toch de woonmaatschappij te laten registreren als netgebruiker, op voorwaarde dat niemand hiermee benadeeld wordt. Als u alle appartementen inhuurt in dit ene gebouw, dan kan u, energierechtelijk gezien, de teller op uw naam plaatsen. U kan geen vergoeding vragen aan de eigenaar voor deze activiteit en ook geen andere activiteiten op zich nemen, die normaal gezien van de eigenaar zijn (zie FAQ rubriek over rentmeesterschap op dit extranet).

Deze situatie is sterk af te raden als er in het appartementsgebouw ook nog private huurders zijn.