Verwervingen

Aankoop grond en te renoveren goed

Een grond is een onbebouwd perceel, waarop u een woonproject wilt realiseren. Het kan ook een perceel zijn waarop een constructie staat die u gaat slopen om er vervolgens een woonproject op te realiseren.
Een te renoveren goed, is een perceel waarop een constructie staat die u grondig gaat renoveren. Wilt u het goed renoveren tot sociale huurwoningen, dan spreken we over een te renoveren goed als de investeringskost per woning hoger is dan 20.300 euro (geïndexeerd bedrag 2025), exclusief btw. Is de investeringskost per woning maximaal gelijk aan 20.300 euro (geïndexeerd bedrag 2025), exclusief btw, dan spreken we over een goede woning. Met de investeringskost, bedoelen we de kost verbonden aan de renovatie, verbetering of aanpassing van de woning.
Om de financiering van uw aankoop te verzekeren, doorloopt u alle stappen in het projectportaal.
Woonproject aanmaken en verrichting aanmelden
Nadat u een woonproject aanmaakte, kunt u een verrichting aanmelden van het type ‘Onroerende transactie’. U voegt minstens de volgende documenten toe:
Uittreksel beslissing raad van bestuur over de aankoop
Schattingsverslag (uitzondering: u oefent een voorkooprecht uit)
Verklaring te verwerven onroerende goederen, zowel in excel als pdf. U gebruikt hiervoor het document dat u vindt op de documentenpagina verwerven en vervreemden (> Modeldocumenten > Verwerving onroerend goed)
Stavingdocument gemeente, waaruit de visie en houding van de gemeente over het toekomstige project blijkt (uitzondering: u bent geen WM die wordt opgevolgd volgens risicocategorie 1 of 2)
U kunt ook nog andere documenten toevoegen zoals:
Overeenkomst of belofte met betrekking tot de aankoop. Bent u een WM die wordt opgevolgd volgens risicocategorie 1 of 2, let er dan op dat u deze overeenkomst of belofte sluit onder opschortende voorwaarde van het krijgen van een financiering.
Opmetingsplan
Programmatie: aanvraag toewijzing financiering op jaarbudget
Om uw aankoop te kunnen financieren start u vervolgens een programmatieaanvraag. Hiervoor dient u meteen een aanvraag tot toewijzing van de financiering op jaarbudget in. Een aanvraag op meerjarenplanning en korte termijnplanning is niet van toepassing.
Belangrijk:
Dien uw aanvraag tijdig in. Dit is minstens 14 kalenderdagen vóór de geplande ondertekening van de akte.
U kunt pas een elektronische betalingsaanvraag (eBA) indienen na toewijzing van uw financiering op het jaarbudget.
Aankoop melden op lokaal woonoverleg
Aankopen moet u niet vooraf bespreken op het lokaal woonoverleg. Het volstaat om deze te melden via een overzicht. Dit kunt u na de aankoop doen.
Handleiding en video projectportaal
Meer informatie over het gebruik van het Projectportaal vindt u op de pagina Projectportaal handleiding en video.
Binnen de maand na de ondertekening van de akte bezorgt u aan Wonen in Vlaanderen een volledig ingevuld kennisgevingsformulier. Voor een aankoop gebruikt u het formulier ‘Kennisgeving verwerving onroerende goederen’. U vindt dit formulier op de documentenpagina verwerven en vevreemden (> Kennisgevingen > Kennisgeving verwerving onroerende goederen).
Op hetzelfde of een later moment bezorgt u ook een kopie van de geregistreerde akte.
U stuurt deze documenten per e-mail naar kennisgevingen.vastgoed.wonen@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie) .
Koopt u een grond of een te renoveren goed om er sociale huurwoningen op te realiseren? Dan heeft u recht op een gesubsidieerde lening voor de financiering van uw aankoop. Van zodra u een gunstig advies op het voorontwerp krijgt, gaat het om een lening met tussenkomst in de prefinanciering. Bij de latere gunning van de werken, gaat het om een FS3-lening.
U kan deze gesubsidieerde leningen enkel krijgen als u sociale huurwoningen realiseert. Realiseert u een gemengd project met sociale huurwoningen? Dan krijgt u deze leningen enkel voor het deel van het project dat bestemd is voor de realisatie van de sociale huurwoningen.
De financiering voor de aankoop van een grond of een te renoveren goed bestemd voor sociale huurwoningen, verloopt in drie fasen:
Prefinanciering bij de aankoop
Omzetting van de financiering naar een lening met tussenkomst in de prefinanciering bij het gunstig advies voorontwerp
Omzetting van de financiering naar een FS3-lening bij de gunning van de werken

Bij de aankoop (ondertekening van de akte) krijgt u een prefinanciering. U heeft dan de keuze: u financiert de aankoop met uw eigen middelen van uw rekening-courant bij de VMSW of via een marktconforme lening (lening op 10 jaar).
Let wel: heeft u bij de aankoop een bouwproject gestart? Dan heeft u mogelijk al recht op een gesubsidieerde lening:
Koopt u aan wanneer u al een gunstig advies op het voorontwerp kreeg, maar zijn de werken nog niet gegund? Dan heeft u bij de aankoop recht op een lening met tussenkomst in de prefinanciering.
Koopt u aan wanneer de werken al gegund zijn? Dan heeft u bij de aankoop recht op een FS3-lening.
Heeft u een gunstig advies voorontwerp? Dan kan de VMSW de prefinanciering die u kreeg bij de aankoop, gedeeltelijk omzetten naar een lening met tussenkomst in de prefinanciering.
Het bedrag van deze lening is gelijk aan 40% van het bedrag waarvoor u (later) een FS3-lening kan krijgen.
Bijvoorbeeld: als uw aankoopprijs gelijk is aan 520.000 euro, het FS3-plafond gelijk is aan 590.000 euro en de schattingsprijs gelijk is aan 500.000 euro, dan heeft u recht op een lening met tussenkomst in de prefinanciering die gelijk is aan 40% van 500.000 euro = 200.000 euro.
Bij de gunning van de werken kan de VMSW uw financiering volledig omzetten naar een FS3-lening.
Het bedrag van de FS3-lening is gelijk aan de aankoopprijs beperkt tot het lagere FS3-plafond en/of de lagere schattingsprijs. Het eventuele gedeelte van de prijs waarvoor u geen FS3-lening krijgt, moet u financieren met een aanvullende marktconforme lening of met eigen middelen.
Bijvoorbeeld: als uw aankoopprijs gelijk is aan 520.000 euro, het FS3-plafond gelijk is aan 590.000 euro en de schattingsprijs gelijk is aan 500.000 euro, dan heeft u recht op een FS3-lening die gelijk is aan 500.000 euro. Er rest dan een saldo van 20.000 euro waarvoor u geen FS3-lening kunt krijgen.
Opgelet: voor sommige extra kosten bij de verwerving (zoals de aktekosten en kosten van opmeting), kunt u ook een FS3-lening krijgen.
Berekenen van het FS3-plafond voor een grondaankoop
Het FS3-plafond voor een grondaankoop, is gelijk aan de som van de volgende forfaits, vermenigvuldigd met de grondprijsfactor van de gemeente waar de grond ligt:
Basisforfait per sociale huurwoning: 34.000 euro (2025)
Forfait per woning in woongebied: 11.600 euro (2025)
Forfait per eengezinswoning: 11.600 euro (2005)
Forfait per woning op voorwaarde dat de grond volledig uitgerust is: 28.400 euro (2025)
Welke grondprijsfactor geldt in de gemeente waar de grond ligt, vindt u terug in bijlage 33 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster).
Voor het berekenen van het FS3-prijsplafond, kunt u gebruik maken van het ‘rekenblad FS3-plafond aankoop’. U vindt dit rekenblad op de documentenpagina verwerven en vervreemden (> Rekentools > Rekentools berekening FS3-plafond verwerving gronden en woningen.
Berekenen van het FS3-plafond voor de aankoop van een te renoveren goed
Het FS3-plafond voor de aankoop van een te renoveren goed is gelijk aan de som van:
het FS3-plafond voor een grondaankoop
het FS3-plafond nieuwbouw verminderd met de renovatiekost (bestelbedrag)
Opgelet: is de renovatiekost hoger dan het FS3-plafond nieuwbouw, dan is het FS3-plafond voor de aankoop van een te renoveren goed beperkt tot het FS3-plafond voor een grondaankoop.
Voor het berekenen van het FS3-plafond voor de aankoop van een te renoveren goed, kunt u gebruik maken van de ‘simulatietabel aankoop te renoveren woning’. U vindt deze simulatietabel op de documentenpagina verwerven en vervreemden (> Rekentools > Rekentools berekening FS3-plafond verwerving gronden en woningen.
Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd en wordt bepaald volgens een degressieve schaal van percentages van de aankoopprijs. Via een rekenmodule op de website notaris.be(opent in nieuw venster) kunt u berekenen hoeveel het ereloon bedraagt.
Let wel: deze berekening is alleen indicatief en onder voorbehoud. Ook staan hier alleen de normale tarieven. Wanneer u aankoopt, kunt u als woonmaatschappij genieten van een halvering van het ereloon van de notaris. Dit verminderde ereloon geldt door artikel 8, 2, B. van het Koninklijk Besluit van 16 december 1950 houdende het tarief van de honoraria der notarissen(PDF bestand opent in nieuw venster).
Aankoop onder het stelsel van de verkooprechten
Wanneer u onroerende goederen aankoopt voor doelstellingen van algemeen nut, kunt u genieten van een vrijstelling van verkooprechten (‘kosteloze registratie’). Deze vrijstelling is er via artikel 2.9.6.0.3, 1° van de Vlaamse Codex Fiscaliteit.(opent in nieuw venster)
Aankoop onder het stelsel van de btw
Wanneer de aankoop volledig of gedeeltelijk gebeurt onder het btw-stelsel, geldt het verlaagde tarief van 6 %. Dit verlaagde tarief geldt door het Koninklijk Besluit nr. 20 in uitvoering van het Wetboek BTW, Tabel A, Hoofdstuk XXXVI, §1, 1°(opent in nieuw venster).
De kosten van de levering komen normaal gezien toe aan de verkoper. De partijen zijn echter vrij om hiervan af te wijken.
Onder zo’n leveringskosten voor de verkoper begrijpen we onder meer:
publiciteitskosten
plan- en opmetingskosten
kosten van de verkavelings- en de basisakte
kosten voor attesten: bodemattest, elektrische keuring, energieprestatiecertificaat, asbest, …
kosten stedenbouwkundige inlichtingen
kosten voor opvragen kopie eigendomstitel, basisakte, verkavelingsakte
…
De koper staat in voor de kosten van de akten en andere extra kosten van de koop:
ereloon
verkooprechten, btw, recht op geschriften
kosten voor het opmaken van de akte: kadaster, hypothecaire staat, fiscale notificaties
kosten overschrijving hypotheekkantoor
…

Aankoop goede woning

Een goede woning is een woning die u verhuurt als sociale huurwoning, en dit:
ofwel onmiddellijk na aankoop
ofwel na een beperkte investering van maximaal 20.300 euro (geïndexeerd bedrag 2025), exclusief btw.
Opmerking: de beperkte investeringskost is dus bedoeld om de woning verhuurbaar te maken op korte termijn na de aankoop. Zijn er daarnaast renovatiewerken nodig op iets langere termijn, dan kan dit, maar dan doorloopt u hiervoor een nieuwe programmatieprocedure (zie ‘Financiering van latere renovatiewerken’).
Bij goede woningen ligt de nadruk op de snelle verhuurbaarheid en niet op de conformiteit met de bouwtechnische en conceptuele richtlijnen. De woningen moeten enkel voldoen aan de kwaliteitseisen van artikel 3.1 van de Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster), al dan niet na een investering van maximaal 20.300 euro (geïndexeerd bedrag 2025), exclusief btw om de woning verhuurbaar te maken.
U kunt de minimale kwaliteitseisen hier nalezen.
Wonen in Vlaanderen toetst of controleert niet of een woning al dan niet een goede woning is. U bepaalt dit zelf. Belangrijk is wel dat u de woning onmiddellijk of na een beperkte investering kunt verhuren.
Zijn er investeringen nodig om de woning verhuurbaar te maken? Schat dan vooraf de kostprijs precies in. Het is namelijk zo dat een woning geen goede woning meer is als deze investeringskost hoger is dan 20.300 euro (geïndexeerd bedrag 2025), exclusief btw.
We willen wel benadrukken dat we een onderscheid maken tussen de investeringskost die nodig is om de woning verhuurbaar te maken, en de kostprijs van eventuele andere werken (vb. renovatie – of verbeteringswerken). We verduidelijken even met een voorbeeld.
Stel: u wilt een woning aankopen en voorziet een totale investering van 45.000 euro:
20.000 euro is nodig om de woning verhuurbaar te maken.
Het resterende bedrag van 25.000 euro gaat naar andere renovatiewerken.
Voor u als woonmaatschappij kan het interessant zijn om nieuwbouwwoningen aan te kopen van een private ontwikkelaar. Op die manier kan u uw sociaal woonaanbod immers snel en eenvoudig laten aangroeien. Let wel: in sommige gevallen kan het aankopen van nieuwbouwwoningen van ondernemingen op gespannen voet staan met de wetgeving overheidsopdrachten. In die gevallen bestaat er een risico op herkwalificatie van de aankooptransactie naar een overheidsopdracht voor werken.
Wanneer u engagementen aangaat nadat de nieuwbouwwoningen voorlopig zijn opgeleverd, is er geen enkel risico op herkwalificatie naar een overheidsopdracht voor werken. Vanaf dat moment is er namelijk sprake van een verwerving van een “bestaand gebouw”, waardoor de specifieke uitsluiting voorzien in artikel 28, §1, 1° van de Wet inzake overheidsopdrachten(opent in nieuw venster) van toepassing is. Volgens deze bepaling valt de verwerving of huur van grond, bestaande gebouwen of andere onroerende goederen — ongeacht de financiële voorwaarden — buiten het toepassingsgebied van de wet.
Een engagement aangaan na de voorlopige oplevering is dus volkomen veilig. Dat betekent echter niet dat er vóór de voorlopige oplevering geen enkele vorm van engagement mogelijk is. Dergelijk engagement kan u formaliseren via het sluiten van een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte. Daarbij is het wel van belang dat er geen eisen of behoeften van de woonmaatschappij worden opgelegd aan de ontwikkelaar. Evenmin mag er sprake zijn van enige verplichting tot realisatie aan diens kant, zoals uitvoeringstermijnen, opvolgingsafspraken of sanctiemechanismen. Voor de opmaak van een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte kunt u, als u dit wenst, gebruik maken van een modeldocument, dat u nog kan aanpassen en vervolledigen op basis van de context van het project. U vindt dit modeldocument op de documentenpagina Verwerven en Vervreemden > Modeldocumenten, kennisgevingen en rekentools > Modeldocumenten > Verwerving onroerend goed > Model van wederzijdse koop-verkoopbelofte – Woningen in opbouw).
U kan dus al tijdens de uitvoeringsfase aankoopintenties uitdrukken. Belangrijk om weten daarbij is dat de ondertekening van de authentieke aankoopakte pas kan plaatsvinden ná de voorlopige oplevering. In functie van de financiering kan u wel al het programmatieproces voor de aankoop van een goede woning opstarten (zie verder in ‘Veelgestelde vragen’).
Het werken met een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte is op zich echter niet zaligmakend. U moet ook nagaan of de contextfactoren van een bepaald project al dan niet kunnen leiden tot een herkwalificatie. Verschillende elementen kunnen hierbij een rol spelen. We sommen er hieronder enkele op en geven daarbij aan of er geen risico (aangegeven met ‘+’) of wel een risico is op herkwalificatie (aangegeven met ‘-’):
Gaat het om een project waarin slechts een beperkt aandeel van de woongelegenheden worden aangeboden aan de woonmaatschappij? (+). Of is (quasi) het gehele project opgericht met het oog op de verkoop aan de woonmaatschappij? (-)
Is het project ontwerpmatig al volledig afgewerkt, zowel qua architectuur als qua (binnen)afwerking? M.a.w.: is er reeds een omgevingsvergunning, zijn er reeds uitvoeringsplannen en een technisch lastenboek,… (+). Of moeten er nog beslissingen worden genomen inzake afwerking, indeling,… (-)
Is het project reeds volop in oprichting? (+). Of moeten de werken nog van start gaan? (-)
Is het project reeds gefinancierd? (+). Of is de realisatie van het project afhankelijk van garanties of (voor-)financiering door de woonmaatschappij? (-)
Vermits een groot aantal elementen tegen elkaar moeten worden afgewogen, is het aangewezen om het contracteringsproces (zoals de ondertekening van de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte) pas te starten na de toekenning van de omgevingsvergunning.
Meer informatie verneemt u via de webinar aankoop van nieuwbouwwoningen, gegeven door meesters Steven Van Garsse en Simon Verhoeven (Equator Advocaten) op 25-27/3/2025.
In functie van de financiering van de aankoop doorloopt u het programmatieproces van aankoop goede woning. U kan dit programmatieproces al opstarten vóór de voorlopige oplevering. Dit kan nadat de omgevingsvergunning is verleend en de gemeente de gebouweenheidID’s en adressen heeft aangemaakt in het Gebouwen en Adressenregister. Kunt u de vergunde nieuwbouwwoningen bij het aanmaken van het woonproject in Projectportaal niet selecteren, dan betekent dit dat de gemeente de gebouweenheidID’s en adressen nog niet aanmaakte. In dat geval moet u zich richten tot de gemeente met de vraag om dit in orde te willen brengen. Nadat u in Projectportaal een woonproject en een verrichting ‘Onroerende transactie’ heeft aangemaakt, kunt u de lokale woontoets aanvragen. Na het positief advies van het lokaal woonoverleg, komt het project op de projectenlijst.
De volgende stappen in het programmatieproces zijn de aanvraag tot opname van de verwerving op de korte termijnplanning, gevolgd door een aanvraag tot toewijzing van de financiering op jaarbudget. De aanvraag tot opname van de verwerving op de korte termijnplanning kunt u maar indienen, als u de definitieve prijs en de schattingsprijs kent, u de simulatietabel aankoop goede woning volledig kan invullenen u een bewijs van zakelijk recht kan voorleggen (vb. de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte, aangevuld met een kopie van de aangetekende zending waarbij u meldt dat u de aankoopoptie licht).
Een FS3-lening voor de financiering van de aankoop verkrijgt uw maatschappij pas bij de ondertekening van de akte.
In de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte neemt u een bepaling op over de prijsbepaling. Er zijn 2 mogelijkheden:
Ofwel ligt het exacte bedrag al vast en is de prijs op dat moment bepaald.
Ofwel ligt het bedrag nog niet vast maar wel de objectieve elementen op basis waarvan de prijs wordt bepaald en is de prijs bepaalbaar (vb. de prijs is gelijk aan het FS3-plafond volgens de simulatietabel aankoop goede woningen dat van toepassing is op het ogenblik van de voorlopige oplevering, afgetopt tot de schattingsprijs als die lager is).
Om de aankoopprijs volledig te kunnen financieren met een FS3-lening, mag de prijs niet hoger zijn dan het FS3-plafond op basis waarvan de berekening van de FS3-lening gebeurt (definitieve FS3-plafond) en de schattingsprijs. Om de FS3-lening te kunnen berekenen moeten dus het definitieve FS3-plafond en de schattingsprijs gekend zijn.
De berekening van het definitieve FS3-plafond gebeurt op basis van de geïndexeerde bedragen die van toepassing zijn op de datum van de verkoopovereenkomst. Een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte is geen verkoopovereenkomst. De datum van de verkoopovereenkomst is in zo’n geval de datum waarop u of de verkoper de optie licht.
De schattingsprijs kan u vragen nadat de omgevingsvergunning is afgeleverd. De schatting kan dan gebeuren op basis van de goedgekeurde bouwplannen. U hoeft hiervoor niet te wachten tot de woningen gerealiseerd zijn.
Wenst u in de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte een bepaalde prijs op te nemen en wilt u zeker zijn dat u deze prijs volledig kan financieren met een FS3-lening? Dan mag deze prijs niet hoger zijn dan het FS3-plafond volgens de (op dat ogenblik) meest recente simulatietabel aankoop goede woning, en de schattingsprijs. Houd er in dat geval rekening mee, dat het definitieve FS3-plafond zal afwijken van het FS3-plafond dat u berekende bij de ondertekening van de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte. De berekening van het definitieve FS3-plafond gebeurt immers op basis van de geïndexeerde bedragen die gelden op het ogenblik van het lichten van de optie.
Wenst u in de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte een bepaalbare prijs op te nemen en wilt u zeker zijn dat u deze prijs volledig kan financieren met een FS3-lening? Dan kunt u in de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte een bepaling opnemen waardoor de verkoopprijs gelijk is aan het bedrag waarvoor u een FS3-lening kan krijgen. U kan bijvoorbeeld bepalen dat de prijs gelijk is aan het FS3-plafond dat van toepassing is op het ogenblik van de voorlopige oplevering, beperkt tot de schattingsprijs (indien deze lager zou zijn). Opgelet: vermits de datum van het lichten van de optie bepalend is voor het definitieve FS3-plafond, licht u de optie dus best pas wanneer de prijs vastligt. Als de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte voorziet dat de prijsbepaling gebeurt op basis van het FS3-plafond dat geldt bij de voorlopige oplevering, dan licht u de optie pas ten vroegste bij de voorlopige oplevering.
U kan de aankoopakte pas ondertekenen na de voorlopige oplevering. De aankoopoptie licht u dus best rond de periode van de voorlopige oplevering. U hoeft hiervoor niet te wachten tot na de voorlopige oplevering. Dit kan ook al voordien gebeuren. Houd er wel rekening mee dat de datum waarop u de aankoopoptie licht, bepalend is voor de berekening van het definitieve FS3-plafond. Als u in de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte een bepaalbare prijs opnam, dan licht u de optie best pas wanneer alle elementen gekend zijn voor de prijsbepaling. Gebeurt de prijsbepaling bijvoorbeeld op basis van het FS3-plafond bij de voorlopige oplevering, dan licht u de optie best pas vanaf de voorlopige oplevering. Licht u de optie vroeger, dan kan het FS3-plafond voor de berekening van de FS3-lening (datum lichten aankoopoptie) verschillen van het FS3-plafond voor de prijsbepaling (datum voorlopige oplevering).
We raden af om te werken met een voorschot. Het gegeven dat de realisatie van het project afhankelijk is van garanties door de woonmaatschappij, vormen een indicatie dat er sprake is van een overheidsopdracht. Minstens vormt dit een element dat wijst op een risico op herkwalificatie. Wanneer het project voor de financiering afhankelijk is van garanties die u moet geven, kan worden beargumenteerd dat het project specifiek voor uw maatschappij gerealiseerd wordt. Het betalen van een voorschot kan door een bank als een dergelijke garantie worden beschouwd. Dit vormt immers een duidelijk engagement vanwege de woonmaatschappij dat het de sociale woningen wel degelijk zal aankopen na de voorlopige oplevering.
Dit raden we af:
Het feit dat er gebouwd zal worden op de grond van de woonmaatschappij, kan worden beschouwd als een indicatie dat er gebouwd wordt (specifiek) voor de woonmaatschappij. (-)
Naar financiering van het project toe kan dit ook beschouwd worden als een (financiële) garantie vanwege de woonmaatschappij aan de ontwikkelaar. (-)
Het is gebruikelijk bij dergelijke constructies dat er aan de ontwikkelaar bepaalde termijnen en doelstellingen worden opgelegd, wat op een realisatieverplichting in hoofde van de ontwikkelaar kan wijzen. (-)
Wanneer aan een woonproject een sociale last wordt opgelegd, kan het zijn dat het lokaal bestuur van de projectontwikkelaar vraagt om een verkoopbelofte aan een woonmaatschappij voor te leggen. In die verkoopbelofte moet de projectontwikkelaar zich ertoe verbinden om een bepaald aantal sociale woningen te realiseren en te verkopen aan een woonmaatschappij. Deze belofte vormt dan een expliciete voorwaarde van het lokaal bestuur om effectief gebruik te kunnen maken van de verleende vergunning (stedenbouwkundige last).
Wachten met gesprekken aan te knopen tot de vergunning is afgeleverd, is hier dus geen optie. In dat geval raden we aan dat de projectontwikkelaar een eenzijdige verkoopbelofte ondertekent (waarbij hij belooft x aantal kavels of woongelegenheden aan u te verkopen). Dit is een eenzijdige verbintenis die uitgaat van de projectontwikkelaar. Er worden dus geen verplichtingen tot overname aan u opgelegd. Let wel: het is raadzaam om vanuit de WM pas engagementen aan te gaan nadat de omgevingsvergunning is afgeleverd. Het is van belang dat u geen eisen of behoeften oplegt en er mag ook geen sprake zijn van een realisatieverplichting in hoofde van de ontwikkelaar.
Om de financiering van uw aankoop te verzekeren, doorloopt u alle stappen in het projectportaal.
Woonproject aanmaken en verrichting aanmelden
Nadat u een woonproject aanmaakte, kunt u een verrichting aanmelden van het type ‘Onroerende transactie’. U voegt minstens de volgende documenten toe:
Uittreksel beslissing raad van bestuur over de aankoop
Schattingsverslag (uitzondering: u oefent een voorkooprecht uit)
Verklaring te verwerven onroerende goederen, zowel in excel als pdf. U gebruikt hiervoor het document dat u vindt op de documentenpagina verwerven en vervreemden (> Modeldocumenten > Verwerving onroerend goed)
U kunt ook nog andere documenten toevoegen zoals:
Overeenkomst of belofte met betrekking tot de aankoop. Bent u een WM die wordt opgevolgd volgens risicocategorie 1 of 2, let er dan op dat u deze overeenkomst of belofte sluit onder opschortende voorwaarde van het krijgen van een financiering.
Opmetingsplan
Lokale woontoets aanvragen (enkel bij aankoop zonder voorkooprecht of wederinkooprecht)
Wanneer u goede woningen aankoopt zonder de uitoefening van een voorkooprecht of een wederinkooprecht, dan moet u deze aankoop bespreken op een ad hoc lokaal woonoverleg. De gemeente oordeelt dan of de aankoop al dan niet past in het gemeentelijk beleid (gemeentelijke beleidstoets) en of er nog ruimte is binnen het bindend sociaal objectief (BSO-toets).
Na het positief advies van het lokaal woonoverleg komt het project op de projectenlijst en is de verrichting principieel vatbaar voor programmatie.
Programmatie: aanvraag opname verwerving op korte termijnplanning (enkel bij aankoop zonder voorkooprecht of wederinkooprecht)
Wanneer het project op de projectenlijst staat, kunt u vragen om de verwerving op de korte termijnplanning op te nemen. Voor de opname op de korte termijnplanning zijn de volgende documenten en informatie nodig:
Een bewijs van zakelijk. Met een bewijs van zakelijk recht bedoelen we een verkoopovereenkomst of een koop-verkoopbelofte. Koopt u van een lokaal bestuur, dan is (op het ogenblik van de aanvraag op de korte termijnplanning) een beslissing van het bevoegde beslissingsorgaan (gemeenteraad) voldoende als bewijs
Een schattingsverslag
Een volledig ingevulde digitale simulatietabel voor de aankoop van goede woningen in Projectportaal
Programmatie: aanvraag toewijzing financiering op jaarbudget
Na opname van de verwerving op de korte termijnplanning, kunt u een aanvraag tot toewijzing van de financiering op jaarbudget indienen.
Koopt u een goede woning door uitoefening van een voorkooprecht of een recht van wederinkoop, dan kunt u meteen (na het aanmaken van een woonproject en het aanmelden van de verrichting) een aanvraag op jaarbudget indienen. Een voorafgaande bespreking op het lokaal woonoverleg en een aanvraag korte termijnplanning is dan niet van toepassing.
Belangrijk:
Dien uw aanvraag tijdig in. Dit is minstens 14 kalenderdagen vóór de geplande ondertekening van de akte.
U kunt pas een elektronische betalingsaanvraag (eBA) indienen na toewijzing van uw financiering op het jaarbudget.
Aankoop melden op lokaal woonoverleg (enkel bij aankoop met voorkooprecht of wederinkooprecht)
Wanneer u goede woningen aankoopt door de uitoefening van een voorkooprecht of een wederinkooprecht, dan moet u deze aankoop niet vooraf bespreken op het lokaal woonoverleg. Het volstaat om deze te melden via een overzicht. Dit kunt u na de aankoop doen.
Handleiding en video projectportaal
Meer informatie over het gebruik van het Projectportaal vindt u op de pagina Projectportaal handleiding en video.
Binnen de maand na de ondertekening van de akte bezorgt u aan Wonen in Vlaanderen een volledig ingevuld kennisgevingsformulier. Voor een aankoop gebruikt u het formulier ‘Kennisgeving verwerving onroerende goederen’. U vindt dit formulier op de documentenpagina verwerven en vervreemden (> Kennisgevingen > Kennisgeving verwerving onroerende goederen).
Op hetzelfde of een later moment bezorgt u ook een kopie van de geregistreerde akte.
U stuurt deze documenten per e-mail naar kennisgevingen.vastgoed.wonen@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie) .
Wanneer u een goede woning koopt, dan heeft u onmiddellijk bij de aankoop recht op een FS3-lening.
Het bedrag waarvoor u een FS3-lening kunt krijgen, is gelijk aan de aankoopprijs beperkt tot het lagere FS3-plafond en/of de lagere schattingsprijs. Het eventuele gedeelte van de prijs waarvoor u geen FS3-lening krijgt, moet u financieren met een aanvullende marktconforme lening of met eigen middelen.
U kunt ook een FS3-lening krijgen voor sommige extra kosten bij de verwerving (zoals de aktekosten en kosten van opmeting).
Berekenen van het FS3-plafond
Het FS3-prijsplafond voor de aankoop van goede woning is gelijk aan de som van:
het FS3-plafond voor een grondaankoop
het FS3-plafond nieuwbouw
Voor het berekenen van het FS3-plafond, kunt u gebruik maken van de ‘simulatietabel aankoop goede woning’. U vindt deze simulatietabel op de documentenpagina verwerven en vervreemden (> Rekentools > Rekentools berekening FS3-plafond verwerving gronden en woningen.
Wanneer u een goede woning aankoopt en na verloop van tijd een renovatie uitvoert dan heeft dit een invloed op de FS3-lening voor de renovatiewerken. We lichten dit toe aan de hand van een voorbeeld.
U koopt een goede woning:
de aankoopprijs is 100.000 euro
de schattingsprijs is 90.000 euro
het FS3-plafond is 110.000 euro (20.000 euro voor het grondaandeel en 90.000 euro voor de woning)
U heeft recht op een FS3-lening die gelijk is aan 90.000 euro. Er rest een saldo van 10.000 euro waarvoor u geen FS3-lening kunt krijgen.
Om het aandeel van de bouwkost te bepalen binnen de FS3-lening, wijzen we de FS3-lening maximaal aan het grondaandeel (het FS3-plafond grondaankoop) toe. We wijzen dus 20.000 euro toe aan het grondaandeel. Het saldo van de FS3-lening ten belope van 70.000 euro (90.000 euro – 20.000 euro) wijzen we toe aan de woning. Van de totale FS3-lening van 90.000 euro, schrijven we hierdoor 70.000 euro af op 33 jaar.
Stel, na 7 jaar voert u een renovatie uit van 80.000 euro met een subsidiabel renovatieplafond van 80.000 euro. Op dat ogenblik berekenen we het FS3-plafond voor eenzelfde type nieuwbouwwoning. Dit is 125.000 euro. Dat bedrag verminderen we met de niet-afgeschreven investeringskosten: 70.000 euro - [(70.000/33) x 7]. Het resultaat van dit bijkomende financieringsplafond komt uit op 69.848,48 euro. Hierdoor kunt u geen 80.000 euro, maar slechts 69.848,48 euro financieren met een FS3-lening. Ook het bedrag van 69.848,48 euro schrijven we af op 33 jaar.
Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd en wordt bepaald volgens een degressieve schaal van percentages van de aankoopprijs. Via een rekenmodule op de website notaris.be(opent in nieuw venster) kunt u berekenen hoeveel het ereloon bedraagt.
Let wel: deze berekening is alleen indicatief en onder voorbehoud. Ook staan hier alleen de normale tarieven. Wanneer u aankoopt, kunt u als woonmaatschappij genieten van een halvering van het ereloon van de notaris. Dit verminderde ereloon geldt door artikel 8, 2, B. van het Koninklijk Besluit van 16 december 1950 houdende het tarief van de honoraria der notarissen(PDF bestand opent in nieuw venster).
Aankoop onder het stelsel van de verkooprechten
Wanneer u onroerende goederen aankoopt voor doelstellingen van algemeen nut, kunt u genieten van een vrijstelling van verkooprechten (‘kosteloze registratie’). Deze vrijstelling is er via artikel 2.9.6.0.3, 1° van de Vlaamse Codex Fiscaliteit(opent in nieuw venster).
Aankoop onder het stelsel van de btw
Wanneer de aankoop volledig of gedeeltelijk gebeurt onder het btw-stelsel, geldt het verlaagde tarief van 6 %. Dit verlaagde tarief geldt door het Koninklijk Besluit nr. 20 in uitvoering van het Wetboek BTW, Tabel A, Hoofdstuk XXXVI, §1, 1°(opent in nieuw venster).
De kosten van de levering komen normaal gezien toe aan de verkoper. De partijen zijn echter vrij om hiervan af te wijken.
Onder zo’n leveringskosten voor de verkoper begrijpen we onder meer:
publiciteitskosten
plan- en opmetingskosten
kosten van de verkavelings- en de basisakte
kosten voor attesten: bodemattest, elektrische keuring, energieprestatiecertificaat, asbest, …
kosten stedenbouwkundige inlichtingen
kosten voor opvragen kopie eigendomstitel, basisakte, verkavelingsakte
…
De koper staat in voor de kosten van de akten en andere extra kosten van de koop:
ereloon
verkooprechten, btw, recht op geschriften
kosten voor het opmaken van de akte: kadaster, hypothecaire staat, fiscale notificaties
kosten overschrijving hypotheekkantoor
…
Het kan gebeuren dat de aangekochte woningen al verhuurd zijn. Hoe moet u dan te werk gaan:
Als de zittende huurder voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, dan wordt hem een sociale huurovereenkomst aangeboden, ook al wordt die woning niet rationeel bezet (art. 6.58, §1, derde lid BVCW(opent in nieuw venster)).
Als de zittende huurder niet ingaat op het aanbod, wordt zijn huurovereenkomst opgezegd overeenkomstig de bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet (art. 6.58, §1, derde lid BVCW(opent in nieuw venster)).
Als de zittende huurder niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, wordt zijn huurovereenkomst opgezegd overeenkomstig de bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet (art. 6.58, §1, derde lid BVCW(opent in nieuw venster)).

Onteigeningen

Op 24 februari 2017 bekrachtigde de Vlaamse Regering het Vlaams Onteigeningsdecreet(opent in nieuw venster). Dit decreet trad samen met het uitvoeringsbesluit(opent in nieuw venster) (BVR van 27 oktober 2017 tot uitvoering van het Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017) in werking op 1 januari 2018.

Het Vlaams Onteigeningsdecreet voorziet één overkoepelende onteigeningsregeling voor alle onteigeningen binnen het Vlaamse Gewest.

We geven u een toelichting over het Vlaams Onteigeningsdecreet waarbij de volgende thema’s aan bod komen:

de bevoegdheid, de gevallen waarin onteigend kan worden en de voorwaarden
de bestuurlijke fase
de gerechtelijke fase
onteigening via de afdeling Vastgoedtransacties
de onteigeningsvergoeding
wederoverdracht en afdwingbare overname van het restant

Leidraad grondaankopen

Wonen in Vlaanderen ontwikkelde deze leidraad als handig instrument waarmee u aan de slag kunt.

We geven u een volledig overzicht van de zaken die van belang kunnen zijn bij de aankoop van een grond. Elk thema komt kort aanbod en we verwijzen u door naar het bronnenmateriaal.

Naar de leidraad grondaankopen op de documentenpaginaNaar de leidraad grondaankopen op de documentenpagina

Rekentools

De rekentools zijn verschillende rekenbladen van berekening verkoopprijzen sociale koopwoningen, van berekening schadevergoeding sociale koopwoningen en sociale kavels. Woonmaatschappijen die aanmelden op deze website kunnen ze raadplegen.

Ga naar de rekentools

Modeldocumenten en kennisgevingsformulieren

Alle modeldocumenten en kennisgevingsformulieren van verwerven en verkopen van gronden en gebouwen zijn gebundeld op één overzichtspagina. Woonmaatschappijen moeten aanmelden op deze website om ze te raadplegen.

Ga naar de documenten en formulieren

Sociaal woonbeleid

Verwervingen

Aankoop grond en te renoveren goed

Wat is het?

Procedureverloop

Woonproject aanmaken en verrichting aanmelden

Programmatie: aanvraag toewijzing financiering op jaarbudget

Aankoop melden op lokaal woonoverleg

Handleiding en video projectportaal

Financiering

Berekenen van het FS3-plafond voor een grondaankoop

Berekenen van het FS3-plafond voor de aankoop van een te renoveren goed

Kosten

Aankoop onder het stelsel van de verkooprechten

Aankoop onder het stelsel van de btw

Aankoop goede woning

Wat is het?

Aankoop nieuwbouwwoningen en wetgeving overheidsopdrachten

Procedureverloop

Woonproject aanmaken en verrichting aanmelden

Lokale woontoets aanvragen (enkel bij aankoop zonder voorkooprecht of wederinkooprecht)

Programmatie: aanvraag opname verwerving op korte termijnplanning (enkel bij aankoop zonder voorkooprecht of wederinkooprecht)