- Voor woningen waarvan u niet de eigenaar bent
- Verplicht model uit Besluit Vlaamse Codex Wonen (bijlage 26)
Typehuurovereenkomsten
De typehuurovereenkomsten voor sociale huurders vormen een bijlage bij het Besluit Vlaamse Codex Wonen en zijn verplicht te gebruiken.
Kosten en lasten
Kosten en lasten worden altijd van de huurprijs afgezonderd in de huurovereenkomst. Deze bepaling is verplicht.
- De opsomming en specifieke verdeling tussen huurder en SHM van de kosten en lasten iS terug te vinden in bijlage 27 bij het Besluit Vlaamse Codex Wonen.
- De specifieke verdeling van de kosten en lasten tussen huurder en SVK wordt geregeld overeenkomstig artikel 36 van het Vlaams Woninghuurdecreet.
Huurprijsberekening
- Voor de huurprijs van een sociale woning in eigendom van de sociale woonmaatschappij, wordt er gekeken naar het inkomen en de gezinssamenstelling van de sociale huurder en naar de woning zelf.
- Bij woningen die ingehuurd worden op de private huurmarkt, betaalt een sociale huurder een vaste huurprijs die niet van het inkomen vasthangt.
Het Ministerieel besluit van 27 februari 2023 tot uitvoering van boek 6 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster) (artikel 9) legt de huurprijsberekening voor sociale verhuurkantoren vast. U vraagt voor een woning geen onderhuurprijs die lager is dan de huurprijs die u zelf betaalt aan de verhuurder.
Wonen in Vlaanderen maakte een model voor de berekening van de onderhuurprijs. Dit model moet u nog aanpassen aan uw eigen keuzes: een verhoging van de huurprijs door renovatie of een huurprijsverhoging van maximaal 5%. Bewaar zeker een print of digitaal afschrift in het huurdossier.
Sociale woonactoren die aanmelden op deze website, vinden de modelberekening en de Exceltool voor indexatie van de huurprijs op de centrale documentenpagina van verhuren.
Berekening van de huurprijs van een sociale huurwoning van een sociale huisvestingsmaatschappij
De prijs moet betaalbaar zijn, en is nooit hoger dan de prijs van een vergelijkbare woning op de private huurmarkt. Huurders die geen of amper een inkomen hebben betalen de minimale huurprijs, desgevallend verhoogd met de energiecorrectie.
De berekening van de huurprijs is schematisch weer te geven als volgt:
- Voldoet de huurder aan de inkomensgrens? => RH = MHP + EC < (I/55 + EC – PK – GK) < BH
- RH = reële maandelijkse huurprijs
- MHP = minimale huurprijs
- EC = energiecorrectie
- I = geïndexeerd jaarinkomen
- PK = patrimoniumkorting
- GK = gezinskorting
- BH = basishuurprijs (=marktwaarde)
- Voldoet de huurder niet aan de inkomensgrens? zelfde berekening als hierboven, maar dan wordt het aandeel van het inkomen in de huurprijsberekening verhoogd tot maximaal 1/52ste.
De huurprijs wordt berekend op basis van het inkomen, de waarde en de energiezuinigheid van de woning en het aantal personen ten laste.
Normaal betaalt de sociale huurder iets meer dan een vijfde, ofwel 22% van zijn maandinkomen voor zijn sociale huurwoning. Op de private huurmarkt is dat soms meer dan een derde, tot meer dan de helft. Als het inkomen daalt, daalt de huurprijs mee. Als het inkomen blijft dalen, zal de huurder uiteindelijk de minimale huurprijs betalen. Als het inkomen stijgt, stijgt ook de huurprijs, maar ze wordt nooit hoger dan op de privémarkt.
Een huurder met een inkomen die hoger ligt dan de toepasselijke inkomensgrens betaalt een huurprijs die gebaseerd is op 1/54ste tot maximaal 1/52ste van het inkomen, in plaats van 1/55ste, een kleine verhoging.
Er wordt rekening gehouden met het inkomen van de huurder en zijn gezinsleden, met uitzondering van de kinderbijslaggerechtigde kinderen. Voor familieleden van de huurder tot de derde graad met een ernstige handicap wordt op het inkomen van die persoon een vrijstelling van inkomen toegepast tot 13.660 euro (voor 2023).
De marktwaarde wordt voortaan bepaald aan de hand van een objectief schattingsmodel. Deze werd door het agentschap Wonen-Vlaanderen gemaakt, onder begeleiding van het steunpunt Wonen. Meer informatie vindt u in de volgende rubriek, onder ‘schattingsmodel’.
Op basis van de marktwaarde van de woning wordt een korting voorzien. Hoe meer de woning waard is, hoe lager de korting. Dat zorgt ervoor dat met eenzelfde inkomen iemand die een duurdere woning huurt een iets hogere huurprijs betaalt, denk bijvoorbeeld aan een studio versus een vrijstaande woning. Dit is de patrimoniumkorting. De maximale patrimoniumkorting bedraagt 160 euro voor de woningen met een marktwaarde tot 314 euro. Vanaf een marktwaarde van 816 euro bedraagt de patrimoniumkorting 0 euro.
Als het inkomen van de huurder stijgt, stijgt de huurprijs ook. Eens de basishuurprijs voor de woning is bereikt, betaalt de huurder de basishuurprijs.
Als het inkomen van de huurder daalt, zal hij de minimale huurprijs betalen. Die hangt af van de waarde van de woning. Minimaal betaalt de huurder 139 euro voor de woningen met een marktwaarde tot 314 euro. Vanaf een marktwaarde van 816 euro betaalt de huurder minimaal 278 euro.
Voor een woning waarvan het verwachte energieverbruik inzake ruimteverwarming en sanitair warm water lager ligt dan wat als referentie voor dat type woning wordt genomen, zal een toeslag worden aangerekend. In de berekening wordt rekening gehouden met een reboundeffect, namelijk het effect waarbij huishoudens de neiging hebben net meer te verbruiken in een energiezuinige woning. Het verschil tussen het verwachte verbruik en de referentie wordt doorgerekend aan sociaal tarief. Het sociaal tarief samen met de reboundfactor moeten ervoor zorgen dat de energiecorrectie niet groter is dan het voordeel dat de huurder ondervindt op zijn energiefactuur dankzij de energetische prestatie van zijn woning.
Een persoon ten laste is elke persoon die in de huurwoning is gedomicilieerd, en die minderjarig is (of voor wie kinderbijslag of wezentoelage wordt betaald), of ernstig gehandicapt is.
Per persoon ten laste geldt er een korting op de huur van 21 euro. Voor een kind ten laste of een familielid tot de derde graad dat ernstig gehandicapt is, is er een korting van 42 euro voorzien.
Voor kinderen in co-ouderschap die niet in de huurwoning zijn gedomicilieerd, kent men een halve korting (10,5 euro) toe als de beide ouders hiervoor een verklaring van co-ouderschap ondertekenen.
De waarde van de woning ligt voor maximaal 9 jaar vast in de huurovereenkomst. Zo lang kunnen de basishuurprijs, minimale huurprijs en patrimoniumkorting enkel worden geïndexeerd. De huurprijs kan alleen nog schommelen door wijzigingen in het inkomen of het aantal personen ten laste.
De huurprijs wordt jaarlijks op 1 januari aangepast. Daarnaast zijn nog bijkomende aanpassingen mogelijk in geval van:
- Pensioen, overlijden of verhuis gezinslid : een gezinslid kan met pensioen gaan, verhuizen of overlijden, waardoor het gezinsinkomen daalt. De huurprijs zal wijzigen vanaf de maand die volgt op de maand waarin de verhuurder de nodige stukken ontving voor een herberekening.
- Daling van het inkomen: als het inkomen na drie opeenvolgende maanden gemiddeld 20% lager is dan het inkomen waarmee de huurprijs werd berekend, dan zal de huurprijs worden aangepast vanaf de maand die volgt op de maand waarin de sociale huisvestingsmaatschappij de nodige stukken ontving voor een herberekening. De verhuurder kan het voortbestaan van de daling om de drie maanden controleren.
- Nieuw gezinslid : als een bijkomende persoon de woning betrekt, wiens inkomen meetelt voor de huurprijs, dan wordt die opnieuw berekend. De huurprijs verandert vanaf de maand die volgt op de maand waarin die persoon de woning betrok.
Uitzonderlijk kan de basishuurprijs in de loop van het jaar veranderen. Dan is een huurprijsherberekening mogelijk, maar enkel indien de waarde van de woning is gestegen met 10%, tenzij die stijging het gevolg is van werken die nodig waren voor de minimale veiligheids-, kwaliteits- en energievereisten. De basishuurprijs kan ook wijzigen als de waarde met 5% daalt.
- Voldoet de huurder aan de inkomensgrens? => RH = MHP + EC < (I/55 + EC – PK – GK) < BH
Voordelen voor huurders
Enkel voor sociale huurders van een ingehuurde woning.
Onderhoud en herstellingen
Over het onderhoud en herstellingen aan de woning, verwijzen we u door naar de brochure ‘ZieZo!...Handig boekje voor huurders’.
Deze brochure legt de regels uit rond onderhoud en herstellingen van private en sociale huurwoningen.
- Huurcontracten die sinds 1 januari 2019 worden gesloten voor een private huurwoning in Vlaanderen, zijn onderworpen aan het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018. Dat geldt ook voor mondelinge woninghuurovereenkomsten die al op 1 januari 2019 liepen.
- Voor sociale huurwoningen moet rekening worden gehouden met de regels uit de Vlaamse Codex Wonen en het uitvoeringsbesluit. Voor zaken die daarin niet zijn geregeld, geldt het Vlaams Woninghuurdecreet aanvullend.
Huurdersverplichtingen
Naast de verplichtingen van de huurder, vermeld staan in het Vlaams Woninghuurdecreet, moet een sociale huurder ook een aantal zeer specifieke huurdersverplichtingen naleven. Die verplichtingen gaan een stuk verder dan hetgeen privaatrechtelijk mogelijk zou zijn en benadrukken het specifieke karakter van het verhuren van sociale huurwoningen.
- In de woning zijn hoofdverblijfplaats hebben en er zich domiciliëren.
- Alleen toestaan dat een persoon in de sociale huurwoning zijn hoofdverblijfplaats vestigt als de bijwoonst niet leidt tot een onaangepaste woning of een woning die niet voldoet aan de minimale bezettingsnormen (art. 3.1, §1, vierde lid, VCW) en die bijwoonst melden aan de verhuurder.
- Alleen toestaan dat zijn echtgenoot of wettelijke samenwoner komt inwonen als ze samen voldoen aan de toelatingsvoorwaarden.
- Alleen toestaan dat zijn feitelijke partner blijft inwonen als ze samen voldoen aan de toelatingsvoorwaarden
- De elementen meedelen die nodig zijn voor de huurprijsberekening als de verhuurder hierom verzoekt.
- Beschikken over een basistaalvaardigheid Nederlands.
- De leefbaarheid niet in het gedrang brengen.
- De begeleidingsovereenkomst respecteren.
- Instemmen met een verhuizing.
- De huurder van een ADL-woning moet de afspraken naleven die opgenomen zijn in de zorg- en dienstverleningsovereenkomst.
- Niet-beroepsactieve huurders met arbeidspotentieel moeten zich inschrijven bij de VDAB.
De huurder van een sociale huurwoning moet tijdens de hele duur van de huurovereenkomst voldoen aan de voorwaarden inzake onroerend bezit.
De huurder voldoet niet langer aan de onroerende bezitsvoorwaarde in de volgende situaties:
- Hij heeft in België of in het buitenland een woning of bouwgrond volledig of gedeeltelijk in volle eigendom, vruchtgebruik, erfpacht of opstal;
- Hij heeft in België of in het buitenland een woning of bouwgrond die volledig of gedeeltelijk door hem zelf in vruchtgebruik is gegeven;
- Hij heeft in België of in het buitenland een woning of bouwgrond die door hemzelf of een andere persoon volledig of gedeeltelijk in erfpacht of opstal is gegeven;
- Hij is zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder van een vennootschap waarin hij een zakelijk recht (volle eigendom, vruchtgebruik, erfpacht, opstal) op een woning of bouwgrond heeft ingebracht.
Maar er zijn een aantal uitzonderingen, die er voor zorgen dat de huurder toch de tijd krijgt om zich in orde te stellen met de onroerende bezitsvoorwaarde. Het gaat over de volgende situaties:
- Hij verwerft via erfenis of schenking:
- een woning volledig of gedeeltelijk in volle eigendom;
- een woning, volledig of gedeeltelijk, waarop een recht van erfpacht of opstal is gegeven;
- Hij verwerft via erfenis of schenking een volledig of gedeeltelijk recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op een woning;
- Hij verwerft via erfenis of schenking een bouwgrond, volledig of gedeeltelijk, waarop een recht van erfpacht of opstal is gegeven;
- Hij verwerft via erfenis, schenking of aankoop:
- een bouwgrond volledig of gedeeltelijk in volle eigendom;
- een volledig of gedeeltelijk recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op een bouwgrond.
In de eerste drie gevallen moet de huurder één jaar na de verwerving opnieuw aan de onroerende bezitsvoorwaarde voldoen. Hij kan de verhuurder vragen om die termijn te verlengen. Daarvoor moet hij gegronde redenen hebben. Als hij niet voldoet aan de onroerende bezitsvoorwaarde na een jaar of na de verlengde termijn, wordt de huurovereenkomst alsnog opgezegd.
In het vierde geval moet hij na vijf jaar opnieuw aan de onroerende bezitsvoorwaarde voldoen. Als hij niet voldoet aan de onroerende bezitsvoorwaarde na vijf jaar, wordt de huurovereenkomst alsnog opgezegd.
De opzeggingstermijn is zes maanden.
Wie huurder wordt vanaf 1 januari 2023 moet twee jaar nadat hij huurder werd (datum inwerkingtreding huurovereenkomst of datum van toetreding) over een basistaalvaardigheid van het Nederlands beschikken. Dit is een huurdersverplichting. Een huurder beschikt over de mondelinge basistaalvaardigheid van het Nederlands als hij het taalkennisniveau A2 heeft.
Meer informatie hierover vindt u op de pagina Controle taalkennisvereiste door sociale verhuurders.
Sociale verhuurders vinden hier ook terug wanneer en hoe zij de taalkennis controleren.
Sinds 1 januari 2023 geldt een nieuwe huurdersverplichting, waardoor alle niet-beroepsactieve huurders met arbeidspotentieel zich moeten inschrijven bij VDAB. Dit geldt ook voor zittende huurders. Zij hebben tot en met 31 maart 2023 tijd om aan de huurdersverplichting te voldoen.
Meer informatie hierover vindt u op de pagina Controle VDAB-verplichting door sociale verhuurders.
Sociale verhuurders vinden hier ook terug wanneer en hoe zij de VDAB-verplichtinng controleren.
Fraude
Fraude is het bedriegen van personen, bedrijven of de overheid. Zaken worden anders voorgesteld dan ze zijn om een voordeel te behalen ten koste van anderen.
Meer informatie over domiciliefraude vindt u op de pagina Domiciliefraude.
Sociale woonmaatschappijen kunnen zich aanmelden op deze pagina voor het raadplegen van het draaiboek en andere bijkomende documenten.
Meer informatie over het fraudeonderzoek vindt u op de pagina Fraudeonderzoek buitenlandse eigendom. Sociale woonmaatschappijen kunnen zich aanmelden op deze pagina voor meer details over dit onderwerp.
Einde huurovereenkomst
Zowel de huurder als de verhuurder kunnen de huurovereenkomst opzeggen:
- als de huurder de huurovereenkomst opzegt, dan is er geen reden vereist.
- als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, kan dit alleen omwille van specifieke redenen.
Een huurovereenkomst kan ook beëindigd worden van rechtswege of door ontbinding door een vrederechter.
Regelgeving
Opleidingen en documenten
Sociale verhuurders kunnen aanmelden op deze website en vinden dan:
- alle opleidingen over huurovereenkomst op de opleidingspagina van huurovereenkomst.
- alle modeldocumenten en formulieren over huurovereenkomst op de documentenpagina van huurovereenkomst.