Simulatietabel FS4
De Vlaamse Regering hechtte op 19 december 2025 haar principiële goedkeuring aan het voorontwerp van besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, wat betreft de huurprijsberekening voor sociale huurwoningen, de herinvesteringsverplichting en de financiering van sociale woonprojecten.
Deze beslissing is nog niet definitief. Over dit voorontwerp van besluit moet de Raad van State nog advies geven, voor de Vlaamse Regering een definitieve beslissing kan nemen en het besluit in werking kan treden. We verwachten de definitieve goedkeuring tegen eind januari 2026.
Achtergrond besluitvorming
De simulatietabel is een essentieel instrument om het financieringsplafond van sociale woonprojecten te bepalen. We berekenen dit plafond op basis van een breed scala aan vaste parameters en projecteigen kenmerken.
De Vlaamse Regering moet elke wijziging van de simulatietabel bekrachtigen via een besluit. Een grondige analyse van de huidige simulatietabel op basis van een representatief staal van projecten in de afgelopen periode ging aan de nieuwe besluitversie vooraf. We hielden rekening met de input van verschillende stakeholders en de aanbevelingen vanuit de Stuurgroep Bouwkracht voor Sociaal Wonen.
We lanceerden de huidige simulatietabel, besluitversie 2022, in april 2022, een bijzondere periode. Naar aanleiding van de eerder uitzonderlijke prijsstijgingen tijdens de COVID-19-pandemie en de daaropvolgende energiecrisis, werd er beleidsmatig ingegrepen om de onvoldoende prijsindexatie via de ABEX-index bij te sturen via een tijdelijke verhoging van het prijsplafond. Er geldt vandaag nog altijd een tijdelijke verhoging voor projecten met een datum opening bieding tot en met 31 december 2025.
Met de huidige wijziging van de simulatietabel beogen we een betere afstemming op recente evoluties en tendensen in de (sociale woning-)bouwsector, en maken we het mogelijk om de tijdelijke verhoging van het prijsplafond op te heffen.
Belangrijkste wijzigingen
Simulatietabel besluitversie 2026 bevat een aantal belangrijke aanpassingen en vernieuwingen.
Let wel: de m2-prijzen en forfaits voor diversen in de nieuwe simulatietabel worden nog altijd uitgedrukt in het prijsniveau van 2022 (ref ABEX 906) en via de indexcoëfficiënt geactualiseerd.
Overgangsmaatregelen
We kozen bewust voor gerichte maatregelen in de plaats van een algemene verhoging van het plafond in de simulatietabel. Het resultaat in de nieuwe besluitversie van de simulatietabel hangt daarom af van de inhoud van uw project. Het effect van de wijzigingen zal het grootste zijn bij projecten die sterk inzetten op zaken waarvoor we een verhoogd of nieuw forfait voorzien. In een beperkt aantal gevallen kan het voorkomen dat het nieuwe prijsplafond niet gunstiger is dan het huidige prijsplafond (excl. verhogingspercentage).
De datum van inwerkingtreding van simulatietabel besluitversie 2026 is 1 januari 2026. We kunnen de nieuwe tabel echter pas officieel toepassen voor opname op meerjarenplanning (MJP), korte termijnplanning (KTP) en jaarbudget ná de definitieve beslissing van de Vlaamse Regering: er is dus een inwerkingtreding met terugwerkende kracht.
De overgang naar de besluitversie 2026 begeleiden we om bovenstaande redenen door een reeks overgangsmaatregelen:
Praktische implementatie
- Vanaf 5 januari 2026 kunt u de simulatietabel besluitversie 2022 in het projectportaal dupliceren naar een besluitversie 2026. Voorlopig is dit enkel informatief. Pas na definitieve goedkeuring door de Vlaamse Regering kunt u de simulatietabel besluitversie 2026 gebruiken voor opname op MJP, KTP of jaarbudget.
- Op 5 januari 2026 publiceren we ook de aangepaste toelichting bij de nieuwe simulatietabel, net als een update van de Excel-versie van de simulatietabel. U vindt alles dan op onze bestaande webpagina over de simulatietabel en ontwerpleidraad.
Vragen
Met vragen kunt u terecht bij uw projectverantwoordelijke architectuur of bij de expert architectuur (liesbeth.pelkmans@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie)).
De huidige besluitversie van de simulatietabel vindt u op onze bestaande pagina over de simulatietabel.
Meer informatie over alle wijzigingen uit het voorontwerp van besluit (ook de andere thema’s) leest u op deze centrale webpagina.