Een woninghuurovereenkomst sluiten
Als u een woning wilt huren of verhuren moet u een huurcontract sluiten.
In het huurcontract legt men o.a. de huurprijs en de huurtermijn vast.
De verhuurder is ook verplicht om het huurcontract te laten registreren binnen de 2 maanden na de ondertekening.
Bij de start van het huurcontract (ten laatste tijdens de 1ste maand van de huurperiode) moet de huurder samen met de verhuurder een gedetailleerde plaatsbeschrijving van het pand opmaken, dateren en tekenen.
Zowel huurders als verhuurders vinden meer informatie in de brochure ‘Het Vlaams Woninghuurdecreet voor woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019’ (ook vulgariserende toelichting genoemd).
De vorm en inhoud van het huurcontract
Duur van het huurcontract
Er zijn verschillende types van huurovereenkomsten mogelijk:
- een huurcontract van korte duur (3 jaar of minder)
- een huurcontract van 9 jaar
- een huurcontract van meer dan 9 jaar
- een huurcontract voor het leven
De exacte huurtermijn moet in het huurcontract vermeld staan. Staat er geen termijn in het contract? Of staat een termijn tussen 3 en 9 jaar vermeld? Dan loopt het contract 9 jaar.
De huurprijs
De verhuurder en de huurder bepalen de huurprijs in onderling overleg. Eens de huurprijs vastligt in het huurcontract, kan die niet zomaar worden gewijzigd.
In sommige situaties is een aanpassing van de huurprijs wel mogelijk:
- De huurprijs kan/mag jaarlijks indexeren.
- Op vaste momenten of na uitvoering van energiebesparende maatregelen kan men de huurprijs herzien.
Kosten en lasten
Naast de huurprijs krijgt de huurder vaak een aantal kosten en lasten aangerekend. Voor een groot aantal kosten en lasten ligt vast wie ze moet betalen. Die regels zijn dwingend: de partijen mogen er dus niet van afwijken.
De huurwaarborg
De meeste huurcontracten bepalen dat de huurder een huurwaarborg geeft. Dit wordt echter niet opgelegd bij wet.
De waarborg beschermt de verhuurder als de huurder zijn plichten niet of onvolledig nakomt. Hoeveel de huurwaarborg mag bedragen en op welke manier hij mag worden gesteld, is afhankelijk van de datum van het huurcontract.
Veelgestelde vragen over de huurwaarborg
De plaatsbeschrijving
Een plaatsbeschrijving is verplicht bij het begin van het huurcontract.
Ten laatste tijdens de 1ste maand van de huurperiode moet de huurder samen met de verhuurder een gedetailleerde plaatsbeschrijving opstellen, dateren en tekenen. De staat van de woning moet zo nauwkeurig mogelijk beschreven worden. De plaatsbeschrijving bewijst namelijk in welke staat de woning aan het begin van de huur is.
Een goede plaatsbeschrijving kan dus conflicten voorkomen:
- Voor de verhuurder is de plaatsbeschrijving cruciaal om bij het einde van de huur eventuele huurschade te kunnen aantonen en hiervoor een vergoeding te bekomen. De huurregels gaan er immers van uit dat er zonder plaatsbeschrijving ook geen huurschade bestaat, tenzij de verhuurder die alsnog kan bewijzen.
- Voor de huurder is de plaatsbeschrijving belangrijk om aan te tonen welke schade er al was bij het begin van de huur (die hij dus niet zelf moet vergoeden).
De plaatsbeschrijving kan zowel door de partijen zelf als door een deskundige worden opgesteld. Hierover sluiten huurder en verhuurder een akkoord. Als zij afspreken een beroep te doen op een deskundige (landmeter-expert, architect,…), dan dragen de huurder en verhuurder elk de helft van de kosten.
Bij het opmaken van een plaatsbeschrijving kan elke partij er ook voor kiezen om zich afzonderlijk te laten vertegenwoordigen door een eigen expert. In dat geval draagt uiteraard enkel de partij die de expert inschakelt de kosten voor die expert.
Lees meer over de staat van de huurwoning en wat u kunt doen als de woning ernstige gebreken heeft.
De registratie van de huurovereenkomst
De verhuurder moet het contract binnen de 2 maanden na de ondertekening laten registreren. De registratie kan:
- online via de toepassing MyRent
- of bij het plaatselijk kantoor Rechtszekerheid waar de huurwoning gelegen is.
De registratie is gratis. Ook de plaatsbeschrijving moet worden geregistreerd. Dat kan samen met het huurcontract, maar mag ook op een later tijdstip.
Zolang het huurcontract niet geregistreerd is (de verhuurder heeft hiervoor 2 maanden tijd), kan de huurder het contract opzeggen zonder opzeggingstermijn of -vergoeding. De opzegging gaat in op de 1ste dag van de maand nadat de huurder heeft opgezegd (voor contracten afgesloten vanaf 2019), of onmiddellijk (voor contracten gesloten vóór 2019).
Let op: voor huurcontracten gesloten na 2019 heeft een niet-geregistreerd huurcontract voor huurder en verhuurder exact dezelfde waarde als een geregistreerd huurcontract. Werd het contract gesloten vòòr 2019 en is het niet geregistreerd, dan kan bij verkoop de nieuwe eigenaar het contract gemakkelijker opzeggen.