De herinvesteringsplicht is van toepassing op woonmaatschappijen, het Vlaams Woningfonds, de VMSW, lokale besturen, intergemeentelijke samenwerkingsverbanden, OCMW’s en welzijnsverenigingen.

De herinvesteringsplicht geldt voor 2 type woningen:

• woningen die u sociaal verhuurt of verhuurd hebt overeenkomstig de bepaling van boek 6 van de Vlaamse Codex Wonen (VCW). Met uitzondering van ingehuurde woningen (de zgn. SVK-poot).
• de eigen geconventioneerde huurwoningen.

De herinvesteringsverplichting ontstaat wanneer:

• u de sociale huurwoning niet langer overeenkomstig de bepalingen van boek 6 verhuurt. Dit geldt niet voor een woning die leegstaat in afwachting van renovatie of sloop.
• u zakelijke rechten op een sociale huurwoning of een geconventioneerde huurwoning afstaat.

De herinvesteringsplicht geldt niet wanneer u een sociale huurwoning die niet meer aan de hedendaagse eisen voldoet in erfpacht geeft om terug in te huren als sociale huurwoning onder het SVK-stelsel. Heel concreet moet aan alle van de volgende voorwaarden voldaan zijn:

1. De sociale huurwoning mag niet meer voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten (art 3.1. VCW).
2. U geeft de sociale huurwoning in erfpacht en deze erfpachtovereenkomst bevat geen aankooprecht of aankoopoptie.
3. De erfpachtnemer renoveert de woning (of bouwt die herop) zodat ze voldoet aan de vereisten van art 3.1 VCW en verhuurt de woning aan de WM van het werkingsgebied.
4. U huurt de woning in en verhuurt ze vervolgens als sociale of geconventioneerde huurwoning.

We maken een onderscheid tussen de reguliere herinvesteringsplicht en de herinvesteringsplicht die ontstaat wanneer onroerende goederen overgedragen worden bij de vorming van woonmaatschappijen.

De reguliere herinvesteringsplicht is van toepassing op de venale waarde (de prijs die de meestbiedende kandidaat-koper bereid zou zijn te betalen als een onroerend goed te koop gesteld zou worden onder de meest gunstige voorwaarden en na een degelijke voorbereiding) van de sociale woning die uit het sociale huurstelsel verdwijnt. Er zijn zes manieren waarop u kunt herinvesteren:

1. in de realisatie en instandhouding van sociale huurwoningen (de bouw of renovatie van sociale huurwoningen of het verwerven van woningen of gronden);
2. in gesubsidieerde infrastructuur bij sociale woningen;
3. de vervroegde terugbetaling van de lening op deze woning(en) aan de VMSW of Vlabinvest apb
4. in de werkings- en onderhoudskosten van de woonmaatschappij;
5. in de versterking van de financiële leefbaarheid van de woonmaatschappij;
6. door een inbreng te doen in de woonmaatschappij.

Bij het afstaan van een zakelijk recht op een huurwoning, verplicht het leningenreglement u om het nog openstaande saldo van de VMSW- of Vlabinvest apb leningen vervroegd terug te betalen (optie 3). Als gevolg van deze verplichting betreft de herinvestering in de overige opties nooit de volledige venale waarde, maar enkel de resterende venale waarde na terugbetaling van de nog uitstaande leningen.

Aan deze vorm van herinvestering wordt door de VMSW zelf invulling gegeven. Het is de VMSW die de leningen vervroegd zal aflossen met middelen vanuit de herinvesteringsrekening. Belangrijk is dus wel dat u ervoor zorgt dat u de volledige venale waarde uit de rekening courant korte termijn overschrijft naar de rekening courant herinvestering.

Van deze resterende venale waarde moet minstens 50% (mag meer) geherinvesteerd worden in de realisatie en instandhouding van sociale huurwoningen (optie1). Dit kan gebeuren voor verrichtingen die subsidiabel zijn met FS3 en dit zowel voor kosten binnen als boven het FS3-prijsplafond.

Deze vorm van herinvestering is een projectinvestering en vraagt u bijgevolg aan via een aanvraag jaarbudget in het projectportaal

Het herinvesteren van maximaal 50% van de resterende waarde in gesubsidieerde infrastructuur (optie 2) kan eveneens zowel binnen als boven het maximaal subsidiabel bedrag (SSI).

Ook deze vorm van herinvestering is een projectinvestering en vraagt u bijgevolg aan via een aanvraag jaarbudget in het projectportaal

Het herinvesteren in de werkings- en onderhoudskosten van de woonmaatschappij (optie 4) is enkel mogelijk voor maximaal 50% van de resterende venale waarde. Om van deze herinvesteringsoptie gebruik te maken motiveert u voorafgaandelijk, bij de goedkeuring van uw jaarlijkse financiële planning door uw raad van bestuur, welk bedrag voor welke werkings- en onderhoudskosten zal worden geherinvesteerd. Bijkomend rapporteert u nadien in uw jaarverslag welk bedrag u effectief heeft geïnvesteerd in de werkings- en onderhoudskosten.

Om te herinvesteren in de werking van de maatschappij vraagt u de middelen uit de herinvesteringsrekening op via een niet-projectgebonden betalingsaanvraag.

Herinvesteren in de versterking van de financiële leefbaarheid (punt 5) is mogelijk voor 100% van de resterende venale waarde. Maar om van deze herinvesteringsmogelijkheid gebruik te kunnen maken moet de financiële kamer van de VMSW op basis van een kredietwaardigheidsonderzoek oordelen dat deze vorm van herinvesteren noodzakelijk is. Het kan met andere woorden enkel na goedkeuring door en onder de voorwaarden van de financiële kamer.

Ook voor het versterken van de financiële draagkracht van uw maatschappij door middel van herinvesteringsgelden vraagt u de middelen uit de herinvesteringsrekening op via een niet-projectgebonden betalingsaanvraag.

Optie 6 (een inbreng in de woonmaatschappij) is enkel van toepassing op lokale besturen.

Belangrijk: De opvolging van de herinvesteringsplicht gebeurt door u zelf! U bent verplicht om jaarlijks in uw jaarverslag een verantwoording te voorzien over de evolutie van de herinvesteringsverplichting. Vanaf boekjaar 2024 zal dit worden gecontroleerd door Toezicht.

Om u hierin te ondersteunen zal de VMSW, startend met boekjaar 2024, u bij de eindejaarstukken ook een rapport ter beschikking stellen over de benutting van de herinvesteringsmiddelen via het projectportaal en de rekening courant herinvesteringsplicht.

Het voorwerp van de herinvesteringsplicht i.k.v. de vorming van woonmaatschappijen is ruimer dan de reguliere herinvesteringsplicht. Het heeft namelijk betrekking op de verkoopprijs van alle onroerende goederen en niet enkel deze van sociale huurwoningen. Bovendien moet deze in zijn geheel bekeken worden (alle transacties die nodig zijn i.k.v. de vorming van de woonmaatschappijen) en niet per individuele overdracht. Als gevolg hiervan eindigt deze herinvesteringsplicht ook op het moment van de vorming van de woonmaatschappij (uiterlijk 31/12/2007)

Deze herinvesteringsplicht is wel beperkter. Vooreerst is deze vorm van herinvestering enkel van toepassing op de woonmaatschappijen. Daarnaast betreft het, in tegenstelling tot de reguliere herinvesteringsplicht, niet de venale waarde, maar wel het saldo dat bij een overdracht tegen een verkoopprijs cash wordt ontvangen (herinvesteringsplicht = verkoopprijs – overgedragen leningen).

Het herinvesteren in het kader van de vorming woonmaatschappijen verloopt volgens het volgende cascade-systeem:

1. Eerst moeten de renteloze leningen die aangegaan zijn om zelf overdrachten bij de vorming van woonmaatschappijen te financieren, terugbetaald worden.
2. Daarna moeten de meest recente geconsolideerde FS3-leningen terugbetaald worden.
3. Als er dan nog een saldo overblijft, wordt dit bedrag geherinvesteerd volgens de modaliteiten van de reguliere herinvesteringslicht.

De verkoopopbrengsten van de overdrachten in het kader van woonmaatschappijen kunt u storten op de renteloze rekening-courant zodat u uw herinvesteringsverplichting kan opvolgen.

Woonmaatschappijen die aanmelden op deze website vinden meer info over de herinvesteringsplicht in de nieuwsflash van 31 januari 2022(PDF bestand opent in nieuw venster).

Bij een rekening hoort een vergoeding.

Er is geen roerende voorheffing verschuldigd op die vergoeding, overeenkomstig artikel 105, 1°, k van het Koninklijk Besluit van 27 augustus 1993 ter uitvoering van het wetboek van de inkomstenbelastingen 1992.

De stand op de RC korte termijn kan positief zijn of negatief. Wanneer de RC positief staat, ontvangt een woonmaatschappij een creditrente. Wanneer de RC negatief staat, wordt een debetrente aangerekend. Zelfs wanneer de marktrente negatief is, gaat de creditrente niet onder nul.

De RC lange termijn kan enkel positief staan. Een woonmaatschappij ontvangt voor een belegging op 12 maanden een vergoeding die gewoonlijk hoger ligt dan de creditrente op de RC korte termijn. Echter, wanneer een woonmaatschappij binnen een kalenderjaar de belegging verbreekt en een bedrag overschrijft van de RC lange termijn naar de RC korte termijn, verlaagt de vergoeding aanzienlijk.

De VMSW berekent de volgende tarieven:

• de credit – en debetrentevoet op de rekening-courant korte termijn op maandbasis
• de rentevoet op de rekening-courant lange termijn op jaarbasis

Woonmaatschappijen die aanmelden vinden een overzicht van de evolutie van de tarieven op de centrale documentenpagina voor financiering.

Het tarief op de rekening-courant korte termijn en lange termijn bestaat uit een marktreferentie min een marge. Het gaat om een percentage van de referentierentevoet dat afgetrokken moet worden van de referentie. Daarnaast zijn er nog minima en maxima bepaald waartussen het tarief kan fluctueren.

Het tarief aangerekend op negatieve saldi op de rekening-courant korte termijn (debetrentevoet) omvat een marktreferentie plus een marge. Er geldt geen minimum of maximum.

De debet- of creditrente wordt op de RC korte termijn geboekt tijdens de eindejaarsverichtingen.

Als u meer informatie wilt over de berekeningswijze van de tarieven op de rekening-courant korte termijn, lange termijn/huurwaarborgen dan kunt u een e-mail sturen naar rekening.courant.wonen@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie).

Het tarief is vastgelegd via regelgeving en gekoppeld aan marktreferenties plus of min een marge:

• algemeen kader: besluit van de Vlaamse Regering van 2 december 2005 (gewijzigd op 30 juni 2006) houdende regeling inzake het beheer van de eigen middelen van de woonmaatschappijen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen
• praktische uitwerking: staat beschreven in het Commissiereglement Beheer Rekening-Courant, een reglement goedgekeurd door de raad van bestuur van de VMSW na advies van de Commissie Beheer Rekening-Courant. Woonmaatschappijen die aanmelden op deze website, vinden het commissiereglement op de centrale documentenpagina.

De commissie heeft volgende taken:

• ze stelt de wijzigingen aan het Commissiereglement Beheer Rekening-Courant op en legt die ter goedkeuring voor aan de raad van bestuur van de VMSW.
• ze adviseert de raad van bestuur van de VMSW over:
  • de evolutie van de totale thesaurie van de sector en het opstellen van het totale investeringsbedrag ‘eigen middelen van de sector’
  • de algemene maatregelen die zouden kunnen worden genomen ter verbetering van de financiële situatie van de sociale huisvestingssector
  • de mogelijke remediërende voorstellen ten aanzien van woonmaatschappijen met negatief evoluerende liquiditeiten, als die voorstellen impact hebben op de totale thesaurie van de woonmaatschappij
  • vragen tot afwijking van dit commissiereglement
  • alle andere zaken die de raad van bestuur haar toewijst

Sociale woonactoren die aanmelden op deze website, vinden het commissiereglement op de centrale documentenpagina.