Sinds 1 januari 2013 moet Wonen in Vlaanderen alle woningen die u als woonmaatschappij wilt inhuren eerst ter plaatse onderzoeken. Dit was gebaseerd op het erkennings- en subsidiebesluit voor de SVK’s uit 2012, wat werd gewijzigd door het BVR van 26/10/2018. Als gevolg daarvan is er geen verplichting meer voor woonmaatschappijen om voorafgaand aan inhuring een CA aan te vragen. Het klopt wel dat woonmaatschappijen enkel conforme woningen mogen verhuren, waarnaar art. 4.167 Besluit Vlaamse Codex Wonen(opent in nieuw venster) naar verwijst. De enige uitzondering daarop vormen de woningen die u inhuurt in een gemeente waarvoor een formeel afsprakenkader werd opgesteld. Daardoor krijgen de diensten van die betrokken stad, gemeente of IGS (Intergemeentelijke Samenwerking) de bevoegdheid om dat voorafgaand technisch onderzoek te doen. Dat afsprakenkader kan echter pas tot stand komen na overleg tussen alle betrokken partijen en na goedkeuring en ondertekening door de minister. Als er geen afsprakenkader is blijft Wonen in Vlaanderen bevoegd voor het uitvoeren van de woningonderzoeken om de conformiteit van de ingehuurde woningen die de woonmaatschappij voorstelt vast te stellen.

Volgens het Besluit Vlaamse Codex Wonen kan de woonmaatschappij de aangeboden ingehuurde woning pas verhuren als de woning voldoet aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten. Sinds 1/01/2021 wordt er niet meer met strafpunten gewerkt, maar met categorieën van gebreken. De grens voor conformiteit ligt nu op “maximaal 6 gebreken van categorie I en geen andere gebreken van categorie II of categorie III”, want van zodra een woning minstens 7 gebreken van categorie I heeft, levert dit ook een gebrek van categorie II op. Woningen met gebreken van categorie II zijn ongeschikt en woningen met gebreken van categorie III zijn onbewoonbaar.

Algemeen

Het is wettelijk niet (meer) verplicht om een conformiteitsonderzoek aan te vragen bij de inhuurname van een woning. Hoewel dit niet meer verplicht is, beslissen bijna alle woonmaatschappijen om een conformiteitsonderzoek aan te vragen vóór ze een woning in huur nemen. Het was ook nooit verplicht om effectief een conformiteitsattest (CA) te hebben; enkel om een conformiteitsonderzoek aan te vragen. De mogelijkheid om voor een nieuwe inhuurname een conformiteitsonderzoek aan te vragen, bestaat wel nog (maar is dus geen verplichting meer). U kunt een conformiteitsonderzoek aanvragen aan de gemeente of het intergemeentelijk samenwerkingsverband (als er op lokaal niveau een samenwerkingsprotocol is afgesloten) of aan Wonen in Vlaanderen (als er lokaal geen samenwerkingsprotocol is afgesloten).

Belangrijke opmerking: het kan zijn dat er in een gemeente van uw werkingsgebied een gemeentelijk reglement bestaat waarin het CA wél verplicht wordt gemaakt. Als dat het geval is, dan is een CA wel juridisch bindend aangezien dit staat in het gemeentelijk reglement. Bij zo’n gemeentelijk reglement moet de verhuurder voor de hele duur van de huurovereenkomst over een geldig CA beschikken. U kunt ook afspreken met de verhuurder of hij of u het CA aanvraagt.

CA bij nieuw hoofdhuurcontract

In artikel 12 § 3de lid van het Vlaams Woninghuurdecreet(opent in nieuw venster) staat dat een CA - dat maximum drie maanden vóór de inwerkingtreding van de huurovereenkomst werd afgeleverd - geldt als een weerlegbaar vermoeden dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst aan de minimale woningkwaliteitsvereisten voldeed. De verhuurder en de woonmaatschappij kunnen de aanwezigheid van het CA gebruiken wanneer de onderhuurder eventueel een nietigheidsvordering zou instellen. Om op dat vermoeden een beroep te kunnen doen, vraagt u dus best wel altijd een nieuw CA aan bij een nieuw hoofdhuurcontract. Maar het is geen wettelijke verplichting. De verhuurder en de woonmaatschappij moeten zelf inschatten of ze dat weerlegbaar vermoeden achter de hand willen hebben. Als ze met voldoende kennis van zaken kunnen vaststellen dat de woning voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen en ze een voldoende uitgebreide plaatsbeschrijving opmaken, zou een eventuele latere nietigheidsvordering van de onderhuurder ook afgewezen moeten kunnen worden.

Uiteraard biedt een geldig CA enige rechtszekerheid, als er een conflict zou ontstaan tussen huurder en verhuurder dat leidt tot een zitting bij de vrederechter. De verhuurder kan dan via het CA aantonen dat bij de aanvang en tijdens de looptijd van de huurovereenkomst de woning voldeed aan de minimale normen op het vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit uit de Vlaamse Codex Wonen (VCW). Uiteraard is enkel het CA niet altijd voldoende: de verhuurder zal ook altijd moeten aantonen dat hij het nodige deed om ervoor te zorgen dat de woning tijdens de hele huurperiode ook bleef voldoen aan die normen.

Wat als het CA vervallen is?

Er bestaat geen juridische verplichting meer die de woonmaatschappijen oplegt om altijd over een geldig CA te beschikken voor woningen die ze verhuren. De verplichting om bij de aanvang van zowel het hoofdhuurcontract als het onderhuurcontract een conformiteitsonderzoek aan te vragen, is in principe weggevallen, hoewel (bijna) alle woonmaatschappijen dit nog altijd doen voor ingehuurde woningen.

Als de woonmaatschappij, bijvoorbeeld, bij een huurderswissel een nieuw onderhuurcontract wil afsluiten terwijl het CA ondertussen vervallen is, is een conformiteitsonderzoek niet vereist. Uiteraard mag de woonmaatschappij enkel conforme woningen verhuren. Als er twijfel is of de woning nog conform is en nog voldoet aan de minimale woningkwaliteitsnormen, dan kan de woonmaatschappij (voor ingehuurde woningen) een conformiteitsonderzoek aanvragen. De overgrote meerderheid van de huurders van een ingehuurde woning heeft recht op huursubsidie en één van de vereisten is dat er enkel een huursubsidie kan worden uitgereikt als de woning conform is. Hoogstwaarschijnlijk kan er dus voor een huursubsidieaanvraag een conformiteitsonderzoek volgen.

Woonmaatschappijen hebben niet langer de opdracht om zelf ingehuurde woningen te renoveren of saneren, die verantwoordelijkheid ligt bij de eigenaar. Van de woonmaatschappij wordt wel verwacht dat het de eigenaar ondersteunt in een renovatieproject en hem toeleidt naar de premies waarop hij mogelijk een beroep kan doen.

Werken uitvoeren aan een bewoonde woning

Soms wil of moet de eigenaar of de woonmaatschappij werken uitvoeren aan een (ingehuurde) woning terwijl er een huurder in woont. Het is dan van belang om hierover met de onderhuurder goede afspraken te maken en goed voor ogen te houden wat eenieders rechten en plichten zijn.

Als het gaat om werken die nodig zijn om de woning (opnieuw) te laten voldoen aan de minimale kwaliteitsvereisten (bijvoorbeeld een lekkend dak herstellen), zijn dat dringende herstellingen die een huurder moet gedogen. Als de huurder weigert mee te werken, kunnen deze werken desnoods afgedwongen worden via de Vrederechter. Maar let wel op! Als het gaat om gebreken die al van bij de start van het onderhuurcontract aanwezig waren, ben je als verhuurder tekort geschoten in je leveringsplicht. In principe kan de onderhuurder dan een huurprijsvermindering vragen vanaf het ogenblik dat de huurder om deze herstellingen vraagt tot het ogenblik dat de woning terug conform is! De huurder kan hiervoor zelfs de nietigheid van het huurcontract en het terugvorderen van de betaalde huurgelden eisen. Uiteraard is dit ook enkel mogelijk via een vordering bij de Vrederechter, die dat in een vonnis moet opleggen. In zo’n geval spreek je dus best meteen een huurprijsvermindering af tot het ogenblik dat de werken zijn uitgevoerd.

Het is natuurlijk ook mogelijk dat de werken in de loop van de huurovereenkomst nodig zijn geworden. Dan moet de huurder die gedogen en kan hij een huurprijsvermindering krijgen als de werken langer dan 30 dagen duren. Die mindering in de huurprijs leg je ook best vast in deze overeenkomst.

Voor alle andere werken (bijvoorbeeld enkel glas vervangen door superisolerende beglazing), die geen ‘dringende herstellingswerken’ zijn, heb je de toestemming van je huurder nodig. Daarover sluit je dus best een overeenkomst af met de huurder. Je kan dit ook nalezen in artikel 27 van het Vlaams Woninghuurdecreet(opent in nieuw venster).

Als je na de werken een nieuw hoofdhuurcontract afsluit met de eigenaar, veranderen de modaliteiten in het onderhuurcontract ook. Dit leg je vast in een addendum bij het onderhuurcontract(Word bestand opent in nieuw venster). Let wel op met eventuele huurprijsherzieningen.

Infraroodmetingen door Wonen in Vlaanderen

Wist u dat Wonen in Vlaanderen gratis infraroodmetingen kan uitvoeren om de bouwfysische toestand van de uw woningen beter in te schatten?

Waarom?

In een woning is er bijvoorbeeld condens- en schimmelvorming. Dit leidt tot klachten over het wooncomfort en u vindt niet meteen de oorzaak. Zowel systeemfouten als bewonersgedrag kunnen aan de basis liggen. Dan kan het nuttig zijn om een infraroodmeting te laten uitvoeren.

Hoe?

Wonen in Vlaanderen vangt met een infraroodcamera de uitgezonden infraroodstraling van objecten op. De camera zet die om naar thermografische beelden. Zo kunnen de temperatuurverschillen in de gebouwschil gedetecteerd en gevisualiseerd worden. Daarna interpreteert Wonen in Vlaanderen de resultaten van de meting.

Verschillende factoren beïnvloeden de meting:

• het temperatuurverschil tussen binnen- en buitenomgeving (dit moet voldoende groot zijn)
• de invalshoek van de meting
• het directe zonlicht
• de weerkaatsing op het te meten oppervlak
• vochtigheid en luchtstromen

U ontvangt een rapport van Wonen in Vlaanderen met de resultaten. Daarin vindt u ook suggesties om de vastgestelde problemen aan te pakken.