Het einde van de huurovereenkomst
Een huurcontract eindigt nooit automatisch. Wanneer uw huurcontract eindigt en hoe u als huurder of verhuurder een huurcontract kunt opzeggen, verschilt naargelang het type en de duur van het contract.
Het huurcontract opzeggen tegen de einddatum
Een huurcontract eindigt niet automatisch op de einddatum van het contract. Daarvoor moet één van de partijen het huurcontract op tijd opzeggen. Zegt niemand de overeenkomst op? Dan loopt het huurcontract gewoon door.
Zowel bij een huurcontract van korte duur als een 9-jarig huurcontract kan de huurder opzeggen tegen de einddatum. Dat moet uiterlijk 3 maanden vóór die einddatum gebeuren.
Het is belangrijk dat de verhuurder de opzeg tijdig ontvangt, dus zeker 3 maanden vóór de einddatum van het contract. Ontvangt de verhuurder de opzeg zelfs maar één dag te laat, dan wordt het huurcontract automatisch verlengd.
Daarnaast is de opzeg aan geen vormvereisten gebonden en kan die dus via mail, sms of zelfs mondeling gegeven worden. Een aangetekende brief is dus niet verplicht, maar voor de zekerheid wel aan te raden om discussies te vermijden.
De huurder hoeft geen reden op te geven. Het volstaat dat duidelijk is dat hij het huurcontract wil beëindigen tegen de einddatum.
Bij een huurcontract van korte duur kan de verhuurder het contract opzeggen tegen de einddatum. Die opzeg moet uiterlijk 3 maanden vóór die einddatum gebeuren.
Bij een 9‑jarig huurcontract gelden andere regels. Wil de verhuurder vermijden dat het contract automatisch wordt verlengd, dan moet hij minstens 6 maanden vóór de vervaldag een opzeg geven.
Verlenging contract door buitengewone omstandigheden
In uitzonderlijke situaties kunt u het huurcontract toch nog tijdelijk verlengen, ook al is er correct opgezegd. Dit noemt men een verlenging van het contract vanwege buitengewone omstandigheden. Dat kan bijvoorbeeld wanneer de huurder zich in een moeilijke persoonlijke situatie bevindt, zoals ernstige gezondheidsproblemen, of wanneer het niet lukt om tijdig een andere geschikte woonst te vinden, ondanks voldoende inspanningen.
De huurder moet deze verlenging uiterlijk één maand voor de vervaldag van de huur (= het einde van de opzeggingstermijn) aan de verhuurder vragen via een aangetekende brief.
Huurder en verhuurder beslissen in onderling overleg of het contract verlengd wordt en voor welke duur. Komen huurder en verhuurder niet tot een akkoord, dan kan de vrederechter hierover beslissen. Die zal rekening houden met de belangen van beide partijen.
Het huurcontract vroegtijdig opzeggen
Huurder en verhuurder kunnen het huurcontract ook vroegtijdig opzeggen. Dan gelden er aparte regels al naargelang de duur van de overeenkomst. Deze regels verschillen ook voor de huurder en de verhuurder.
Huurcontract van korte duur (maximaal 3 jaar)
Bij huurcontracten van korte duur kan de huurder het huurcontract op elk moment opzeggen met een opzeggingstermijn van 3 maanden. Daarnaast is er een opzeggingsvergoeding verschuldigd. Die bedraagt:
- anderhalve maand huur wanneer de opzeggingstermijn eindigt in het eerste jaar,
- een maand huur wanneer de opzeggingstermijn eindigt in het tweede jaar,
- een halve maand huur wanneer de opzeggingstermijn eindigt in het derde jaar.
Huurcontract van 9 jaar
De huurder kan het contract op elk ogenblik opzeggen met een opzeggingstermijn van 3 maanden.
Als de opzeggingstermijn eindigt in de eerste drie jaar, dan is een opzeggingsvergoeding verschuldigd. Die bedraagt:
- drie maanden huur wanneer het huurcontract eindigt in het eerste jaar,
- twee maanden huur wanneer het huurcontract eindigt in het tweede jaar,
- een maand huur wanneer het huurcontract eindigt in het derde jaar.
Na de eerste drie jaar is geen opzeggingsvergoeding meer verschuldigd.
Huurcontract van korte duur (maximaal 3 jaar)
De verhuurder kan het huurcontract nooit vroegtijdig opzeggen. Het huurcontract kan in dat geval alleen vroegtijdig worden beëindigd in onderling akkoord met de huurder.
Huurcontract van 9 jaar
Bij een huurcontract van 9 jaar kan de verhuurder het huurcontract wel vroegtijdig opzeggen, maar alleen in welbepaalde gevallen. Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen contracten gesloten vóór en na 1 januari 2019.
Contract gesloten vóór 1 januari 2019
Opzeg voor eigen gebruik:
wanneer de verhuurder de woning zelf wil bewonen of wil laten bewonen door familie (op elk ogenblik, maar voor familie in de derde graad ten vroegste tegen het einde van het derde jaar).- Opzeg wegens grondige renovatiewerken (tegen het einde van een driejarige periode).
- Opzeg zonder motief (tegen het einde van de eerste of tweede driejarige periode mits betaling van een vergoeding aan de huurder).
De verhuurder moet een opzeggingstermijn van 6 maanden respecteren. Aan elke opzeg zijn ook strikte voorwaarden verbonden. Meer details kan u terugvinden op pagina 22 en verder in de brochure Federale Huurwet.
Contract gesloten vanaf 1 januari 2019
Opzeg voor eigen gebruik:
wanneer de verhuurder de woning zelf wil bewonen of wil laten bewonen door familie (op elk ogenblik, maar voor familie ten vroegste tegen het einde van het derde jaar).- Opzeg wegens grondige renovatiewerken (op elk ogenblik, maar ten vroegste tegen het einde van het derde jaar).
- Opzeg zonder motief (tegen het einde van de eerste of tweede driejarige periode mits betaling van een vergoeding aan de huurder).
De verhuurder moet een opzeggingstermijn van 6 maanden respecteren. Aan elke opzeg zijn ook strikte voorwaarden verbonden. Meer details kan u terugvinden op pagina 43 en verder in de brochure het Vlaams Woninghuurdecreet.
Verlenging contract wegens buitengewone omstandigheden
In uitzonderlijke situaties kan het huurcontract toch nog tijdelijk worden verlengd, ook al is er correct opgezegd. Dit noemt men een verlenging van het contract wegens buitengewone omstandigheden. Dat kan bijvoorbeeld wanneer de huurder zich in een moeilijke persoonlijke situatie bevindt, zoals ernstige gezondheidsproblemen, of wanneer het niet lukt om tijdig een andere geschikte woonst te vinden, ondanks voldoende inspanningen.
De huurder moet deze verlenging uiterlijk één maand voor de vervaldag van de huur (= het einde van de opzeggingstermijn) aan de verhuurder vragen via een aangetekende brief.
Huurder en verhuurder kunnen het huurcontract beslissen in onderling overleg of het contract verlengd wordt en voor welke duur. Komen huurder en verhuurder niet tot een akkoord, dan kan de vrederechter hierover beslissen. Die zal rekening houden met de belangen van beide partijen.
Het huurcontract in onderling overleg beëindigen
Huurder en verhuurder kunnen het huurcontract steeds in onderling overleg beëindigen. Ze maken dan samen duidelijke afspraken, onder andere over de datum waarop het huurcontract eindigt en over praktische zaken zoals de overhandiging van de sleutels en de plaatsbeschrijving.
Het is belangrijk om dit onderling akkoord schriftelijk vast te leggen om latere discussies te vermijden. Bij beëindiging in onderling overleg kunnen nooit afspraken gemaakt worden die strenger zijn voor de huurder dan wat de huurwetgeving voorziet bij een normale opzegging.
Overlijden van de huurder of verhuurder
Het overlijden van de verhuurder heeft geen invloed op het huurcontract.
De huurovereenkomst blijft gewoon verder lopen. De erfgenamen nemen de rechten en plichten van de verhuurder over.
Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen contracten gesloten vóór en na 1 januari 2019.
Contracten gesloten vóór 1 januari 2019
Het overlijden van de huurder maakt geen einde aan het huurcontract.
De erfgenamen zetten het huurcontract verder of kunnen het huurcontract opzeggen, met een opzeggingstermijn van drie maanden.
Huurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019
Het huurcontract eindigt automatisch op het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder.
De erfgenamen moeten in dat geval:
- de huur betalen tot het einde van die periode, én
- een vergoeding van één maand huur betalen.
Binnen die twee maanden kunnen de erfgenamen ook laten weten dat ze het huurcontract willen voortzetten. In dat geval loopt de huurovereenkomst verder onder dezelfde voorwaarden.
Er is een verschil tussen contracten gesloten voor en na 1 januari 2019.
Contracten gesloten vóór 1 januari 2019
De verhuurder moet helaas een vrij ingewikkelde procedure volgen. Hij heeft de volgende opties:
- De verzegelingsprocedure
Deze procedure biedt een uitweg om de huurwoning snel vrij te maken. De verhuurder vraagt de vrederechter om ‘de voorwerpen van de nalatenschap te verzegelen’. Dat doet hij met een verzoekschrift of een mondelinge verklaring op de griffie van het Vredegerecht. De vrederechter gaat binnen vierentwintig uur na de vordering naar de huurwoning. Als hij vaststelt dat de aangetroffen goederen niet meer waard zijn dan 1.240 euro kan hij beslissen om niet te verzegelen. Hij laat de inboedel dan inventariseren en stelt een curator aan. De curator verkoopt de voorwerpen binnen 40 dagen nadat hij is aangesteld. De vrederechter kan die termijn verkorten.
Niet elke vrederechter zal de verzegelingsprocedure aanvaarden.
- Aanstelling gerechtelijk bewindvoerder
De voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg kan in uitzonderlijke situaties een gerechtelijk bewindvoerder aanstellen. Dat kan als de nalatenschap niet op de gewone manier kan worden afgehandeld en als er snel een oplossing nodig is. De voorzitter doet dat op basis van artikel 584 van het Gerechtelijk Wetboek. De voorzitter bepaalt ook wat de bewindvoerder mag doen. De bevoegdheden van de bewindvoerder kunnen dezelfde zijn als die van een curator.
- Algemene regeling voor onbeheerde nalatenschappen
Als de vorige stappen niets opleveren, kan de verhuurder de algemene regeling voor onbeheerde nalatenschappen volgen. Die procedure duurt lang en vraagt veel werk van de verhuurder. Ten vroegste drie maanden en veertig dagen na het overlijden kan de nalatenschap als onbeheerd worden beschouwd. De verhuurder kan dan aan de rechtbank van eerste aanleg vragen om een curator aan te stellen. Die curator maakt een boedelbeschrijving op en regelt daarna de volledige nalatenschap.
De verhuurder kan met de curator afspraken maken over het leegmaken van de woning. Wil hij ook het huurgeld vanaf het overlijden ontvangen? Dan zal de verhuurder bij de curator een schuldvordering moeten instellen. Zit er niet genoeg geld in de nalatenschap, dan krijgt de verhuurder geen vergoeding voor de achterstallige huur.
U vindt deze procedure terug in artikel 813 van het Burgerlijk Wetboek.
Contracten gesloten vanaf 1 januari 2019
Is de huurwoning twee maanden na het overlijden nog niet leeg? Dan kan de verhuurder de vrederechter vragen om een curator aan te stellen. De vrederechter gaat ter plaatse en maakt een boedelbeschrijving op. De curator kan daarna de woning laten leegmaken en de inboedel verkopen.
Veelgestelde vragen
Een huurcontract voor een woning (hoofdverblijfplaats) moet schriftelijk opgesteld worden en moet verplicht geregistreerd worden door de verhuurder, binnen de 2 maanden na de ondertekening van het huurcontract. Als de verhuurder het contract niet laat registreren, dan mag de huurder dat ook zelf doen.
Via MyMinfin kunt u nagaan of uw huurcontract al geregistreerd is (‘Mijn huurcontracten raadplegen’ in de rubriek ‘Mijn woning en mijn onroerende goederen’).
De huurder kan het contract beëindigen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Dit kan slechts tijdens de periode dat het huurcontract niet geregistreerd is.
De huurder moet wel zijn opzeg geven en het contract wordt dan beëindigd op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzeg werd gedaan (voor huurcontracten gesloten na 1 januari 2019) of onmiddellijk (voor huurcontracten gesloten voor 1 januari 2019).
Bij verkoop van de verhuurde woning wordt de koper de nieuwe verhuurder. Die nieuwe verhuurder kan:
- als het huurcontract gesloten is vóór 1 januari 2019:
het contract gemakkelijker opzeggen (binnen de 3 maanden na de akte van verkoop en met een opzeggingstermijn van 3 maanden). - als het huurcontract gesloten is na 1 januari 2019:
het contract enkel opzeggen volgens dezelfde regels als de vorige verhuurder (met een opzeggingstermijn van 6 maanden).
Er bestaan geen vormvereisten om een huurcontract op te zeggen. Je kan jouw huurcontract via een gewone brief, een e-mail, een sms of zelfs mondeling opzeggen.
Een aangetekende brief is dus niet verplicht (tenzij dit expliciet is opgenomen in het huurcontract), maar wel aangeraden om discussies te vermijden.
Als de huurovereenkomst beëindigd is, moet de huurder de huurwoning verlaten tegen het einde van de opzegtermijn. Weigert de huurder te vertrekken, ook na bemiddeling, dan mag de verhuurder de huurder niet zelf buiten zetten. Enkel na een vonnis tot uithuiszetting en via een gerechtsdeurwaarder kan een huurder gedwongen uit de huurwoning worden gezet.
De tegenpartij kan die dan per aangetekende brief aanmanen om dat toch nog te doen. Helpt dat niet? Dan zijn er verschillende stappen mogelijk om het probleem op te lossen.
De huurder of verhuurder kan niet zelf het contract stopzetten. Hij moet naar de vrederechter en kan de volgende beslissingen vragen:
- de tegenpartij verplichten om haar plichten na te komen
- de ontbinding van de huurovereenkomst
- een schadevergoeding
Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen contracten gesloten vóór en na 1 januari 2019.
Huurcontract is gesloten vóór 1 januari 2019
Nee, verkoop is geen geldige opzeggrond. De nieuwe eigenaar treedt in de rechten en plichten van de vorige eigenaar en neemt het bestaande huurcontract over. De nieuwe eigenaar kan wel opzeggen, maar enkel conform de bepalingen van de Woninghuurwet.
Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen een geregistreerd en een niet-geregistreerd contract.
- Indien de huurovereenkomst geregistreerd is, kan de nieuwe eigenaar enkel opzeggen in de volgende gevallen:
- voor eigen gebruik (op elk ogenblik)
- voor het uitvoeren van verbouwingswerken (bij het einde van een driejarige periode)
- zonder motief, mits het betalen van een vergoeding (bij het einde van een driejarige periode).
De verhuurder moet hierbij een opzeggingstermijn van 6 maanden respecteren.
- Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd is, kan de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst binnen de drie maanden na het verlijden van de authentieke akte opzeggen voor eigen gebruik, verbouwingswerken of zonder motief, maar met vergoeding, mits het in acht nemen van een opzeggingstermijn van 3 maanden.
Huurcontract is gesloten na 1 januari 2019
Nee, verkoop is geen geldige opzeggrond. De nieuwe eigenaar treedt in de rechten en plichten van de vorige eigenaar en neemt het bestaande huurcontract over. De nieuwe eigenaar kan wel opzeggen, maar enkel cfr de bepalingen van het Woninghuurdecreet:
- voor eigen gebruik (op elk ogenblik, maar voor familie ten vroegste tegen het einde van het derde jaar)
- voor het uitvoeren van verbouwingswerken (op elk ogenblik, maar ten vroegste tegen het einde van het derde jaar)
- zonder motief mits het betalen van een vergoeding (bij het einde van een driejarige periode).
De verhuurder moet hierbij een opzeggingstermijn van 6 maanden respecteren.
Wordt de woning tijdens de huurovereenkomst volledig vernield of onbruikbaar, zonder dat de huurder of verhuurder daarvoor schuld treft? Dan is de huurovereenkomst automatisch ontbonden. Is dat maar gedeeltelijk het geval, dan mag de huurder vragen om:
- de huurprijs te verlagen;
- de huur te ontbinden.
De verhuurder moet nooit een schadevergoeding betalen.
Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen contracten gesloten vóór en na 1 januari 2019
Huurcontract is gesloten vóór 1/1/2019
Voor huurcontracten gesloten vóór 1 januari 2019 gold er contractuele vrijheid. Partijen waren vrij om in hun huurcontract te bepalen welke kosten en lasten voor de huurder zijn. De verhuurder kon dus vragen dat de verwarmingsinstallatie bv jaarlijks en/of bij het einde van het huurcontract wordt nagezien.
De huurder is verplicht een kopie van het attest van onderhoud aan de verhuurder te bezorgen.
Huurcontract is gesloten vanaf 1/1/2019
Voor huurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019 is het onderhoud van de cv-installatie opgenomen in de lijst van kleine herstellingen ten laste van de huurder. Dit is de wettelijke onderhoudsplicht (tweejaarlijks nazicht voor een cv-installatie op gas, jaarlijks nazicht voor een cv-installatie op stookolie).
De verhuurder kan dus niet in het contract opnemen dat het nazicht van de verwarmingsinstallatie vaker (bv. jaarlijks, bij het einde van het contract, …) moet gebeuren dan wettelijk voorzien.
Als er op het einde van het contract nog een geldig attest voorligt, is het volgende onderhoud voor de nieuwe huurder, of voor de verhuurder, als er geen nieuwe huurder is.
Op het einde van de huurovereenkomst moet de huurder een attest voorleggen dat nog minstens de laatste dag van de huurovereenkomst geldig is.
Er zijn geen wettelijke bepalingen rond het bezoek van kandidaat-huurders en -kopers.
Als er in de huurovereenkomst niets over bezoek is opgenomen, moet er tussen verhuurder en huurder een regeling overeengekomen worden. De bezoekuren moeten redelijk zijn en er moet rekening gehouden worden met de privacy van de huurder. 2 tot 3 dagen per week beschikbaar zijn gedurende enkele uren wordt als redelijk beschouwd. De verhuurder mag zeker niet te pas en te onpas met bezoekers langskomen en ook niet wanneer de huurder niet thuis is, tenzij hij daarmee instemt. De verhuurder moet de overeengekomen bezoekuren respecteren.