Gevolgen van een ongeschikt- en onbewoonbaarheid

• de volle eigenaar
• de vruchtgebruiker
• de opstalhouder
• de erfpachter

Er is een heffingsplicht ten aanzien van de houder(s) van het zakelijk recht voor de woningen op VIVOO. Dat is ofwel een Vlaamse heffing ofwel een gemeentelijke heffing. Via de kaart op geopunt(opent in nieuw venster) kunt u nagaan of uw gemeente een eigen heffingsreglement heeft.

Als er geen gemeentelijke heffing is en de woning na een jaar nog steeds in VIVOO staat, zult u als eigenaar vanaf dan jaarlijks een Vlaamse heffing moeten betalen, tenzij de inventarisbeheerder u een vrijstelling of opschorting van de heffing heeft toegekend. Met dit aanvraagformulier(PDF bestand opent in nieuw venster) kunt u een vrijstelling of opschorting van de heffing aanvragen.

Het basisbedrag van de Vlaamse heffing is een forfaitair bedrag van 1.100 euro en wordt jaarlijks aangepast aan de spilindex van de consumentenprijzen. Op de pagina ‘berekening van de heffing op ongeschikte en onbewoonbare woningen’ kunt u nagaan hoeveel de Vlaamse heffing precies bedraagt.

Hebben meerdere personen een zakelijk recht op de woning, dan is elk van hen hoofdelijk verplicht de verschuldigde heffing te betalen. Dit betekent dat een van hen verplicht kan worden om het volledige bedrag van de heffing te betalen. De inventarisbeheerder brengt elke mede-eigenaar op de hoogte van de opname van de woning in de inventaris. Als u een Vlaamse heffing moet betalen, zal de Vlaamse belastingdienst aan elke mede-eigenaar een aanslagbiljet sturen, waarin ook alle mede-eigenaars zijn opgenomen.

Als u de woning verkoopt, maakt u binnen 30 dagen na de eigendomsoverdracht (datum van het verlijden van de notariële akte) het formulier kennisgeving overdracht zakelijk recht(Word bestand) van een geïnventariseerd pand over aan de inventarisbeheerder. De koper wordt dan de belastingplichtige. Als de kennisgeving van de eigendomsoverdracht aan de inventarisbeheerder niet tijdig gebeurt, dan blijft u als verkoper van een geïnventariseerd pand toch nog belastingplichtig voor de eerstvolgende heffing na de verkoop, ook al ben u op dat moment geen eigenaar meer.

Er rust een recht van voorkoop op elke geïnventariseerde woning. Dat betekent dat bepaalde besturen (de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de sociale huisvestingsmaatschappij, de gemeente, het OCMW en eventueel ook Vlabinvest in de gemeenten in de Vlaamse rand rond Brussel) het recht hebben om bij een geplande verkoop de woning aan te kopen tegen de afgesproken prijs.

Onder bepaalde voorwaarden kan er na een bepaalde periode ook een sociaal beheersrecht op uw woning worden ingesteld.

Het sociaal beheer geeft de gemeente het recht om woningen te renoveren en te verhuren als sociale huurwoning, als ze minstens twee jaar zijn opgenomen in:

• het leegstandsregister of
• de inventaris van ongeschikte- en onbewoonbare woningen of
• het register van verwaarloosde woningen of gebouwen,

De gemeente neemt het beheer over de woning dan tijdelijk af van de eigenaar voor herstel en sociale verhuring. Dit kan enkel als de houder zakelijk recht niet zelf in de woning woont. De eigenaar behoudt wel het eigendomsrecht maar verliest tijdelijk het genotsrecht en het recht om de woning te beheren. De gemeente heeft strikt genomen geen instemming van de houder zakelijk recht nodig om een woning in sociaal beheer te nemen. Het spreekt voor zich dat de gemeente wel eerst de houder zakelijk recht informeert en hem de kans geeft alsnog de woning te renoveren of andere alternatieven voor te stellen.

Een woning wordt voor minstens negen jaar in sociaal beheer genomen. De gemeente zal de woning, na de nodige werken, sociaal verhuren. Als negen jaar niet volstaan om de kosten van de renovatie, van de jaarlijkse vergoeding aan de houder zakelijk recht en van de normale beheerskosten te recupereren wordt de termijn verlengd tot de kosten zijn terugverdiend.

Belangrijk: het verhuren of ter beschikking/te huur stellen van een ongeschikte of onbewoonbare woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete en/of gevangenisstraf.

Om uw woning uit VIVOO te laten schrappen, hebt u drie mogelijkheden:

• Als u de gebreken hebt hersteld, vraagt u bij de burgemeester zo snel mogelijk een conformiteitsattest aan. U bezorgt Wonen in Vlaanderen een kopie van dit attest.
• Als de woning gesloopt werd of een andere bestemming heeft gekregen, vraagt u aan de gemeente om een opheffingsbesluit op te maken. U bezorgt Wonen in Vlaanderen een kopie van dit besluit.
• Als u de gebreken hebt hersteld en er rust een herstelvordering op de woning, vraagt u een hercontrole aan bij de wooninspecteur. Als blijkt dat er geen gebreken van categorie II of III meer zijn, zal de wooninspecteur een PV van uitvoering afleveren. Wonen in Vlaanderen krijgt automatisch een kopie van dit PV.

Als de burgemeester beslist om de bewoners omwille van de ernst van de gebreken te herhuisvesten kan hij de kosten hiervan terug te vorderen bij de eigenaar. Over welke kosten gaat het dan?

• de kosten voor de ontruiming van de woning (verhuisploeg, klusjesmannen, politiemensen die de ontruiming begeleiden,...)
• de transport- en/of opslagkosten voor het meubilaire en de goederen van de bewoners
• de installatiekosten voor de nieuw te betrekken woning (aansluiting nutsvoorzieningen, kleine noodzakelijke werken)

De burgemeester (of in beroep de minister) kan bij onbewoonbaarheid beslissen dat u de woning moet verlaten. Hij zal dit dan in zijn besluit vermelden.

Bij acuut gevaar kan de burgemeester bevelen om de woning te ontruimen. De wooninspectie kan in het kader van de strafrechtelijke procedure een woning laten verzegelen. De burgemeester heeft deze mogelijkheid ook. In deze gevallen moet de huurder (eventueel tijdelijk) verhuizen naar een andere woning. De gemeente (of het OCMW) zal de huurder in dat geval helpen bij het vinden van een andere, geschikte huurwoning.

Noch de burgemeester, noch de minister beoordelen wie verantwoordelijk is voor de gebreken. Een ongeschikt- of onbewoonbaarheid betekent dus niet dat het huurcontract is ontbonden of dat u als huurder recht hebt op een schadevergoeding. U mag ook niet zomaar stoppen met het betalen van het huurgeld.

Behalve in de situatie waarin de woning volledig is tenietgegaan door overmacht (bv. door brand), moet u als huurder naar de vrederechter voor een ontbinding (beëindiging) van het huurcontract. Het is natuurlijk altijd beter om het huurcontract in onderling overleg met de verhuurder te beëindigen.

U kunt ook met het besluit ongeschikt-, onbewoonbaarheid naar de vrederechter gaan om een verminderde huurprijs af te dwingen of een deel van de huurgelden terug te vorderen. De vrederechter kan tussenkomen als er onenigheid is over wie de herstellingen aan de woning moet uitvoeren.

De burgemeester zal in zijn begeleidende brief bij het besluit ongeschikt- of onbewoonbaarheid aangeven of u op basis van het resultaat van het conformiteitsonderzoek recht heeft op voorrang bij de toewijzing van een sociale huurwoning. Als dit zo is, moet u ook nog wel aan de volgende voorwaarden voldoen:

• uw woning heeft nog niet eerder aanleiding gegeven tot voorrang;
• u voldoet aan alle inschrijvings- en toewijzingsvoorwaarden uit het sociaal huurbesluit;
• u bewoonde de woning op het ogenblik van het conformiteitsonderzoek of besluit al minstens zes maanden als hoofdverblijfplaats;

Opgelet:

De sociale huisvestingsmaatschappij kan de voorrang alleen toekennen als u zich binnen 2 maanden na de kennisgeving van het besluit bij de sociale huisvestingsmaatschappij(en) in uw gemeente heeft laten inschrijven in het wachtregister.

Als de burgemeester de woning onbewoonbaar verklaart op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, geldt als bijkomende voorwaarde dat de burgemeester in zijn onbewoonbaarheidsbesluit het stopzetten van de bewoning beveelt.

Naast de sociale huisvestingsmaatschappijen verhuren ook de sociale verhuurkantoren (SVK’s) woningen aan een lagere huurprijs. De toewijzing van deze woningen gebeurt op basis van een puntensysteem. Wonen in een ongeschikte, onbewoonbare of overbewoonde woning geeft omwille van de verhoogde “woonnood” recht op een aantal punten. Voor meer informatie hierover kunt u terecht bij het SVK van uw gemeente.

Als uw woning overbewoond of onbewoonbaar (zowel op basis van conformiteitsonderzoek Vlaamse Wooncode als op basis van besluit Nieuwe Gemeentewet) is bevonden en u verhuist naar een conforme woning, kunt u in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in de huurprijs, beter gekend als huursubsidie. U moet dan wel voldoen aan de inkomens- en eigendomsvoorwaarde.

Als uw woning enkel ongeschikt is, dan is het recht op huursubsidie afhankelijk van de vastgestelde gebreken. De burgemeester zal bij de kennisgeving van zijn beslissing aangeven of u hieraan voldoet.