Gedaan met laden. U bevindt zich op: Definitie gebouweenheid Welk EPC moet opgemaakt worden?

Definitie gebouweenheid

Een gebouweenheid is de kleinste eenheid binnen een gebouw die geschikt is voor woon-, bedrijfsmatige, of recreatieve doeleinden en die ontsloten wordt via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde circulatieruimte. Een gebouweenheid is in functioneel opzicht zelfstandig.

Een gebruiksdoel wordt gebruikt om een eenheid of samenhang van gebruik aan te geven voor een ruimte. Dit relateert naar de definitie van een gebouweenheid waar sprake is van woon-, bedrijfsmatige, of recreatieve doeleinden.

Het VEKA gebruikt de definitie van gebouweenheid die opgemaakt werd door Digitaal Vlaanderen, in samenspraak met lokale en Vlaamse overheden. Digitaal Vlaanderen is verantwoordelijk voor de coördinatie van de aanmaak van gegevens in het GRAR, gebouwen- en adressenregister (waaronder gebouweenheden), de kwaliteitscontrole op de gegevenstoevoer en het (her)gebruik van gegevens uit de registers. Deze pagina licht de belangrijkste punten van deze definitie toe.

Uitgebreide uitleg en voorbeelden over de definitie van een gebouweenheid vindt u terug in het document ‘Afbakening gebouweenheden’ van Digitaal Vlaanderen.(PDF bestand opent in nieuw venster)

Voorwaarden/Beslissingsboom

Een gebouweenheid

  1. is één of meerdere binnenruimten gelegen in een gebouw
  2. wordt ontsloten via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde circulatieruimte.
    • Of een circulatieruimte ‘gedeelde’ is of niet, zal afhangen van het gebruiksdoel ‘wonen’ of ‘niet wonen’.
  3. is groot genoeg en toegankelijk voor het uitoefenen van het gebruiksdoel en beschikt over de basisvoorzieningen.
    • Hierbij moet ook gekeken worden naar samenhangend gebruik en de aanwezigheid van tussendeuren
  4. is functioneel zelfstandig.

Deze voorwaarden worden hieronder na de aandachtspunten in detail besproken.

Aandachtspunten
  • Bij de identificatie van een gebouweenheid wordt altijd de feitelijke situatie beoordeeld. De feitelijke situatie kan afwijken van de vergunde situatie. Hierdoor kan een correctie nodig zijn om de reeds aangemaakte eenheden af te stemmen op de werkelijkheid. De feitelijke situatie is de meest realistische toestand die kan vastgesteld worden, waarbij een vaststelling op terrein voorrang heeft op een vaststelling op plan.
  • Het apart verhuren of verkopen van een gebouwdeel betekent niet noodzakelijk dat dit gebouwdeel altijd een aparte gebouweenheid vormt.
  • Niet elk (losstaand) gebouw bevat ook noodzakelijk een gebouweenheid. Zo kan een gebouw nul, één of meerdere gebouweenheden omvatten.
  • Gaat het niet om een aparte gebouweenheid, dan kan en mag er sowieso geen apart EPC voor opgemaakt worden.

1. Ruimte(n) binnen één gebouw

Betreft de ruimte één of meerdere binnenruimten die binnen één gebouw gelegen zijn?

  • De ruimten van een gebouweenheid bevinden zich steeds binnen één gebouw (uitzondering zie bij criterium 3: gebruiksdoel en basisvoorzieningen)

  • Een ruimte kan maar tot één gebouweenheid behoren.

  • Een ruimte dient omsloten te zijn door wanden, dichte plafond- of dakconstructie en vloerconstructie. Oneigenlijke openingen (renovatie, schade door storm, ongeval, brand… ) worden niet meegenomen in de afbakening.

2. Eigen afsluitbare toegang?

Gebouweenheden beschikken over een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde circulatieruimte.

  • Van zodra een deur of poort die als toegang kan dienen aanwezig is, is de eenheid ‘afsluitbaar’. De aanwezigheid van een slot, badgelezer… heeft hier geen invloed op.
  • Er wordt gekeken naar de hoofdingang: nooduitgangen of toegangsdeuren enkel voor logistiek gebruik worden niet beschouwd als eigen afsluitbare toegang.

Een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg of een erf is duidelijk, beide zijn vanaf een buitenomgeving. Voor de afsluitbare toegang vanaf een gedeelde circulatieruimte maakt Digitaal Vlaanderen onderscheid tussen een ‘gedeelde circulatieruimte’ en ‘geen gedeelde circulatieruimte’. Hierna zal dit onderscheid toegelicht worden.

Volgens het derde criterium (gebruiksdoel en basisvoorzieningen) zal de eenheid niet aanzien worden als een aparte gebouweenheid door samenhangend gebruik, bijvoorbeeld door aanwezigheid van een tussendeur, ook al beschikt die over een eigen afsluitbare toegang. De voorwaarden en voorbeelden hiervoor worden verder uitgelegd in dat deel.

‘Gedeelde’ of ‘geen gedeelde’ circulatieruimte?

Een ‘gedeelde’ circulatieruimte

  • is een gedeelde ruimte binnen een gebouw die toegang geeft tot andere gebouweenheden.
  • heeft geen gebruiksdoel en dient enkel voor verbinding tussen de gebouweenheden.
  • maakt hierdoor deel uit van het gemeenschappelijke deel.
  • een circulatieruimte kan dus enkel tot een gebouweenheid behoren, indien:
    • het gebouw slechts één gebouweenheid heeft
    • de gebouweenheid wordt aanzien als collectief wonen ook al zijn er andere gebouweenheden binnen het gebouw (zie voorbeelden hieronder)
    • bij gebruiksdoel ‘niet-wonen’ wordt aangenomen dat de circulatieruimte, ‘geen gedeelde’ circulatieruimte is

Een ‘geen gedeelde’ circulatieruimte

  • is een ruimte binnen een gebouweenheid die toegang heeft tot de andere (gedeelde) ruimten binnen de gebouweenheid.
  • maakt deel uit van de gebouweenheid.

Een gedeelde circulatieruimte tussen gebouweenheden met gebruiksdoel ‘wonen’ blijft een gedeelde circulatieruimte, ook als deze gebruikt wordt om een exclusieve/privatieve basisvoorziening van de gebouweenheden te bereiken.

De volgende uitzondering is enkel van toepassing op circulatieruimten met gebruiksdoel ‘niet-wonen’: als een (gedeelde) basisvoorziening zoals een toilet of een keuken uitkomt op een circulatieruimte wordt deze niet meer aanzien als gedeelde circulatieruimte.

Dit heeft invloed op alle eenheden die alleen een afsluitbare toegang hebben via deze ‘geen gedeelde circulatieruimte’. Het begrip ‘eigen afsluitbare toegang’ is dus niet meer van toepassing als de eenheid alleen op een ‘geen gedeelde circulatieruimte’ uitkomt.

Voorbeelden ‘gedeelde’ circulatieruimte bij gebruiksdoel: ‘wonen’

Voorbeelden ‘gedeelde’ of ‘geen gedeelde’ circulatie bij gebruiksdoel: ‘niet wonen’

Waarom worden circulatieruimtes anders bekeken in residentiële en niet-residentiële gebouwen?

De definitie van een gebouweenheid is tot stand gekomen in samenspraak met verschillende partijen, waaronder VEKA, Wonen in Vlaanderen, de gemeenten..., onder leiding van Digitaal Vlaanderen. Voor de bepaling van de woonkwaliteit, werd er gestreefd om elke bewoonbare entiteit zo veel mogelijk als aparte gebouweenheid te zien. Elke entiteit die over privatieve basisvoorzieningen beschikt, zal dus een aparte gebouweenheid vormen, ook als er een gemeenschappelijke gang gebruikt moet worden om deze te bereiken.

Om te vermijden dat in niet-residentiële gebouwen, zoals kantoorgebouwen of commerciële centra, elk kantoor of elke winkelruimte een aparte gebouweenheid zou vormen, worden circulatieruimtes die gebruikt worden om basisvoorzieningen van niet-residentiële functies te bereiken, wel als niet-gedeeld beschouwd.

3. Gebruiksdoel en basisvoorzieningen?

De ruimten binnen een gebouweenheid

  • hebben een samenhangend gebruik
  • zijn groot genoeg en toegankelijk voor het uitoefenen van het gebruiksdoel
  • beschikken over de vereiste basisvoorzieningen.

De aanwezigheid van een tussendeur, een binnendeur tussen 2 ruimten, die geen gedeelde circulatieruimte is, is een bewijs van samenhangend gebruik. Een evacuatiedeur (een deur tussen ruimtes die enkel bedoeld is voor evacuatie) wordt niet aanzien als tussendeur.

Afhankelijk van het gebruiksdoel moeten de basisvoorzieningen aanwezig zijn in de ruimten van het gebouw of toegankelijk zijn op het terrein.

Voor een gebouweenheid met gebruiksdoel ‘wonen’: Een exclusieve basisvoorziening mag bereikbaar zijn via een gedeelde circulatieruimte.

Uitzondering: een gebouweenheid met gebruiksdoel wonen of verblijfsrecreatie mist één basisvoorziening

Gebouweenheden met gebruiksdoel wonen of verblijfsrecreatie missen soms enkele basisvoorzieningen. Hierdoor kan niet aan criterium 3 worden voldaan. Als uitzondering op criterium 3 is het toegelaten om in deze cases toch een gebouweenheid aan te maken op basis van volgende definitie:

  • Een gebouweenheid mag toegekend worden aan een gebouw indien het gebouw maximaal één basisvoorziening mist.
  • Dit is bovendien enkel van toepassing op gebouwen met het gebruiksdoel wonen of verblijfsrecreatie, en er kan maximaal één gebouweenheid aan dit gebouw toegekend worden in zijn totaliteit.
  • De missende basisvoorziening moet als duurzame constructie op het betreffende terrein aanwezig zijn en exclusief gebruikt kunnen worden door de betreffende gebouweenheid.
Exclusief gebruik van basisvoorzieningen

Een gebouweenheid maakt exclusief gebruik van een specifieke basisvoorziening. Ruimtes die gebruik maken van een gedeelde basisvoorziening, zullen geen aparte, maar samen één gebouweenheid vormen. Zo wordt er vermeden dat kantoren (bijvoorbeeld flex kantoren) zonder eigen toilet of keuken of winkelruimtes (bijvoorbeeld pop-up stores) zonder eigen toilet als aparte gebouweenheid worden ingedeeld.

4. Functioneel zelfstandig?

De ruimte moet functioneel zelfstandig zijn. Dit betekent dat de eenheid functioneel blijft ook als andere ruimtes verdwijnen of een ander gebruiksdoel krijgen.

Een klassiek voorbeeld is een eengezinswoning met een garage heeft in een ander gebouw. De garage dient exclusief als ondersteuning aan het gebruiksdoel wonen van de eengezinswoning en heeft geen eigen gebruiksdoel. Deze ruimte zal dan geen zelfstandige functie kunnen uitoefenen en vormt dus geen gebouweenheid.

Andere voorbeelden zijn fietsenstallingen, opslagplaatsen, loodsen… die enkel ter ondersteuning dienen van een andere gebouweenheid.

Deze functionele zelfstandigheid kan veranderen in tijd. Als een garage bijvoorbeeld een ander gebruiksdoel krijgt (bv. wordt ingericht als een industrieel bedrijf) zal deze functioneel zelfstandig worden en zijn ondersteunende functie aan het gebruiksdoel wonen van de eengezinswoning verliezen.

Gebouwenregister

Een EPC kan slechts opgemaakt worden voor een gebouweenheid als de eenheid beschikbaar is in het Gebouwenregister. Er moet dus steeds gecontroleerd worden of het Gebouwenregister strookt met de werkelijkheid, anders kan het EPC niet of niet correct opgemaakt worden.