Ik ben gelast met het verlijden van de verkoopakte van een volledig afgewerkte nieuwbouwwoning. Dient een EPC Bouw aanwezig te zijn bij de notariële akte ?

• Wanneer een nieuwbouw woning of niet-residentiële eenheid verkocht of verhuurd wordt vooraleer de EPB-aangifte (en dus ook het EPC Bouw) is opgemaakt, moet de verkoper/verhuurder binnen de 12 maanden na ingebruikname van het gebouw, het EPC Bouw alsnog bezorgen aan de koper of huurder.
  Ter info: de periode werd verlengd van 6 naar 12 maanden voor aangiftes ingediend vanaf 24/12/2018.

Een EPC moet aanwezig zijn vanaf het te koop of te huur stellen. Als er ontbrekende gegevens zijn in het Gebouwenregister (bijvoorbeeld een busnummer), dan kan het EPC niet opgemaakt worden. De energiedeskundige dient tijdig een melding in bij het VEKA, die de melding evalueert. Is de melding ontvankelijk, contacteert het VEKA op haar beurt de gemeente die dan het nodige doet. Zolang de ontbrekende gegevens niet zijn toegekend, kan er geen EPC opgemaakt worden. Mag het pand reeds te huur of te koop gezet worden of mag een vervallen EPC gebruikt worden bij het te koop of te huur zetten?

• Conform artikel 11.2.1, §3 van het Energiedecreet moet elke verkoper of verhuurder, alsook zijn opdrachthouder, lasthebber of gevolmachtigde, het op het energieprestatiecertificaat vermelde kengetal of label alsmede de unieke code van het energieprestatiecertificaat of het adres van het gebouw vermelden in alle commerciële advertenties die hij maakt voor de verkoop of verhuur van een gebouw, dat conform § 1 over een energieprestatiecertificaat dient te beschikken. Hierop zijn geen decretale uitzonderingen voorzien.
  Er mogen geen gegevens uit een vervallen EPC gebruikt worden in de advertentie.
  
• Overmacht vormt een algemeen rechtsbeginsel dat ervoor zorgt dat een uitzondering op de geldende regels toegelaten kan worden. Overmacht wordt gekenmerkt door twee elementen. Enerzijds het objectieve bestanddeel van een welbepaalde buitengewone gebeurtenis, waarop degene die er beroep op doet geen invloed heeft gehad, en, anderzijds, het subjectieve bestanddeel dat als een plicht van voorzichtigheid en nauwkeurigheid kan worden omschreven. In casu dient te worden bewezen dat:
  • het voorval waarop men zich beroept niet te wijten is aan eigen fout of aan een derde voor wie men instaat;
  • het voorval een plots karakter kent;
  • men in de onmogelijkheid was in te grijpen om het voorval te vermijden of desondanks het voorval de verplichting onder het weze zwaardere omstandigheden uit te voeren. Aldus moet het voorval de nakoming van de verplichting (i.e. het adverteren van een geldig EPC) volstrekt onmogelijk maken.
    
    Het feit dat een gebouw niet is toegevoegd of foutief werd toegevoegd in het Gebouwenregister, maakt het onmogelijk om een geldig EPC op te stellen. In dat opzicht maakt het ontbreken van de gebouweenheid in het register een overmachtssituatie uit.
    Indien handhaving opgestart zou worden opgestart omwille van het niet-adverteren van een geldig EPC, dan kan bewijs (melding aan de bevoegde instantie) van deze overmachtssituatie worden voorgelegd.

Goed om te weten

• Men wordt wel geacht om dit zo snel mogelijk te melden aan het VEKA of de betrokken gemeente, zodat de nodige handelingen uitgevoerd kunnen worden om de gebouweenheid toe te voegen in het Gebouwenregister. Als men nalaat dit te melden, dan is het voorval wel te wijten aan een eigen fout en kan er geen beroep worden gedaan op overmacht. Het VEKA kan in kader van handhaving hiervan bewijs opvragen.
• De uitzondering op de geldende regels geldt enkel zolang de overmachtssituatie van toepassing is. Van zodra een gebouweenheid is toegevoegd en men een geldig EPC kan opstellen, kan een uitzondering op de advertentieplicht niet langer aanvaard worden.
• Overmacht kan enkel ingeroepen worden als de feitelijke situatie conform de vergunde situatie is.

Kan of wil de eigenaar (verkoper of verhuurder) van een woning of kleine niet-residentiële eenheid geen EPC voorleggen? Dan meldt u dit aan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap.

• Gaat het over een nieuw huurcontract? Het EPC is sinds 2009 verplicht bij nieuwe huurcontracten. Dus als u al een huurcontract had en u bleef wonen in dezelfde woning, is dit niet nodig.
• Als het gaat om een verkoop van een woning na 1 september 2008 of om de verkoop van een niet-residentiële eenheid, dan moet de eigenaar een EPC kunnen voorleggen.

• Let wel: gaat het om nieuwbouw of gelijkgesteld en is deze EPB-plichtig, dan zal het EPC Bouw pas beschikbaar zijn bij het indienen van de EPB-aangifte (binnen de 12 maanden na ingebruikname of beëindigen van de werken). In tussentijd moet er geen nieuw EPC opgemaakt worden. Zodra de EPB-aangifte is ingediend, moet (een kopie van) het EPC Bouw aan de nieuwe eigenaar of huurder overgemaakt worden.

• Ter info: voor het EPC van de Gemeenschappelijke Delen voor nieuwbouwappartementen geldt dat dit EPC GD pas uiterlijk 10 jaar en 1 maand na het krijgen van de stedenbouwkundige of omgevingsvergunning beschikbaar moet zijn. Het volledige gebouw moet ‘nieuwbouw’ zijn. Appartementsgebouwen en individuele appartementen die een ingrijpende energetische renovatie (IER) hebben ondergaan, vallen niet onder ‘nieuwbouw’.

U moet de afwezigheid van een EPC melden via het ‘Klachtenformulier over het EPC bij verkoop of verhuur van woongebouwen’:

Bij het versturen via mail krijgt u een ontvangstbevestiging van uw bericht met een referentienummer (VEKA-XXXXXX).

Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap neemt elke klacht serieus en zal bij een correcte melding:

• controleren in de Energieprestatiedatabank of er effectief een EPC opgemaakt is voor de woning en
• eventueel contact opnemen met de eigenaar.

Als de woning of kleine niet-residentiële eenheid nog steeds te koop of te huur staat en er is nog geen EPC aanwezig, dan kan de eigenaar (verkoper of verhuurder) een boete krijgen van 500 tot 5.000 euro.

Meer info over de procedure, zie: Klacht over een EPC.

Als de notaris merkt dat er bij het verlijden van de akte geen EPC beschikbaar is voor de bewuste gebouweenheid, brengt deze het VEKA hiervan op de hoogte.

Een klacht over een energiedeskundige, het niet ontvangen van een EPC, vastgestelde fouten in een EPC of een foutieve advertentie kan men melden aan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA).

Meer info over de procedure? Zie: Klacht over een EPC.