EPC Residentieel en Klein Niet-Residentieel

Wordt een woning, appartement, collectief woongebouw of kleine niet-residentiële eenheid (winkel, kantoor, medische praktijk, kinderopvang,..) te koop (of een ander type overdracht) of te huur aangeboden, dan is een EPC nodig.

Dat brengt een aantal taken en verantwoordelijkheden met zich mee voor de verschillende partijen.

Wie doet wat?
    • Stap 1

      Aanwezigheid van het EPC

      • Een EPC moet aanwezig zijn uiterlijk vanaf het moment dat een woning, appartement of kleine niet-residentiële eenheid te koop of te huur wordt aangeboden.
      • De eigenaar (verkoper) stelt tijdig een erkende energiedeskundige type A aan om het EPC te laten opmaken. Het is aan te raden om verschillende energiedeskundigen type A te contacteren voor een offerte aangezien er door de overheid geen vaste prijs opgelegd wordt.
    • Stap 2

      Opmaak van het EPC

      • Bij het opstellen van een EPC komt heel wat werk kijken en dit vraagt de nodige tijd van de energiedeskundige, zowel voor, tijdens als na het plaatsbezoek. Soms is een vooronderzoek nodig om te bepalen welk EPC vereist is.
      • Er kan geen EPC opgesteld worden zonder plaatsbezoek.
      • De eigenaar kan voorafgaand het plaatsbezoek de nodige documenten (bewijsstukken) verzamelen die de energiedeskundige kan gebruiken bij de opmaak van het EPC, zoals facturen van energiebesparende werken. Als er geen documenten voorhanden zijn die als bewijsstuk bij de opmaak van het EPC kunnen gebruikt worden, wordt gerekend met vastgelegde standaardwaarden, waardoor het EPC meestal minder goed scoort.
      • Op de aanstiplijst(PDF bestand opent in nieuw venster) staan alle documenten vermeld die mogelijks als bewijsstuk kunnen gebruikt worden. Zowel de eigenaar als de energiedeskundige ondertekenen deze aanstiplijst. Niet alle documenten worden aanvaard als bewijsstuk. De voorwaarden zijn vastgelegd in het inspectieprotocol dat door de energiedeskundige strikt moet gevolgd worden.
      • De eigenaar zorgt ook voor toegang tot alle ruimten van de eenheid waarvoor een EPC moet opgemaakt worden.

      Een geldig EPC is gehandtekend door de energiedeskundige.

    • Stap 3

      Adverteren en EPC tonen aan (potentiële) kopers en huurders

      • Bij het te koop of te huur aanbieden van een residentiële of kleine niet-residentiële eenheid, moeten de juiste gegevens uit het EPC gepubliceerd worden. Meldingen als ‘EPC in aanvraag’ of ‘EPC in opmaak’ zijn niet toegelaten.
        Het VEKA voert controles uit om na te gaan of de juiste gegevens vermeld worden. Wie dat niet doet, riskeert een boete.
      • Iedereen die een (klein niet-)residentieel gebouw met slechte energieprestatie (label E of F) in volle eigendom notarieel overdraagt of hierop een opstalrecht of erfpachtrecht vestigt of overdraagt, moet in de hieraan verbonden publiciteit ook vermelden dat er een renovatieverplichting op het gebouw rust. Zie Renovatieverplichting voor residentiële gebouwen en Verplichtingen voor kleine niet-residentiële gebouwen.
      • De verkoper/verhuurder legt het EPC voor aan de (potentiële) kopers/huurders.
      • Is er ook een EPC Gemeenschappelijke Delen van een appartementsgebouw aanwezig, dan legt de verkoper/verhuurder ook dit EPC voor.
    • Stap 4

      Overdracht van het EPC

      • Bij verkoop wordt het geldig EPC aan de nieuwe eigenaar overgedragen.
      • De notaris is verplicht na te gaan of er een geldig EPC aanwezig is bij de ondertekening van de akte.
        Het VEKA handhaaft op de aanwezigheid van het EPC. Is er geen EPC aanwezig, dan riskeert de eigenaar-verkoper een boete.
      • Is er een EPC Gemeenschappelijke Delen van een appartementsgebouw aanwezig, dan wordt dit eveneens overgedragen.
      • Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst wordt een kopie van het geldig EPC aan de huurder ter beschikking gesteld. Is er een EPC Gemeenschappelijke Delen van een appartementsgebouw aanwezig, dan wordt ook hiervan een kopie overgedragen.
    • Stap 1

      Informeren

      • Voorafgaand informeert de energiedeskundige type A de eigenaar over het verloop van het plaatsbezoek en het belang van bewijsstukken bij de opmaak van het EPC.
      • Door de eigenaar overgedragen documenten moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen om als bewijsstuk aanvaard te worden. Zo moeten het volledige adres, de datum en de auteur worden vermeld. Om discussies tussen de eigenaar en de energiedeskundige te vermijden, wordt de aanstiplijst met ontvangen documenten ondertekend door beide partijen.
      • De energiedeskundige informeert de eigenaar ook over de mogelijkheid om informatie over het verbruik op het EPC te vermelden. Dit gebeurt aan de hand van facturen of de jaarlijkse afrekening.
    • Stap 2

      Vooronderzoek en plaatsbezoek

      • De energiedeskundige type A moet ter plaatse langskomen om de woning of de kleine niet-residentiële eenheid te inspecteren en kijkt daarbij naar het dak, de muren, de vloer, de ramen, de deuren, de gebruikte isolatiematerialen, de verwarmingsinstallatie ….
      • Soms kan een vooronderzoek nodig zijn om te zien of een EPC nodig is of om te bepalen hoeveel en welke types EPC’s moet opgemaakt worden. Maak hierover duidelijke afspraken.
    • Stap 3

      Opmaak van het EPC

      • Bij de opmaak van het EPC moet de energiedeskundige het inspectieprotocol volgen. De energiedeskundige moet het EPC waarheidsgetrouw opmaken en gaat hierbij uit van de feitelijke toestand. Met geplande werken mag geen rekening gehouden worden.
      • Het berekenen van het EPC gebeurt met behulp van de certificatiesoftware die door het VEKA ter beschikking wordt gesteld. Er kan een proef-EPC aangemaakt worden. Dit EPC is geen geldig EPC.
      • Na indienen in de Energieprestatiedatabank wordt het EPC afgedrukt en ondertekend door de energiedeskundige. Zonder handtekening van de energiedeskundige is het EPC niet geldig.
    • Stap 4

      Na de opmaak van het EPC

      • De energiedeskundige houdt het projectdossier met de bewijsstukken en verzamelde informatie van het inspectiebezoek gedurende 10 jaar bij.
        Het VEKA controleert de kwaliteit van EPC’s. Bij een controle moet een energiedeskundige het projectdossier overmaken.
      • Eenmaal het EPC definitief is ingediend, kunnen er ontelbare simulaties worden uitgevoerd. Dankzij deze functionaliteit kunnen er verschillende renovatiescenario’s vergeleken worden en kan telkens een indicatief eindlabel berekend worden zonder de originele data te overschrijven.
    • Stap 1

      Informeren

      • Makelaars kunnen (ver)huurders en (ver)kopers informeren over de inhoud en verplichting van het EPC. Ze kunnen hiervoor gebruik maken van de publicaties die het VEKA ter beschikking stelt.
    • Stap 2

      Adverteren en EPC tonen aan (potentiële) kopers en huurders

      • Bij het te koop of te huur aanbieden van een residentiële of kleine niet-residentiële eenheid, moeten de juiste gegevens uit het EPC gepubliceerd worden. Meldingen als ‘EPC in opmaak’ zijn niet toegelaten.
        Het VEKA voert controles uit om na te gaan of de juiste gegevens vermeld worden. Wie dat niet doet, riskeert een boete.
      • Iedereen die een (klein niet-)residentieel gebouw met slechte energieprestatie (label E of F) in volle eigendom notarieel overdraagt of hierop een opstalrecht of erfpachtrecht vestigt of overdraagt, moet in de hieraan verbonden publiciteit ook vermelden dat er een renovatieverplichting op het gebouw rust. Zie Renovatieverplichting voor residentiële gebouwen en Verplichtingen voor kleine niet-residentiële gebouwen.
      • Het EPC wordt voorgelegd aan de (potentiële) kopers/huurders.
      • Is er ook een EPC Gemeenschappelijke Delen van een appartementsgebouw aanwezig, dan wordt ook dit EPC voorgelegd.
    • Stap 3

      Overdracht van het EPC bij verhuur

      • Bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst wordt een kopie van het geldig EPC aan de huurder ter beschikking gesteld.
      • Is er een EPC Gemeenschappelijke Delen van een appartementsgebouw aanwezig, dan wordt ook hiervan een kopie overgedragen.
      • Bij verkoop: zie bij ‘notaris’.
    • Stap 1

      Informeren

      • Notarissen kunnen (ver)kopers informeren over de inhoud en verplichting van het EPC. Ze kunnen hiervoor gebruik maken van de publicaties die het VEKA ter beschikking stelt.
    • Stap 2

      Adverteren en EPC tonen aan (potentiële) kopers en huurders

      • Bij het te koop of te huur aanbieden van een residentiële of kleine niet-residentiële eenheid, moeten de juiste gegevens uit het EPC gepubliceerd worden. Meldingen als ‘EPC in opmaak’ of ‘EPC in aanvraag’ zijn niet toegelaten.
        Het VEKA voert controles uit om na te gaan of de juiste gegevens vermeld worden. Wie dat niet doet, riskeert een boete.
      • Iedereen die een (klein niet-)residentieel gebouw met slechte energieprestatie (label E of F) in volle eigendom notarieel overdraagt of hierop een opstalrecht of erfpachtrecht vestigt of overdraagt, moet in de hieraan verbonden publiciteit ook vermelden dat er een renovatieverplichting op het gebouw rust. Zie Renovatieverplichting voor residentiële gebouwen en Verplichtingen voor kleine niet-residentiële gebouwen.
      • Het EPC wordt voorgelegd aan de (potentiële) kopers/huurders.
      • Is er ook een EPC Gemeenschappelijke Delen van een appartementsgebouw aanwezig, dan wordt ook dit EPC voorgelegd.
    • Stap 3

      Overdracht van het EPC

      • Bij verkoop wordt het geldig EPC aan de nieuwe eigenaar overgedragen.
      • De notaris is verplicht na te gaan of er een geldig EPC aanwezig is bij de ondertekening van de akte. Is er geen EPC aanwezig, dan moet de notaris dit verplicht melden aan het VEKA. De notaris die deze verplichting niet nakomt kan beboet worden.
      • Indien er een renovatieverplichting van toepassing is op het gebouw, moet dit ook vermeld worden in de onderhandse akte (compromis) en de authentieke akte. Zie Renovatieverplichting voor residentiële gebouwen en Verplichtingen voor kleine niet-residentiële gebouwen.
      • Is er een EPC Gemeenschappelijke Delen van een appartementsgebouw aanwezig, dan wordt dit eveneens overgedragen.
      • Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst wordt een kopie van het geldig EPC aan de huurder ter beschikking gesteld.
      • Is er een EPC Gemeenschappelijke Delen van een appartementsgebouw aanwezig, dan wordt ook hiervan een kopie overgedragen.

    Bij verkoop mogen enkel EPC’s gebruikt worden die een energielabel hebben (EPC’s opgemaakt vanaf 2019).

    • Een potentiële koper of huurder heeft steeds het recht om naar het EPC te vragen. Het is een verplichting voor verkopers/verhuurders om het juiste EPC voor te leggen.
    • Wie een residentiële of kleine niet-residentiële eenheid aankoopt, ontvangt het gehandtekende EPC op het moment van ondertekening van de akte.
    • Bij verhuur wordt een kopie van het gehandtekende EPC overgedragen.
    • Is er ook een EPC Gemeenschappelijke Delen van het appartementsgebouw aanwezig, dan wordt hiervan eveneens een exemplaar overgedragen bij verkoop of een kopie bij verhuur.
    • Het VEKA voert controles uit op de aanwezigheid en de correctheid van het EPC en gaat na of er voldaan is aan de advertentieverplichting.

EPC Gemeenschappelijke Delen

Sinds 2022 moeten appartementsgebouwen beschikken over een EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw en dat brengt een aantal taken en verantwoordelijkheden met zich mee voor de verschillende partijen.

Wanneer het EPC Gemeenschappelijke Delen moet aanwezig zijn, hangt af van het aantal aanwezige gebouweenheden.

Wie doet wat?
  • De gebouwbeheerder speelt een belangrijke rol bij het EPC Gemeenschappelijke Delen van een appartementsgebouw.

    • Stap 1

      Informeren

      De gebouwbeheerder

      • licht de VME (vereniging van mede-eigenaars) op de algemene vergadering in van het moment waarop het EPC GD verplicht aanwezig moet zijn
      • informeert de mede-eigenaars eveneens over de mogelijkheid om gelijktijdig met het EPC GD ook het EPC van hun appartement of kleine niet-residentiële eenheid te laten opmake
      • vraagt de bewijstukken op
      • licht de meerwaarde van destructief onderzoek toe bij gebrek aan vaststellingen en bewijsstukken.
    • Stap 2

      Plaatsbezoek

      De gebouwbeheerder bereidt het plaatsbezoek van de energiedeskundige voor.

      • Tijdig aanstellen van de erkende energiedeskundige type A. Erkende energiedeskundigen type A kunnen opgezocht worden in de Energiekaart(opent in nieuw venster).
      • Verzamelen van alle bewijsstukken over de gemeenschappelijk beheerde delen (muren, vloeren, daken, deuren, vensters van de gemeenschappelijke ruimten, collectieve installaties voor verwarming, warm water, ventilatie, installaties op zonne-energie).
        • Plannen, lastenboeken, facturen, …
        • Technische info (vb. Wattpiek) over zonnepanelen (ook indien privé gebruik)
        • Rapport met resultaten van destructief onderzoek
      • De volledige lijst van aanvaarde bewijsstukken is opgenomen in de aanstiplijst(PDF bestand opent in nieuw venster).
      • Overdragen van de bewijsstukken aan de energiedeskundige.
      • Opzoeken van de plaatsen waar isolatie visueel kan worden vastgesteld (met of zonder destructief onderzoek) en toegang verschaffen (dak, zoldervloer, muren, vloer,..)
      • Regelen van de toegangen in en rond het gebouw, gangen, inkomhal, gemeenschappelijke ruimten (zitplaatsen, wasplaatsen,..) en tot de gemeenschappelijke stookplaats. Het overhandigen van een ‘infoblad’ over de installaties is niet voldoende.
      • De energiedeskundige bijstaan bij vragen en verschaffen van informatie over het gebouw:
        • bouwjaar
        • indeling
        • ligging van de gemeenschappelijke ruimten en gebouweenheden
        • contactpersoon beheer stookplaats
        • plaatsen waar isolatie kan vastgesteld worden.
    • Stap 3

      Na het plaatsbezoek

      Overdracht, informeren en bespreken

      De gebouwbeheerder:

      • overloopt het EPC samen met de energiedeskundige
      • bezorgt het EPC GD aan iedere mede-eigenaar (via website, kopieën maken, te bezichtigen op kantoor, …)
      • bespreekt de aanbevelingen tot renovatie uit het EPC op algemene vergadering
      • informeert de vereniging van mede-eigenaars dat het EPC vervalt in de onderstaande gevallen.
        • Minstens 15% van de schil is (na)geïsoleerd of vervangen (cumulatief). Het EPC moet dan geüpdatet worden.
        • Bij het vervangen of nieuw plaatsen van collectieve installaties of installaties op zonne-energie (niet enkel omvormer). Het EPC moet dan geüpdatet worden.
        • Een ander EPC werd ingediend
        • Na 10 jaar.

    Bovenstaande informatie is ook terug te vinden in het Stappenplan voor de gebouwbeheerder(PDF bestand opent in nieuw venster).

    • Stap 1

      Aanwezigheid van het EPC

      De eigenaar of vereniging van eigenaars zorgt er voor dat het EPC Gemeenschappelijke Delen tijdig aanwezig is.

    • Stap 2

      Opmaak van het EPC

      De eigenaar of vereniging van eigenaars maakt de bewijstukken tijdig over aan de gebouwbeheerder en zorgt er mee voor dat de energiedeskundige toegang heeft tot de ruimten die moeten geïnspecteerd worden.

      Zonder de vaststellingen over de collectieve installaties voor verwarming, koeling, ventilatie en/of warm water kan het EPC niet opgesteld worden. Een bezoek door de energiedeskundige aan de gemeenschappelijke stookruimte(n) is dus nodig.

      De opdrachtgever moet zorgen voor de toegang tot de gemeenschappelijke stookruimte.

      Een eigenaar heeft in principe ook toegang tot de gebouwdelen die in mede-eigendom zijn en waartoe de gemeenschappelijke stookruimte behoort.

      Onze wetgeving legt echter geen verplichting op aan de gebouwbeheerder om toegang te verschaffen tot de gemeenschappelijke stookruimte. In geval de gebouwbeheerder weigert om toegang tot de gemeenschappelijke stookruimte te verlenen, moet(en) de eigenaar(s) beroep doen op de vrederechter.

      De syndicus mag de eigenaar immers niet belemmeren om zijn eigendom te verkopen of te verhuren. Doet hij dat toch, dan handelt hij tegen de deontologie van het beroep en is hij strafbaar.

      De mede-eigenaar heeft drie maanden de tijd om te reageren op een beslissing van de syndicus en een vordering bij de vrederechter in te stellen. Die drie maanden gaan in vanaf de kennisgeving van de beslissing. Er moet een vordering(opent in nieuw venster) ingesteld worden bij de vrederechter(PDF bestand opent in nieuw venster).
      Daarnaast kan de eigenaar, wanneer het om een professionele syndicus gaat, klacht indienen bij het Instituut van vastgoedmakelaars (BIV)(opent in nieuw venster), dat in dit geval optreedt als tuchtinstantie.

      Het BIV kan enkel een tuchtsanctie opleggen en kan geen geldelijke schadevergoeding toekennen. De tuchtprocedure staat volledig los van de ‘burgerlijke aspecten’ die door de burgerlijke rechtbanken worden behandeld (vrederechter, rechtbank van eerste aanleg,..).

    • Stap 3

      Adverteren

      Het EPC Gemeenschappelijke Delen wordt

      • vermeld in de advertenties
      • getoond aan potentiële kopers en huurders.
    • Stap 4

      Overdracht van het EPC

      • Bij verkoop van een residentiële of kleine niet-residentiële eenheid in het appartementsgebouw wordt het EPC Gemeenschappelijke Delen van een appartementsgebouw overgedragen.
      • Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst van een residentiële of kleine niet-residentiële eenheid in het appartementsgebouw wordt een kopie van het EPC Gemeenschappelijke Delen van een appartementsgebouw overgedragen.
    • Stap 1

      Informeren

      • Voorafgaand informeert de energiedeskundige type A de eigenaar, vereniging van mede-eigenaars of de gebouwbeheerder over het verloop van het plaatsbezoek en het belang van bewijsstukken bij de opmaak van het EPC.
      • Overgedragen documenten moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen om als bewijsstuk aanvaard te worden. Zo moeten het volledige adres, de datum en de auteur worden vermeld. Om discussies achteraf te vermijden, wordt de aanstiplijst met ontvangen documenten ondertekend door beide partijen.
    • Stap 2

      Plaatsbezoek

      De energiedeskundige type A

      • vraagt tijdig de bewijsstukken op
      • moet ter plaatse langskomen om het appartementsgebouw en collectieve installaties te inspecteren
      • gaat na of de nodige toegangen tot de ruimten en stookruimte geregeld zijn.
    • Stap 3

      Opmaak van het EPC

      • Bij de opmaak van het EPC moet de energiedeskundige het inspectieprotocol volgen. De energiedeskundige moet het EPC waarheidsgetrouw opmaken en gaat hierbij uit van de feitelijke toestand. Met geplande werken mag geen rekening gehouden worden.
      • Het berekenen van het EPC gebeurt met behulp van de certificatiesoftware die door het VEKA ter beschikking wordt gesteld. Er kan een proef-EPC aangemaakt worden. Dit EPC is geen geldig EPC.
      • Na indienen in de Energieprestatiedatabank wordt het EPC afgedrukt en ondertekend door de energiedeskundige. Zonder handtekening van de energiedeskundige is het EPC niet geldig.
    • Stap 4

      Na de opmaak van het EPC

      De energiedeskundige

      • bespreekt het EPC met de gebouwbeheerder of eigenaar(s)
      • houdt het projectdossier met de bewijsstukken en verzamelde informatie van het inspectiebezoek gedurende 10 jaar bij.
    • Stap 1

      Informeren

      Makelaars kunnen eigenaars van appartementen informeren over de inhoud en verplichting van het EPC. Ze kunnen hiervoor gebruik maken van de publicaties die het VEKA ter beschikking stelt.

    • Stap 2

      Adverteren en EPC GD tonen aan (potentiële) kopers en huurders

      • Bij het te koop of te huur aanbieden van een residentiële of kleine niet-residentiële eenheid in een appartementsgebouw wordt vermeld als een EPC Gemeenschappelijke Delen aanwezig is.
      • Het EPC wordt voorgelegd aan de (potentiële) kopers/huurders.
    • Stap 3

      Overdracht van het EPC bij verhuur

      Bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst wordt een kopie van het EPC Gemeenschappelijke Delen aan de huurder ter beschikking gesteld als het aanwezig is.

    • Stap 1

      Informeren

      Notarissen kunnen eigenaars van appartementen informeren over de inhoud en verplichting van het EPC. Ze kunnen hiervoor gebruik maken van de publicaties die het VEKA ter beschikking stelt.

    • Stap 2

      Adverteren en EPC GD tonen aan (potentiële) kopers en huurders

      • Bij het te koop of te huur aanbieden van een residentiële of kleine niet-residentiële eenheid in een appartementsgebouw wordt vermeld als een EPC Gemeenschappelijke Delen aanwezig is.
      • Het EPC wordt voorgelegd aan de (potentiële) kopers/huurders.
    • Stap 3

      Overdracht van het EPC

      • Bij verkoop wordt het EPC Gemeenschappelijke Delen overgedragen als het aanwezig is.
      • Bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst wordt een kopie van het EPC Gemeenschappelijke Delen aan de huurder ter beschikking gesteld als het aanwezig is.

      Het EPC Gemeenschappelijke delen moet niet opgenomen worden in de akte en de notaris heeft ook geen meldingsplicht aan het VEKA indien dit EPC niet beschikbaar is.

    • Een potentiële koper of huurder heeft steeds het recht om naar het EPC Gemeenschappelijke Delen te vragen. Het is een verplichting voor verkopers/verhuurders om het EPC voor te leggen als het aanwezig is.
    • Wie een residentiële of kleine niet-residentiële eenheid aankoopt in een appartementsgebouw, ontvangt op het moment van ondertekening van de akte niet alleen het EPC van de gebouweenheid, maar ook van het EPC Gemeenschappelijke Delen als het aanwezig is.
    • Bij verhuur van een residentiële of kleine niet-residentiële eenheid in een appartementsgebouw wordt naast een kopie van het EPC van de gebouweenheid ook een kopie overgedragen van het EPC Gemeenschappelijke Delen als het aanwezig is.