Gedaan met laden. U bevindt zich op: Recht van voorkoop toepassen Beleidsprioriteit 1: De gemeente zorgt voor een divers en betaalbaar woonaanbod in functie van de woonnoden

Recht van voorkoop toepassen

Artikel 5.76 tot en met artikel 5.78 van de Vlaamse Codex Wonen geeft lokale besturen de mogelijkheid om op bepaalde percelen en gebouwen een recht van voorkoop te laten rusten. Dat recht houdt in dat een woning of een perceel bij de verkoop eerst moet worden aangeboden aan de begunstigden van het recht van voorkoop en dat tegen dezelfde prijs en aan dezelfde voorwaarden als definitief overeengekomen met de kandidaat-koper. 

Na een evaluatie wijzigde het recht van voorkoop in 2023. Dit zijn de belangrijkste aanpassingen die gelden vanaf 9 juni 2023:

  • De woonmaatschappijen, Vlabinvest en de lokale besturen zijn de enige begunstigden van het recht van voorkoop.
  • Het lokaal bestuur bepaalt de afbakening waarbinnen het recht van voorkoop kan worden uitgeoefend, in lijn met hun opdracht als regisseur van het lokaal woonbeleid.
  • Het functionele recht van voorkoop is geschrapt. Dit betekent dat er niet langer een voorkooprecht zal gelden op woningen die opgenomen zijn op één van de registers of inventarissen (leegstand, verwaarlozing, VIVOO) vanaf 9 juni 2023. Alle verkopen tot dan toe zijn echter wel nog gehouden aan het voorkooprecht. Concreet betekent dit dat het recht van voorkoop wel nog geldt voor woningen waarvan de compromis getekend werd of waarvan de laatste zitting bij openbare verkoop plaats vond voor 9 juni 2023. In de praktijk kunnen er dus nog steeds aanbiedingen gebeuren na 9 juni 2023.
  • Het recht van voorkoop blijft bestemd voor de verruiming of de ondersteuning van het woonaanbod in eigendom of het beheer van de woonmaatschappijen.
  • Het toepassingsgebied van het recht van voorkoop verschuift naar strategische projectontwikkelingen en beleidsmatige planinitiatieven.

Wat houdt het recht van voorkoop in?

Het recht van voorkoop houdt in dat bij een overeenkomst met een kandidaat-koper de woning of het perceel te koop moet worden aangeboden aan de begunstigden van het recht van voorkoop. Dit moet gebeuren tegen dezelfde prijs en aan dezelfde voorwaarden zoals definitief overeengekomen met de kandidaat-koper.

Afbakening recht van voorkoop

De gemeente bakent via een gemeenteraadbesluit de percelen en gebouwen af waar een recht van voorkoop op rust. Louter percelen en gebouwen in een zone bestemd voor wonen kan een lokaal bestuur in deze gemeentelijke afbakening opnemen. Hoe u dit moet doen, leest u onder In de praktijk.

Als een gemeente 9% of meer sociale woningen had, konden de begunstigden het recht van voorkoop pas uitoefenen na positief advies van het college van burgemeester en schepenen. Deze adviesverplichting vervalt met de nieuwe regeling. Vóór 9 juni 2023 geldt de adviesverplichting nog wel.

Bestemming van perceel of gebouw

Het perceel of het gebouw dat is verworven door de uitoefening van het recht van voorkoop wordt, eventueel na werkzaamheden, aangewend met het oog op een verruiming of voor de ondersteuning van het woonaanbod in eigendom of het beheer van de woonmaatschappijen. Het recht van voorkoop is dus bestemd voor de realisatie van een sociaal en geconventioneerd woonaanbod of functies die daar rechtstreeks mee verbonden zijn (infrastructuuraanleg, initiatieven voor het optimaliseren van de leefbaarheid, ondersteunende dienstverlening).

De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de bestemming van de woning of het perceel. Deze bevoegdheid heeft de Vlaamse Regering vooralsnog niet uitgeoefend.

Begunstigden

De begunstigden van het recht van voorkoop zijn, in deze rangorde:

  1. de woonmaatschappij
  2. Vlabinvest apb
  3. de gemeente

Willen twee of meer begunstigden hun recht van voorkoop uitoefenen, dan wordt het goed in diezelfde volgorde toegewezen (conform artikel 5.78 van de Vlaamse Codex Wonen (VCW)).

Uitzonderingen

Artikel 5.76, §3 van de Vlaamse Codex Wonen bepaalt welke onroerende goederen van het recht van voorkoop zijn uitgesloten:

  1. Woningen die deel uitmaken van een gebouw met meerdere woningen, waarbij de verkoop mede-eigendom doet ontstaan
  2. Afzonderlijke loten van een goedgekeurde verkaveling die niet in zijn geheel wordt verkocht
  3. Afzonderlijke garages en staanplaatsen voor fietsen en motorvoertuigen
  4. De aankoop van een perceel of een gebouw dat door een of meer natuurlijke personen bestemd zal worden als enige en eigen woning, op voorwaarde dat al die verkrijgers samen geen andere woning of ander perceel, bestemd voor woningbouw, volledig in eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben op de dag waarop de overeenkomst tot koop wordt gesloten
  5. Woningen die verkocht worden door de woonmaatschappijen
  6. Gronden die ter uitvoering van het gemeentelijk actieprogramma, vermeld in artikel 2.6, tweede lid, verkocht worden met het oog op de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod.

Gemeenten met bijzondere gebieden

Het besluit voorziet in een overgangsbepaling voor de zogenaamde bijzondere gebieden, overeenkomstig vroeger artikel 5.209 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen: dit territoriaal recht van voorkoop dooft uit op 31 december 2024. Zij kunnen pas vanaf 1 januari 2025 instappen in de vernieuwde regeling.

Bijzondere gebieden zijn:

  1. Alle woningbouw- en woonvernieuwingsgebieden in de gemeenten van de Brusselse rand en de faciliteitengemeenten.
    Concreet gaat het over: Asse, Beersel, Bertem, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Grimbergen, Hoeilaart, Huldenberg, Kortenberg, Kraainem, Linkebeek, Machelen, Meise, Merchtem, Mesen, Overijse, Ronse, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Tervuren, Vilvoorde, Voeren, Wemmel, Wezembeek-Oppem en Zaventem.
  2. Woningbouw- en woonvernieuwingsgebieden door de minister van Wonen erkend als bijzondere gebieden, via ministerieel besluit (MB) op vrijwillig en gemotiveerd initiatief van de gemeente.
    Concreet gaat het over gebieden in Mechelen, Koksijde, Antwerpen, Zemst, Izegem, Oostende, Sint-Niklaas, De Panne, Geraardsbergen, Gent, Wervik, Meeuwen-Gruitrode (huidig Oudsbergen) en Buggenhout.

In de praktijk: rol voor de lokale besturen

Gemeenteraadbesluit

Via een gemeenteraadbesluit bakent de gemeente af op welke percelen en gebouwen zij het recht van voorkoop wil instellen. Voor die afbakening is de gemeente gebonden aan de beginselen van behoorlijk bestuur, wat maakt dat de gemeenteraad de keuze van percelen en gebouwen moet motiveren. Deze percelen en gebouwen worden afgebakend aan de hand van kadastrale identificatiegegevens (PATKEY, patrimoniaal perceel).

Het Besluit Vlaamse Codex Wonen (artikel 5.209) stipuleert bovendien dat het voorkooprecht maximaal 15 jaar kan gelden. Het is de gemeente toegestaan een kortere termijn te bepalen, maar indien zij geen geldigheidsduur bepaalt blijft de maximale termijn van 15 jaar.

Een sjabloon voor het gemeenteraadsbesluit vind u hier.(Word bestand opent in nieuw venster)

Aanleveren van kadastrale gegevens via RVV-webtoepassing

Het aanleveren van deze kadastrale gegevens doet u via de RVV-webtoepassing(opent in nieuw venster), die in juni 2023 vernieuwd wordt. De nieuwe versie is dus beschikbaar vanaf juli 2023. We verwijzen naar de website van Digitaal Vlaanderen voor meer informatie over het aanmaken van RVV-records (https://www.vlaanderen.be/digitaal-vlaanderen/onze-oplossingen/recht-van-voorkoop-rvv/aanmaken-van-rvv-records). Hier staan ook voorbeelden en sjablonen van de nodige bestanden.

Concreet verdwenen op 9 juni 2023 de gekende soorttypes (12, 13, 14, 25, 26 en 27) en moet elke gemeente zich als leverancier aanmelden voor het nieuwe soorttype ‘Vlaamse Codex Wonen’. Dit kan via het webformulier(opent in nieuw venster) via de RVV-webtoepassing van Digitaal Vlaanderen.

Raadpleging RVV-afbakening

Geopunt ontwikkelde een kaarttoepassing waarop de RVV-afbakeningen getoond worden. Vragen over het Geografisch themabestand ‘Vlaamse voorkooprechten’(opent in nieuw venster) kunt u stellen aan het agentschap Digitaal Vlaanderen: digitaal.vlaanderen@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie).

Aanbiedingen voorkooprechten via E-voorkooploket (VLM)

Alle aanbiedingen en uitoefening van voorkooprechten verlopen via het E-voorkooploket van de Vlaamse Landmaatschappij(opent in nieuw venster). Vragen over het E-voorkooploket of over het ontvangen van de aanbiedingen voorkooprecht en het ingeven van beslissingen over de al dan niet uitoefening van het voorkooprecht, kunt u stellen bij VLM: e-voorkooploket@vlm.be(opent in uw e-mail applicatie).

Veelgestelde vragen

Hieronder vindt u enkele veelgestelde vragen met hun antwoorden.