De gemeente bakent via een gemeenteraadbesluit de percelen en gebouwen af waar een recht van voorkoop op rust. Louter percelen en gebouwen in een zone bestemd voor wonen kan een lokaal bestuur in deze gemeentelijke afbakening opnemen. Hoe u dit moet doen, leest u onder In de praktijk.

Als een gemeente 9% of meer sociale woningen had, konden de begunstigden het recht van voorkoop pas uitoefenen na positief advies van het college van burgemeester en schepenen. Deze adviesverplichting vervalt met de nieuwe regeling. Vóór 9 juni 2023 geldt de adviesverplichting nog wel.

Het perceel of het gebouw dat is verworven door de uitoefening van het recht van voorkoop wordt, eventueel na werkzaamheden, aangewend met het oog op een verruiming of voor de ondersteuning van het woonaanbod in eigendom of het beheer van de woonmaatschappijen. Het recht van voorkoop is dus bestemd voor de realisatie van een sociaal en geconventioneerd woonaanbod of functies die daar rechtstreeks mee verbonden zijn (infrastructuuraanleg, initiatieven voor het optimaliseren van de leefbaarheid, ondersteunende dienstverlening).

De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de bestemming van de woning of het perceel. Deze bevoegdheid heeft de Vlaamse Regering vooralsnog niet uitgeoefend.

De begunstigden van het recht van voorkoop zijn, in deze rangorde:

1. de woonmaatschappij
2. Vlabinvest apb
3. de gemeente

Willen twee of meer begunstigden hun recht van voorkoop uitoefenen, dan wordt het goed in diezelfde volgorde toegewezen (conform artikel 5.78 van de Vlaamse Codex Wonen (VCW)).

Artikel 5.76, §3 van de Vlaamse Codex Wonen bepaalt welke onroerende goederen van het recht van voorkoop zijn uitgesloten:

1. Woningen die deel uitmaken van een gebouw met meerdere woningen, waarbij de verkoop mede-eigendom doet ontstaan
2. Afzonderlijke loten van een goedgekeurde verkaveling die niet in zijn geheel wordt verkocht
3. Afzonderlijke garages en staanplaatsen voor fietsen en motorvoertuigen
4. De aankoop van een perceel of een gebouw dat door een of meer natuurlijke personen bestemd zal worden als enige en eigen woning, op voorwaarde dat al die verkrijgers samen geen andere woning of ander perceel, bestemd voor woningbouw, volledig in eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben op de dag waarop de overeenkomst tot koop wordt gesloten
5. Woningen die verkocht worden door de woonmaatschappijen
6. Gronden die ter uitvoering van het gemeentelijk actieprogramma, vermeld in artikel 2.6, tweede lid, verkocht worden met het oog op de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod.

Het besluit voorzag in een overgangsbepaling voor de zogenaamde bijzondere gebieden, overeenkomstig vroeger artikel 5.209 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen: dit territoriaal recht van voorkoop doofde uit op 31 december 2024, waarna zij in de vernieuwde regeling stapten.

Bijzondere gebieden zijn:

1. Alle woningbouw- en woonvernieuwingsgebieden in de gemeenten van de Brusselse rand en de faciliteitengemeenten.
   Concreet gaat het over: Asse, Beersel, Bertem, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Grimbergen, Hoeilaart, Huldenberg, Kortenberg, Kraainem, Linkebeek, Machelen, Meise, Merchtem, Mesen, Overijse, Ronse, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Tervuren, Vilvoorde, Voeren, Wemmel, Wezembeek-Oppem en Zaventem.
2. Woningbouw- en woonvernieuwingsgebieden door de minister van Wonen erkend als bijzondere gebieden, via ministerieel besluit (MB) op vrijwillig en gemotiveerd initiatief van de gemeente.
   Concreet gaat het over gebieden in Mechelen, Koksijde, Antwerpen, Zemst, Izegem, Oostende, Sint-Niklaas, De Panne, Geraardsbergen, Gent, Wervik, Meeuwen-Gruitrode (huidig Oudsbergen) en Buggenhout.

Artikel 5.76 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 kan en mag pas vanaf 1 januari 2025 worden toegepast door gemeenten die beschikken over bijzonder gebied. Echter worden ook zij deels gevat door de nieuwe regelgeving.

• Ook voor de gemeenten die over bijzonder gebied beschikken wordt het functioneel voorkooprecht afgeschaft. Gemeenten met bijzonder gebied kennen dus alleen nog het ‘territoriale’ voorkooprecht (omwille van bijzonder gebied).

Voor de territoriale voorkooprechten blijft de oude regelgeving voorlopig bestaan voor wat betreft het toepassingsgebied en de uitzonderingen:

• De oude uitzonderingen blijven bestaan, met name:
  1. De woningen die deel uitmaken van een gebouw met meerdere woningen, waarbij de verkoop mede-eigendom over gemeenschappelijke delen doet ontstaan (oud artikel 5.76, §2)
  2. Afzonderlijke garages en staanplaatsen voor fietsen en motorrijtuigen. (oud artikel 5.76, §2)
  3. Afzonderlijke loten van een goedgekeurde verkaveling die niet in zijn geheel wordt verkocht. (oud artikel 5.76, §2)
  4. De aankoop van een woning of een perceel bestemd voor woningbouw door een of meer natuurlijke personen, op voorwaarde dat deze verkrijgers geen andere woning of ander perceel bestemd voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben, op de dag van het sluiten van de overeenkomst tot koop. (oud artikel 5.76, §2)
  5. Woningen en percelen verkocht door een woonmaatschappij (oud artikel 5.76, §1)
  6. De gronden die ter uitvoering van het gemeentelijk actieprogramma, vermeld in artikel 2.6, tweede lid, verkocht worden met het oog op de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod (oud artikel 5.76, §1)
• De bestemming blijft bestaan, met name: Het via voorkooprecht aangekochte goed moet tot en met 31/12/2024 aangewend worden ‘met het oog op de verhuring als sociale woningen, op het verlenen van zakelijke rechten op sociale woningen en op het verlenen van zakelijke rechten op sociale kavels’ (oud artikel 5.208 BVCW).

Zie ook de nota aan de VR: “De nieuwe regeling treedt pas op 1 januari 2025 in werking voor de gemeenten die over bijzonder gebied beschikken. De oude regeling blijft bijgevolg gelden tot en met 31 december 2024 voor de gemeenten die op het ogenblik van inwerkingtreding van artikel 57 van het decreet van 21 april 2023 tot wijziging van de decreetgeving met betrekking tot wonen, over bijzonder gebied beschikken conform het huidige artikel 5.209 BVCW. Ook de (oude) uitvoeringsbepalingen moeten dan ook hun gelding in die periode behouden… Het is belangrijk om voor ogen te houden dat artikel 5.209 BVCW zijn rechtsgrond vindt in (oud) artikel 5.76, §1, tweede lid, 3°, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. Het zijn dus ook enkel de voorkooprechten in die bijzondere gebieden, waarvoor een uitgestelde inwerkingtreding is voorzien (zie toelichting artikel 2). De voorkooprechten vermeld in (oud) artikel 5.76, §1, eerste lid en tweede lid, 1° en 2°, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, zullen daarentegen niet langer bestaan vanaf de inwerkingtreding van het decreet van 21 april 2023 tot wijziging van de decreetgeving met betrekking tot wonen.”

Neen, er is geen verplichting om met de gemeentelijke afbakening aan de slag te gaan.

Neen. U moet percelen en gebouwen per perceel afbakenen via kadastrale identificatiegegevens, niet via een omschrijving van categorieën. De regeling voorziet geen mogelijkheid om het functioneel recht van voorkoop terug in te voeren.

Een voorkooprecht op het volledige grondgebied is niet mogelijk omdat dit niet verenigbaar is met het doel dat de decreetgever met dit instrument beoogt.

Het recht van voorkoop is opgevat als een gericht beleidsinstrument, dat het lokaal bestuur toelaat om doelstellingen zoals het versterken van het sociaal woonaanbod, het verbeteren van de woningkwaliteit en het bevorderen van een sociale mix na te streven. Daarom veronderstelt de afbakening van de toepassingszone een inhoudelijke keuze en differentiatie. Dit sluit een algemene en ongerichte toepassing op het volledige grondgebied uit.

Wel kan een gemeente een ruime selectie maken, bijvoorbeeld het gebied dat het merendeel van de percelen met woonbestemming op het grondgebied omvat.

De lokale overheid is bij het kiezen van de afbakening gebonden door de beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder de motiveringsplicht, het gelijkheidsbeginsel en het redelijkheidsbeginsel. Het voorkooprecht toepassen op een (zeer) ruime selectie is een ingrijpende maatregel. De gemeente moet daarom de noodzaak of wenselijkheid daarvan grondig motiveren rekening houdende met het gevoerde huisvestingsbeleid. Daarbij staat centraal dat de betrokken percelen of gebouwen daadwerkelijk gebruikt zullen worden om het woonaanbod van de bevoegde woonmaatschappij binnen een redelijke termijn te verruimen of te ondersteunen.

De motivatie kan dus onder meer gebeuren door enerzijds de grote behoefte aan bijkomende sociale huurwoningen aan te tonen en anderzijds dat andere instrumenten onvoldoende kansen op nieuwe projecten openen. De lokale behoefte kan een gemeente aantonen op basis van de wachtlijst en het bindend sociaal objectief. De ontoereikendheid van andere instrumenten kan blijken uit het ontbreken van reservegronden in handen van de woonmaatschappij en publieke en semipublieke actoren, of van bouwpotentieel in de gemeente.

Ja. Artikel 5.76 van de Vlaamse Codex Wonen (VCW) bepaalt de gemeenteraad de percelen en gebouwen afbakent via een gemeenteraadsbesluit. Delegatie naar het college van burgemeester en schepenen is niet mogelijk.

De finaliteit van het RVV op basis van de Vlaamse Codex Wonen bestaat uit het uitbreiden of ondersteunen van het woonaanbod in eigendom of beheer van woonmaatschappijen. Het is in de eerste plaats een instrument van het woonbeleid. De gemeente moet haar besluit tot afbakening van het RVV vanuit de voornoemde finaliteit motiveren, maar kan de keuze van percelen uiteraard wel afstemmen op haar ruimtelijke visie.

De afbakening moet niet gebeuren tot op het niveau van de statistische sectoren en kan inderdaad betrekking hebben op (louter) één of meerdere strategische percelen of gebouwen.

Ja, dit blijft relevant.

De wijzigingen hebben louter betrekking op RVV op basis van de Vlaamse Codex Wonen (VCW) Wonen, niet over RVV ontleend aan de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Neen: Een eigenaar moet niet op de hoogte worden gebracht van de aanwezigheid van een voorkooprecht. (Op zich kan hij dit ook raadplegen op de Geopunt RVV-app.)

In artikel 13 van het Harmoniseringsdecreet staat: “Indien meerdere begunstigden het aanbod aanvaarden, en indien zij onder elkaar geen overeenstemming bereiken, beslist de Vlaamse Regering op verzoek van de meest gerede partij aan welke geïnteresseerde begunstigde het goed wordt verkocht. De Vlaamse Regering beslist in functie van het belang van elke begunstigde bij de uitoefening van het voorkooprecht.”