Omgevingsvergunning - Voor u koopt (checklist)

Vermijd onverwachte situaties. Vraag na bij de gemeente :

• Bestaat er een onteigeningsplan waarin het perceel is opgenomen?
• Ligt het perceel in een verkaveling? Is deze vervallen of niet?
• Gelden er erfdienstbaarheden op het perceel?
• Geldt er een rooilijnplanop het perceel?
• Gelden er stedenbouwkundige verordeningen van gewest, provincie of gemeente?
• Worden de verbouw- of herbouwmogelijkheden beperkt door
  • habitat- of vogelrichtlijngebieden
  • nabijheid van een spoorlijn
  • waterproblematiek
  • aanwezigheid van een bos op het perceel
  • eventuele andere zaken
• Is een bestaande woning vergund of wordt ze geacht vergund te zijn? (Zie lager)
• Is uw bouwproject vergunbaar op dit perceel? (Zie lager)

Dit wordt beslist door de bevoegde overheid (meestal het college van burgemeester en schepenen van de gemeente). Aan de basis liggen twee afwegingen:

Is het bouwproject vergunbaar vanuit de op het perceel geldende voorschriften?

• De ruimtelijke plannen
  Dit zijn plannen die aangeven welke stedenbouwkundige voorschriften op welke plaatsen van toepassing zijn. Het plan geeft de plaats aan en de legende de geldende voorschriften. Er bestaan verschillende soorten plannen, die afzonderlijk of tegelijk van toepassing kunnen zijn:
  • gewestelijke plannen: gewestplannen, ruimtelijke uitvoeringsplannen, rooilijnplannen, onteigeningsplannen
  • provinciale plannen: ruimtelijke uitvoeringsplannen
  • gemeentelijke plannen: plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen, verkavelingsplannen, onteigeningsplannen
• De stedenbouwkundige verordeningen
  Dit zijn stedenbouwkundige voorschriften die gelden op het hele grondgebied van de verordenende overheid (gewest, provincie, gemeente). Doe navraag bij het gemeentebestuur. Zij kunnen u toelichten welke plannen en verordeningen op het perceel in kwestie gelden. U kunt er alle geldende plannen inkijken. De gemeente kan u bovendien informeren over plannen of verordeningen in opmaak.

Enkele vuistlijnen:

• een perceel in woongebied is in principe bedoeld voor woningbouw.
• een perceel in woonuitbreidingsgebied kan in principe niet door een particulier bebouwd worden
• een onbebouwd perceel buiten woongebied kan in principe niet bebouwd worden tenzij
  • of: het perceel in een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling ligt
  • of: de te bouwen woning verbonden is aan een landbouw- of industriebedrijf
  • een bestaand vergund en niet verkrotte woning mag in principe verbouwd of herbouwd worden tenzij de woning in ruimtelijk kwetsbaar gebied ligt.
  • De stedenbouwkundige voorschriften die gelden op een perceel kunnen beperkingen inhouden voor de keuze van
    • de plaatsing van het gebouw
    • de afstanden ten opzichte van de perceelsgrenzen,
    • de te gebruiken materialen,
    • de dakhelling,
    • het aantal bouwlagen en de hoogte
    • …

Is het bouwproject in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening in die omgeving?

Hierbij gaat aandacht naar:

• functionele inpasbaarheid
• de mobiliteitsimpact
• de schaal
• het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
• visueel-vormelijke elementen
• cultuurhistorische aspecten
• het bodemreliëf
• hinderaspecten
• gezondheid
• gebruiksgenot
• veiligheid
• de in de omgeving bestaande toestand
• de beleidsmatig gewenste ontwikkelingen (vastgelegd in het ruimtelijk structuurplan van de gemeente)

Een beoordelingskader ‘Goede ruimtelijke ordening’ helpt de stedenbouwkundig ambtenaar met het beoordelen van deze aandachtspunten.

Voorbeelden:

• Past de functie van het gebouw dat u wil bouwen in de omgeving (bijvoorbeeld geen discotheek tussen residentiële villa’s)?
• Past de grootte van het gebouw in de omgeving (bijvoorbeeld geen gebouw van 6 verdiepingen tussen arbeiderswoninkjes)?
• Heeft het gebouw voldoende respect voor de aangrenzende eigendommen qua lichtinval, bezonning en inkijk (privacy)?

Een gebouw is vergund als de gemeente beschikt over de vergunning. Hierbij zit een bouwplan.

• Als de bestaande toestand overeenkomt met de toestand op het vergunde plan is het gebouw vergund.
• Als de bestaande toestand in kleine mate afwijkt van het vergunde plan is het gebouw hoofdzakelijk vergund
• Als de bestaande toestand in aanzienlijke mate afwijkt van het vergunde plan is het gebouw hoofdzakelijk onvergund

Een gebouw wordt vergund geacht, als bewezen kan worden:

• dat het gebouwd werd voor 22 april 1962
• dat het gebouwd werd tussen 22 april 1962 en de eerste inwerkingtreding van het gewestplan, tenzij er binnen de vijf jaar na het bouwen een proces-verbaal of niet-anoniem bezwaarschrift werd opgesteld. (Een tekst met uitleg over het begrip “eerste inwerkingtreding van het gewestplan” vindt u hier.)
  • Het tegenbewijs, vermeld in het eerste lid, kan niet meer worden geleverd eens de constructie één jaar als vergund geacht opgenomen is in het vergunningenregister. 1 september 2009 geldt als eerste mogelijke startdatum voor deze termijn van één jaar. Deze regeling geldt niet indien de constructie gelegen is in een ruimtelijk kwetsbaar gebied.
  • Indien met betrekking tot een vergund geachte constructie handelingen zijn verricht die niet aan de voorwaarden van §1 en §2, eerste lid, voldoen, worden deze handelingen niet door de vermoedens, vermeld in dit artikel, gedekt.
  • Dit artikel heeft nimmer voor gevolg dat teruggekomen wordt op in kracht van gewijsde gegane rechterlijke beslissingen die het vergund karakter van een constructie tegenspreken.”

Opdeling in meergezinswoningen:Opdeling woning in meergezinswoningen (1015 kB)

Hoe nagaan of een gebouw vergund is?

• Gemeentelijke vergunningenregisters: de gemeenten maken vergunningenregisters op, waarin alle verleende stedenbouwkundige vergunningen (vroeger: bouwvergunningen) vermeld staan. Als uw gemeente klaar is met dit register kunt u (of een ambtenaar van de dienst ruimtelijke ordening) het register (een databank op computer) consulteren op het gemeentehuis.
• Met behulp van de bouwplannen bij de vergunning kunt u nagaan of de bestaande toestand van het gebouw overeenkomt met de vergunde toestand. Een van de vorige eigenaars kan immers onvergunde ingrepen uitgevoerd hebben, waardoor de woning misschien hoofdzakelijk onvergund wordt geacht.
• Het kan gebeuren dat de gemeente weet van het bestaan van een proces-verbaal over een bouwmisdrijf. De gemeente beschikt niet over alle processen-verbaal die door andere instanties zijn opgesteld.
• Elke dagvaarding en elke rechterlijke beslissing betreffende een bouwmisdrijf wordt op verzoek van de deurwaarder overgeschreven in het hypotheekkantoor van het gebied waarin het onroerend goed is gelegen. Deze maatregel zorgt ervoor dat mogelijke kopers via hun notaris of het hypotheekkantoor in kwestie de nodige informatie kunnen bekomen.

Is een woning onvergund, dan kan dat zware gevolgen hebben:

• Bij zonevreemde woningen kan verbouwen en herbouwen enkel toegelaten worden bij hoofdzakelijk vergunde gebouwen
• vrijstellingen van vergunning voor bepaalde werken gelden enkel bij vergunde gebouwen
• Let op: een bouwmisdrijf is verbonden aan de illegale constructie. Het gaat dus over van ene eigenaar op andere. U kunt met andere woorden een bouwmisdrijf ‘kopen’, en stelt u zo bloot aan dwangsommen of herstelverplichting.

Regulariseren van de onvergunde toestand:

Het is mogelijk een regularisatievergunning aan te vragen. Of men deze vergunning zal kunnen krijgen, hangt af van de geldende stedenbouwkundige voorschriften en de afweging van goede ruimtelijke ordening.

Spreek met de verkoper af wie de regularisatievergunning aanvraagt en wie de kosten hiervoor draagt. Neem in de voorlopige koopverbintenis (zgn. compromis) duidelijke bepalingen op in de vorm van een ‘opschortende voorwaarde’ die stelt dat de koop enkel doorgaat:

• indien er geen bouwmisdrijf wordt vastgesteld;
• of indien de verkoper eerst een regularisatievergunning bekomt;
• of indien u een regularisatievergunning bekomt;