Gedaan met laden. U bevindt zich op: Einde en opzegging van het huurcontract
Einde en opzegging van het huurcontract
Woninghuurcontracten duren in principe 9 jaar. De huurregels voorzien wel een aantal opzegmogelijkheden voor huurder en verhuurder. Die mogelijkheden variëren volgens het type overeenkomst.
Het einde van het huurcontract na de looptijd
Een huurovereenkomst eindigt niet automatisch op de einddatum van het contract. Daarvoor moet één van de partijen het huurcontract tijdig opzeggen. Zegt niemand de overeenkomst op? Dan wordt die verlengd. Wanneer de opzegging moet gebeuren, hangt af van de duur van het huurcontract.
Huurder en verhuurder mogen de huurovereenkomst zonder opzeggingsvergoeding opzeggen ten laatste 3 maanden voor de vervaldag. Als geen van beide partijen 3 maanden voor het einde de huurovereenkomst heeft opgezegd, wordt die voortaan (en vanaf de begindatum) beschouwd als een huurovereenkomst van negen jaar, met de daarbij horende opzegvoorwaarden.
Een overeenkomst van korte duur mag wel eenmaal, schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Als de verhuurder wil vermijden dat het huurcontract wordt verlengd, moet hij minstens 6 maanden voor de vervaldag een opzegging doen. De huurder kan al volstaan met een opzegging ten laatste 3 maanden voor de vervaldag.
Zegt geen van beide partijen de huurovereenkomst op? Dan wordt die automatisch verlengd voor een periode van drie jaar.
Het huurcontract opzeggen tijdens de looptijd
Huurder en verhuurder kunnen de overeenkomst tijdens de looptijd al opzeggen. Dan gelden er aparte regels per duur van de overeenkomst.
Bij woninghuurcontracten gesloten voor 1 januari 2019 is er geen mogelijkheid voor huurder of verhuurder om het contract eerder op te zeggen. Ze kunnen het contract wel altijd in onderling overleg beëindigen.
Bij woninghuurcontracten die sinds 1 januari 2019 zijn gesloten mag de huurder de overeenkomst wel altijd opzeggen zonder reden met een opzeggingstermijn van 3 maanden:
- De opzeg begint te lopen op de eerste dag van de maand, nà de maand waarin de opzegging is gedaan.
De huurder moet een opzeggingsvergoeding betalen van:
- anderhalve maand huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het eerste jaar
- 1 maand huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het tweede jaar
- een halve maand huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het derde jaar.
De verhuurder heeft geen wettelijke opzegmogelijkheden.
Opzegmogelijkheid voor de huurder
De huurder mag de overeenkomst altijd opzeggen zonder reden met een opzeggingstermijn van 3 maanden. De opzeg begint te lopen op de eerste dag van de maand, nà de maand waarin de opzegging is gedaan.
De huurder moet een opzeggingsvergoeding betalen van:
- 3 maanden huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het eerste jaar
- 2 maanden huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het tweede jaar
- 1 maand huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het derde jaar
Na het derde jaar is er geen opzegvergoeding meer te betalen.
LET OP: als de huurovereenkomst na twee maanden nog niet is geregistreerd, geldt er geen opzegtermijn of opzegvergoeding en kan de huurder dus - zolang de huur niet is geregistreerd - op elk moment en zonder kosten de huur onmiddellijk beëindigen.
Voorbeeld:
- Een contract van 9 jaar start op 1 oktober 2022
- De huurder zegt op in de loop van juni 2024
- Dus de opzeggingstermijn loopt van 1 juli 2024 t.e.m. 30 september 2024
In dat geval moet de huurder 1 maand opzeggingsvergoeding betalen. Om het bedrag van de opzeggingsvergoeding te bepalen, is het van belang wanneer de opzeggingstermijn eindigt. Gezien de opzeggingstermijn verstrijkt op de laatste dag van het tweede jaar (om middernacht), heeft de huurder 2 volledige jaren gehuurd en hoeft hij dus maar een opzeggingsvergoeding van 1 maand te betalen.
Opzegmogelijkheden voor de verhuurder
- Opzegging voor eigen gebruik of bewoning door familieleden
De verhuurder kan het huurcontract op elk ogenblik opzeggen met een opzeggingstermijn van 6 maanden als hij de woning zelf wil gebruiken. De opzeg begint te lopen op de eerste dag van de maand, ná de maand waarin de opzegging is gedaan. Hij kan het contract ook opzeggen om familieleden in de woning te laten wonen. De huurder kan steeds een bewijs van verwantschap vragen bij bewoning door een familielid. Voor huurcontracten die voor 1 januari 2019 zijn gesloten kan hij dit op elk ogenblik. Bij huurcontracten die sinds 1 januari 2019 zijn gesloten mag hij alleen voor familieleden opzeggen vanaf het derde huurjaar.
De verhuurder of de familieleden zijn verplicht om er binnen het jaar te gaan wonen en moeten daar gedurende minstens 2 jaar effectief verblijven. Wanneer de voorwaarden niet worden nageleefd, riskeert de verhuurder aan de huurder een schadevergoeding van 18 maanden huur te moeten betalen.
- Opzegging voor verbouwingswerken
De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen om de woning te verbouwen of te renoveren. Bij huurcontracten die voor 1 januari 2019 zijn gesloten mag dit alleen op het einde van elke driejarige huurperiode. Bij huurcontracten die sinds 1 januari 2019 zijn gesloten, mag de verhuurder dit op elk ogenblik zodra het derde huurjaar is verstreken.
- Het moet daarbij gaan om grondige verbouwingswerken die bewoning tijdelijk onmogelijk maken. Een gewone opknapbeurt is dus geen motief voor opzegging.
- U moet bij de opzeg een bewijs voegen van de geplande werken (omgevingsvergunning, gedetailleerde beschrijving van de werken of bestek, aannemingsovereenkomst).
- De werken moeten ten laatste 6 maanden na het einde van de opzegperiode aanvangen.
Komt u die verplichting niet na, dan heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huur.
- Opzegging zonder motief
Aan het einde van een driejarige huurperiode kan de verhuurder ook zonder een van de twee bovenvermelde motieven een huurovereenkomst van lange duur opzeggen, mits betaling van een schadevergoeding van 9 maanden huur (bij opzeg aan het eind van het 3de jaar) of van 6 maanden huur (bij opzeg aan het eind van het 6de jaar). Vanaf de derde driejarige periode is er geen schadevergoeding meer te betalen.
Na opzeg door de verhuurder kan de huurder steeds een tegenopzeg geven, met termijn van één maand.
De verhuurder kan de huurovereenkomst alleen voortijdig beëindigen als dat in de overeenkomst wordt voorzien.
De huurder mag de overeenkomst vroegtijdig opzeggen met een opzeggingstermijn van 3 maanden. De opzeg begint te lopen op de eerste dag van de maand, ná de maand waarin de opzegging is gedaan.
De huurder moet een opzeggingsvergoeding betalen van:
- 3 maanden huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het eerste jaar
- 2 maanden huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het tweede jaar
- 1 maand huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het derde jaar
Vrijgave van de huurwaarborg
Op het einde van de huur krijgt de huurder de huurwaarborg en de interesten terug, tenzij er schade of huurachterstal is. Een borgstelling loopt gewoon af. De financiële instelling mag de waarborg alleen met een schriftelijk bewijs terugstorten.
Vraagt de verhuurder via de rechtbank een deel van de waarborg? Bij huurcontracten die sinds 1 januari 2019 zijn gesloten, moet de verhuurder binnen het jaar na het einde van de huur naar de rechter stappen.
Als de verhuurder de huurwaarborg cash bijhoudt of op een eigen rekening heeft staan, moet hij niet alleen de huurwaarborg teruggeven, maar ook interesten.
Als de verhuurder de huurwaarborg cash bijhoudt of op een eigen rekening heeft staan, moet hij niet alleen de huurwaarborg teruggeven, maar ook interesten. Bereken hier hoeveel interest uw huurwaarborg heeft opgeleverd.(Excel bestand opent in nieuw venster)
Veelgestelde vragen
Een huurcontract voor een woning (hoofdverblijfplaats) moet schriftelijk opgesteld worden en moet verplicht geregistreerd worden door de verhuurder, binnen de 2 maanden na de ondertekening van het huurcontract. Als de verhuurder het contract niet laat registreren, dan mag de huurder dat ook zelf doen.
Via MyMinfin(opent in nieuw venster) kunt u nagaan of uw huurcontract al geregistreerd is (‘Mijn huurcontracten raadplegen’ in de rubriek ‘Mijn woning en mijn onroerende goederen’).
De huurder kan het contract beëindigen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Dit kan slechts tijdens de periode dat het huurcontract niet geregistreerd is.
De huurder moet wel zijn opzeg geven en het contract wordt dan beëindigd op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzeg werd gedaan (voor huurcontracten gesloten na 1 januari 2019) of onmiddellijk (voor huurcontracten gesloten voor 1 januari 2019)
Bij verkoop van de verhuurde woning wordt de koper de nieuwe verhuurder. Die nieuwe verhuurder kan:
- als het huurcontract gesloten is vóór 1 januari 2019:
het contract makkelijker opzeggen (binnen de 3 maanden na de akte van verkoop en met een opzeggingstermijn van 3 maanden). - als het huurcontract gesloten is na 1 januari 2019:
het contract enkel opzeggen volgens dezelfde regels als de vorige verhuurder (met een opzegtermijn van 6 maanden).
Er bestaan geen vormvereisten om een huurcontract op te zeggen. Je kan jouw huurcontract via een gewone brief, een e-mail, een sms of zelfs mondeling opzeggen.
Een aangetekende brief is dus niet verplicht (tenzij dit expliciet is opgenomen in het huurcontract), maar wel aangeraden om discussies te vermijden.
Als de huurovereenkomst beëindigd is, moet de huurder de huurwoning verlaten tegen het einde van de opzegtermijn. Weigert de huurder te vertrekken, ook na bemiddeling, dan mag de verhuurder de huurder niet zelf buiten zetten. Enkel na een vonnis tot uithuiszetting en via een gerechtsdeurwaarder kan een huurder gedwongen uit de huurwoning worden gezet.
De tegenpartij kan die dan per aangetekende brief aanmanen om dat toch nog te doen. Helpt dat niet? Dan zijn er verschillende stappen mogelijk om het probleem op te lossen.
De huurder of verhuurder kan niet zelf het contract stopzetten. Hij moet naar de vrederechter en kan de volgende beslissingen vragen:
- de tegenpartij verplichten om haar plichten na te komen
- de ontbinding van de huurovereenkomst
- een schadevergoeding
Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen contracten gesloten vóór en na 1 januari 2019.
Huurcontract is gesloten vóór 1 januari 2019
Nee, verkoop is geen geldige opzeggrond. De nieuwe eigenaar treedt in de rechten en plichten van de vorige eigenaar en neemt het bestaande huurcontract over. De nieuwe eigenaar kan wel opzeggen, maar enkel conform de bepalingen van de Woninghuurwet.
Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen een geregistreerd en een niet-geregistreerd contract.
- Indien de huurovereenkomst geregistreerd is, kan de nieuwe eigenaar enkel opzeggen in de volgende gevallen:
- voor eigen gebruik (op elk ogenblik)
- voor het uitvoeren van verbouwingswerken (bij het einde van een driejarige periode)
- zonder motief, mits het betalen van een vergoeding (bij het einde van een driejarige periode).
De verhuurder moet hierbij een opzeggingstermijn van 6 maanden respecteren.
- Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd is, kan de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst binnen de drie maanden na het verlijden van de authentieke akte opzeggen voor eigen gebruik, verbouwingswerken of zonder motief, maar met vergoeding, mits het in acht nemen van een opzeggingstermijn van 3 maanden.
Huurcontract is gesloten na 1 januari 2019
Nee, verkoop is geen geldige opzeggrond. De nieuwe eigenaar treedt in de rechten en plichten van de vorige eigenaar en neemt het bestaande huurcontract over. De nieuwe eigenaar kan wel opzeggen, maar enkel cfr de bepalingen van het Woninghuurdecreet:
- voor eigen gebruik (op elk ogenblik, maar voor familie ten vroegste tegen het einde van het derde jaar)
- voor het uitvoeren van verbouwingswerken (op elk ogenblik, maar ten vroegste tegen het einde van het derde jaar)
- zonder motief mits het betalen van een vergoeding (bij het einde van een driejarige periode).
De verhuurder moet hierbij een opzeggingstermijn van 6 maanden respecteren.
Het overlijden van de verhuurder heeft geen gevolgen voor het vervolg van de huurovereenkomst.
Het overlijden van de huurder maakt niet meteen een einde aan de huurovereenkomst:
- Woninghuurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019: De overeenkomst eindigt automatisch op het einde van de tweede maand na het overlijden. De erfgenamen betalen dan de huur plus een vergoeding van een maand huur. Binnen die 2 maanden mogen ze ook aangeven dat ze de overeenkomst willen voortzetten.
- Woninghuurcontracten afgesloten vóór 1 januari 2019: Het overlijden van de enige/laatste huurder maakt geen einde aan het huurcontract. De erfgenamen zetten de huurovereenkomst verder of kunnen deze opzeggen binnen de wettelijke voorwaarden.
Heeft de huurder geen erfgenamen? Dan kan de verhuurder aan de vrederechter vragen om een curator aan te stellen. Die verkoopt de inboedel en geeft de opbrengst daarvan aan de verhuurder.
Wordt de woning tijdens de huurovereenkomst volledig vernield of onbruikbaar, zonder dat de huurder of verhuurder daarvoor schuld treft? Dan is de huurovereenkomst automatisch ontbonden. Is dat maar gedeeltelijk het geval, dan mag de huurder vragen om:
- de huurprijs te verlagen;
- de huur te ontbinden.
De verhuurder moet nooit een schadevergoeding betalen.
Het periodieke onderhoud van de verwarmingsinstallatie (tweejaarlijks voor gas, jaarlijks voor stookolie) wordt gezien als een kleine herstelling, waarvoor de huurder moet instaan. Na elk nazicht levert de technicus een attest af. De huurder is verplicht een kopie van dat attest aan de verhuurder te bezorgen, zodat die voor eventuele noodzakelijke herstellingen kan zorgen.
Het onderhoud is een verplichting voor de persoon die huurder is op het moment dat het onderhoud moet gebeuren. Valt de datum van het eerstvolgende onderhoud van het centrale stooktoestel of de verwarmingsaudit buiten de termijn van het huurcontract? Dan zijn er twee mogelijkheden.
- In principe is de huurder niet verplicht om het onderhoud of de verwarmingsaudit te laten uitvoeren. Voor huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019 (Vlaams Woninghuurdecreet) kan de huurder sowieso niet worden verplicht om een nieuw nazicht te laten doen als er op het einde van het huurcontract nog een geldig attest voorligt. Het eerstvolgende nazicht zal dan voor de nieuwe huurder zijn.
- In huurcontracten afgesloten vóór 1 januari 2019 (federale huurwet) kan wel bepaald zijn dat de huurder bv. de cv-ketel jaarlijks moet laten onderhouden of bij ingang en/of beëindiging van het contract. In dat geval zal de huurder dat wel moeten nakomen. Bekijk daarom steeds de bepalingen opgenomen in het huurcontract.
Er zijn geen wettelijke bepalingen rond het bezoek van kandidaat-huurders en -kopers.
Als er in de huurovereenkomst niets over bezoek is opgenomen, moet er tussen verhuurder en huurder een regeling overeengekomen worden. De bezoekuren moeten redelijk zijn en er moet rekening gehouden worden met de privacy van de huurder. 2 tot 3 dagen per week beschikbaar zijn gedurende enkele uren wordt als redelijk beschouwd. De verhuurder mag zeker niet te pas en te onpas met bezoekers langskomen en ook niet wanneer de huurder niet thuis is, tenzij hij daarmee instemt. De verhuurder moet de overeengekomen bezoekuren respecteren.