Rood voor Groen: hoe Ieper klimaatbestendig groeit zonder extra budget
Steeds meer groeit het besef dat er in steden ruimte moet worden gehouden en gemaakt voor klimaatbestendige en kwalitatieve groene ruimte. Maar hoe balanceer je dat met de nood aan verdichting en krappe lokale budgetten? Stad Ieper maakt in dat kader handig gebruik van het ‘Rood voor Groen’-principe. Sandra Debuf, Afdelingshoofd Omgeving en Ondernemen, licht toe hoe die aanpak werkt.
Afbeeldingen: © Ons Onderdak, Cnockaert Architecture, LAVA architecten en buro Cnockaert
Balans tussen verdichting en klimaatbestendigheid
Ieper slaagt erin om verdichting en vergroening met elkaar te verzoenen. Niet door extra publieke investeringen, maar door proactief en creatief samen te werken met private projectontwikkelaars. “In Ieper hanteren we het principe van ‘Rood voor Groen’,” vertelt Debuf. “Dat is een regeling waarbij de aanleg of verbetering van natuur (groen) wordt gefinancierd via de realisatie van nieuwe bebouwing (rood). Zo ontstaat er een win-win: projectontwikkelaars krijgen ontwikkelingskansen en wij versterken de leefkwaliteit en klimaatrobuustheid in onze stad.”
Leidraad als basis, maar ruimte voor flexibiliteit
Ieper werkte reeds een eigen interne leidraad uit die bij elke ontwikkeling wordt toegepast. De leidraad werd inmiddels vertaald naar een gemeentelijk stedenbouwkundige verordening lasten bij omgevingsvergunningen die juridisch sluitend is. Deze bevat een groennorm, een norm voor ruimte en beweging en een stedenbouwkundige ontwikkelingskost. “Per 10 woonentiteiten moet een ontwikkelaar binnen de contour van het project 500 m² groen voorzien, € 5.000 investeren in ruimte voor beweging (bv. speeltuinen, sportzones, wandelpaden,...) en nog eens € 5.000 bijdragen voor het algemeen ruimtelijk beleid van de stad. Deze middelen worden ingezet voor o.a. de opwaardering van wijkgroen en speelzones, de installatie van fietsstalruimtes en veilige oversteekplaatsen.”
Wie bovenop die minimumnormen extra kwaliteit toevoegt, krijgt in ruil ook meer mogelijkheden. “Wanneer een ontwikkelaar bijvoorbeeld een groene lob mee uitbouwt en hiermee extra publieke groene ruimte voorziet, een extra ruimte voor waterberging inricht of fietsverbindingen realiseert, dan bekijken we of een groter bouwprogramma mogelijk is binnen de draagkracht van de omgeving. Dit kan zich vertalen in meer bouwlagen. Vaak is er een kans om samen te zoeken naar een oplossing die ook voor de buurt een meerwaarde oplevert en zo voor het project het draagvlak verhoogt.”
Meer ruimte voor wonen én groen
“Wij hadden reeds een inspiratiegids(PDF bestand opent in nieuw venster) opgesteld voor de kwalitatieve groei van de stad Ieper. Daarbij horen ook een vijftal potentiescans die zijn opgemaakt om strategische stedelijke zones een invulling te geven met compacte middelhoogbouw in combinatie met een versterking van de aanwezige groenstructuur. De inspiratiegids steunt op twee bindende bepalingen uit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan: enerzijds een middelhoogbouwnota (maximum 10 bouwlagen op strategische locaties) en anderzijds het groene lobbenplan.”
Debuf is ervan overtuigd dat beide niet los van elkaar kunnen gezien worden. “Waar kan je hoger gaan bouwen en tegelijk het geheel leefbaar houden? Dat is waar er ook ruimte is voor groen of waar er ruimte voor groen kan ontwikkeld worden. Vandaar dat de Inspiratiegids voor een kwaliteitsvolle groei van Ieper, opgesteld door Omgeving, beide facetten samen benadert.”
Die visie is essentieel in het licht van de 842 extra woonentiteiten die Ieper moet realiseren. “Tot nu toe is daar nog niets van gerealiseerd als uitbreiding op bestaande bestemmingen. Er is dus nood aan nieuwe woontypologieën in combinatie met een robuuste groenstructuur.”
Slimme herontwikkelingen op maat van de buurt
Een goed voorbeeld van die aanpak is een sociaal woonproject in Ieper. Op een perceel van één hectare stonden 41 verouderde sociale woningen. Die worden vervangen door 50 compacte woonentiteiten én een buurthuis. “Omdat het overige deel van het terrein werd ingericht als publiek toegankelijk park en een buurthuis voorzien is, werd toegelaten om het centrale deel tot 7 bouwlagen hoog te bouwen,” zegt Debuf. “Zo ontstaat er niet alleen meer woonruimte, maar ook een nieuwe groene plek in de stad – zonder dat wij als stad in de kosten moeten delen.”
Dit principe is toepasbaar op elke projectontwikkeling, ongeacht de schaal ervan. Er dient nagegaan hoe een maatschappelijke meerwaarde kan worden gerealiseerd. Zo komen verschillende schoolsites vrij in de nabije toekomst. “Leegstaande schoolsites dienen qua functie-invulling afgestemd te worden op de noden: wonen, maar ook ondersteunende functies die bijdragen aan de sociale beleving. Surplus is er potentieel voor vergroening, wat leidt tot een nieuwe klimaatrobuuste invulling. Dit wordt meegegeven aan de schoolbesturen.”
Proactieve aanpak loont
“De sleutel tot succes is een ondernemende houding,” benadrukt Sandra Debuf. “Veel besturen wachten af tot ontwikkelaars met voorstellen komen. Wij kiezen er bewust voor om zelf het initiatief te nemen. Daardoor winnen we tijd en houden we de regie in handen.” Die aanpak blijkt effectief én breed gedragen. “Dat komt omdat we duidelijke, transparante spelregels hanteren. En omdat we van bij de start in dialoog gaan. Zo krijgt de ontwikkelaar duidelijkheid van bij de start van het ontwerp.”