De huurprijs van de geconventioneerde huurwoning is de markthuurprijs verminderd met een korting van minstens 15% van de markthuurprijs van de geconventioneerde huurwoning. De markthuurprijs berekenen we via de geconventioneerde huurschatter en vormt ook de basis voor uw subsidie. De markthuurprijs verminderd met de korting mag ook niet hoger zijn dan €915,41 (of €1017,12 in bepaalde steden).

U kunt de huurprijs jaarlijks indexeren.

Als u woningen inhuurt, dan onderhandelt u over de te betalen huurprijs binnen het bovenstaande kader. Hierbij zoekt u een evenwicht tussen een voor u haalbare huurprijs en een marktconform rendement voor de private initiatiefnemer.

• Het Vlaamse toewijzingssysteem

Via het Woningportaal zoekt u een huurder voor de geconventioneerde huurwoningen (niet de sociale woningen). U zoekt via dit Woningportaal huurders voor alle geconventioneerde huurwoningen (zelf gerealiseerd of ingehuurd).

• Vanaf 13 mei 2024: bijzondere doelgroepen

Bepaalde verhuurders zullen geconventioneerde huurwoningen kunnen reserveren voor een bijzondere doelgroep. Dit is alleen mogelijk voor bepaalde verhuurders, namelijk woonmaatschappijen, lokale besturen, vzw’s, instellingen van openbaar nut, sociale ondernemingen en autonome gemeentebedrijven.

De bijzondere doelgroepen zijn afgestemd op de categorieën binnen de sociale huurreglementering. De categorieën zijn:

• de kandidaat vanaf 65 jaar
• de kandidaat die als jongere met begeleiding zelfstandig woont of gaat wonen
• de kandidaat met een fysieke of mentale beperking of handicap
• de kandidaat in beschut wonen of een tewerkstellingsprogramma
• de kandidaat met een geestelijke gezondheidsproblematiek
• de kandidaat die dak- en thuisloos is of dat dreigt te worden

De verhuurder zal een specifieke oproep tot kandidaatstelling voor zo een bijzondere doelgroep moeten lanceren in het Woningportaal. Daarbij moet u verantwoorden waarom deze specifieke oproep nodig is. U geeft aan wat de specifieke problemen van deze doelgroep zijn om een aangepaste en betaalbare woning te vinden, de cijfergegevens over de doelgroep (als die beschikbaar zijn) en de (eventuele) flankerende maatregelen die lokale besturen en - welzijnsactoren voor deze doelgroep nemen.

Wie kandideert voor deze oproep, wordt erop gewezen dat de verhuurder de kandidatuur kan weigeren als-ie geen deel uitmaakt van de bijzondere doelgroep. Wonen in Vlaanderen zal de kandidaturen nog altijd willekeurig rangschikken, maar geeft voorrang aan de kandidaten die bevestigen dat ze behoren tot de bijzondere doelgroep. De verhuurder krijgt wel een bijkomende weigeringsgrond en mag een kandidaat weigeren als die niet behoort tot de bijzondere doelgroep.

• Vanaf 15 september 2024: lokale binding

Gemeenten krijgen de mogelijkheid om een uniforme voorrangsregel lokale woonbinding te activeren op hun grondgebied. Dit is de voorrang die een kandidaat heeft als hij in de periode van tien jaar voor de rangschikking minstens vijf jaar ononderbroken inwoner is of geweest is van de gemeente waar de toe te wijzen woning ligt.

Als de voorrangsregel geldt, zal dit zichtbaar zijn bij iedere oproep tot kandidaatstelling. Wonen in Vlaanderen controleert of iedere kandidaat voldoet aan de voorrangsregel. Nadien worden de kandidaten met voorrang willekeurig gerangschikt. Ook de kandidaten zonder voorrang worden willekeurig gerangschikt.

De verhuurder wijst de geconventioneerde huurwoningen eerst toe aan de willekeurig gerangschikte kandidaten met lokale binding. De voorrangsregel geldt enkel als een oproep tot kandidaatstelling is gepubliceerd op het Woningportaal. Als de verhuurder de woning vrij toewijst zonder het plaatsen van een oproep tot kandidaatstelling, geldt de voorrangsregel dus niet.

• Vanaf 13 mei 2024: gemeentelijke reglementen

Gemeenten en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden (IGS’en) kunnen een lokaal toewijzingskader opstellen voor de kandidaatstelling en toewijzing van geconventioneerde huurwoningen (of budgethuurwoningen). Dit gebeurt via een gemeentelijk reglement dat geldt voor de geconventioneerde huurwoningen op het grondgebied van de gemeente of het IGS.

Wat regelt een gemeentelijk reglement?

De gemeente of het IGS kan via een gemeentelijk reglement bepalen:

• welke verhuurders onder dit reglement vallen. (Andere verhuurders blijven verplicht te verhuren volgens het Vlaams oproep-, rangschikkings- en toewijzingskader.)
• hoe personen zich kandidaatstellen
• hoe geconventioneerde huurwoningen worden toegewezen

Deze verhuurders moeten dan geen oproep tot kandidaatstelling via het Woningportaal plaatsen. Het uitgangspunt blijft wel dat geconventioneerde huurwoningen worden verhuurd aan personen met een geldig attest. De verhuurders kunnen altijd de hen toegewezen kandidaat weigeren als de kandidaat financieel de huur niet kan betalen of als het huurdersgezin de bezettingsnorm van de woning overschrijdt.

Een gemeente of een IGS met een gemeentelijk reglement kan ook eigen typehuurovereenkomsten opstellen voor de verhuring en onderverhuring van geconventioneerde huurwoningen. Deze typehuurovereenkomst valt dan onder toepassing van titel II van het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 en moet voor advies worden voorgelegd aan het Wonen in Vlaanderen.

Hoe een gemeentelijk reglement opstellen?

Het gemeentelijk reglement komt tot stand in overleg met de relevante lokale huisvestings- en welzijnsactoren. De gemeente of het IGS moet het ontwerpreglement, samen met het administratief dossier (dit zijn adviezen, opmerkingen van relevante actoren, …) voorleggen aan de minister van Wonen.

De minister van Wonen beslist binnen een termijn van 45 (of 60) dagen om het reglement geheel of gedeeltelijk te vernietigen als ze het reglement in strijd acht met de regelgeving of het algemeen belang. De gemeente of het IGS ontvangt de vernietigingsbeslissing via een beveiligde zending.

Opgelet: Het gemeentelijk reglement moet definitief zijn (= niet vernietigd binnen de voorziene termijn) als de subsidieaanvraag voor de geconventioneerde huurwoningen definitief goedgekeurd wordt. Pas nadat het gemeentelijk reglement definitief is geworden, kan het gemeentelijk reglement gelden voor de toewijzing van deze woningen. Heft een gemeente of IGS zelf het gemeentelijk reglement op? Dan staat de verhuurder zelf in voor de toewijzing van de geconventioneerde huurwoningen of kan hij een oproep tot kandidaatstelling publiceren op het Woningportaal.

De verhuring gebeurt via typehuurovereenkomsten

• Verhuurt u zelf? Dan gebruikt u de typehuurovereenkomst uit bijlage 30 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen(Word bestand opent in nieuw venster).

• Vanaf 13 mei 2024: verhuurt u volgens een gemeentelijk reglement dan is het mogelijk dat de gemeente een eigen typehuurovereenkomst heeft opgesteld. Dan moet u die gebruiken.

• Huurt u in van een private initiatiefnemer?

  • Dan sluit u met de private initiatiefnemer de typehoofdhuurovereenkomst uit bijlage 31 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen(Word bestand opent in nieuw venster).

  • Dan sluit u met de geconventioneerde onderverhuurder de typeonderhuurovereenkomst uit bijlage 32 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen(Word bestand opent in nieuw venster). Vanaf 13 mei 2024 kan u mogelijks verhuren met de eigen typehuurovereenkomst van de gemeente.

De duur en opzeg is verschillend als u zelf verhuurt of als u inhuurt van een private initiatiefnemer.

U verhuurt rechtstreeks
De duur van de huurovereenkomst bedraagt negen jaar. Wanneer tegen het einde van deze periode geen opzegging wordt gedaan, wordt de huurovereenkomst telkens met drie jaar verlengd. U mag de huurovereenkomst niet vervroegd opzeggen, tenzij u grondige renovatiewerken wil uitvoeren aan de woning. U moet in dat geval de voorwaarden van artikel 18 van het Vlaams Woninghuurdecreet respecteren.

De huurder moet een geldig attest hebben bij het sluiten van de huurovereenkomst.

Bij het einde van de huurovereenkomst vraagt u tussen de twaalfde en de negende maand vóór de vervaldag van de huurovereenkomst of de huurder de huurovereenkomst wil verderzetten. U verwittigt de huurder ook dat daartoe een geldig attest nodig is. Dit doet u dus eerst na negen jaar, daarna telkens na drie jaar. Zonder geldig attest zegt u de huurovereenkomst op.

Om de huurovereenkomst te beëindigen moet u ten minste zes maanden voorafgaand aan de vervaldag van de huurovereenkomst een opzegging doen aan de huurder.

U huurt in van een private initiatiefnemer

De duur van de huurovereenkomst bedraagt maximaal zevenentwintig jaar. De private initiatiefnemer heeft geen mogelijkheden om de huurovereenkomst vroegtijdig op te zeggen. Hij kan de overeenkomst dus alleen opzeggen door ten minste zes maanden voor de vervaldag van de overeenkomst een opzegging te doen.

Als (hoofd)huurder kan u de huurovereenkomst op elk moment opzeggen. U moet hierbij wel een opzeggingstermijn van drie maanden respecteren. Tijdens de eerste drie jaar van de overeenkomst bent u ook een opzeggingsvergoeding verschuldigd. De regels hierover volgen het Vlaamse Woninghuurdecreet. Wanneer u een huurovereenkomst sluit voor een periode van méér dan 15 jaar, kan u in de huurovereenkomst overeenkomen met de private initiatiefnemer dat ook u de overeenkomst (tijdelijk) niet kan opzeggen.

Opgelet: wanneer u de hoofdhuurovereenkomst vroegtijdig beëindigt, moet u de onderhuurder een opzeggingstermijn van drie maanden geven en moet u de onderhuurder een afschrift bezorgen van de opzegging die u zelf aan de verhuurder richt. Tijdens de eerste drie jaar van de overeenkomst bent u aan de onderhuurder ook een opzeggingsvergoeding verschuldigd.

U onderhandelt met de private initiatiefnemer over de te betalen huurprijs. Hierbij zoekt u een evenwicht tussen een vergoeding voor de taken en risico’s die u overneemt als hoofdhuurder en een marktconform rendement voor de private initiatiefnemer.

De onderhandelde prijs moet minstens 25% (de korting) lager liggen dan de markthuurprijs (berekend op basis van de geconventioneerde huurschatter). U rekent deze huurprijs aan de sociale huurder aan.

Opgelet: de sociale huurder behoudt het recht op een huursubsidie. Dit is belangrijk bij uw onderhandelingen over de huurprijs. Als de markthuurprijs verminderd met de korting hoger zou zijn dan de huurprijs om een huursubsidie te kunnen krijgen, moet u een lagere huurprijs onderhandelen zodat de sociale huurder in aanmerking kan komen hiervoor.

Voor de huurovereenkomsten werkt u met de typeovereenkomsten.

• U sluit een typehoofdhuurovereenkomst met de private initiatiefnemer. Dit is bijlage 29 bij het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(Word bestand opent in nieuw venster).
• U sluit een typeonderhuurovereenkomst met de sociale huurder. Dit is bijlage 26 bij het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021(opent in nieuw venster).

Voor de duur en de opzeg volgt u dezelfde werkwijze als bij geconventioneerde huurwoningen (zie hierboven bij duur en opzeg > u huurt in van een private initiatiefnemer).

U kunt weigeren om de sociale woningen in te huren. Uw bestuursorgaan moet deze weigering motiveren en deze gemotiveerde beslissing afzonderlijk voorleggen aan de toezichthouder. U doet dit op dezelfde dag als het opladen van de notulen van de betreffende vergadering in de portaalsite van de afdeling Toezicht en u bezorgt dit via e-mail aan toezicht.wonen@vlaanderen.be(opent in uw e-mail applicatie).

De toezichthouder zal beoordelen of de beslissing voldoende gemotiveerd is. De toezichthouder kan bij een gebrekkige motivering de beslissing van de woonmaatschappij schorsen en/of vernietigen.