Renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen

De renovatieverplichting die sinds 1 januari 2022 geldt, is een eerste stap richting de langetermijndoelstelling (koolstofneutraliteit). Zo moet elke niet-residentiële gebouweenheid binnen de 5 jaar na verkoop en andere overdrachten verplicht aan een aantal energiebesparende maatregelen voldoen, en een minimaal energielabel behalen.

Eigenaars van kleine niet-residentiële gebouweenheden (vb. bakker, restaurant, B&B,...) kunnen kiezen voor een aangepast traject, met de renovatieverplichting voor kleine niet-residentiële gebouwen, het energieprestatiecertificaat voor kleine niet-residentiële gebouweenheden (kNR) en het langetermijnpad dat daarbij hoort. Dat traject is afgestemd op de typische eigenschappen en noden van deze eenheden.

De renovatieplicht bestaat uit twee onderdelen, en aan beide moet worden voldaan binnen de 5 jaar na verkoop (en ), erfpacht en opstalrecht:

een minimaal maatregelenpakket
een minimaal te behalen energielabel.

Uit het EPC NR kunt u afleiden welke aanpassingen nodig zijn om te voldoen aan de renovatieverplichting.

Minimaal maatregelenpakket

Als voor dakisolatie de minimale R-waarde van 0,75 m²K/W niet gehaald wordt, moet dakisolatie met een maximale U-waarde van 0,24 W/m²K geplaatst worden.
De keuze voor dakisolatie is geïnspireerd op de dakisolatienorm. Die norm geldt al langer voor woningen om een minimale woonkwaliteit te garanderen.
Als enkel glas aanwezig is, moet u dat vervangen door beglazing met een maximale U-waarde van 1 W/m²K.
De keuze voor isolerende beglazing is geïnspireerd op de dubbelglasnorm. Die norm geldt al langer voor woningen om een minimale woonkwaliteit te garanderen en de energievraag terug te dringen.
Alle centrale opwekkers voor ruimteverwarming die ouder zijn dan 15 jaar moeten vervangen worden, tenzij u kunt aantonen dat de installatie aan de minimale installatie-eisen voor renovatie voldoet.
Als er een aardgasnet aanwezig is in de straat, mag een stookolieketel niet vervangen worden door een nieuwe stookolieketel.
Met deze maatregelen verbeteren we de efficiëntie en verminderen we de CO₂-uitstoot van de verwarmingsinstallatie.
Alle koelinstallaties die ouder zijn dan 15 jaar en gebruik maken van koelmiddelen op basis van ozonafbrekende stoffen of koelmiddelen met een GWP-waarde van 2500 of hoger, moeten vervangen worden door koelinstallaties die geen gebruik maken van die schadelijke koelmiddelen.
Daarmee bouwen we verder op Europese regelgeving, namelijk het verbod op het gebruik van koelmiddelen op basis van ozonlaagafbrekende stoffen in nieuwe koelinstallaties sinds 2004. En het verbod op het vullen van koelinstallaties op basis van diezelfde stoffen sinds 2015.

Het minimale maatregelenpakket geldt enkel voor de individuele onderdelen van de gebouweenheid die overgedragen wordt. Onderdelen van gebouweenheden die niet overdragen worden of collectieve onderdelen (bv. gemeenschappelijke dakdelen, installaties die ook andere eenheden koelen of verwarmen) moeten niet aangepakt worden.

Minimaal energielabel

Vanaf 1 januari 2023 moet naast het minimale maatregelenpakket de gebouweenheid binnen de 5 jaar na verkoop (en ), erfpacht en opstalrecht, een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 5% (of label E) behalen. Het label moet worden aangetoond met een energieprestatiecertificaat voor niet-residentiële gebouwen.

Als eigenaar kunt u zelf beslissen welke extra maatregelen u neemt om het energielabel te behalen. Op die manier bepaalt u zelf welke maatregelen het meest kostenefficiënt zijn of het best passen bij de energetische renovatie van uw pand. Niet-residentiële gebouwen hebben immers uiteenlopende kenmerken en verschillen sterk in gebruik: niet alle isolatiemaatregelen of installatietechnieken zijn even efficiënt voor elk gebouw.

De labelverplichting geldt enkel als de gebouweenheid deel uitmaakt van een niet-residentieel gebouw dat in totaliteit verkocht wordt.

Tijdlijn van verplichtingen

De verplichting om over een EPC NR te beschikken, zal stap voor stap verscherpen tot elke grote niet-residentiële gebouweenheid in 2026 over een EPC beschikt, ook zonder dat het overgedragen of verhuurd wordt.

De overheid en publieke organisaties hebben een voorbeeldfunctie en zet daarom enkele stappen al vroeger.

Stap 1/12023
Tussen 1 januari 2023 tot 30 april 2023 moest een niet-residentiële gebouweenheid bij verkoop, bij erfpacht, bij opstalrecht of bij het afsluiten van een nieuw huurcontract verplicht over een EPC NR beschikken.
Stap 1/52023
Op het moment dat de gebouweenheid wordt aangeboden voor bijvoorbeeld verkoop of verhuur, moet het EPC NR beschikbaar zijn.
Op het moment van de overdracht (uiterlijk op de datum van het verlijden van de akte of het vestigen van het opstalrecht of de erfpacht), moet het EPC NR aan de nieuwe eigenaar of nieuwe huurder bezorgd zijn.
uitzonderingen gelden voor:
tijdelijke constructies (minder dan 2 jaar in gebruik)
kleine alleenstaande gebouweenheden met bruikbare vloeroppervlakte kleiner dan 50 m².
Stap 1/12024
Sinds 1 januari 2024 moeten alle gebouweenheden van publieke gebouwen en overheidsgebouwen beschikken over een EPC voor niet-residentiële gebouwen.
Het huidige EPC Publiek kan dus niet langer gebruikt worden om aan de verplichtingen voor publieke gebouwen te voldoen. Voor publieke gebouwen met een bruikbare vloeroppervlakte groter dan 250m² geldt bovendien een uithangplicht.
Uitzondering voor kleine niet-residentiële publieke gebouwen: om aan de uithangplicht te voldoen, kan tot uiterlijk 1 januari 2025 een EPC Publiek gebruikt worden, op voorwaarde dat de metingen opgestart zijn voor 1 januari 2023 en dat het EPC uiterlijk op 1 februari 2024 werd ingediend. Nadien kan enkel nog een EPC kNR of een EPC NR gebruikt worden.
Stap 1/12025
Vanaf 1 januari 2025 moet elke grote niet-residentiële gebouweenheid met een bruikbare vloeroppervlakte groter dan of gelijk aan 1000 m² over een EPC NR beschikken, ongeacht verkoop (of andere overdrachten) of verhuur.
Stap 1/12026
Vanaf 1 januari 2026 moet elke grote niet-residentiële gebouweenheid met een bruikbare vloeroppervlakte kleiner dan 1000 m² over een EPC NR beschikken, ongeacht verkoop (en andere overdrachten) of verhuur.
Stap 1/12028
Vanaf 1 januari 2028 moeten alle grote gebouweenheden van publieke gebouwen en overheidsgebouwen (behalve voor gemeenschapsonderwijs en gesubsidieerd onderwijs) over een geldig EPC NR beschikken, waaruit blijkt dat minimaal een label E behaald wordt.
Stap 1/12030
Vanaf 1 januari 2030 moet elke grote niet-residentiële gebouweenheid over een geldig EPC NR beschikken, waaruit blijkt dat minimaal een label E behaald wordt.
Om te voorkomen dat gebouwen die gesloopt worden nog een EPC moeten laten opmaken, voorziet de Vlaamse overheid in een uitzondering op de algemene EPC-verplichting (bovenstaande puntjes 2024, 2025 en 2026, 2028 en 2030). Gebouwen waarvoor een sloopvergunning werd verleend, moeten niet voldoen aan de EPC-plicht. De eigenaar (of erfpachter/opstalhouder) meldt dit uiterlijk één maand voor het EPC vernieuwd moet worden en bewijst binnen vijf jaar dat de sloopwerken werden voltooid. Let op: deze uitzondering geldt niet in geval van overdracht (bovenstaand puntje 2023). Bij alle notariële overdrachten blijft een EPC NR nodig.
Voorbeelden:
u verkoopt in 2024 een niet-residentieel gebouw: u zal op het moment dat het gebouw te koop wordt aangeboden een EPC NR moeten hebben en op het moment van overdracht zal het EPC NR aan de koper overhandigd moeten worden.
u bezit een niet-residentieel gebouw van 1800 m²: voor 1 januari 2025 moet u een EPC NR laten opmaken (algemene verplichting tot het hebben van een EPC NR). Tenzij het gebouw wordt gesloopt en er een sloopvergunning werd verleend. In dat geval moet u geen EPC NR laten opmaken.
u verkoopt in 2026 een niet-residentieel gebouw van 600 m²: uw gebouw beschikt al over een EPC NR (algemene verplichting voor het hebben van een EPC NR).
Nieuwbouweenheden
Nieuwe eenheden met een geldig EPC Bouw kunnen dat EPC Bouw gebruiken om te voldoen aan de EPC-verplichting. Merk op: een eenheid die voldoet aan de nieuwbouweisen, voldoet niet automatisch aan het minimale label voor het EPC NR. Dat laatste kan immers alleen aangetoond worden op basis van gebruiksgegevens, welke voor een nieuw gebouw niet bekend zijn.

Financiële steun

Er zijn heel wat maatregelen om financieel te steunen bij de renovatie:

Subsidies aan ondernemingen voor energiebesparende maatregelen
Subsidies aan ondernemingen voor energiebesparende maatregelenSubsidies aan ondernemingen voor energiebesparende maatregelen
Overzicht van de financiële steun voor de energetische renovatie van een niet-residentieel gebouw

Situaties waarvoor de renovatieverplichting geldt

De renovatieverplichting geldt:

voor elke niet-residentiële die vanaf 1 januari 2022 wordt overgedragen,
- bij het verlijden van authentieke aktes van een notariële overdracht in volle eigendom (zoals een aankoop, of andere ).
- bij het vestigen van een opstalrecht of erfpacht(opent in nieuw venster) op alle gebouweenheden met een niet-residentiële bestemming.
voor de feitelijke toestand op het moment van het verlijden van de akte of het vestigen van het opstalrecht of erfpacht. Heeft de eenheid op het moment van overdracht een niet-residentiële bestemming, dan geldt de renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen. Hoe de gebouweenheid na verkoop zal worden gebruikt, of welke functie de eenheid daarna zal krijgen, speelt geen rol.

De termijn van 5 jaar start op de datum van het verlijden van de authentieke akte of op de datum van het vestigen van het opstalrecht of de erfpacht. Voorbeeld: als de akte verlijdt op 1 februari 2023 dan moet vóór 1 februari 2028 aan de renovatieverplichting voldaan zijn.

Overdrachten waarvoor de renovatieverplichting WEL/NIET geldt

Type overdracht	Renovatie- verplichting?	Toelichting
Notariële akten met declaratieve werking	Renovatie- verplichting geldt niet	Bij akten met een declaratieve werking geldt de renovatieverplichting niet
Notariële overdracht in volle eigendom	Renovatie- verplichting geldt wel	Bij elke notariële akte waarbij sprake is van overdracht van volle eigendom is de renovatieverplichting van toepassing. Het maakt niet uit hoe groot het eigendomsaandeel is dat wordt overgedragen. Ook als slechts een bepaald percentage in volle eigendom wordt overgedragen, is de renovatieverplichting van toepassing. Het maakt niet uit over welk type transactie het gaat: een schenking, ruil, verkoop, uit onverdeeldheid treden of ander type. Van zodra er overdracht is van volle eigendom via notariële authentieke akte, treedt de renovatieverplichting in werking. Het moet gaan om volle eigendom, dus de combinatie vruchtgebruik én naakte eigendom samen. Wordt enkel het vruchtgebruik of enkel de naakte eigendom overgedragen, dan is de renovatieverplichting niet van toepassing. Ook de inbreng in een huwelijksgemeenschap valt onder de renovatieverplichting, voor zoverre deze geregeld wordt via notariële akte én een overdracht van volle eigendom behelst. Enkel voor residentiële gebouwen is een specifieke uitzondering voorzien op de notariële overdracht in volle eigendom tussen natuurlijke personen in geval van scheiding, beëindiging van samenwoning en een specifieke vorm van uit onverdeeldheid treden.
Overdracht van opstalrecht of erfpacht aan een derde partij	Renovatie- verplichting geldt wel	Het Energiebesluit bepaalt in Artikel 9.3.1 §1(opent in nieuw venster) dat, naast het vestigen van een opstalrecht of erfpacht, ook het overdragen van een opstalrecht of erfpacht onder het toepassingsgebied van de renovatieverplichting valt.
Verlenging van opstalrecht of erfpacht	Renovatie- verplichting geldt niet	Bij een verlenging van een opstalrecht of erfpacht tussen dezelfde partijen, is de renovatieverplichting niet van toepassing. Meer daarover in de Omzendbrief OMG/VEKA 2022/1(PDF bestand opent in nieuw venster) over het recht van opstal en erfpacht.
Inbreng of overdracht van een bedrijfstak of algemeenheid	Renovatie- verplichting geldt wel	Volgens de principes die omschreven staan in Omzendbrief OMG/VEKA 2022/1(PDF bestand opent in nieuw venster), vallen deze overdrachtsvormen binnen het toepassingsgebied van de renovatieverplichting.
Erfenis	Renovatie- verplichting geldt niet	Een erfenis valt niet onder een notariële overdracht in volle eigendom. De renovatieverplichting is dus niet van toepassing bij een erfenis. Let wel, een erfenis zal er niet voor zorgen dat een lopende renovatieverplichting komt te vervallen. Vindt een erfenis plaats tijdens de 5-jarige looptijd van een renovatieverplichting, dan moet de erfgenaam of nieuwe eigenaar binnen de resterende termijn voldoen aan de eisen waaraan de vorige eigenaar moest voldoen.
Fusie of opslorping	Renovatie- verplichting geldt niet	Zowel bij fusie als bij opslorping is de renovatieverplichting niet van toepassing.
(Partiële) splitsing	Renovatie- verplichting geldt niet	Bij een splitsing is de renovatieverplichting niet van toepassing. De ‘partiële splitsing’ wordt in het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV) gelijkgesteld aan een splitsing. Dus ook bij een partiële splitsing geldt de renovatieverplichting niet. Meer daarover in de Omzendbrief OMG/VEKA 2022/1(PDF bestand opent in nieuw venster).
‘Share Deal’	Renovatie- verplichting geldt niet	Bij een share deal is er sprake van een overdracht of verkoop van aandelen. Enkel het aandeelhouderschap van een vennootschap verandert. Het vastgoed van de vennootschap ondergaat geen transactie en blijft bij dezelfde rechtspersoon (namelijk de vennootschap in kwestie).

Bijzondere situaties

Wat als er slechts één niet-residentiële gebouweenheid in een gebouw verkocht wordt?

Wat als er ook andere dan niet-residentiële gebouweenheden (vb. industrie) voorkomen?

Een kan verschillende bestemmingen huisvesten.

De gebouweenheid valt onder het toepassingsgebied van de renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen, als de gebouweenheid een niet-residentiële hoofdbestemming heeft.

Wanneer is de hoofdbestemming ‘niet-residentieel’?

Wat de hoofdbestemming is van een gebouweenheid, hangt af van de oppervlakte die de verschillende functies innemen binnen de gebouweenheid.

Als de delen van de eenheid waar een industriële activiteit plaatsvindt meer dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte van de gebouweenheid innemen, is de hoofdbestemming van de gebouweenheid industrie en valt de gebouweenheid niet onder het toepassingsgebied van de renovatieverplichting.

In alle andere gevallen geldt dat de hoofdbestemming van de gebouweenheid gelijkgesteld wordt aan de bestemming die de grootste bruikbare vloeroppervlakte beslaat. Als er geen grootste aandeel in de bruikbare vloeroppervlakte bepaald kan worden, is de hoofdbestemming van de gebouweenheid niet-residentieel.

Voorbeelden

Voorbeeld van gebouweenheid met als verdeling van de bruikbare vloeroppervlakte:	Moet deze gebouweenheid voldoen aan de renovatieverplichting?
25% heeft de bestemming ‘niet-residentieel’ 75% heeft de bestemming ‘industrie’	Nee. De hoofdbestemming van de gebouweenheid is ‘industrie’, want meer dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte van de gebouweenheid heeft een industriële bestemming.
55% heeft de bestemming ‘niet-residentieel’ 45% heeft de bestemming ‘wonen’	Ja. De hoofdbestemming van de gebouweenheid is ‘niet-residentieel’, want er is geen industriële bestemming in deze gebouweenheid en de niet-residentiële bestemming beslaat de grootste oppervlakte.
35% heeft de bestemming ‘niet-residentieel’ 65% heeft de bestemming ‘industrie’	Ja. De hoofdbestemming van de gebouweenheid is ‘niet-residentieel’, want de industriële bestemming binnen de gebouweenheid beslaat minder dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte.
50% heeft de bestemming ‘niet-residentieel’ 50% heeft de bestemming ‘wonen’	Ja. De hoofdbestemming is niet-residentieel, want er is geen industriële bestemming in deze gebouweenheid en de niet-residentiële en residentiële delen zijn exact even groot.
25% heeft de bestemming niet-residentieel 20% heeft de bestemming wonen 55% heeft de bestemming industrie	Ja. De hoofdbestemming is niet-residentieel, want de industriële bestemming binnen de gebouweenheid beslaat minder dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte (waardoor de hoofdbestemming per definitie niet industrie kan zijn) en het niet-residentiële deel binnen de gebouweenheid is groter dan het aandeel ‘wonen’.

Geldt de renovatieverplichting voor een niet-residentieel beschermd gebouw (erfgoed)?

Wat bij slopen en bij tijdelijke constructies?

Wat als het gebouw binnen de 5 jaar verandert van eigenaar?

Informatieverplichting voor verkoper en notaris

Iedereen die een niet-residentieel gebouw met een slecht label (F of slechter) in volle eigendom notarieel overdraagt of hierop een opstalrecht of erfpachtrecht vestigt of overdraagt, moet in de hieraan verbonden publiciteit ook vermelden dat er een renovatieverplichting op het gebouw rust.

Op die manier wordt de potentiële koper geïnformeerd over de verplichtingen die op het gebouw rusten.

Als er een renovatieverplichting van toepassing is op het gebouw, moet dit ook vermeld worden in de onderhandse akte (compromis) en de authentieke akte.

Situatie als huurder

Van zodra de niet-residentiële gebouweenheid die u huurt, verkocht wordt (of een andere plaatsvindt), zal de nieuwe eigenaar actie moeten ondernemen om aan de verplichtingen te voldoen. De huurder zal daarbij rekening moeten houden met eventuele hinder tijdens werken aan het gebouw.

Doorgaans houden de nieuwe voorwaarden voor niet-residentiële gebouwen geen verplichtingen in voor huurders.

Bij een gebouw dat casco verhuurd wordt en waarbij de huurder bijvoorbeeld een koelinstallatie plaatst om het gebouw te koelen, zal de huurder moeten instaan voor de uitvoering van de maatregel die gericht is op de koelinstallatie.

Sancties

Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap start de handhavingsprocedure:

als er 5 jaar na verkoop (en andere ), opstalrecht of erfpacht geen EPC aanwezig is,
of als uit het beschikbare EPC blijkt dat er niet aan de vereiste energieprestatieniveaus is voldaan.

De gevolgen voor u:

als u de renovatieverplichting niet naleeft, riskeert u een administratieve geldboete van 500 euro tot 200.000 euro.
de boete heft de verplichting niet op: het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap legt meteen een nieuwe termijn vast waarbinnen u aan de verplichting moet voldoen.

Wetgeving

Toepassingsgebied renovatieverplichting niet-residentiële gebouwen: Energiebesluit artikel 9.3.1(opent in nieuw venster)
Uitzonderingen: Energiebesluit artikel 9.3.2(opent in nieuw venster)
Sancties: Energiedecreet artikel 13.4.9/1(opent in nieuw venster)
Definities
- Definitie niet-residentieel: Energiebesluit artikel 1.1.1, 72°/0/1(opent in nieuw venster)
- Definitie kleine niet-residentiële eenheid: Energiebesluit artikel 1.1.1, 60°/1(opent in nieuw venster)
- Definitie hoofdbestemming: Energiebesluit artikel 1.1.1, 47°/2/1(opent in nieuw venster)
- Definitie gebouweenheid: Energiedecreet artikel 1.1.3(opent in nieuw venster), 56°/0

Renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen

Minimaal maatregelenpakket

Dakisolatie

Beglazing

Verwarming

Koeling

Minimaal energielabel

Tijdlijn van verplichtingen

EPC NR verplicht bij verkoop, bij erfpacht, bij opstalrecht en verhuur

EPC NR verplicht bij alle notariële overdrachten en verhuur

EPC NR verplicht voor alle publieke en overheidsgebouwen

EPC NR verplicht voor alle grote niet-residentiële gebouweenheid (met een vloeroppervlakte groter dan 1000 m²)

EPC NR verplicht voor alle grote niet-residentiële gebouwen

Minimaal label E voor publieke en overheidsgebouwen

Minimaal Label E voor elke grote niet-residentiële gebouweenheid

Financiële steun

Situaties waarvoor de renovatieverplichting geldt

Bijzondere situaties

Minimaal maatregelenpakket

Minimaal energielabel

Wanneer is de hoofdbestemming ‘niet-residentieel’?

Voorbeelden

Wetgeving

Informatieverplichting voor verkoper en notaris

Situatie als huurder

Sancties

Wetgeving

Contact

Ook interessant