Wat is het Gebouwenregister?

Elk gebouw en (gebouw)eenheid wordt op een uniforme wijze afgebakend en uniek geïdentificeerd aan de hand van een ID-nummer. Door steeds gebruik te maken van deze unieke identificatiecode kan de uitwisseling van (gebouw-gerelateerde) informatie over verschillende instanties heen vereenvoudigd worden.

Het Grootschalig Referentiebestand (GRB) toont de gebouwafbakening op kaart via de gebouwcontouren. Deze gebouwcontouren zijn te raadplegen op de kaart in de Energieprestatiedatabank of op de website van Geopunt(opent in nieuw venster). Als een gebouw wordt aangeklikt, worden de gebouweenheden getoond die deel uitmaken van het gebouw.

Het Adressenregister(opent in nieuw venster) voorziet de adresseerbare objecten in het Gebouwenregister van adressen. De bevoegdheid voor adrestoekenningen ligt bij de 300 Vlaamse gemeenten (bij CRAB-decreet). Het VEKA heeft als gebruiker van het Gebouwenregister geen enkel recht om zelf wijzigingen door te voeren.

EPC per gebouw(eenheid)

EPC (Kleine Niet-) Residentiële eenheid

Een EPC kan slechts opgemaakt worden voor een gebouweenheid als de eenheid beschikbaar is in het Gebouwenregister. Er moet dus steeds gecontroleerd worden of het Gebouwenregister strookt met de werkelijkheid, anders kan het EPC niet of niet correct opgemaakt worden.

EPC Gemeenschappelijke Delen

Per appartementsgebouw met minstens 2 residentiële gebouweenheden wordt één EPC Gemeenschappelijke Delen opgemaakt. Het is dus belangrijk om te weten hoe de afbakening van een gebouw, en dus ook een appartementsgebouw, gebeurt.

Zo kan de VME-structuur afwijken van de opdeling in gebouwen. Het is dus niet de VME-structuur die bepaalt hoeveel EPC’s Gemeenschappelijke Delen er moeten opgemaakt worden, maar wel het aantal gebouwen dat onderscheiden wordt door het Gebouwenregister.

Daarom is het nodig om te controleren wat de gebouwafbakening is én of deze overeenkomt met de gebouwafbakening in het Gebouwenregister. De beslissingsregels rond gebouwafbakening worden hierna toegelicht, samen met een aantal voorbeelden.

Gebouwafbakening

Gebouwafbakening bepalen met enkele uiterlijke kenmerken

Zonder bouwplannen of toegang tot het gebouw kan men meestal aan de hand van de combinatie van enkele uiterlijke kenmerken (= indicatieve criteria) inschatten of een constructie uit één of meerdere gebouwen bestaat.

Pas indien op 3 van de 4 criteria ‘ja’ geantwoord wordt, wordt doorgaans een opdeling in verschillende gebouwen verondersteld:

  • Stap 1

    Zijn er meerdere huisnummers toegekend?

  • Stap 2

    Loopt er een perceelsgrens door het gebouw?

    En komen de perceelsgrenzen overeen met de vermoedelijke afbakening van het gebouw?

  • Stap 3

    Zijn er meerdere ingangen?

    Men kan vermoedelijk niet van de ene ingang naar de andere doorheen de constructie.

  • Stap 4

    Loopt er een verticale as door het gebouw?

    Deze kan zowel gematerialiseerd als niet-gematerialiseerd zijn.

De bovenstaande criteria zijn indicatief en zijn in de meeste gevallen een goede richtlijn.

Als de indicatieve parameters aantonen dat de gebouwafbakening in het Gebouwenregister mogelijks niet correct is, dan kunnen de bouwplannen en/of toegang tot het gebouw meer duidelijkheid brengen.

In dat geval moeten de onderstaande beslissingsregels van het Gebouwenregister voor gevolgd worden.

Beslissingsregels Gebouwenregister voor gebouwafbakening

Volgens het Gebouwenregister moet aan onderstaande voorwaarden voldaan zijn, om te kunnen spreken van een gebouw:

  • Stap 1

    Bouwkundig-constructief zelfstandig

    Het gebouw wordt afgebakend als de kleinste, bouwkundig-constructief zelfstandige entiteit.

    Twee entiteiten zijn (meestal) bouwkundig-constructief zelfstandig als

    • er een volle scheidingsmuur (zonder deuren/ramen/openingen) aanwezig is tussen de twee entiteiten en dit over de volledige hoogte van de constructie.
    • de ene entiteit weggehaald/gesloopt kan worden en de andere hierdoor niet ‘instabiel wordt of instort’. Het helpt om bij de toepassing van de richtlijn de entiteiten gesimplificeerd voor te stellen door middel van een blokkenmodel.

    Ondergrondse constructies (zoals parkeergarages of kelders) worden niet in beschouwing genomen bij de afbakening van de bovengrondse constructies waarmee ze verbonden zijn.

  • Stap 2

    Functioneel zelfstandig

    Het gebouw wordt afgebakend als de kleinste, functioneel zelfstandige entiteit. Een entiteit is niet functioneel zelfstandig als ze in haar functie ondersteunend is aan de aangrenzende entiteiten, ongeacht of

    • de entiteiten bouwkundig-constructief zelfstandig zijn;
    • het bouwjaar van de entiteiten verschillend is.
  • Stap 3

    Duurzaam met de aarde verbonden

    Het gebouw moet duurzaam met de aarde verbonden zijn. Dit wil zeggen dat het gebouw geschikt moet zijn om permanent te blijven staan en ook bedoeld moet zijn om permanent te blijven staan.

  • Stap 4

    Betreedbaar

    Het gebouw moet voor een mens betreedbaar zijn.

Voorbeelden bij indicatieve criteria en beslissingsregels

  • Deze 2 woningen werden gelijktijdig gebouwd. De 1e verdieping van de linkerwoning rust gedeeltelijk op de gelijkvloerse verdieping van de rechterwoning. Hierdoor zijn beide woningen bouwkundig-constructief niet zelfstandig. Beide woningen vormen dus één gebouw.

  • Tegen deze vrijstaande woning werd op een later tijdstip een garagebox gebouwd. De garagebox is niet toegankelijk vanuit de woning. De garagebox en de woning zijn elk bouwkundig-constructief zelfstandig. Gezien de garagebox gebruikt wordt voor opslag is deze functioneel ondersteunend aan de aangrenzende woning en dus niet functioneel zelfstandig. De woning en de garagebox vormen daarom één gebouw.

  • Dit appartementencomplex heeft 2 ingangen. Elke ingang leidt naar een eigen trappenhal/liftkoker die elk toegang geeft tot 4 appartementen. Wanneer het linker- of rechterdeel van het appartementencomplex wordt verwijderd, zou de resterende constructie op zichzelf kunnen blijven bestaan. Deze constructie bestaat dus uit 2 gebouwen met elk een ingang, trappenhal/liftkoker en 4 appartementen.

    Dit geldt ook als er zich een gemeenschappelijke parkeergarage onder deze gebouwen zou bevinden aangezien de ondergrondse constructie niet in rekening wordt gebracht bij de afbakening van de bovengrondse constructie.

  • Dit herenhuis was bij de constructie 1 grote woning. Vijftig jaar later werd deze woning verbouwd tot 3 woningen met een gedeelde muur. Er werden 2 ingangen toegevoegd en het is niet mogelijk om van de ene woning naar de andere te gaan. De 3 woningen zijn na de verbouwing (toevoegen van scheidingsmuren) bouwkundig-constructief en functioneel zelfstandig. De 3 woningen worden daarom als 3 aparte gebouwen opgenomen.

  • Een groot woonblok met meerdere toegangen maar met interne circulatie wordt op de kaart in meerdere gebouwen opgedeeld. Volgens de definitie van een gebouw is dit echter één gebouw. De kaart moet aangepast worden.

  • Een groot woonblok heeft drie toegangen vanaf de openbare weg en drie trappenhallen. Er is interne circulatie mogelijk via de ondergrondse garages. Dit woonblok wordt doorgaans beschouwd als één gebouw.

Ontbrekende gegevens of fouten in het Gebouwenregister?

Een EPC kan slechts opgemaakt worden voor een gebouweenheid als de eenheid beschikbaar is in het Gebouwenregister. Hetzelfde geldt voor appartementsgebouwen.

Er moet dus steeds gecontroleerd worden of het Gebouwenregister strookt met de werkelijkheid, anders kan het EPC niet of niet of niet correct opgemaakt worden.
De energiedeskundige gaat dit best na vooraleer op plaatsbezoek te gaan.

Als er gegevens ontbreken, adressen verkeerd gekoppeld zijn of gebouwen verkeerd afgebakend zijn, moet een melding worden ingediend.

Adres van de Gemeenschappelijke Delen: wel of geen melding nodig?

Mogelijke situaties

  • Het adres ontbreekt. De ‘Gemeenschappelijke Delen’ (het gebouw) hebben niet altijd een eigen adres.
    Er is geen melding nodig.
    Werkwijze: U kunt het gebouw selecteren via de kaart. Bij de gebouweenheid wordt het gemeenschappelijk deel aangeduid.
  • Er zijn meerdere adressen (vb. meerdere huisnummers of meerdere straten bij hoekgebouwen).
    Er is geen melding nodig.
    Werkwijze: Alle adressen van eenzelfde gebouw hebben altijd eenzelfde uniek ID. Bij de gebouweenheid selecteert u het laagste huisnummer (bij meerdere huisnummers) of één van de straatnamen.

  • De EPC software geeft aan dat er geen gemeenschappelijk deel beschikbaar is aangezien er slechts één gebouweenheid in het gebouw gekend is. U gaat na of er al dan niet meerdere gebouweenheden aanwezig zijn.
    • Is er slechts één wooneenheid aanwezig, dan is er geen melding nodig. Er moet immers geen EPC GD opgemaakt worden.
    • Indien er minstens twee wooneenheden aanwezig zijn, is een melding nodig. Er moet immers een EPC GD opgemaakt worden.