Bronnen

Om de onderstaande voorbeelden te begrijpen, moet u vertrouwd zijn met de toe te passen werkwijze voor de bepaling van de gebouweenheden en de hoofdbestemming.

Raadpleeg daarom eerst

Bouwvallig, casco, geen verwarming

  • Moet er een EPC worden opgesteld voor de verkoop (of ander type van overdracht) van een bouwvallige woning?

    Besluit
    • Enkel residentiële gebouwen die door de burgemeester ongeschikt of onbewoonbaar verklaard zijn, zijn vrijgesteld van de EPC-plicht bij verkoop. De burgemeester kan zich voor deze beslissing baseren op een verslag van een inspecteur van Wonen-Vlaanderen. Een verslag zonder de bevestiging van de burgemeester is echter niet voldoende om een uitzondering te vormen.
    • Regelmatig worden bouwvallige woningen na verkoop afgebroken om plaats te maken voor een nieuw gebouw. In veel gevallen staat dat zo genoteerd in de notariële akte. Ook voor deze woningen is een EPC verplicht. Een intentie om te slopen is immers niet voldoende om vrijgesteld te worden van de EPC-plicht.
    • Uitzonderlijk komt het voor dat er geen beschermd volume bepaald kan worden, bijvoorbeeld als volledige muren, daken en plafonds zijn ingestort. Contacteer het VEKA bij deze uitzonderlijke gevallen door een mail te sturen naar veka@vlaanderen.be, zodat geval per geval kan worden beslist of het EPC nog moet en kan worden opgesteld. Bij de vraag moeten voldoende foto’s worden gevoegd, zodat de situatie duidelijk is.
    • Als bouwvallige woningen onvoldoende veilig worden geacht om te betreden, kan een energiedeskundige de opdracht weigeren.
    • Bij de opmaak van het EPC volgt de energiedeskundige de in het inspectieprotocol opgelegde werkwijze voor ontbrekende schildelen:
      • Ontbrekende ramen of deuren worden beschouwd als oneigenlijke openingen (inspectieprotocol deel IV). Oneigenlijke openingen worden ingevoerd volgens de energetisch minst gunstige situatie, zoals vastgelegd in het inspectieprotocol deel V. Bij ramen is dat bijvoorbeeld ‘enkelvoudige beglazing met metalen, niet thermisch onderbroken profielen’.

      • Ook openingen in daken die ontstaan zijn door bijvoorbeeld een storm worden beschouwd als oneigenlijke openingen en hebben dus niet tot gevolg dat een zolder niet winddicht wordt beschouwd.

      • De energiedeskundige licht de situatie toe in het vrij invulveld (onderaan tabblad ‘aanbevelingen’).

  • Moet een EPC opgesteld worden voor een casco gebouw (woongebouw of kleine niet-residentiële eenheid) en zo ja, welk EPC?

    Besluit
    • Ja, er moet een EPC opgesteld worden bij overdracht en verhuur.
    • De (hoofd)bestemming bepaalt welk EPC moet opgemaakt worden. Als een pand leeg staat, werd gestript voor renovatie of nog niet afgewerkt is, kan het minder evident zijn om de bestemming te achterhalen.
    • De bestemming wordt dan als volgt bepaald:
      • De feitelijke situatie wordt beoordeeld.
      • Bij twijfel wordt naar het laatste gebruik van de eenheid gekeken.
      • Alleen als de bestemming niet uit de feitelijke situatie of voorgaand gebruik kan afgeleid worden, mag uitzonderlijk worden gekeken naar de vergunde bestemming.
      • Als ook de vergunde situatie niet gekend is, moet gekozen worden voor niet-residentieel.
    • Raadpleeg de werkwijze voor de bepaling van de hoofdbestemming, bijvoorbeeld als er ook een industriële bestemming aanwezig is.
  • Moet een EPC opgesteld worden voor gebouwen die niet verwarmd worden en geen installatie hebben voor warm water?

    Besluit

    Ja, ook voor deze gebouwen wordt een EPC opgemaakt bij overdracht en verhuur, zodat de aanbevelingen voor het energetisch verbeteren van de gebouwschil en tips voor energiezuinige installaties voor (potentiële) kopers beschikbaar zijn.

Gebouwen met meerdere residentiële bestemmingen

  • Appartementen in een appartementsgebouw beschikken over eigen woonvoorzieningen en een eigen afsluitbare toegang vanaf een gedeelde circulatieruimte.

    Besluit
    • Voor elk appartement wordt een apart EPC Residentieel opgesteld bij overdracht of verhuur.
  • Situatie
    • Een zorgwoning beantwoordt aan bepaalde voorwaarden vastgelegd door de Vlaamse overheid. Een zorgwoning heeft hierdoor een apart statuut dat bekomen wordt via een melding, bouw- of omgevingsvergunning.
    • Een zorgwoning komt nooit alleen voor, maar is steeds ondergeschikt aan een residentiële eenheid.
    Besluit
    • Omwille van het ‘tijdelijke karakter’ van een zorgwoning, kan een zorgwoning die een aparte eenheid vormt, toch worden opgenomen in het EPC van de residentiële eenheid waar het aan ondergeschikt is.
    • Dit is echter geen verplichting. Er mogen dus ook 2 EPC’s Residentieel opgemaakt worden in geval de zorgwoning voldoet aan de voorwaarden van een gebouweenheid.
    • In het EPC van de residentiële eenheid mag maximaal één ondergeschikte residentiële eenheid met functie ‘zorgwoning’ opgenomen worden.
  • Situatie
    • Een woning waarbij inwonende (groot)ouders over een eigen leefruimte, slaapkamer en kitchenette beschikken, maar geen eigen badkamer hebben, wordt beschouwd als één wooneenheid.
    Besluit
    • Er wordt één EPC residentieel opgemaakt voor het volledige woongebouw bij overdracht of verhuur.
  • Situatie
    • Een kangoeroewoning heeft geen apart vergund statuut zoals een zorgwoning.
    • De gewone werkwijze is dus van toepassing.
    • Er moet bijgevolg gekeken worden naar het autonome karakter van de beide woongedeelten.
    Besluit
    • Betreft het hier twee volledig autonome wooneenheden (functioneel zelfstandig met keuken, badkamer, toilet en een eigen afsluitbare toegang) dan moeten er 2 EPC’s Residentieel opgemaakt worden, 1 voor elk van de wooneenheden.
    • Zijn er echter gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke keuken of badkamer, of hebben de woningen geen eigen afsluitbare toegang dan moet er 1 EPC Residentieel voor het volledige gebouw opgemaakt worden.
  • Situatie
    • Een studio met eigen woonvoorzieningen is gelegen op de zolder van een woning.
    • De studio is enkel te bereiken via de traphal van de woning die ook wordt gebruikt om van de woonruimten op het gelijkvloers naar de slaapkamers op de eerste verdieping te gaan.
    • De toegang tot de studio is dus geen eigen afsluitbare toegang.
    Besluit
    • Er wordt bijgevolg 1 EPC Residentieel opgesteld voor het volledige gebouw (woning en studio) bij overdracht of verhuur.
    (Klik op de afbeelding voor een vergrote weergave)
    Studio op de zolderverdieping zonder eigen afsluitbare toegang

  • Situatie
    • In een gebouw zijn zowel studentenstudio’s als studentenkamers aanwezig.
    • Een trappenhal geeft toegang tot de:
      • studentenstudio’s
      • studentenkamers
      • gemeenschappelijke keuken.
    • De studentenkamers maken gebruik van deze trappenhal om naar de gemeenschappelijke keuken te gaan. De trappenhal is dus deel van het collectieve woongebouw en kan bijgevolg geen gemeenschappelijke circulatieruimte zijn.
    • Er moet gebruik gemaakt worden van deze interne circulatie om de studentenstudio’s te bereiken. Hun toegang is dus niet afsluitbaar.
    Besluit
    • De studentenstudio’s zijn dus geen wooneenheden. Er moet bijgevolg slechts 1 EPC Residentieel opgemaakt worden voor een collectief woongebouw, waarin zowel de studentenkamers, de gemeenschappelijke ruimten, de trappenhal als de studentenstudio’s zijn opgenomen.
    • Er moet geen EPC Gemeenschappelijke Delen opgemaakt worden aangezien er geen meerdere wooneenheden met een eigen afsluitbare toegang aanwezig zijn.
  • Situatie
    • Een of meerdere studentenkamers in een gebouw beschikken niet over eigen voorzieningen maar maken gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen.
    Besluit
    • Het gebouw, inclusief de ruimtes met de gemeenschappelijke voorzieningen, vormt 1 gebouweenheid.
    • Er wordt voor het hele gebouw 1 EPC Residentieel voor een collectief woongebouw opgesteld.

Gebouwen met een residentiële en niet-residentiële bestemming

  • Situatie
    • Een woning met een vrijstaande garage (100 m²).
    • In de garage worden enkel voertuigen gestald en spullen opgeslagen.
    • Gezien de garage louter een ondersteunende functie heeft bij de woning, is deze garage niet functioneel zelfstandig.
    • De garage is een apart gebouw, maar is geen gebouweenheid. Ook in het geval de garage wordt gebruikt als hobbyruimte (= recreatie) en dus niet zelfstandig functioneert, vormt deze geen gebouweenheid.
    Besluit
    • Er moet dus enkel voor de woning een EPC Residentieel opgesteld worden bij overdracht of verhuur.
    • Als de garage werd ingericht als kantoor met bijbehorende eetruimte en toilet, dan is deze in functioneel opzicht wel zelfstandig. De garage vormt dan een apart gebouw met eigen gebouweenheid, waarvoor een EPC Klein Niet-Residenteel (EPC kNR) bij overdracht of verhuur moet opgesteld worden. Vanaf 2023 mag men er voor kiezen om een EPC Niet-Residentieel te laten opstellen i.p.v. een EPC kNR.
  • Situatie
    • Een vrijstaand poolhouse heeft geen eigen sanitaire voorzieningen en maakt hiervoor gebruik van de voorzieningen van de woning op hetzelfde perceel.
    • Het poolhouse is dus niet functioneel zelfstandig en vormt dus geen aparte gebouweenheid.
    Besluit
    • Er wordt dus geen apart EPC voor opgesteld.
  • Situatie
    • Een woning (200 m²) wordt te huur aangeboden.
    • In een woning is een praktijkruimte (50 m²) aanwezig.
    • Een gemeenschappelijke inkomhal biedt toegang tot enerzijds de praktijkruimte van een kinesist en anderzijds tot het woongedeelte van de woning.
    • Er is geen rechtstreekse toegang tussen het woongedeelte en de praktijkruimte.
    • De woning en de praktijkruimte hebben elk een eigen afsluitbare toegang.
    • De praktijkruimte heeft geen eigen sanitaire voorzieningen. De woning heeft wel alle voorzieningen om functioneel zelfstandig te zijn.
    Besluit
    • Aangezien de praktijkruimte niet functioneel zelfstandig is, is er slechts 1 gebouweenheid aanwezig. Er moet dus 1 EPC worden opgesteld voor het hele gebouw.
    • De hoofdbestemming bepaalt welk EPC moet opgesteld worden. In dit geval is de bruikbare vloeroppervlakte van de woning groter dan de bruikbare vloeroppervlakte van de praktijkruimte.
    • Voor het gehele gebouw moet 1 EPC Residentieel opgesteld worden.
  • Situatie
    • Een gebouw met een frituur op gelijkvloers (70 m²) en een verblijfsruimte (40 m²) op verdieping
    • De verblijfsruimte beschikt niet over een aparte keuken (de keuken van de frituur wordt gebruikt).
    Besluit
    • De frituur is niet functioneel zelfstandig en vormt dus geen aparte gebouweenheid.
    • Gezien de oppervlakte van de frituur (= niet-residentiële bestemming) groter is dan de oppervlakte van de verblijfsruimte (= residentiële bestemming) is de hoofdbestemming van de eenheid niet-residentieel.
    • Voor het gehele gebouw moet een EPC Klein Niet-Residentieel (EPC kNR) opgesteld worden. Vanaf 2023 mag men ook een EPC Niet-Residentieel (EPC NR) laten opmaken.
  • Situatie
    • Een gebouw met een handelsruimte op het gelijkvloers en een appartement op de eerste verdieping wordt te huur aangeboden.
    • Het appartement is enkel te bereiken via de handelsruimte. Het appartement beschikt dus niet over een eigen afsluitbare toegang en is geen wooneenheid.
    Besluit
    • Er is dus maar 1 gebouweenheid aanwezig in het gebouw en bijgevolg 1 gebouweenheid-ID in de Energieprestatiedatabank.

    • De regelgeving bepaalt: 1 EPC per gebouweenheid. De hoofdbestemming bepaalt welk EPC moet opgemaakt worden.

    Voorbeelden
    • appartement 200 m² en handelsruimte 150 m²
      • bruikbare vloeroppervlakte appartement > handelsruimte → hoofdbestemming residentieel
      • EPC Residentieel voor het volledige gebouw
    • appartement 150 m² en handelsruimte 200 m²
      • bruikbare vloeroppervlakte handelsruimte > appartement → hoofdbestemming = niet-residentieel
      • totale bruikbare vloeroppervlakte = 350 m² < 500 m²
        • In 2022 moet een EPC voor kleine niet-residentiële eenheden opgesteld worden voor het volledige gebouw.
        • Vanaf 2023 is er keuze: het EPC voor niet-residentiële eenheden of het EPC voor kleine niet-residentiële eenheden
    • appartement 150 m² en handelsruimte 400 m²
      • bruikbare vloeroppervlakte handelsruimte > appartement → hoofdbestemming = niet-residentieel
      • totale bruikbare vloeroppervlakte = 550 m² > 500 m² → geen kleine niet-residentiële eenheid
        • In 2022 moet geen EPC opgesteld worden voor dit gebouw als het te koop of te huur gesteld wordt, of bij overdracht (zoals erfpacht, opstalrecht).
        • Vanaf 2023 moet er wel een EPC Niet-Residentieel opgemaakt worden.
  • Situatie
    • Een gebouw met een bakker (150 m²) en bovenliggend appartement (100 m²) wordt te koop aangeboden.
    • Zowel de bakker als het appartement hebben een eigen afsluitbare toegang vanaf de straat. Ze zijn eveneens functioneel zelfstandig. Zo heeft de bakker eigen sanitaire voorzieningen.
    Besluit
    • Er zijn dus 2 gebouweenheden aanwezig en 2 gebouweenheid-ID’s in de Energieprestatiedatabank.
    • Er wordt per gebouweenheid 1 EPC opgesteld : een EPC Residentieel voor het appartement en een EPC voor kleine niet-residentiële eenheden voor de bakker.
    • Vanaf 2023 is er voor de niet-residentiële eenheid keuze tussen het EPC niet-residentieel (EPC NR) en het EPC voor kleine niet-residentiële eenheden (EPC kNR).
  • Situatie
    • Een gebouw bevat een boekhoudkantoor van 180 m² waarnaast een wooneenheid van 120 m² gelegen is.
    • Beide bestemmingen hebben een eigen afsluitbare toegang en beschikken over alle voorzieningen om zelfstandig te kunnen functioneren. Er is geen verbinding tussen beide delen.
    • De wooneenheid staat leeg.
    • Mag deze woonst samengenomen met het boekhoudkantoor in één EPC voor (kleine) niet-residentiële eenheden?
    Besluit
    • Neen. Per gebouweenheid wordt een EPC opgesteld.
    • Elke eenheid heeft een eigen gebouweenheid-ID. Er moeten dan ook twee aparte EPC’s opgemaakt worden: 1 voor het boekhoudkantoor (EPC kNR - vanaf 2023 kan ook een EPC NR opgemaakt worden) en 1 voor de wooneenheid (EPC Residentieel).

Gebouwen met een niet residentiële bestemming en een deel industrie

  • Situatie
    • Een eenheid bevat een winkel (bestemming niet-residentieel) en een magazijn (bestemming industrie).
    • Het magazijn beslaat 65% van de bruikbare vloeroppervlakte (BVO). De bestemming industrie beslaat minder dan 70% van de BVO, de hoofdbestemming van de eenheid is dus niet-residentieel.
    Besluit
    • Totale BVO (winkel + magazijn) < of = 500 m²
      • 2022: EPC Klein Niet-Residentieel bij overdracht of verhuur
      • Vanaf 2023 keuze tussen EPC voor kleine niet-residentiële eenheden of EPC voor niet-residentiële gebouwen.
    • Is de totale BVO > 500 m², dan moet een EPC voor niet-residentiële eenheden opgemaakt worden. Dit kan echter pas vanaf 2023.
  • Situatie
    • Een gebouw bevat een winkelruimte met achterliggende drukkerij op het gelijkvloers en appartementen op de bovenliggende verdiepingen.
    • De appartementen en de drukkerij zijn enkel toegankelijk via de winkelruimte. Het volledige gebouw vormt dus 1 gebouweenheid.
    • De indeling van het gebouw is als volgt:
      • De drukkerij (bestemming industrie) beslaat 35% van de BVO.
      • De winkelruimte (bestemming niet-residentieel) beslaat 25% van de BVO.
      • De appartementen (bestemming residentieel) nemen 40% in van de BVO.
    Besluit
    • Bij verkoop of verhuur van het gebouw moet er dus een EPC Residentieel worden opgemaakt voor het hele gebouw.
  • Situatie
    • Een gebouw met totale bruikbare vloeroppervlakte van 900 m² wordt verkocht. Dit gebouw bestaat uit een magazijn (600 m²) en een kantoor (300 m²). Het magazijn is deel van het beschermde volume.
    • Aan de buitenkant van het gebouw is een aparte toegang voorzien naar de kantoorruimte. De kantoorruimte beschikt over een toilet. Het kantoor is dus in functioneel opzicht zelfstandig.
    Besluit
    • De volgende vaststellingen worden gemaakt:
      • De kantoorruimte voldoet in principe aan de voorwaarden om een aparte gebouweenheid te zijn: de kantoorruimte is functioneel zelfstandig en heeft een eigen afsluitbare toegang.
      • Het magazijn is dienstbaar (ondersteunend) aan het kantoor en is dus niet functioneel zelfstandig.
    • Gebouwdelen die dienstbaar (ondersteunend) zijn aan andere gebouwdelen zijn niet functioneel zelfstandig en vormen dus geen aparte gebouweenheid.
      • Het magazijn vormt dus sowieso geen aparte gebouweenheid.
      • Het kantoor is in principe wel functioneel zelfstandig, maar aangezien het magazijn niet functioneel zelfstandig is en het kantoor ondersteunt, wordt het magazijn bij de eenheid van het kantoor genomen.
    • Het magazijn beslaat minder dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte, de hoofdbestemming van de gebouweenheid is dus ‘Niet-residentieel’.
    • De oppervlakte van de gebouweenheid in dit voorbeeld is groter dan 500 m², waardoor er geen EPC voor kleine niet-residentiële eenheden mag opgesteld worden. Wel moet vanaf 2023 een EPC voor niet-residentiële gebouwen beschikbaar zijn bij het te koop stellen.

    Bij de aftoetsing van de voorwaarde van de bruikbare vloeroppervlakte wordt gekeken naar de oppervlakte binnen het beschermde volume. Een magazijn behoort niet altijd tot het beschermde volume.

  • Situatie
    • Een site met 2 vrijstaande gebouwen:
      • Het ene gebouw omvat een bakkerij.
      • Het andere gebouw wordt als opslagruimte van de bakkerij gebruikt.
    Besluit
    • Deze opslagruimte is dienstbaar aan de bakkerij, en is zo dus functie ondersteunend en vormt bijgevolg geen aparte gebouweenheid. Er wordt dus geen apart EPC voor opgesteld.
    • Als dit gebouw echter gebruikt zou worden als (zelfstandig functionerende) winkelruimte van de bakkerij, dan vormt dit wel een aparte gebouweenheid.

EPC Bouw

Als er een geldig EPC Bouw beschikbaar is, mag dit gebruikt worden bij de verkoop of verhuur en moet er geen EPC voor bestaande gebouwen opgemaakt worden.

Raadpleeg de veel gestelde vragen over de geldigheid van het EPC.