Verlaagd tarief in het verkooprecht voor de aankoop van de enige eigen woning

Voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026 komen alleen nog aankopen die uitsluitend door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig gedaan worden in aanmerking voor het verminderd tarief.

Aankopen door rechtspersonen zijn dus uitgesloten. Als natuurlijke personen en rechtspersonen samen aankopen, kan voor geen van de aankopende partijen het verminderd tarief bekomen worden. Voorbeeld: als natuurlijk persoon A en vennootschap X elk 50% volle eigendom van een woning kopen, valt zowel de aankoop van A als van X onder het algemeen tarief van 12%. Dat geldt uiteraard niet voor afzonderlijke aankopen van juridisch afgebakende delen.

Het moet gaan om een verkoop, waarbij de verkoper het onroerend goed overdraagt met als tegenprestatie een prijs in geld. Een ruil of onttrekking aan een vennootschap komen dus niet in aanmerking.

• Aankoop van een onverdeeld deel van een woning die niet leidt tot de verkrijging van de gehele volle eigendom en aankoop van de blote eigendom of vruchtgebruik alleen volstaan dus niet.
• Daarnaast worden gesplitste aankopen uitgesloten van het verlaagd tarief. Het verlaagd tarief is voorbehouden voor aankopen in volle eigendom; per koper wordt beoordeeld of deze de volle eigendom aankoopt. Op de aankoop van vruchtgebruik of blote eigendom is het gewone tarief van toepassing.

Voorbeelden:

• A koopt 30% volle eigendom en B koopt 70% volle eigendom – beide verrichtingen kunnen onder het verlaagd tarief vallen;
• A koopt 98% vruchtgebruik en 1% volle eigendom en B koopt 98% blote eigendom en 1% volle eigendom - beide personen kunnen het 2%-tarief genieten op hun 1% aandeel in volle eigendom, terwijl het tarief van 12% van toepassing is op het 98%-aandeel in vruchtgebruik respectievelijk blote eigendom;
• A koopt 50% vruchtgebruik, B koopt 50% blote eigendom en C koopt 50% volle eigendom – de aankopen van A en B vallen onder het tarief van 12% en de aankoop van C valt onder het 2% tarief.

Het goed dat u aankoopt moet een woning zijn. Dat is een onroerend goed dat dadelijk, of na normale onderhouds- of herstellingswerken, zal dienen voor de huisvesting van een gezin of een persoon; bouwgronden zijn dus uitgesloten van dit tarief.

U mag geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond, niet in België, maar ook niet in het buitenland.

• U moet op het adres van de gekochte woning in in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister ingeschreven zijn, binnen de drie jaar na het verlijden van de notariële aankoopakte.
• Voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026 moet bovendien de inschrijving in het bevolkings- of vreemdelingenregister gedurende een ononderbroken periode van minstens één jaar behouden blijven. Deze verbintenis moet worden aangegaan en nagekomen door elke betrokken koper afzonderlijk. Deze voorwaarde voorkomt dat kopers zich louter formeel inschrijven om aan de voorwaarden te voldoen, zonder werkelijk in de woning te wonen. Dat betekent niet dat bijvoorbeeld partners die na de aankoop van het huis uit elkaar gaan, nog moeten blijven samenwonen. Het verlaagd tarief kan behouden blijven als de ene partner het aandeel in de woning van de andere overneemt en er als enige gedomicilieerd blijft.

Van 01/01/2022 tot en met 31/12/2024 bedraagt het verlaagd tarief bij de aankoop van de enige eigen woning 3 procent.

De datum van de authentieke koopakte wordt aanvaard om te genieten van dit verlaagde tarief in die situaties waarbij de verkoopsovereenkomsten al dateren van voor 01/01/2022, maar de akte pas na die datum kon verleden worden.

Van 01/01/2020 tot en met 31/12/2021 bedroeg het verlaagd tarief bij de aankoop van de enige eigen woning 6 procent.

De datum van de authentieke koopakte wordt aanvaard om te genieten van dit verlaagde tarief in die situaties waarbij de verkoopsovereenkomsten al dateren van voor 01/01/2020, maar de akte pas na die datum kon verleden worden.

Voor akten die verleden werden vóór 01/01/2020 bedroeg het tarief 7 procent.

• Het verlaagd tarief moet uitdrukkelijk gevraagd worden.
• Er moet verklaard worden dat aan de voorwaarden voor het verlaagd tarief voldaan is.
• Als de koper de tolerantie “causaal verband” inroept, moeten de verhinderende onroerende worden vermeld en moet de koper de verbintenis aangaan deze goederen binnen de termijn van twee jaar volledig en onder bezwarende titel te zullen vervreemden. Bovendien moet worden aangetoond dat er een causaal verband bestaat tussen de vervreemding en de nieuwe aankoop. In het geval van onteigening moet worden verklaard dat de goederen binnen de termijn van één jaar zullen onteigend worden.
• De koper moet zich er toe verbinden zijn inschrijving te zullen nemen op het adres van het aangekochte goed binnen een termijn van drie jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke aankoopakte; voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026 moet de inschrijving bovendien behouden blijven gedurende een ononderbroken periode van minstens één jaar, beoordeeld voor elke betrokken verkrijger afzonderlijk.

Tolerantie ‘Causaal verband’

Als u op het moment van de aankoop nog eigenaar bent van een andere woning of bouwgrond, spreken we van “verhinderend onroerend bezit”. In de volgende gevallen kunt u toch onmiddellijk het gunsttarief bekomen:

1. Als u zich er toe verbindt om het verhinderend onroerend goed te vervreemden en u aantoont dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging van de nieuwe woning;

Termijn waarin het onroerend goed moet vervreemd worden:

2. Als het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de akte van verkrijging, minnelijk of gedwongen, wordt onteigend.

Ook als u niet onmiddellijk het gunsttarief aanvraagt, maar u het verhinderend onroerend goed binnen de gestelde termijn vervreemdt, kan u nog genieten van dit gunsttarief door middel van een teruggave.

Aan sommige voorwaarden moet u pas na een zekere tijd voldoen. De Vlaamse Belastingdienst controleert drie maanden voor het verstrijken van die termijn of u er intussen effectief aan voldoet:

• Bent u intussen effectief op het nieuwe adres gedomicilieerd of (nog) niet?
• Als u nog andere onroerende goederen bezat bij de aankoop van enige eigen woning, hebt u die intussen vervreemd of (nog) niet?

Als dat niet het geval is, dan stuurt de Vlaamse Belastingdienst u een herinneringsbrief om u te waarschuwen dat de deadline bijna verstrijkt. Het versturen van zo’n herinneringsbrief is géén wettelijke verplichting! Als u die niet zou ontvangen, kunt u er geen rechten uit ontlenen of daar bezwaar voor indienen. U bent zelf verantwoordelijk voor het tijdig naleven van alle voorwaarden; die verbintenis hebt u immers ondertekend bij het verlijden van de notariële akte.

Als achteraf blijkt dat een of meerdere voorwaarden niet (tijdig) vervuld zijn:

• Moet u de aanvullende rechten betalen. Dat is het verschil tussen het normale tarief en het verlaagd tarief dat u genoten hebt. Op deze aanvullende rechten wordt ook een belastingverhoging van 20 procent toegepast.
• Als u ook de bijkomende vermindering heeft genoten, dan moet u ook die vermindering terugbetalen.

Nee.

Op de aankoop van een nieuwe woning betaalt u 21% btw. Een woning wordt als nieuw beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname van de woning.

Op de bijhorende bouwgrond die u samen met de woning aankoopt, moet u ook 21% btw betalen als de volgende 3 voorwaarden samen vervuld zijn:

• er is een toelating om op de grond te bouwen en er wordt een gebouw opgericht dat verkocht wordt met btw
• de grond en het gebouw worden door éénzelfde persoon verkocht
• en de bouwgrond wordt tegelijk met het gebouw overgedragen.

Als aan deze voorwaarden niet voldaan is, of wanneer u alleen een bouwgrond koopt, betaalt u het algemeen tarief van 12% in het verkooprecht. .

zie ook: Betaal ik btw of registratierechten bij aankoop van een woning of bouwgrond?