Conceptstudie Westerkwartier in Oostende: betaalbaar renoveren in een dense stadswijk
De conceptstudie voor het Westerkwartier in Oostende introduceert het woonveld als schaalniveau voor wijkrenovatie, gericht op klimaatbestendigheid, duurzaamheid en betaalbaarheid in een dichtbevolkte stedelijke omgeving. Het plan koppelt ruimtelijke, financiële en bewonersgerichte strategieën om de wijk toekomstbestendig te maken.
Het dense Westerkwartier is de dichtstbevolkte wijk van Oostende. Het is een typische stedelijke woonbuurt met een hyperdiverse bevolking. Voor de inwoners is er nauwelijks private buitenruimte. Geparkeerde wagens palmen de schaarse verharde pleinen, parkjes en straten in.
De net opgeleverde conceptstudie schuift het begrip ‘woonveld’ naar voren, losjes gebaseerd op de in Barcelona toegepaste ‘superblock’ strategie. Een dergelijk woonveld stelt de juiste ruimtelijke schaal voor waar het stadsbestuur transitiedoelen kan koppelen aan concrete opgaves met directe betrokkenheid van lokale actoren en bewoners. De stad Oostende wil met concrete resultaten voor de dag komen. Zo besliste het bestuur te focussen op een wijkrenovatiestrategie die rekening houdt met de lokale context en de ambitieuze klimaatdoelen.
Een drieledig studieteam, Duust – Duurzame Stedenbouw, Denc Studio en Leidsman, voerde de conceptstudie uit. Ze stelt een visie voor rond het toekomstbestendig maken van het Westerkwartier. De focus ligt op het ontwikkelen van een klimaatbestendige, duurzame, betaalbare en kwalitatieve leefomgeving in een stedelijk woongebied. Het gaat over zo’n 760 woningen. Dit gebied weerspiegelt vrijwel alle uitdagingen die zich in veel stedelijke wijken in Vlaanderen voordoen: beperkte ruimte, financiële krapte, kleine woningen, ontoereikende buitenruimtes, en een diverse bewonerspopulatie bestaande uit eigenaars, huurders, verhuurders, anderstaligen. De studie schuift enkele oplossingen naar voor aan de hand van (1) een vernieuwend ruimtelijk ontwikkelingsmodel, (2) een vernieuwend financieel en organisatorisch ontwikkelingsmodel en (3) een aanpak die is afgestemd op de behoeften van de bewoners.
Als we hier een oplossing kunnen vinden, biedt dit de mogelijkheid om de aanpak op grotere schaal toe te passen. De complexiteit van woonveld III vormt een unieke kans om innovatieve en schaalbare oplossingen te ontwikkelen die als model kunnen dienen voor andere stedelijke gebieden.
Vernieuwend ruimtelijk ontwikkelingsmodel
De woonveld-aanpak verbindt op een geïntegreerde wijze de verschillende ruimtelijke uitdagingen met elkaar. Zo toont de conceptstudie hoe klimaatadaptieve straten eruit kunnen zien om stedelijke hittestress te verminderen. Tegelijkertijd biedt de conceptstudie mogelijkheden voor een verschuiving in mobiliteit. Het ontharden van de straten in combinatie met de aanleg van een collectief warmtesysteem levert een substantiële kostenbesparing op voor beide ingrepen. Collectieve straathuizen worden tijdelijk ingezet als woningen of als opslagruimtes voor meubels bij renovatie. De omvorming tot nieuwe woontypologieën bij veranderende bewonerssbehoeften kan nadien gebeuren. Een andere optie is de verkoop ervan om fondsen te genereren.
Andere koppelkansen omvatten onder meer het collectief opslaan en hergebruiken van hemelwater, het voorzien van alternatieve parkeeroplossingen, de straat als collectieve verblijfsruimte voor de bewoners, …
Vernieuwend financieel en organisatorisch model
Het studieteam ontwikkelde ook een vernieuwend financieel en organisatorisch model, waarbij een collectieve aanpak in clusters als meest ideaal naar voor komt. Een dergelijke geclusterde aanpak biedt twee belangrijke voordelen: ten eerste resulteert het in kortingen door groepsaankopen, en ten tweede creëert het een aantrekkelijke businesscase voor aannemers. Bovendien blijft de besluitvorming beheersbaar voor de eigenaren, aangezien zij in staat blijven om individuele keuzes te maken. De sleutel van dit optimale model ligt in het werken met geclusterde (collectieve) projecten, waarbij de aannemingskosten maximaal beperkt blijven. De clustering wordt bepaald door de specifieke eigenschappen van gebouwen met gelijkaardige renovatieopgaves, zoals, bijvoorbeeld het toepassen van buitengevelisolatie, gebouwen met waardevolle gevels of erfgoedgebouwen waarvoor buitengevelisolatie niet wenselijk is, appartementen,…. Daarnaast stelt de studie ook voor om de woningen te renoveren tot een EPC-waarde van B in plaats van A, wat de investeringskosten in deze wijk maar liefst zou halveren.
Bewonersgerichte aanpak
Bewoners krijgen de mogelijkheid om deel te nemen aan de collectieve aanpak. Afhankelijk van hun financiële positie is er de keuze te gaan voor (a) een renovatie-investering via een Mijnverbouw-lening, (b) een investeringsfonds om de grootste kosten te dekken (waarbij het fonds pas wordt terugbetaald door de meerwaarde die wordt gecreëerd bij de overdracht van de eigendom) of © via – voor de minst kapitaalkrachtigen - de inzet van een ‘rollend fonds’. Op deze manier nemen bewoners zonder financiële middelen ook deel aan de renovatie en genieten ze van voordelen (al is de aandeel in de winst kleiner naarmate de eigen inbreng beperkter is). De studie onderzoekt hierbij ook de mogelijkheid van het ‘community land trust’-principe. Dat houdt in dat de grond - met budget uit het rollend fonds - in eigendom wordt overgedragen aan een stichting. Zodra het betreffende perceel eigendom is van de stichting, is het niet langer vatbaar voor speculatie, wat gentrificatie tegengaat. Daarnaast mogen verhuurders die hun woning laten renoveren en gebruik maken van het investeringsfonds en/of rollend fonds, de huurprijzen na de renovatie niet ineens substantieel verhogen. Op deze manier is ere een eerlijke verdeling van de voordelen van de renovatie en blijven de huurprijzen betaalbaar voor de bewoners.
Het hele renovatieproces is ook een ideale mogelijkheid om de bewoners van het woonveld mee de toekomst van hun wijk te laten bepalen. Zo moet een ‘woonveldmotor’ hen actief stimuleren om zich in het proces te engageren. Pilootprojecten moeten de impact en haalbaarheid van de voorgestelde concepten dan weer concreet zichtbaar maken, bijvoorbeeld een collectieve renovatie van bijvoorbeeld 4 of 5 buurwoningen, de opzet van een ‘straathuis’, de aanleg van een (deel van een) klimaatstraat, en de concretisering van het warmtenet.