Bouwblokboost

De 19e-eeuwse gordelwijken in Gent bieden nog steeds de beste kans op een min of meer betaalbare (huur)woning en vormen onder meer daarom belangrijke aankomstplekken in de stad. Niet verrassend gaat het dan vaak om verouderde, kleine en weinig kwalitatieve woningen met geen of nauwelijks buitenruimte. Tegelijkertijd dendert de klimaatcrisis voort. Vanuit klimaatoogpunt, zit nog sterke winst in het klimaatbestendig maken van dit verouderde woonpatrimonium. Om de klimaatdoelstellingen te halen en kwalitatief wonen verder te faciliteren zonder sociale verdringing in de hand te werken, is een versnelling en opschaling nodig waarbij verouderde, energieverslindende 19e-eeuwse bouwblokken integraal worden vernieuwd om tot kwalitatieve, klimaatbestendige én betaalbare woningen te komen op een sociaal rechtvaardige manier.

In de 19e-eeuwse gordelwijk Sluizeken-Tolhuis-Ham zijn er een aantal sterk verouderde, zeer dens bebouwde bouwblokken die op basis van individuele gebouwmaatregelen moeilijk kwalitatief te krijgen zijn. Tegelijk liggen er binnen een afstand van 500 meter in de wijk verschillende grote sites die zullen worden herontwikkeld (zowel stadseigendom, Vlaamse eigendom als private eigendom). Deze sites maken bovendien deel uit van de lopende conceptstudie ‘Sluizeken-Tolhuis-Ham op koers’ (conceptsubsidie 2024) die een sociaal-ruimtelijke visie voor de wijk uitwerkt en van daaruit het potentieel voor deze sites in beeld brengt. Het opzet van de conceptstudie is om samen met de private sector, SOGent, Huuringent en Thuispunt Gent te onderzoeken hoe deze sites kunnen worden ingezet als schuifruimte om de verouderde blokken in de wijk te kunnen vernieuwen.

Een succesvolle bouwblokvernieuwing vereist een evenwicht tussen ruimtelijke kwaliteit, mensgerichtheid en financiële haalbaarheid. Via concrete ontwerpoefeningen voor de verouderde bouwblokken enerzijds én de te ontwikkelen sites anderzijds, wordt een analyse opgemaakt van de ruimtelijke mogelijkheden. Hoeveel en welk type woningen kunnen gerealiseerd worden? Welke rol speelt eigendomsstructuur? Hoe kan kwaliteit worden ingebracht op niveau van het bouwblok én de wijk? Daarnaast dient bepaald te worden hoe bewoners en eigenaars kunnen overtuigd worden om in een schuifoperatie mee te gaan. Welke verwachtingen hebben zij rond financiering, woonkwaliteit, eigendomssituatie, nabijheid? Welke instrumenten kunnen hen overtuigen (of eventueel verplichten)? Hoe kunnen bovenlokale instrumenten zoals het toewijzingssysteem van sociale huisvesting bijdragen aan een wijkgerichte aanpak? Ook moet het financieel plaatje voor elke betrokkene kloppen. Welke zijn de rendementsverwachtingen van private spelers en particuliere eigenaars/investeerders en waardoor worden deze beïnvloed? Welke financiële overheidsstimulansen kunnen worden voorzien? Welke financiële en vastgoed technische instrumenten zijn nodig voor een sluitende business case?

De jury is gecharmeerd door het opzet van bouwblokrenovatie waarbij de stad op zoek gaat naar een businesscase waarbij alle aanwezige actoren aan boord worden getrokken van het idee van de collectieve renovatie. Innoverend daarbij is het idee van een doorschuifoperatie, waarover nog maar weinig kennis bestaat, maar wat een belangrijke voorwaarde is om de bouwblokbewoners mee te krijgen in het idee van de collectieve renovatie. Bovendien kunnen de resultaten van deze conceptstudie gebruikt worden in andere Vlaamse gemeenten.

Het eindrapport van de conceptstudie wordt verwacht in 2027.