Westerkwartier als wijk van de toekomst

Deze conceptstudie voor de wijkrenovatie van woonveld III in het Westerkwartier geeft een visie op het toekomstbestendig maken van een stedelijke woonwijk. De focus ligt op het ontwikkelen van een klimaatbestendige, duurzame, betaalbare en kwalitatieve leefomgeving in een bestaande, dichtbebouwde 19e-eeuwse stadswijk. Woonveld III is gekozen als testgebied: een afgebakend stedelijk woongebied met 760 woningen, waarvan ongeveer 342 grondgebonden en 418 appartementen. Dit gebied weerspiegelt vrijwel alle uitdagingen die zich in stedelijke wijken voordoen: beperkte ruimte, financiële krapte, kleine woningen, ontoereikende buitenruimtes, en een diverse bewonerspopulatie bestaande uit eigenaars, huurders, verhuurders en anderstaligen.

In deze conceptstudie worden oplossingen voorgedragen voor deze stedelijke woonvelden op drie niveaus: een vernieuwend ruimtelijk ontwikkelingsmodel, een vernieuwend financieel en organisatorisch ontwikkelingsmodel en een aanpak die is afgestemd op de behoeften van de bewoners. De studie omvatte eveneens mogelijke oplossingen voor de risico’s op gentrificatie ten gevolge van een kwaliteitsvolle transformatie van de wijk.

Het Westerkwartier is de dichtstbevolkte wijk van de stad. Het is ook een typische stedelijke woonbuurt en relatief weinig betrokken bij de toeristische functies van de stad. Het aantal inwoners is sterk toegenomen en zeer divers. Het Westerkwartier is een dichtbebouwde buurt met bijna uitsluitend aaneengesloten bebouwing. De densiteit van de wijk betekent dat de bewoners weinig private buitenruimte hebben. De verschraalde publieke ruimte is aanwezig maar slechts beperkt ingericht. Er zijn enkele pleinen en parkjes maar de straten in de wijk worden vooral ingenomen door geparkeerde wagens of andere verharde leegte.

Het Westerkwartier is een interessante wijk met een typisch stedelijk karakter van waaruit conclusies ook elders interessant kunnen blijken. De wijk is in Oostende al door een aantal initiatieven bewerkt en beschikt over een eigen civiele maatschappij en een aantal lokale werkingen. De inzet om van daaruit op een “tussenschaal” (tussen bewoner en wijkwerking) een operationeel transitieniveau in te zetten is zeer interessant. Om te beantwoorden aan de “sense of urgency” inzake transitie en de zeer verschillende eigendomsposities moeten vormen van samenwerking en collectieve projecten worden onderzocht. Niet alleen een publiek-private samenwerking is daarvoor nodig maar ook nieuwe vormen van “coöperatie” en “eigenaarschap” (de commons) moeren worden uitgetest.

De zoektocht naar een schaal waarbinnen transitiedoelen gekoppeld kunnen worden aan concrete opgaves waar lokale actoren en bewoners rechtstreeks op betrokken kunnen zijn, is herkenbaar en speelt in vele steden. De jury onderschrijft het potentieel in een aanpak gebaseerd op woonvelden, omdat net op die schaal de zoektocht naar schaalvoordelen en collectiviteitswinsten concreet kan worden uitgewerkt en in gesprek worden gebracht met bewoners van de wijk. Interessant is ook de doelstelling om op het niveau van zo’n “superblok” een transitie-commons te realiseren waardoor collectieve initiatieven inzake energetische renovatie, mobiliteit, water etc. mogelijk zijn.

De conceptstudie toont hoe klimaatadaptieve straten eruit kunnen zien om stedelijke hittestress te verminderen en om tegelijkertijd mogelijkheden te bieden voor een verschuiving in mobiliteit. De ontwikkeling van collectieve straathuizen speelt in op de gemeenschappelijke behoeften van de bewoners, met het oog op de transformatie, het beheer en de veranderende eisen. In de zoektocht naar de meest optimale oplossingen voor een overstap naar fossielvrije energievoorziening komt de studie uit bij slechts één haalbare oplossing, namelijk de integratie van een collectief warmtesysteem. Wat de collectieve renovatie van de woningen betreft: via de Vlaamse en Europese klimaatdoelstellingen engageert men zich voor een renovatie van het gebouwde patrimonium tegen 2050. De studie toont de impact van zo’n collectieve energetische renovatie en de kansen die dit biedt als dit op een collectieve georganiseerde manier wordt aangepakt. Het resultaat is een voorbeeldwijk, een stadswijk van de toekomst.

De voordelen van een dergelijke geïntegreerde aanpak zijn aanzienlijk. Zo levert het ontharden van de straten in combinatie met de aanleg van een collectief warmtesysteem een substantiële kostenbesparing op voor beide ingrepen. Collectieve straathuizen kunnen tijdelijk worden ingezet als woningen of als opslagruimtes voor meubels wanneer woningen gerenoveerd worden. Nadien kunnen deze straathuizen worden omgevormd tot nieuwe woontypologieën die aansluiten bij de veranderende behoeften van de bewoners. Ze kunnen vervolgens verkocht worden om fondsen te genereren of stadsinvesteringen te compenseren. Het eindrapport van de studie identificeert tal van interessante koppelkansen: hemelwater collectief opslaan en hergebruiken, alternatieve parkeeroplossingen voorzien, de straat inzetten als collectieve verblijfsruimte voor de bewoners…

De investeringsimpact van de business-as-usual benadering wordt geëvalueerd in vergelijking met verschillende vormen van geïntegreerde stadsvernieuwingsprojecten. Deze projecten kunnen individueel, collectief in clusters of als een algehele woonveld-aanpak worden uitgevoerd. Het meest haalbare en optimale model blijkt een collectieve aanpak in clusters te zijn. Deze geclusterde aanpak biedt twee belangrijke voordelen: ten eerste resulteert het in kortingen door groepsaankopen, en ten tweede creëert het een aantrekkelijkere businesscase voor aannemers. Tegelijkertijd blijft de besluitvorming beheersbaar voor de eigenaren, aangezien zij in staat blijven om individuele keuzes te maken.

De sleutel van dit optimale model is het werken met geclusterde (collectieve) projecten, waarbij de aannemingskosten maximaal worden beperkt. De clustering wordt bepaald door de specifieke eigenschappen van de gebouwen die gelijkaardige renovatieopgaves hebben, zoals, bijvoorbeeld het toepassen van buitengevelisolatie. Andere clusters zijn bijvoorbeeld gebouwen met waardevolle gevels of erfgoedgebouwen waarvoor buitengevelisolatie niet wenselijk is. Bij appartementsgebouwen worden operationele of procesmatige overwegingen, zoals het opstellen van woonrenovatiemasterplannen door de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME), in acht genomen. Ook voor woningen die al deels gerenoveerd zijn, worden specifieke, op maat gemaakte oplossingen gezocht.

Daarnaast wordt in dit model de keuze gemaakt om de woningen te renoveren tot een EPC-waarde van B in plaats van A, wat de investeringskosten halveert (van 32,9 miljoen euro naar 16,8 miljoen euro). Dit wordt bereikt door de buitenschil van de woningen (muren, ramen, dak) optimaal te isoleren. Deze renovatie is de meest efficiënte benadering en is goed combineerbaar met het collectieve warmtenetsysteem.

In de conceptstudie is ook een ontwikkelingsmechanisme bedacht, gebaseerd op dit optimale investeringsmodel. Dit model biedt bewoners de mogelijkheid om deel te nemen aan de collectieve aanpak, afhankelijk van hun eigen financiële capaciteiten. Bewoners met voldoende investeringscapaciteit kunnen kiezen voor een renovatie-investering via een Mijnverbouw-lening. Dit is financieel bijzonder aantrekkelijk door de winsten die voortkomen uit groepsaankopen, de EPC-winst bij aansluiting op het warmtenet en de waardestijging in de wijk. Bewoners met beperkte investeringscapaciteit kunnen gebruikmaken van een investeringsfonds om de grootste kosten te dekken. Het fonds wordt pas terugbetaald door de meerwaarde die wordt gecreëerd bij de overdracht van de eigendom (verkoop, erfenis, enzovoort). Ook deze bewoners doen een winstgevende investering, waarbij een deel van de winst terugvloeit naar het investeringsfonds. Voor bewoners zonder investeringscapaciteit wordt een ‘rollend fonds’ opgezet. Deze bewoners kunnen zonder eigen middelen deelnemen aan het renovatieproject, maar zullen bij de overdracht van hun eigendom slechts een klein aandeel van de gecreëerde meerwaarde ontvangen. Op deze manier kunnen ook bewoners zonder financiële middelen deelnemen aan de renovatie en profiteren van de voordelen, al is hun aandeel in de winst dan beperkter.

In dit toekomstmodel is gentrificatie een belangrijk aandachtspunt. In deze studie wordt aangetoond hoe dat proces kan worden vermeden. Met behulp van het rollend fonds wordt de mogelijkheid geboden om het ‘community land trust’-principe toe te passen. Dit houdt in dat de gronden met het budget uit het rollend fonds in eigendom worden overgedragen aan een stichting. Zodra het betreffende perceel eigendom is van de stichting, is het niet langer vatbaar voor speculatie, wat gentrificatie effectief tegengaat. Daarnaast mogen verhuurders die hun woning laten renoveren en gebruikmaken van het investeringsfonds en/of rollend fonds, de huurprijzen na de renovatie niet plots substantieel verhogen. Dit wordt contractueel vastgelegd tussen de stichting (de grondeigenaar) en de woningbezitter. Op deze manier wordt erover gewaakt dat de voordelen van de renovatie eerlijk worden verdeeld en dat de huurprijzen betaalbaar blijven voor de bewoners.

Tot slot toont de studie hoe de bewoners van het woonveld het beste betrokken kunnen worden bij het renovatieproces en zich op een duurzame manier kunnen inzetten voor de toekomst van hun wijk. Het voorstel is om een ‘woonveldmotor’ op te richten, die de bewoners actief betrekt bij de wijkverbetering en hen stimuleert zich in het proces te engageren.

Het volgende multidisciplinair team werd aangesteld om de studie uit te voeren in opdracht van de stad: Duust in samenwerking met Denc Studio en Leidsman.