Verlaagd tarief in het verkooprecht voor de aankoop van de enige eigen woning

Alleen natuurlijke personen komen in aanmerking voor het verminderd tarief. Aankopen door rechtspersonen zijn dus uitgesloten. Als natuurlijke personen en rechtspersonen samen aankopen, kunnen alleen de natuurlijke personen voor het verminderd tarief in aanmerking komen.

Het moet gaan om een verkoop, waarbij de verkoper het onroerend goed overdraagt met als tegenprestatie een prijs in geld. Een ruil of onttrekking aan een vennootschap komen dus niet in aanmerking.

Aankoop van een onverdeeld deel van een woning die niet leidt tot de verkrijging van de gehele volle eigendom en aankoop van de blote eigendom of vruchtgebruik alleen volstaan dus niet.

Het goed dat u aankoopt moet een woning zijn. Dat is een onroerend goed dat dadelijk, of na normale onderhouds- of herstellingswerken, zal dienen voor de huisvesting van een gezin of een persoon; bouwgronden zijn dus uitgesloten van dit tarief.

U mag geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond, niet in België, maar ook niet in het buitenland.

U moet op het adres van de gekochte woning in in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister ingeschreven zijn, binnen de drie jaar na het verlijden van de notariële aankoopakte.

Van 01/01/2022 tot en met 31/12/2024 bedraagt het verlaagd tarief bij de aankoop van de enige eigen woning 3 procent.

De datum van de authentieke koopakte wordt aanvaard om te genieten van dit verlaagde tarief in die situaties waarbij de verkoopsovereenkomsten al dateren van voor 01/01/2022, maar de akte pas na die datum kon verleden worden.

Van 01/01/2020 tot en met 31/12/2021 bedroeg het verlaagd tarief bij de aankoop van de enige eigen woning 6 procent.

De datum van de authentieke koopakte wordt aanvaard om te genieten van dit verlaagde tarief in die situaties waarbij de verkoopsovereenkomsten al dateren van voor 01/01/2020, maar de akte pas na die datum kon verleden worden.

Voor akten die verleden werden vóór 01/01/2020 bedroeg het tarief 7 procent.

• Het tarief van 3% moet uitdrukkelijk worden gevraagd
• Er moet verklaard worden dat aan de voorwaarden voor het tarief van 3% is voldaan
• Als de koper de tolerantie “causaal verband” inroept, moeten de verhinderende onroerende worden vermeld en moet de koper de verbintenis aangaan deze goederen binnen de termijn van twee jaar volledig en onder bezwarende titel te zullen vervreemden. Bovendien moet worden aangetoond dat er een causaal verband bestaat tussen de vervreemding en de nieuwe aankoop. In het geval van onteigening moet worden verklaard dat de goederen binnen de termijn van één jaar zullen onteigend worden.
• De koper moet zich er toe verbinden zijn inschrijving te zullen nemen op het adres van het aangekochte goed binnen een termijn van drie jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke aankoopakte.

Tolerantie ‘Causaal verband’

Als u op het moment van de aankoop nog eigenaar bent van een andere woning of bouwgrond, spreken we van “verhinderend onroerend bezit”. In de volgende gevallen kunt u toch onmiddellijk het gunsttarief bekomen:

1. Als u zich er toe verbindt om het verhinderend onroerend goed te vervreemden en u aantoont dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging van de nieuwe woning;

Termijn waarin het onroerend goed moet vervreemd worden:

2. Als het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de akte van verkrijging, minnelijk of gedwongen, wordt onteigend.

Ook als u niet onmiddellijk het gunsttarief aanvraagt, maar u het verhinderend onroerend goed binnen de gestelde termijn vervreemdt, kan u nog genieten van dit gunsttarief door middel van een teruggave.

Aan sommige voorwaarden moet u pas na een zekere tijd voldoen. De Vlaamse Belastingdienst controleert drie maanden voor het verstrijken van die termijn of u er intussen effectief aan voldoet:

• Bent u intussen effectief op het nieuwe adres gedomicilieerd of (nog) niet?
• Als u nog andere onroerende goederen bezat bij de aankoop van enige eigen woning, hebt u die intussen vervreemd of (nog) niet?

Als dat niet het geval is, dan stuurt de Vlaamse Belastingdienst u een herinneringsbrief om u te waarschuwen dat de deadline bijna verstrijkt. Het versturen van zo’n herinneringsbrief is géén wettelijke verplichting! Als u die niet zou ontvangen, kunt u er geen rechten uit ontlenen of daar bezwaar voor indienen. U bent zelf verantwoordelijk voor het tijdig naleven van alle voorwaarden; die verbintenis hebt u immers ondertekend bij het verlijden van de notariële akte.

Als achteraf blijkt dat een of meerdere voorwaarden niet (tijdig) vervuld zijn:

• Moet u de aanvullende rechten betalen. Dat is het verschil tussen het normale tarief en het verlaagd tarief dat u genoten hebt. Op deze aanvullende rechten wordt ook een belastingverhoging van 20 procent toegepast.
• Als u ook de bijkomende vermindering heeft genoten, dan moet u ook die vermindering terugbetalen.

Nee.

Op de aankoop van een nieuwe woning betaalt u 21% btw. Een woning wordt als nieuw beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname van de woning.

Op de bijhorende bouwgrond die u samen met de woning aankoopt, moet u ook 21% btw betalen als de volgende 3 voorwaarden samen vervuld zijn:

• er is een toelating om op de grond te bouwen en er wordt een gebouw opgericht dat verkocht wordt met btw
• de grond en het gebouw worden door éénzelfde persoon verkocht
• en de bouwgrond wordt tegelijk met het gebouw overgedragen.

Als aan deze voorwaarden niet voldaan is, of wanneer u alleen een bouwgrond koopt, betaalt u het algemeen tarief van 12% in het verkooprecht. .

zie ook: Betaal ik btw of registratierechten bij aankoop van een woning of bouwgrond?