De betwisting ter zake heeft betrekking op de erfbelasting verschuldigd naar aanleiding van het overlijden van mevrouw V op 25 januari 2019. De twee belastingplichtigen zijn bijzondere legatarissen.

Het bijzonder legaat heeft betrekking op de volle eigendom van een onroerend goed in de aangifte beschreven als een “vakantieverblijf’ voor een aangegeven waarde van 18.000,00 euro.

Voor de waardering van dit onroerend goed werd een beroep gedaan op een landmeter-expert die het kwaliteitscharter van de Vlaamse Belastingdienst ondertekende.

In navolging van deze aangifte werden de aanslagen gevestigd in hoofde van de belastingplichtigen, waarbij de erfbelasting in hoofde van elk van hen berekend werd op een bijzonder legaat ter waarde van 9.000,00 euro.

Op 27 mei 2020 werd het onroerend goed ter zake verkocht voor de prijs van 80.000,00 euro. Gelet op de discrepantie tussen de aangegeven verkoopwaarde en de latere reële verkoopprijs, heeft VLABEL een nieuwe waardering laten uitvoeren. De betrokken expert kwam uit op een waarde van (eveneens) 80.000,00 euro.

Gelet op de beweerde onderwaardering werden op 15 juni 2021 de ter zake bestreden aanvullende aanslagen gevestigd, dewelke het voorwerp vormen van de voorliggende betwisting.

Naar aanleiding van het ingediend bezwaar, herleidde VLABEL de waarde van het onroerend goed op datum van het overlijden tot 70.000,00 euro. Hiermee hield VLABEL rekening met het feit dat

(i) de erfgenamen sinds het overlijden enkele werken hadden uitgevoerd met het oog op de tekoopstelling en met

(ii) de aangevoerde beperking van het bouwvolume/de mogelijkheden ten gevolge van de inplanting van de vijver op het perceel.

Aangezien de belastingplichtigen zich met de aanslagen nog steeds niet konden verzoenen startten zij een gerechtelijke procedure tegen de aanslagen.

De rechtbank stelt in het vonnis dat uit de wetsgeschiedenis van artikel 3.3.1.0.9/1, §1 het volgende blijkt:

“Hoewel de schatting opgemaakt door een schatter-expert in principe bindend is, kan de Vlaamse Belastingdienst een kwaliteitscontrole uitvoeren op de ontvangen schattingsverslagen, en nagaan of de schatter-expert blijft voldoen aan de voorwaarden om op de lijst van schatters-experten te blijven staan. Uit het algemene principe vloeit logischerwijze voort dat de primaire sanctie bij het niet naleven van de voorwaarden voorzien in paragraaf 1 erin bestaat dat de aangeleverde schatting niet bindend is voor de Vlaamse Belastingdienst. Dat betekent dat de dienst zelf een onderbouwde waarde zal kunnen vaststellen voor het onroerend goed, net zoals steeds het geval is bij de waardering van activa in de aangifte van nalatenschap die niet wordt ondersteund door een deskundig schattingsverslag. Hierbij kan dan vanzelfsprekend een hogere dan de aangegeven waarde warden bepaald voor taxatie, wat op zijn beurt aanleiding kan geven tot de toepassing van de normale sancties bij tekortschatting.” (Memorie van Toelichting bij het ontwerp van decreet houdende bepalingen tot verdere regeling van de invordering van niet-fiscale schuldvorderingen voor de Vlaamse Gemeenschap en voor het Vlaams Gewest en de instellingen die eronder ressorteren, diverse fiscale bepalingen, en de overname van de dienst van de belasting op spelen en weddenschappen, de automatische ontspanningstoestellen en de openingsbelasting op slijterijen van gegiste dranken, Vlaams Parlement, 2017-2018, stuk 1301, nr. 1, p. 14).

De normale verkoopwaarde van een onroerend goed wordt niet alleen bepaald door de actuele waarde van het desbetreffende pand, maar ook door de intrinsieke toekomstwaarde. Zo wordt rekening gehouden met het potentieel van het pand en het optimale gebruik dat ervan kan worden gemaakt.

De rechtbank deelt de visie van VLABEL dat het verslag niet voldoet aan de voorwaarden artikel 3.3.1.0.9/1, §3. Immers met betrekking tot “stedenbouwkundige gegevens” vermeldt het verslag enkel “Volgens gewestplan Aarschot-Diest is de eigendom met gelegen in recreatiegebied”. Het woord “met” is inhoudsloos in deze zin.

De landmeter is in haar waardebepaling/verslag kennelijk vergeten rekening te houden met het sinds 2013 van kracht zijnde provinciale Ruimtelijk Uitvoeringsplan, van toepassing op het onroerend goed ter zake. Ingevolge de daarin vermelde bepalingen kan een weekendverblijf behouden, verbouwd of uitgebreid worden. Indien het wordt afgebroken, is mits aanvraag van een bestemmingswijziging zelfs een permanente woning mogelijk in het kader van “kleinschalig wonen’’. Dit gegeven houdt een intrinsieke meerwaarde in voor de grond waarop het weekendverblijf is gelegen en werd trouwens benadrukt bij de tekoopstelling via het immokantoor.

De door de schatter gehanteerde vergelijkingspunten zijn daarenboven niet representatief. Ze bevinden zich op 5 tot 15 km afstand van het onroerend goed, in andere gemeenten. Er zijn nochtans voldoende vergelijkingspunten in de aanpalende straat die onder hetzelfde deel-RUP vallen. De verkoopsprijzen aldaar schommelen tussen 55.000,00 en 170.000,00 euro.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het schattingsverslag niet tegenstelbaar is ten aanzien van VLABEL. Voor de waardebepaling houdt VLABEL terecht rekening met de verkoopprijs van 80.000,00 euro. VLABEL herleidde dit bedrag naar 70.000,00 euro gelet op door de belastingplichtigen uitgevoerde renovatiewerken aan het pand. De belastingplichtigen bewijzen niet dat zij binnen het anderhalf jaar na het overlijden van mevrouw V meer dan 10.000,00 euro hebben gespendeerd aan renovatiewerken met betrekking tot het onroerend goed ter zake.

De vordering van de belastingplichtigen is niet gegrond.