1. Mag ik u gelet op onderstaande verzoeken of u kan bevestigen dat er toepassing kan worden gemaakt van het verkooprecht (in casu zal het verlaagde verkooprecht aan 2% (Artikel 2.9.4.2.11. VCF) van toepassing zijn gezien cliënten niet beschikken over verhinderend onroerend bezit en zij hun hoofdverblijfplaats zullen vestigen in de nieuwe aangekochte woningen)?

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt gesteld door mevrouw […] namens:

2.1. de heer X, geboren te […] op xx.xx.1987, RR […], en zijn echtgenote

2.2. mevrouw Y, geboren te […] op xx.xx.1987, wonende te […], RR […].

2.3. mevrouw Z (moeder van mevrouw Y), geboren te […] op xx.xx.1958, weduwe van de heer […] en bevestigend geen verklaring van wettelijke samenwoning te hebben afgelegd, wonende te […], RR […].

II.B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

3. Ons notariskantoor werd gelast met twee verkopen door volgende cliënten:

3.1. Verkoop door de heer X, geboren te […] op xx.xx.1987, en zijn echtgenote mevrouw Y, geboren te […] op xx.xx.1987, wonende te […] aan mevrouw Z (moeder van mevrouw Y), geboren te […] op xx.xx.1958, weduwe van de heer […] en bevestigend geen verklaring van wettelijke samenwoning te hebben afgelegd, wonende te […] van volgend onroerend goed

STAD […]-negende afdeling

Een woning op en met grond en aanhorigheden gelegen te […], gekend volgens titel en volgens recente kadastrale gegevens onder sectie I nummer […] met een oppervlakte van honderd drieëntwintig vierkante meter (123 m²).

Tegen de prijs van €310.000.

3.2. Verkoop door mevrouw Z, geboren te […] op xx.xx.1958, weduwe van de heer […] en bevestigend geen verklaring van wettelijke samenwoning te hebben afgelegd, wonende te […] aan de heer X, geboren te […] op xx.xx.1987, en zijn echtgenote mevrouw Y, geboren te […] op xx.xx.1987, wonende te […].

STAD […]-negende afdeling

Een woning op en met grond en aanhorigheden gelegen te […], gekend volgens titel onder sectie I nummer […] met een oppervlakte van honderd tachtig vierkante meter (180 m²) en volgens recente kadastrale gegevens onder sectie I nummer […] met een oppervlakte van honderd tachtig vierkante meter (180 m²)

• Tegen de prijs van €425.000.

4. Voormelde transacties maken onderdeel uit van twee aparte verkoopovereenkomsten waarvoor twee aparte authentieke akten zullen worden verleden.[1]

5. In de overeenkomst met betrekking tot het goed te […] werd er alsook een conventioneel voorkooprecht toegekend aan de huidige eigenaars ten persoonlijke titel, wat een bijzondere voorwaarde uitmaakt van deze specifieke verkoop.

6. Daarnaast verschillen de verkoopprijzen sterk in waarde.

7. Bovendien is het bij de verkoop door mevrouw Z van haar huidige woning de bedoeling dat zij een tegenprestatie verkrijgt naast het verkrijgen van de nieuwe woning die ze aankoopt van haar dochter.[2]

8. Bij een ruil wordt er toepassing gemaakt van de heffingstechniek waarbij er verkooprecht wordt geheven dat aanleiding geeft tot heffing van het hoogste recht (art. 2.9.7.0.2 VCF) .

9. Gelet op bovenstaande kan worden geoordeeld dat het echter niet om afhankelijke overeenkomsten gaat en voormelde transacties dus niet kunnen worden aanzien als een ruil doch als twee verkopingen.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

10. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

11. Voor de beoordeling van de aanvraag tot voorafgaande beslissing toetst het besluitvormingsorgaan op basis van de burgerrechtelijke kwalificatie die door de aanvrager aan de verrichting wordt gegeven, zonder dat het besluitvormingsorgaan uitspraak doet over de burgerrechtelijke en vennootschapsrechtelijke geldigheid van de verrichting.

12. Volgende artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• artikel 2.9.4.2.11 VCF dat luit als volgt:

Ҥ 1. In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 2 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop van volle eigendom, waarbij uitsluitend door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

In afwijking van het eerste lid bedraagt het tarief 6% voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop waarvan de authentieke akte uiterlijk op 31 december 2023 is verleden, als de verkrijger opteert voor de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.

§ 2. Om het verlaagde tarief, vermeld in paragraaf 1, te kunnen toepassen, moeten alle volgende voorwaarden vervuld zijn:

1° de verkrijger is op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond;

2° de verkrijger verbindt zich ertoe zijn inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister te nemen op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de datum van de authentieke aankoopakte, en die inschrijving gedurende een ononderbroken periode van minstens een jaar te behouden;

3° de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 1, is nageleefd.

De koper die de voorwaarde, vermeld in het eerste lid, 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 3. In afwijking van paragraaf 2, 1°, wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond als:

1° de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief, vermeld in paragraaf 1, en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, vijfde lid;

2° het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging, al dan niet gedwongen, wordt onteigend en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, zesde lid.

De koper die de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 1° of 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 4. In geval van een overdracht, die aan een opschortende voorwaarde is onderworpen die nog niet is vervuld op datum van de authentieke akte, wordt voor de toepassing van dit artikel de datum van vervulling van de voorwaarde in de plaats gesteld van de datum van de authentieke akte.

§ 5. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, kan niet voor het bijbehorende terrein worden toegepast als voor de overdracht van het gebouw of gedeelten van het gebouw de vrijstelling, vermeld in artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, is genoten.

§ 6. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, kan niet gecombineerd worden met de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.”

• artikel 2.9.7.0.2 VCF dat luidt als volgt:

“Voor ruilovereenkomsten wordt het verkooprecht gevestigd op basis van het bedrag van de overeengekomen waarde van het onroerend goed waarop de ruilovereenkomst betrekking heeft, dat aanleiding geeft tot heffing van het hoogste recht.

Bij ruilovereenkomsten van onbebouwde landeigendommen, waarbij er ongelijkheid van kavels is en waarbij de oppervlakte van elk van de kavels niet meer bedraagt dan vijf hectare, wordt in afwijking van het eerste lid het verkooprecht geheven op het waardeverschil of de opleg als die opleg groter is dan dat verschil.”

13. Mevrouw Z voornoemd in randnummer 2.3. wenst de woning van haar dochter mevrouw Y voornoemd in randnummer 2.2. en diens echtgenoot de heer X voornoemd in randnummer 2.1. over te kopen voor 310.000 euro. Gelijktijdig wensen de echtgenoten X-Y de woning van mevrouw Z over te kopen voor 425.000 euro. Deze twee kopen worden in aparte authentieke aktes verleden.

De aanvragers vragen of op deze twee aankoopaktes toepassing kan worden gemaakt van het verlaagd tarief voor de enige eigen woning overeenkomstig artikel 2.9.4.2.11 VCF.

14. Om van het verlaagd tarief van 2% (artikel 2.9.4.2.11 VCF) te kunnen genieten dienen volgende voorwaarden voldaan te zijn:

• de kopers moeten uitsluitend natuurlijke personen zijn;
• het moet gaan om een zuivere aankoop van volle eigendom
• de geheelheid volle eigendom moet worden verkregen;
• het moet gaan om de verkrijging van een woning;
• er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn;
• de koper moet zich ertoe verbinden zijn inschrijving te nemen op het adres van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte;
• deze inschrijving ononderbroken gedurende minstens een jaar behouden;
• in de authentieke aankoopakte moeten de vereiste vermeldingen worden opgenomen;

15. Het verlaagd tarief voor de enige eigen woning is voorbehouden voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop. Gelet op deze voorwaarde kan artikel 2.9.4.2.11 VCF niet worden genoten op andere overdragende rechtshandelingen zoals een ruil. Bij een ruil is er overeenkomstig artikel 2.9.7.0.2 VCF verkooprecht verschuldigd op basis van het bedrag van de overeengekomen waarde van het onroerend goed waarop de ruilovereenkomst betrekking heeft dat aanleiding geeft tot heffing van het hoogste recht.

16. Een ruil is een contract waarbij de partijen aan elkaar een zaak in plaats van een andere zaak geven (artikel 1702 OBW). Een ruil veronderstelt twee overdragende rechtshandelingen die wederzijds afhankelijk van elkaar zijn tussen dezelfde partijen. De twee overdrachten zijn elkaars oorzaak of elkaars voortvloeisel.

17. In casu zullen de twee voorgenomen overdrachten van onroerende goederen in twee aparte verkoopaktes worden verleden. De aanvragers hebben de ontwerpen van deze akten aangeboden. Hieruit blijkt dat bij beide verkoopovereenkomsten de kopers de prijs zullen betaald hebben via het debet van hun rekeningnummer. Om deze reden zal elk van de twee voorgenomen verkoopaktes niet gekwalificeerd worden als een ruil.

18. Het besluitvormingsorgaan kan verder enkel vaststellen dat geen toetsing van de voorgenomen verrichtingen aan art. 3.17.0.0.2 VCF wordt gevraagd.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op het verkooprecht en doet geen uitspraak over andere belastingen. Deze beslissing spreekt zich bovendien niet uit over de mogelijke toepassing van niet door de aanvrager opgeworpen artikelen van de VCF.