1. De aanvraag strekt ertoe de bevestiging te verkrijgen dat, gelet op de argumentatie en motivering zoals hierna uiteengezet:

1.1. De heer X en zijn echtgenote mevrouw Y, de aankoop van een woonhuis gelegen te […], met aangrenzende percelen, kunnen doen aan het verlaagde tarief voor de enige en eigen woning van 2% overeenkomstig artikel 2.9.4.2.11 VCF;

1.2. De voorgenomen verrichtingen geen fiscaal misbruik uitmaken overeenkomstig artikel 3.17.0.0.2 VCF.

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. De aanvraag wordt ingediend namens:

2.1. De heer X, geboren te […] op xx.xx.1974 en wonende te […] (rijksregisternummer: […]);

2.2. Mevrouw Y, geboren te […] op xx.xx.1975 en wonende te […] (rijksregisternummer: […]);

Hierna gezamenlijk genoemd: de “aanvragers”.

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

3. Voorafgaandelijk.

3.1. De aanvragers zijn gehuwd onder het wettelijk stelsel ingevolge huwelijkscontract verleden voor notaris […] te […] op xx.xx.2004.

Uit hun huwelijk zijn de volgende kinderen geboren:

• A (19 jaar), geboren op xx.xx.2005;

• B (17 jaar), geboren op xx.xx.2008.

3.2. De heer X is aandeelhouder van de besloten vennootschap Z.

BV Z is actief in de installatie en het onderhoud van […]. Op heden is de heer X de enige bestuurder van de vennootschap.

BV Z is op heden eigenaar van volgende onroerende goederen (bijlage 2 bij de aanvraag):

• Een woning gelegen te […] (constructies o.b.v. een gevestigd recht van opstal);
• Een nijverheidsgebouw, met parkeerplaats, gelegen te […].

4. Aankoop gezinswoning te […]

4.1. De aanvragers waren al geruime tijd op zoek naar een gezinswoning (die dicht gelegen is bij […], waar hun professionele activiteiten worden uitgeoefend) en kregen begin dit jaar zicht op een woning gelegen te […] (zie bijlage 3 bij de aanvraag). Na het bezichtigen van de woning en het beoordelen van de verschillende aspecten, waren zij ervan overtuigd dat deze woning ideaal was voor hun gezinsbehoeften, mede door de gunstige ligging dicht bij de unit te […] (alwaar de activiteiten van BV Z worden uitgeoefend) (zie bijlage 4 bij de aanvraag).

Inmiddels zijn de aanvragers op xx.xx. ll. overgegaan tot ondertekening van de onderhandse koop-verkoopovereenkomst (zie bijlage 5 bij de aanvraag).

4.2. De aanvragers beschikken op heden evenwel niet over voldoende middelen om de aankoop van de woning te […] te kunnen financieren.

Om de financiering mogelijk te maken, hebben ze plannen voor de verkoop van enkele onroerende goederen om de benodigde liquiditeiten vrij te maken voor de aankoop van deze gezinswoning Cfr. Infra.

4.3. De aanvragers zijn op heden gezamenlijk volle eigenaar van (zie bijlage 6 bij de aanvraag):

• Een appartement gelegen te […];
• Een appartement gelegen te […];
• Een onroerend goed gelegen te […] (met aanhorigheden).

Ze zijn tevens eigenaar van een onroerend goed gelegen te […] t.b.v. de grond. De opstallen op deze grond zijn de (tijdelijke) eigendom van BV Z t.g.v. het gevestigde recht van opstal d.d. xx.xx.2007.

4.4. Mevrouw Y is op haar beurt individueel nog volle eigenaar van:

• Een onroerend goed gelegen te […] (grond met loods).
• Een onroerend goed gelegen […] (grond met woning).

Teneinde te voorzien in de nodige liquiditeiten met het oog op de aankoop van de gezinswoning te […], zien de aanvragers zich genoodzaakt om over te gaan tot verkoop van voormelde onroerende goederen. Bijgevoegd wordt een liquiditeitenplan bezorgd met een overzicht van de te verkrijgen financiering (zie bijlage 7 bij de aanvraag).

4.5. In een eerste fase zullen de onroerende goederen gelegen te […] verkocht worden. Deze verkopen zullen zorgen voor de nodige liquide middelen voor de financiering van de aankoop van de gezinswoning te […]. Om de periode tussen de aankoop van de gezinswoning te […] en de realisatie van voormelde verkooptransacties te overbruggen, hebben de aanvragers een overbruggingskrediet bekomen. Dit krediet, dat specifiek werd afgesloten met het oog op de financiering van de woning te […], biedt een tijdelijke liquiditeitsoplossing in afwachting van de definitieve verkoop van de voormelde onroerende goederen (en toont tevens de liquiditeitennood aan).

In een tweede fase (na verlijden akte, doch vóór verstrijken van periode van twee jaar) zullen de onroerende goederen te […] verkocht worden (teneinde er een nieuwbouwproject te ontwikkelen). Het is de bedoeling dat deze percelen zullen ontwikkeld worden via een bouwpromotor. Aangezien de verkoop via een projectontwikkelaar plaatsvindt, zijn de timing en de opbrengsten moeilijker te voorspellen. De ontwikkeling van de percelen vereist een meer complexe procedure, waarbij vergunningen, planningen en marktomstandigheden allemaal van invloed kunnen zijn op wanneer en hoeveel er precies zal worden gerealiseerd. Dit maakt het proces minder zeker en de inkomsten uit deze verkoop moeilijker te voorspellen.

Om die reden werd de verkoop van de onroerende goederen te […] niet opgenomen in het eerste deel van het financieringsverhaal en werd ervoor geopteerd om eerst de andere panden (grond te […] – appartement te […]) te verkopen (waarvan de verkoopopbrengsten sneller en zekerder gerealiseerd kunnen worden). De eigendommen in […] bieden meer zekerheid in termen van timing en opbrengst, waardoor deze handelingen eerst zullen worden afgerond. Dit zorgt voor de benodigde liquide middelen voor de aankoop van de woning te […] (op het moment van akte), zonder afhankelijk te zijn van de onzekere verkoop van het project te […].

Hoewel de verkoop van de onroerende goederen te […] (grond), […] de nodige liquide middelen zal genereren, blijkt uit de uiteindelijke berekeningen dat deze opbrengsten alleen niet voldoende zijn om de nodige kosten (die gepaard gaan met de aankoop van de gezinswoning te […]) te dekken. De verkoop van de onroerende goederen te […], die als één geheel beschouwd moeten worden (Cfr. Infra), is dus tevens essentieel om het volledige financieringsplan rond te krijgen. Het is van cruciaal belang dat deze percelen, die gezamenlijk een significante waarde vertegenwoordigen, ook verkocht worden om de resterende middelen te verkrijgen. Zonder de verkoop van deze percelen zouden de benodigde financiële middelen voor de aankoop van de woning in de […] en andere verplichtingen niet volledig kunnen worden gefinancierd. Het is dan ook noodzakelijk dat de onroerende goederen te […], hoewel pas in een latere fase, uiteindelijk gerealiseerd en verkocht worden om het project financieel rond te krijgen. Uit het bijgevoegde liquiditeitenplan blijkt dat de opbrengsten uit de verkoop van de panden in […] niet voldoende zijn om de volledige financiering te dekken. Ondanks de verwachte inkomsten uit deze eerste verkopen, blijft er een tekort over, waardoor de verkoop van de percelen te […], als één geheel, noodzakelijk is om de resterende middelen te verkrijgen.

5. Omschrijving van de verrichtingen

Teneinde de nodige liquiditeiten te verkrijgen (om over te kunnen gaan tot aankoop van de nieuwe gezinswoning te […]), zullen de aanvragers -zoals hierboven reeds omschreven-overgaan tot verkoop van volgende onroerende goederen:

5.1. Eerste fase

5.1.1. Verkoop van de […] (grond)

Vooreerst zal het onroerend goed gelegen te […] verkocht worden. Het onroerend goed zal verkocht worden aan een derde partij en er is reeds een mondeling akkoord voor een verkoopprijs van 749.000,00 EUR. De compromis werd vrijdag xx.xx.2025 ondertekend. In die optiek ontvingen de aanvragers op heden een ontwerp van overeenkomst (zie bijlage 8 bij de aanvraag).

In bijlage 9 bij de aanvraag wordt de onderbouw bezorgd voor de berekening van de natrekkingsvergoeding.

In het liquiditeitenplan werd als opbrengst voor de aanvragers momenteel rekening gehouden met een bedrag van 570.500,00 EUR (749.000,00 EUR [bedongen totale verkoopprijs] – 178.500,00 EUR [natrekkingsvergoeding]).

5.1.2. Verkoop van de onroerende goederen gelegen te […]

Hiernaast zien de aanvragers zich genoodzaakt om de onroerende goederen gelegen in […] en […] te verkopen.

Er werd beslist om deze onroerende goederen te verkopen aan BV Z.

Om voorgaande keuze te verduidelijken, dient de volgende context nog te worden vermeld:

BV Z heeft recent besloten een partiële splitsing door te voeren, met als doel een duidelijke scheiding te maken tussen de operationele activiteiten van de vennootschap en het vastgoedbeheer. Meer bepaald, zullen de operationele activiteiten van BV Z worden afgesplitst naar een nieuw op te richten vennootschap (hierna: “NewCo”). De NewCo zal zich volledig toeleggen op de verdere uitbouw van de operationele activiteiten. De bestaande vennootschap zal zich daarentegen concentreren op het beheer van het vastgoed, management en de uitwerking van een langetermijnstrategie voor vastgoedinvesteringen.

Ter formalisering van deze herstructurering werd op xx.xx.2025 het splitsingsvoorstel per aangetekende zending verstuurd naar de bevoegde ondernemingsrechtbank (ondernemingsrechtbank te […], afdeling […]) (zie bijlage 10 bij de aanvraag). Het splitsingsvoorstel werd afgestempeld op datum van xx.xx. ll. en werd inmiddels d.d. xx.xx.2025 gepubliceerd in bijlagen bij het Belgisch Staatsblad gekend onder het publicatienummer […].

Voor de volledigheid wordt meegedeeld dat BV Z sinds vorige zomer gesprekken voert met een potentiële partner die mogelijk zal instappen in de vennootschap. Deze gesprekken zijn nog lopende. De geplande partiële splitsing, die oorspronkelijk onderdeel was van de strategische lange termijnplannen, wordt nu versneld uitgevoerd om de toetreding van de nieuwe partner mede te faciliteren.

Gezien voormelde herstructurering, werd het opportuun geacht om de twee panden gelegen in […] en […] met de vastgoedvennootschap aan te kopen en aldaar bij de vastgoedactiviteit te voegen. Deze stap past binnen de strategie van BV Z (die zal worden omgevormd tot patrimoniumvennootschap) om vastgoedbeleggingen te concentreren.

Het appartement te […] wordt heden gewaardeerd op een bedrag van 350.000,00 EUR en het appartement te […] op een bedrag van 225.000,00 EUR (met deze bedragen werd dan ook rekening gehouden in het liquiditeitenplan).

De appartementen aan de zee bieden een interessante kans voor de eigen patrimoniumvennootschap, aangezien vastgoed langs de kust doorgaans aantrekkelijke langetermijnopbrengsten genereert. De ligging en het potentieel van deze panden maken ze waardevol voor het vastgoedportfolio van de vennootschap. Het project te […] daarentegen was te omvangrijk en complex om via de vastgoedvennootschap te realiseren. Gezien de schaal en het ontwikkelingsproces werd besloten dit project toe te vertrouwen aan een derde (bouwpromotor).

Zoals vermeld, kaderen voormelde handelingen binnen de eerste financieringsfase. Teneinde periode tussen aankoop gezinswoning en de verkoop van de twee appartementen aan de kust te overbruggen, is de bank akkoord gegaan om overbruggingskredieten toe te staan.

5.2. Wat betreft de voorgenomen verkoop van de onroerende goederen te […]

In een tweede fase zullen de onroerende goederen te […] worden verkocht aan een derde partij (bouwpromotor) die de percelen zal ontwikkelen. In die optiek zijn er reeds gesprekken met een geïnteresseerde projectontwikkelaar.

Het is de bedoeling dat de bestaande bebouwing zal worden gesloopt en zes nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd. De vergunningsaanvraag bevindt zich reeds in de laatste fase bij de gemeente (zie p. 4 van het verslag als bijlage bij de aanvraag). De onroerende goederen te […] vormen derhalve één project.

De onroerende goederen gelegen te […] werden gewaardeerd als projectgrond (in één gehaald) en worden in totaal geschat op een bedrag van 708.000,00 EUR (zie bijlage 11 bij de aanvraag).

Zoals eerder vermeld, zijn de inkomsten uit de verkoop van de onroerende goederen te […] onzeker en zullen deze pas op een later tijdstip binnenkomen. De bouwaanvraag is ook nog hangende. De ontwikkeling van de gronden zal -zoals gebruikelijk- plaatsvinden via een recht van opstal, dat aan de bouwpromotor zal worden toegestaan. Dit houdt in dat de werkelijke opbrengsten pas zullen worden gerealiseerd na de ontwikkeling van de percelen door de promotor.

Gelet op het voorgaande, werd ervoor geopteerd om eerst over te gaan tot verkoop van het onroerend goed te […] en de twee appartementen aan de kust.

6. Wat betreft de toepassing van artikel 2.9.4.2.11 VCF

6.1. Wettekst

Artikel 2.9.4.2.11 VCF luidt als volgt:

Ҥ 1. In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 2 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop, waarbij door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

In afwijking van het eerste lid bedraagt het tarief 6 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop waarvan de authentieke akte uiterlijk op 31 december 2023 is verleden, als de verkrijger opteert voor de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.

…

§ 3. In afwijking van paragraaf 2, 1°, wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond als:

1° de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief, vermeld in paragraaf 1, en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, vijfde lid;

2° het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging, al dan niet gedwongen, wordt onteigend en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, zesde lid.

De koper die de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 1° of 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 4. In geval van een overdracht, die aan een opschortende voorwaarde is onderworpen die nog niet is vervuld op datum van de authentieke akte, wordt voor de toepassing van dit artikel de datum van vervulling van de voorwaarde in de plaats gesteld van de datum van de authentieke akte.

§ 5. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, kan niet worden toegepast als voor de overdracht van het gebouw of gedeelten van het gebouw de vrijstelling, vermeld in artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, is genoten.

§ 6. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, kan niet gecombineerd worden met de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.”.

6.2. Toegepast

6.2.1. Om van het verlaagd tarief van 2% te kunnen genieten dienen op het moment van het tekenen van de aankoopovereenkomst volgende voorwaarden voldaan te zijn:

• de koper moet een natuurlijk persoon zijn;

• het moet gaan om een zuivere aankoop;

• de geheelheid volle eigendom moet worden verkregen;

• het moet gaan om de verkrijging van een woning;

• er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn;

• de koper moet zich ertoe verbinden zijn inschrijving te nemen op het adres van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte;

• in de authentieke aankoopakte moeten de vereiste vermeldingen worden opgenomen.

6.2.2. In casu voldoen aanvragers aan vermelde voorwaarden, zoals blijkt uit de bijgevoegde onderhandse koop-verkoopovereenkomst.

De kopers zijn dhr. en mevr. X – Y, die een nieuwe gezinswoning in volle eigendom via een zuivere aankoop verwerven (zie bijlage 5 bij de aanvraag).

Zij verbinden zich er verder toe om hun inschrijving te nemen op het adres van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte en om in de authentieke aankoopakte de vereiste vermeldingen te laten opnemen.

Op het ogenblik van de akte zullen zij weliswaar nog een zgn. “verhinderend bezit” hebben, doch wensen zij zich te beroepen op de zgn. tolerantie voor causaal verband. Hieronder wordt aanvaard dat een koper, die op datum van de authentieke aankoopakte onder de uitsluitingsregel valt, zoals in casu, toch onmiddellijk aanspraak maken op het tarief van 2% mits de betrokken kopers er zich in de authentieke aankoopakte toe verbinden de verhinderende woning of bouwgrond volledig en onder bezwarende titel te vervreemden binnen een termijn van twee jaar. In voorkomend geval moet worden aangetoond dat er een causaal verband bestaat tussen de vervreemding en de nieuwe aankoop.

Uw administratie heeft reeds aanvaard dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) meerdere verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat deze woningen (inclusief bouwgrond) binnen de gestelde termijn van twee jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en de vervreemdingen.

Indien voormeld voorafgaand onroerend bezit tijdig wordt vervreemd en een causaal verband wordt aangetoond tussen de vervreemding en de nieuwe aankoop kan het verlaagd tarief van artikel 2.9.4.2.11 VCF behouden worden.

6.2.3. Op heden is er in hoofde van de aanvragers sprake van volgend verhinderend bezit:

• de volle eigendom van het appartement gelegen te […];
• de volle eigendom van het appartement gelegen te […];
• de volle eigendom van een onroerende goed gelegen te […];
• de volle eigendom van de grond van een onroerend goed gelegen te […].

In hoofde van Y, is er volgend verhinderen bezit:

• de volle eigendom van het onroerend goed gelegen te […].

Al voormelde onroerende goederen zullen, zoals hierboven reeds aangegeven, worden verkocht.

De aanvragers zullen er zich in de authentieke aankoopakte toe verbinden de verhinderende onroerende goederen volledig en onder bezwarende titel te vervreemden binnen een termijn van twee jaar. De termijn van twee jaar wordt berekend vanaf de datum van de authentieke akte van de nieuwe aankoop tot de datum van de authentieke akte van vervreemding van het verhinderend onroerend bezit.

Uitgaande van het verlijden van de authentieke akte in xx.2025, verbinden de aanvragers zich ertoe de betrokken onroerende goederen uiterlijk tegen xx.2027 te verkopen.

De aanvragers zijn reeds actief bezig met het vervreemdingsproces. Voor de eigendommen te […] en […] zijn er onderhandelingen met potentiële kopers. De appartementen in […] en […] worden overgedragen aan BV Z, die zal fungeren als vastgoedvennootschap.

7. Wat betreft de toepassing van artikel 3.17.0.0.2. VCF

7.1. Wettekst

Artikel 3.17.0.0.2 VCF luidt als volgt:

“Aan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat een zelfde verrichting tot stand brengt, wanneer die entiteit door vermoedens of door andere bewijsmiddelen, vermeld in artikel 3.17.0.0.1, en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt:

1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst;

2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel, voorzien door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten, en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting. Als de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de verrichting aan een belastingheffing overeenkomstig het doel van deze codex onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.”

7.2. Toegepast

In onderhavig geval wensen de aanvragers gebruik te maken van het verlaagd tarief van 2% voor de aankoop van hun enige en eigen woning, zoals bepaald in artikel 2.9.4.2.11 VCF.

Hoewel zij op heden eigenaar zijn van meerdere onroerende goederen, verbinden zij zich -zoals hierboven toegelicht- ertoe deze binnen de wettelijk voorziene termijn van twee jaar na de authentieke aankoopakte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden.

Zoals blijkt uit het bijgevoegde financieringsplan zal de verkoop van de hoger vermelde onroerende goederen integraal worden aangewend voor de aankoop van de nieuwe gezinswoning te […]. Aangezien de aanvragers op dit moment niet over voldoende privévermogen beschikken, is de vervreemding van deze eigendommen noodzakelijk om de benodigde liquiditeiten vrij te maken en het financieringsplan te kunnen uitvoeren zoals voorgenomen.

Aanvragers verkopen daartoe de meerderheid van hun huidige onroerende goederen aan derden.

Omdat zij evenwel geloven dat twee onroerende goederen die thans in hun bezit zijn op langere termijn een meerwaarde kunnen betekenen voor de vastgoedactiviteit die binnen hun vennootschap wordt geactiveerd, wensen zij deze specifieke onroerende goederen aan de eigen vennootschap over te dragen. Dit biedt hen tevens een zekere mate van zekerheid dat de gelden die moeten voortvloeien uit de verkoop van deze onroerende goederen op korte termijn beschikbaar zullen zijn. Vanuit die optiek werd ervoor gekozen deze goederen -i.t.t. de overige onroerende goederen- aan de eigen vennootschap te verkopen.

Uit de combinatie van deze elementen menen de aanvragers dat op afdoende wijze blijkt dat de verkoop van hun onroerende goederen voornamelijk is ingegeven vanuit niet-fiscale (nl. financiële) redenen waardoor zij zich kunnen beroepen op de tolerantie voor causaal verband en dat de aankoop kan geschieden aan 2% registratierechten (mits verkoop van het verhinderen bezit binnen de twee jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte) zonder dat in casu sprake kan zijn een fiscaal misbruik in de zin van artikel 3.17.0.0.2. VCF.

Wij vragen dan ook een bevestiging dat artikel 3.17.0.0.2 VCF in het voorliggende dossier niet kan worden toegepast op de voorgenomen verrichtingen.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

8. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad.

9. De Vlaamse Belastingdienst doet geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerlijk vlak.

10. Volgende artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• Artikel 2.9.4.2.11 VCF dat luidt als volgt:

Ҥ 1. In afwijking van artikel 2.9.4.1.1 bedraagt het verkooprecht 2 % voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop, waarbij door een of meer natuurlijke personen samen en gelijktijdig de geheelheid volle eigendom van een woning wordt verkregen om er hun hoofdverblijfplaats te vestigen.

In afwijking van het eerste lid bedraagt het tarief 6% voor overeenkomsten houdende zuivere aankoop waarvan de authentieke akte uiterlijk op 31 december 2023 is verleden, als de verkrijger opteert voor de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3.

§ 2. Om het verlaagde tarief, vermeld in paragraaf 1, te kunnen toepassen, moeten alle volgende voorwaarden vervuld zijn:

1° de verkrijger is op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond;

2° de verkrijger verbindt zich ertoe zijn inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister te nemen op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de datum van de authentieke aankoopakte;

3° de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 1, is nageleefd.

De koper die de voorwaarde, vermeld in het eerste lid, 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 3. In afwijking van paragraaf 2, 1°, wordt geen rekening gehouden met de woning of de bouwgrond als:

1° de verkrijger zich ertoe verbindt om dit onroerend goed uiterlijk twee jaar na de datum van de authentieke akte volledig en ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen die vervreemding en de verkrijging tegen het verlaagd tarief, vermeld in paragraaf 1, en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, vijfde lid;

2° het onroerend goed uiterlijk een jaar na de datum van de authentieke akte van verkrijging, al dan niet gedwongen, wordt onteigend en als de verkrijger voldoet aan de verplichting, vermeld in artikel 3.12.3.0.1, § 3, zesde lid.

De koper die de voorwaarden, vermeld in het eerste lid, 1° of 2°, niet is nagekomen, is aanvullende rechten verschuldigd.

§ 4. In geval van een overdracht, die aan een opschortende voorwaarde is onderworpen die nog niet is vervuld op datum van de authentieke akte, wordt voor de toepassing van dit artikel de datum van vervulling van de voorwaarde in de plaats gesteld van de datum van de authentieke akte.

§ 5. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, kan niet worden toegepast als voor de overdracht van het gebouw of gedeelten van het gebouw de vrijstelling, vermeld in artikel 2.9.6.0.1, eerste lid, 4°, is genoten.

§ 6. Het tarief, vermeld in paragraaf 1, eerste lid, kan niet gecombineerd worden met de vermindering, vermeld in artikel 2.9.5.0.1, of de ontheffing, vermeld in artikel 3.6.0.0.6, § 3..”;

• Artikel 3.17.0.0.2 VCF dat luidt als volgt:

“Aan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie kan niet worden tegengeworpen, de rechtshandeling noch het geheel van rechtshandelingen dat een zelfde verrichting tot stand brengt, wanneer die entiteit door vermoedens of door andere bewijsmiddelen, vermeld in artikel 3.17.0.0.1, en aan de hand van objectieve omstandigheden aantoont dat er sprake is van fiscaal misbruik.

Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende verrichtingen tot stand brengt :
1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst;
2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel, voorzien door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten, en de toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.

Het komt aan de belastingplichtige toe te bewijzen dat de keuze voor zijn rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen door andere motieven verantwoord is dan het ontwijken van de belasting. Als de belastingplichtige het tegenbewijs niet levert, dan wordt de verrichting aan een belastingheffing overeenkomstig het doel van deze codex onderworpen alsof het misbruik niet heeft plaatsgevonden.”

11. De aanvragers verklaren dat zij m.b.t. een woning gelegen te […], een onderhandse verkoopovereenkomst hebben gesloten. Zij zijn thans eigenaar van verschillende onroerende goederen die verhinderend onroerend bezit vormen om aan te kopen aan het tarief van 2% (artikel 2.9.4.2.11 VCF). Zij geven in hun uiteenzetting aan dat zij de appartementen te […] en te […] aan hun vennootschap zullen verkopen en de grond te […] aan een derde partij zodat op datum van de aankoopakte van hun nieuwe woning te […] deze goederen geen verhinderd onroerend bezit meer vormen. De onroerende goederen te […] worden verkocht aan derden nadat een bouwpromotor de percelen heeft ontwikkeld. Deze verkoop zal niet gerealiseerd worden voor de aankoopakte van de woning te […]. De aanvragers verbinden zich evenwel om deze goederen binnen de twee jaar na de aankoop te verkopen.

12. Om van het verlaagd tarief van 2% (artikel 2.9.4.2.11 VCF) te kunnen genieten dienen op het moment van het tekenen van de aankoopovereenkomst volgende voorwaarden voldaan te zijn:

• de koper moet een natuurlijk persoon zijn;
• het moet gaan om een zuivere aankoop;
• de geheelheid volle eigendom moet worden verkregen;
• het moet gaan om de verkrijging van een woning;
• er mag geen verhinderend onroerend bezit zijn;
• de koper moet zich ertoe verbinden zijn inschrijving te nemen op het adres van het aangekochte goed binnen de drie jaar na de datum van de authentieke akte;
• in de authentieke aankoopakte moeten de vereiste vermeldingen worden opgenomen;

13. Het tarief van 2% (art. 2.9.4.2.11 VCF) is bedoeld voor de “enige” woning van de koper(s).

Vandaar dat er een uitsluitingsregel is voorzien: er mag geen bezit zijn van een andere woning of bouwgrond voor de geheelheid volle eigendom.

Deze uitsluitingsregel bestaat uit twee luiken:

a) Geen van de verkrijgers mag voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond;

b) Als er meer dan één verkrijger is, mogen ze bovendien niet gezamenlijk voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond.

14. De uitsluitingsregel wordt beoordeeld op datum van de authentieke aankoopakte van de woning te […].

15. Indien de aanvragers hun onroerend bezit voorafgaand aan de authentieke aankoopakte vervreemden, is er geen verhinderend onroerend bezit. De onroerende goederen gelegen te […] zullen op dat ogenblik nog niet vervreemd zijn maar de aanvragers verklaren dat ze binnen de twee jaar na de authentieke akte van aankoop van de woning te […] zullen vervreemd zijn.

16. Aansluitend hierbij kan ook nog verwezen worden naar de zogenaamde tolerantie “causaal verband” die decretaal verankerd is in artikel 2.9.4.2.11 VCF.

De aanvragers geven aan dat ze de ontvangen gelden voor de verkoop (van een deel van hun onroerend bezit) zullen aanwenden voor de aankoop van de nieuwe woning te […] samen met de overbruggingskredieten tot dat het verhinderend onroerend bezit in zijn geheel is vervreemd.

17. Vlabel aanvaardt dat de regel van het causaal verband ook kan worden toegepast indien de betrokken koper(s) meerdere verhinderende woningen bezit(ten), op voorwaarde dat deze woningen binnen de gestelde termijn van twee jaar worden vervreemd en dat er een causaal verband kan worden aangetoond tussen de nieuwe aankoop en de vervreemdingen.

18. Indien de rechtshandelingen worden gesteld vanaf 1 juni 2012 kunnen ze afgetoetst worden aan de anti-misbruikbepaling.

19. Gelet op het feit dat de het verhinderend onroerend bezit voor de geheelheid in volle eigendom wordt overgedragen of binnen de twee jaar vanaf de authentieke akte van aankoop zal worden overgedragen aan derde partijen (inclusief de vennootschap van de heer X) onder bezwarende titel maakt de geplande opeenvolgende verrichtingen geen fiscaal misbruik uit in de zin van art. 3.17.0.0.2 VCF.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op de registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen