1. De aanvraag strekt er toe bevestiging te krijgen dat de vervroegde beëindiging van de opstalovereenkomst geen aanleiding zal geven tot de heffing van het verkooprecht (aldus geen toepassing van de artikelen 2.9.1.0.1 en 2.9.1.0.2 VCF).

II.A. Identiteit van de aanvrager en de partijen

2. Huidige aanvraag wordt ingediend door notaris […] te […].

3. De betrokken partijen zijn:

3.1. De opstalgever: de besloten vennootschap X met zetel te […]. Ondernemingsnummer […], rechtspersonenregister […].

3.2. De opstalhouder: Mevrouw Y, geboren te […] op xx.xx.1945, (rijksregisternummer […]), weduwe van de Heer Z, wonende te […].

4. De aanvraag heeft betrekking op volgend onroerend goed:

Een woonhuis met aanhorigheden op en met grond gelegen te […], volgens titel en recent kadastraal uittreksel gekend onder de sectie A, nummer […], met een oppervlakte van 488 vierkante meter (hierna genoemd “voorbeschreven goed”).

5. De aandelen van de vennootschap X behoren op heden voor de geheelheid in vruchtgebruik toe aan Mevrouw Y en voor de geheelheid in blote eigendom aan de consoorten A (rijksregisternummer […]) en B (rijksregisternummer […]), zijnde de dochters van Mevrouw Y.

II. B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting(en)

6. De grond van voorbeschreven goed behoort op heden toe aan de vennootschap X.

De constructies behoorden voorheen voor de geheelheid in volle eigendom toe aan het echtpaar Z – Y, wonende te […].

De Heer Z is overleden te […] op xx.xx.2021. Ingevolge de bepalingen van het huwelijkscontract verleden voor notaris […] te […] op xx.xx.2008 en de keuze gemaakt door de langstlevende echtgenote bij akte verleden voor notaris […] te […] op xx.xx.2021 werden de opstallen van voormeld onroerend goed gelegen te […] voor de geheelheid in volle eigendom toebedeeld aan Mevrouw Y.

Bij akte verleden voor notaris […] te […] op xx.xx.2018 werd inzake voorbeschreven goed een recht van opstal gevestigd door de besloten vennootschap X in het voordeel van het echtpaar Z – Y.

Zelfde recht van opstal werd gevestigd onder meer volgende voorwaarden:

• -voor een duur van 50 jaar met ingang van xx.xx.2015 (datum start werken door de opstalhouder);
• jaarlijkse opstalvergoeding van 2.040 euro / jaar;
• mogelijkheid tot vervroegde beëindiging van de opstalovereenkomst in gemeen overleg mits een vergoedingsverplichting in hoofde van de opstalgever.

Mevrouw Y wenst vervroegd te verzaken aan haar opstalrecht. Voor deze vervroegde verzaking zal de opstalgever een vergoeding aan de opstalhouder moeten betalen (in uitvoering van de bepalingen van de oorspronkelijke opstalovereenkomst).

7. Bij beëindiging van het recht van opstal, om welke reden ook, komen de opstallen – ingevolge de uitwerking van het recht van natrekking – van rechtswege toe aan de grondeigenaar. De grondeigenaar wordt derhalve van rechtswege eigenaar van de opstallen.

Overeenkomstig de bepalingen van de (oude) Opstalwet werd in de akte vestiging recht van opstal een vergoedingsverplichting in hoofde van de opstalgever voorzien.

De vergoeding kan eveneens beschouwd worden als een vergoeding voor de genotsderving door de opstalhouder vermits de opstalhouder niet langer het exclusief gebruik en genot van de gezinswoning zal hebben en zij een marktconforme huurvergoeding aan de vennootschap verschuldigd zal zijn.

Gezien de uitdoving van het recht van opstal van rechtswege de opstallen doet overgaan naar de grondeigenaar en gezien de vergoeding betaald moet worden in uitvoering van een wettelijke en conventionele verplichting, welke vergoeding eveneens moet beschouwd worden als een vergoeding voor de genotsderving, kan de akte vervroegde beëindiging van het recht van opstal niet beschouwd worden als een overeenkomst inhoudende de overdracht ten bezwarende titel van gebouwen en is er naar oordeel van de aanvrager geen verkooprecht verschuldigd wegens het niet voldaan zijn van de wettelijke voorwaarden daartoe.

Gelet op artikel 3.22.0.0.1 VCF komt het besluitvormingsorgaan tot de volgende voorafgaande beslissing:

8. Onder voorafgaande beslissing wordt verstaan de juridische handeling waarbij de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie overeenkomstig de bepalingen die van kracht zijn, vaststelt hoe de bepaling van de VCF wordt toegepast op een bijzondere situatie of verrichting, die op fiscaal vlak nog geen uitwerking heeft gehad. De Vlaamse Belastingdienst doet bijgevolg geen uitspraak over de rechtsgeldigheid van overeenkomsten op burgerrechtelijk vlak.

9. (Enkel) volgende artikelen uit de VCF worden onderzocht:

• Artikel 2.9.1.0.1 VCF, dat luidt als volgt:

“Overeenkomstig artikel 1, artikel 19 en artikel 31 van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten wordt het verkooprecht gevestigd naar aanleiding van de registratie of de verplichting tot registratie van akten of geschriften die als titel gelden van een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen, met uitsluiting van de inbrengen, vermeld in artikel 115bis van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.”;

• Artikel 2.9.1.0.2 VCF, dat luidt als volgt:

“Voor de toepassing van dit hoofdstuk worden de volgende overeenkomsten gelijkgesteld met een overeenkomst houdende overdracht onder bezwarende titel van eigendom van onroerende goederen :

1° een overdragende overeenkomst onder bezwarende titel, waarbij de eigendom wordt verkregen van, hetzij hout op stam onder beding van het te vellen, hetzij gebouwen onder beding van ze te slopen, als de eigendom van de grond nadien wordt verkregen voor het hout helemaal geveld is of de gebouwen helemaal gesloopt zijn;

2° een overeenkomst onder de levenden onder bezwarende titel, waarbij de eigendom wordt verkregen van hetzij hout op stam, hetzij gebouwen, als die bewuste overdracht ten voordele van de eigenaar van de grond wordt toegestaan.

Het eerste lid is niet van toepassing als bewezen wordt dat de belasting over de toegevoegde waarde is voldaan voor de levering van de goederen die in de overeenkomst begrepen zijn.”.

10. Blijkens akte van xx.xx.2018 (in bijlage bij aanvraag) verleende de besloten vennootschap X aan het echtpaar Z – Y een recht van opstal met onder meer volgende voorwaarden:

• aanvang van de opstal op xx.xx.2015 (datum start werken door de opstalhouder) voor een duur van 50 jaar, en dus om van rechtswege te eindigen op xx.xx.2065
• mogelijkheid tot vervroegde beëindiging van de opstalovereenkomst in gemeen overleg;
• “de eigendomsoverdracht bij het einde van de opstalovereenkomst geschiedt tegen een vergoeding die de opstalgever (…) aan de opstalhouder moet voldoen en die gelijk is aan de waarde van de opstallen bij het einde van het opstalrecht”;
• jaarlijkse opstalvergoeding van 2.040,00 euro / jaar;

In de akte werd vermeld dat de opstalhouder de opstallen, in casu een woning, heeft opgericht en daarvan de kosten heeft gedragen en dit op basis van een mondelinge afstand van het recht van natrekking die in de akte wordt bevestigd.

11. Thans wenst de aanvrager over te gaan tot de vroegtijdige beëindiging van het recht van opstal mits betaling van een vergoeding aan de opstalhouder.

12. In het algemeen geeft een verkrijging krachtens de wet, zoals de werking van de natrekking, geen aanleiding tot de heffing van een evenredig registratierecht.

Het evenredig registratierecht zal echter wel verschuldigd zijn indien de akte houdende vaststelling van de natrekking, in werkelijkheid een overeenkomst van overdracht onder bezwarende titel van eigendom inhoudt.

De Vlaamse Belastingdienst is niet gebonden door de betiteling van de akte door de partijen en zal de akte belasten naar haar rechtsaard.

De vervroegde beëindiging van een recht van opstal wordt beschouwd als een overeenkomst die onder het verkooprecht valt voor wat betreft de door de opstalhouder opgerichte opstallen indien hiervoor een vergoeding wordt betaald die de aard heeft van een prijs voor deze opstallen. Voor de kwalificatie van de vergoeding wordt gekeken naar de omvang van de vergoeding, de waarde van de opstallen, de bewoording in de akte, en andere feitelijke omstandigheden. Wanneer de vergoeding de waarde van de overgedragen goederen vertegenwoordigt of benadert kan geoordeeld worden dat de vergoeding toegekend wordt als prijs voor de opstallen en niet ter compensatie van de voortijdige beëindiging van de opstalovereenkomst.

In dit geval zal geoordeeld worden dat de vergoeding toegekend wordt voor de opstallen en niet ter compensatie van de voortijdige beëindiging van de opstalovereenkomst.

13. Door middel van een voorafgaande beslissing kan overeenkomstig artikel 3.22.0.0.1, §3 VCF geen uitspraak gedaan worden. Aldus kan het besluitvormingsorgaan zich bij voorafgaande beslissing niet uitspreken over de waardering van de betrokken constructies en bijgevolg ook niet beslissen of de vergoeding al dan niet de aard heeft van een prijs.

In de akte houdende beëindiging van het recht van opstal zullen de belastingplichtigen de grondslag van de vergoeding dienen te verduidelijken door aan te tonen dat deze de gebruiks- en genotsderving ten gevolge van het voortijdig verlies van het opstalrecht compenseert en niet de aard heeft van een prijs. De concrete beoordeling van de vergoeding en de kwalificatie van de akte zal gebeuren bij de taxering van de akte.

Deze beslissing heeft alleen betrekking op registratiebelasting en doet geen uitspraak over andere belastingen.